マンション大規模修繕はいつ始める？工事別の目安年数や工事の流れ・費用相場を解説!

築10年、15年と年数が経つにつれ、マンションに住んでいる方の多くが「そろそろ大規模修繕の時期かな？」と感じ始めます。とはいえ、「大規模修繕って具体的に何をするのだろう」「どれくらいの費用がかかるわからない」「いつ、どんな流れで始まるの？」といった疑問を持つ方は多いものです。

本記事では、大規模修繕工事の目的や内容・費用相場・注意点などをわかりやすく解説します。

マンションの大規模修繕工事とは？3つの目的

マンションの大規模修繕工事とは、建物の共用部分を中心に、経年劣化した箇所を計画的に修繕・改修する工事です。大規模修繕工事を行う主な目的は、以下の通りです。

建物の安全性を確保する

時間の経過とともに、建物は少しずつ傷みます。外壁のひび割れから雨水が浸入したり、タイルの剥落が歩行者に危険を及ぼすこともあります。大規模修繕は、こうした劣化を未然に防ぎ、住民や周囲の人々の安全を守る役割を担っています。

美観を維持し、快適な住環境を保つ

建物の外観はマンションの「顔」です。塗装のはがれやサビ・ひび割れ・劣化した共用部分などが目立つと「古びたマンション」という印象を与えてしまい、居住満足度が低下します。定期的な補修によって、美しい外観と快適な住まいを保つことができます。

資産価値を維持・向上させる

中古マンション市場では、定期的に大規模修繕が行われている物件のほうが、評価や売却価格が高くなる傾向にあります。購入希望者から見て「管理の行き届いた物件」と判断されるためです。逆に、修繕が先延ばしにされているマンションは「修繕積立金が不足している」「将来的に大きな負担がくるかも」といった懸念から、買い手がつかないことも少なくありません。

マンション大規模修繕工事の費用相場について

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模（戸数・階数）や立地条件（都市部・郊外など）、建物の劣化状況、修繕の内容や範囲によって大きく異なります。しかし、国土交通省が公表するデータや実際の事例をもとにすると、一般的な目安としては「1戸あたり約100万円〜120万円前後」が相場とされています。

大規模修繕工事の費用内訳（目安）

以下は、1回の大規模修繕で発生する代表的な費用項目です。工事内容によっては、増減があります。

工事項目	相場費用（30戸あたり）	ポイント
足場工事	約200～500万円	工事の安全性確保に必要な設備
外壁補修・塗装	約500～1,500万円	耐久性と美観向上、建物の保護
屋上防水工事	約200～800万円	雨漏り防止、屋上の耐久性向上
設備改修（給排水・エレベーター）	約300～1,000万円	住民の安全・快適性を向上させる
総額	約1,500～5,000万円	物件規模や工法により変動

管理組合で確認しておきたいポイント

• 戸当たり金額だけで判断しない： 仕様グレードや地域相場、物価上昇の影響を加味して再確認が必要です。
• 長期修繕計画との整合性：12年・24年・36年と複数回に分けて発生するため、一時金の徴収を避けるには計画的な積立が必須です。
• 仕様の「こだわりすぎ」に注意：デザイン性や最新設備の導入は魅力的ですが、コストに大きく影響するため優先順位の整理が重要です。
  

補助金・助成金制度を活用しよう

マンションの大規模修繕では、自治体によって補助金や助成金が使えるケースもあります。とくに耐震補強工事や省エネ改修・バリアフリー改修のような工事を含む場合、対象になることが多いです。ただし、原則として「工事着工前に申請が必要」です。対象となる条件（築年数・建物規模など）が異なるため、事前に自治体のホームページで要項やスケジュールを確認しておきましょう。

節約のためのポイント

大規模修繕工事はマンションの維持管理に欠かせませんが、費用が高額になることも少なくありません。そこで、無駄な出費を抑えつつ質の高い工事を実現するためには、以下のような節約ポイントを押さえることが重要です。

• 設計監理方式（設計と施工を分離）で不要な工事を排除
• 複数社での競争入札で工事価格の適正化
• 足場設置のタイミングで複数の作業をまとめて実施
• 材料費・人件費の高騰をふまえて早めの計画立案
  

マンション大規模修繕における工事内容は？

マンションの大規模修繕工事では、主に共用部分の劣化や老朽化に対して集中的に改修が行われます。専有部分（住戸の内部）は対象外ですが、建物全体の安全性・機能性・美観を維持するために不可欠な工事が数多く含まれています。以下に、代表的な工事内容ご紹介します。

