マンション大規模修繕の費用相場は？安く抑えるポイントや払えないときの対処法を紹介

マンションの大規模修繕工事は、外壁や屋根・防水・設備など複数の修繕を一括して行うため、その費用は非常に高額になる傾向があります。
築10年以上のマンションであればいつかは必ず直面する工事のため、実際にどれくらいの費用がかかるのか、戸当たりの金額や工事別の内訳を把握しておくことで、無駄な出費を防ぎ適切な予算計画を立てることができます。

本記事では、マンションの大規模修繕工事にかかる一般的な費用相場や工事項目ごとの目安、さらに費用が高くなる要因や、コストを抑えるための工夫、助成金の活用方法まで詳しく解説します。
将来に備え、資産価値を維持するための第一歩として、費用相場をしっかり理解しておきましょう。

マンションの大規模修繕工事とは？目的と必要性の理解

大規模修繕工事は、マンションの寿命を延ばし、居住環境を快適に保つために、10〜15年ごとに実施される包括的なメンテナンスです。
外観の美化だけでなく、機能面や安全面の改善も目的としています。

大規模修繕工事の概要

大規模修繕とは、建物の経年劣化に対応するため、計画的かつ一括して実施される修繕工事のことです。
主に以下のような工事項目が対象となります。

• 外壁塗装
• 屋上防水
• 給排水管の更新
• 鉄部塗装
• 共用部の修繕（廊下・階段・手すりなど）

これらの工事は単体でも実施できますが、大規模修繕では全体を同時に行うことで、足場設置などの重複費用を削減できます。

大規模修繕の主な目的

大規模修繕には、次のような目的があります。

• 建物の耐久性を保ち、安全性を確保する
• 外観を美しく保ち、資産価値を維持する
• 不