外壁の補修・再塗装

マンションの外壁補修や再塗装は、建物の防水性や安全性、美観を維持するために欠かせません。具体的には、コンクリートのひび割れ（クラック）の補修や、タイルの浮きや剥離部分の張り替え・再接着が行われます。また、外壁の再塗装や防水コーティングを施すことで、雨漏りや外壁の落下事故を防止します。外壁は建物の顔ともいえるため、劣化が進むと住環境の快適性が損なわれるだけでなく、重大な事故につながるリスクもあるため、特に入念な点検と補修が重要です。

屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーの防水工事は、雨水の侵入を防ぎ建物の内部構造を保護するために行われます。防水シートの張り替え（ウレタン防水やシート防水など）や、バルコニーの排水口周辺の防水強化、手すり根元や立ち上がり部の止水処理などが主な工事項目です。防水性能が低下すると雨漏りによる構造体の腐食やカビの発生を招くため、一般的には12年ごとの点検・見直しが推奨されています。

廊下や階段の床材張り替え

共用部分である廊下や階段の床材は、歩行の安全性と美観を保つために定期的な張り替えが必要です。防滑性や耐久性に優れた素材への変更、床の段差解消やひび割れの修繕を行います。さらに、車いすなどのバリアフリー対応として、専用の床材を導入するケースも増えています。毎日使用する場所だからこそ、安全面と見た目の両方に配慮した施工が求められます。

鉄部の塗装・サビ止め

手すりや玄関扉・階段踊り場などの鉄製部材は、腐食やサビの発生を防ぐために定期的な塗装が必要です。まず、サビの除去や下地処理を丁寧に行い、その後、耐候性の高い塗料で再塗装を施します。鉄部の劣化は建物の外観印象を大きく左右するため、美観の維持にも重要な工事です。一般的には10〜15年ごとにメンテナンスを行うことが推奨されています。

給排水設備・ポンプの交換

給水や排水設備・ポンプ類は経年劣化により漏水や断水のリスクが高まるため、定期的な更新が不可欠です。給水ポンプ・排水ポンプの交換、共用配管の更新やライニング工事、貯水槽や排水槽の清掃・交換などが行われます。特に築20〜30年を超えたマンションでは本格的な設備更新が増え、住民の生活の安全・快適性を守るため重要な工事となっています。

照明設備のLED化・共用設備の更新

省エネや防犯面の向上を目的に、共用部の照明をLEDに切り替える工事が増えています。廊下や階段・エントランスの照明をLED化することで電気代の大幅な削減が可能です。また、オートロックや宅配ボックス・防犯カメラの設置や更新・エレベーターの制御装置のリニューアルなど、利便性や安全性を高める共用設備の改修も行われます。

耐震補強・バリアフリー対応

築年数が古いマンション、特に昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた物件では、耐震補強工事が必要となる場合があります。耐震壁の増設や柱の補強などに加え、バリアフリー化のためのスロープ設置や段差解消、エレベーター内の手すり追加、ユニバーサルデザイン対応のサインやインターホン設置なども検討されます。これらの工事はコストがかさむ場合がありますが、長期的な安心・安全な住環境づくりに欠かせない重要な投資です。

マンション大規模修繕工事の流れと期間

マンションの大規模修繕工事は計画から実施・完了までおよそ1年半〜2年程度を要します。ここでは、その一般的な流れを時系列に沿って解説します。

1：修繕委員会の設置

まず、工事の約1年前を目安に「修繕委員会」が管理組合内に設置されます。これは理事会だけでは対応が難しい専門的な検討や調整を担うための組織で、住民の中から有志を募って構成されるのが一般的です。建築や設備に詳しい人が委員に加わると、よりスムーズな意思決定が可能になります。修繕委員会は、業者選定や説明会の運営、工事内容の検討などを中心的に進めていきます。

2：長期修繕計画の見直し

修繕委員会が発足すると、既に作成されている長期修繕計画を見直します。築年数や建物の劣化状況を踏まえて、今回の工事で対応すべき項目と将来に繰り越す項目の選別が行われます。必要に応じて建物全体の劣化診断も実施され、目視調査や打診調査などで外壁や屋上の状態を正確に把握します。この時点で、おおよその費用規模や工事期間の目安も浮かび上がってきます。

３：設計コンサルタントの選定

次に、修繕の設計と監理を担当する設計コンサルタントを選定します。建築士事務所やコンサルティング会社など、第三者的な立場で専門知識をもつ事業者に依頼することで、工事の品質や費用の妥当性を保ちやすくなります。コンサルタントは、建物診断の評価をもとに修繕項目を整理し、設計方針を管理組合と調整します。

４：設計図・仕様書の作成

選任されたコンサルタントは、具体的な工事の設計図や仕様書を作成します。これは、どの部分をどのような材料・工法で修繕するかを詳細に記載したもので、後の施工会社の選定（入札）の際にも重要な資料となります。仕様書が曖昧だとトラブルの原因となるため、工事の目的や条件、施工の品質基準まで明文化されるのが一般的です。

５：施工会社の選定（入札）

設計図・仕様書が完成すると、それをもとに複数の施工会社へ見積もりを依頼し、入札によって施工業者を選定します。費用の比較はもちろんのこと、これまでの実績や工事管理体制、安全への配慮なども重視されます。公平性を確保するため、設計と施工は原則として分離し、コンサルタントと施工会社が別々の立場で関与します。

６：住民説明会の開催

施工会社が決定した段階で、住民向けの説明会が開催されます。ここでは、工事の目的や内容、スケジュール、工事中の注意点などが丁寧に説明され、住民の理解と協力を得ることが目的です。工事中は騒音や足場設置など、生活に少なからず影響が出るため、事前の合意形成が非常に重要になります。

７：着工〜工事実施

説明会を経て住民の理解が得られたら、いよいよ工事が着工されます。着工から完了までの期間はマンションの規模や内容によって異なりますが、中規模のマンションで6〜8ヶ月が一般的です。まずは足場の設置から始まり、外壁補修、防水工事、設備更新、美装仕上げなどが順次進められます。工事期間中は定期的に進捗報告が行われ、設計コンサルタントが品質や安全管理を監督します。

８：完了検査・引き渡し

工事がすべて完了した後には、管理組合・コンサルタント・施工会社の三者による完了検査が実施されます。不具合や仕上がりの不備がないかを入念に確認し、必要があれば是正工事を行ったうえで正式に引き渡しとなります。その後、工事報告書が提出され、今後のメンテナンス方針や次回修繕への準備が始まります。

マンション大規模修繕工事期間中の注意点

大規模修繕工事が始まると、住民の日常生活にも一定の影響が出ることは避けられません。工事をスムーズに進めるためには、事前の情報共有と住民の理解・協力が不可欠です。ここでは、特に注意が必要なポイントを具体的に解説します。

騒音・振動の発生

最も多く寄せられるのが、騒音や振動に関する苦情です。外壁の高圧洗浄、タイルの打診検査、コンクリートの削り作業、鉄部のサンダー処理など、さまざまな工程で大きな音や振動が発生します。工事時間帯は多くの場合「平日8時〜17時」程度に限定されますが、在宅勤務や乳幼児・高齢者がいる世帯にとっては大きなストレスになることも。管理組合や施工会社は、どの工程でどの程度の騒音が出るのかを事前に説明し、住民がある程度の心構えを持てるように配慮する必要があります。

ベランダや窓の一時的な使用制限

工事中は、ベランダやバルコニーが一定期間立ち入り禁止になることがあります。これは、外壁補修や防水工事、足場解体時の安全確保のために必要な措置です。また、足場が組まれることで、窓の外が完全に覆われ、採光や通風が制限される期間も発生します。足場の外側から作業員が接近することもあり、プライバシーの観点からも注意が必要です。カーテンを閉めるよう施工会社からアナウンスがあるほか、住民側も防犯意識を高めることが求められます。日程は工程表で事前に共有されるため、自宅の予定を調整するうえでも重要な情報です。

洗濯物の干し場所に制限がある

工事期間中、特に外壁塗装や防水工事が行われるタイミングでは、ベランダでの洗濯物干しが禁止されます。塗料や防水材が飛散して洗濯物に付着する恐れがあるためで、工程によっては1〜2週間以上干せない期間が続くこともあります。そのため、あらかじめ部屋干しや乾燥機の利用を想定した準備が必要です。共用部に仮設の物干し場を設けるケースもありますが、利用人数に限界があるため、住民全体の工夫が求められます。

その他の注意点

その他にも、以下のような注意点があります。

• 工事車両の出入りにより、敷地内の通行ルートが変更される場合があります。特に小さなお子様や高齢者がいる家庭では、安全面に十分注意しましょう。
• エレベーターの一時停止や養生施工により、使い勝手が悪くなるケースもあります。荷物の搬入や来客時には注意が必要です。
• ペットを飼っている場合、騒音や人の出入りでストレスがかかることがあります。特に神経質な動物には、落ち着ける環境づくりを検討するとよいでしょう。

トラブルを避けるためには？

大規模修繕中のトラブルの多くは、「知らなかった」「説明が足りなかった」ことに起因します。これを避けるために、以下の対応が有効です。

• 事前の詳細な説明会を複数回実施
• 週報・掲示板・SNSなどによるこまめな周知
• 住民の声を吸い上げる相談窓口の設置
  

管理組合・施工会社・設計コンサルタントの三者が連携し、透明性のある情報共有と柔軟な対応を行うことで、住民の不安や不満を最小限に抑えることができます。

マンション大規模修繕でよくあるトラブルと対策

大規模修繕工事は多くの関係者が関わるため、さまざまなトラブルが発生することがあります。以下に代表的なトラブルとその対策を詳しく解説します。

住民からの反対や不満

大規模修繕は多額の費用がかかり、工事期間中の生活にも影響が出るため、住民の間で反対意見や不満が生じやすいです。例えば工事の必要性に疑問を持つ方や、費用負担に不安を感じる方も少なくありません。このようなトラブルを避けるためには、事前に何度も説明会を開催し、工事の目的や内容、費用の根拠を丁寧に説明することが重要です。住民一人ひとりの疑問や意見をしっかりと受け止め、透明性の高い情報共有を心がけることで、合意形成をスムーズに進められます。

業者選定の不透明さ

業者選びが適切に行われなかった場合、施工の質が低下したり、工事費用が不当に高くなるリスクがあります。特に、管理組合が十分な知識を持たずに業者と契約を結ぶと、後々トラブルに発展することもあります。これを防ぐには、複数の業者から見積もりを取り、競争入札の形式で選定を行うことが効果的です。また、専門家による助言を受けたり、設計・監理会社を活用して施工のチェックを入れることで、公正かつ透明性の高い選定プロセスが確保されます。

工事後の不具合（施工不良）

大規模修繕が完了した後に、雨漏りや外壁の剥がれなど施工不良が判明すると、追加費用が発生したり、住民からの信頼を損ねることになります。これを防ぐには、設計・監理方式を採用し、第三者の専門家が工事の進捗や品質を定期的にチェックする体制を整えることが重要です。監理会社が品質管理を徹底し、万が一の不具合があれば早期に発見・対処することで、長期的に安心できる工事を実現できます。

修繕積立金が足りない

大規模修繕には多額の資金が必要ですが、積立金が不足すると工事の延期や内容の見直しを余儀なくされるケースがあります。これを防ぐには、早期から長期修繕計画を作成し、将来の費用を見越した積立金額を適切に設定することが不可欠です。計画は数年ごとに見直し、建物の劣化状況や物価変動を反映させて現実的な資金計画を維持しましょう。また、資金不足の際には追加徴収や金融機関からの借入など、柔軟な対応策を検討することも重要です。

マンション大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

大規模修繕工事に関してよく寄せられる疑問や不安を解消するため、基本的な質問と回答をまとめました。工事の理解にお役立てください。

Q1. 大規模修繕工事は絶対にやらないといけないのですか？

A. 法的な義務はありませんが、建物の劣化やトラブルを防ぐためには必要です。未実施だと資産価値が大きく下がる恐れがあります。

Q2. 修繕積立金が足りない場合はどうする？

A. 一時金の徴収や、長期修繕計画の見直し（工事項目や時期の再調整）などで対応します。金融機関からの借入も検討されることがあります。

Q3. 自分の専有部分（部屋の中）は対象ですか？

A. いいえ。大規模修繕工事の対象は共用部分のみです。専有部分（キッチン・浴室・室内壁など）の修繕は個人の負担になります。

Q4. 工事中はベランダや窓は使えますか？

A. 外壁補修や防水工事中はベランダの立入禁止や窓の開閉制限が生じます。洗濯物は室内干しやコインランドリー利用が必要な場合もあります。

Q5. 費用を抑える方法はありますか？

A. 複数業者による入札を行う、設計・監理方式で無駄な工事を排除するなどでコスト削減が可能です。また、早期の修繕計画立案が最大の節約策になります。

まとめ：大規模修繕はマンションの未来に向けた投資

大規模修繕工事は、マンションの劣化を補修するだけでなく、建物の安全性や美観を保ち、資産価値を守るための重要な取り組みです。劣化を放置すると雨漏りや外壁の剥離・設備の故障など、住環境に大きな影響を与え、結果的に修繕費用も膨らんでしまいます。そのため、国土交通省が推奨する「おおむね12年周期」の定期的な修繕計画に基づいて、計画的かつ適切に工事を行うことが求められます。

大規模修繕は決して安価な工事ではありませんが、適切な施工業者の選定や住民の合意形成をしっかり行うことで、トラブルを避け、スムーズな工事進行が可能になります。また、工事中の騒音や振動、ベランダの使用制限など生活面での不便もありますが、事前の説明会や連絡体制が整っていれば安心です。

何よりも大切なのは、マンションの長期的な価値を見据えた資産管理の一環として、大規模修繕を捉えることです。適切な時期に必要な工事を行うことで、快適で安全な住環境が維持され、住民全員が安心して暮らせるマンションライフが実現します。費用や手間はかかりますが、それは将来のリスクを軽減し、マンションの寿命を延ばすための大切な投資と言えるでしょう。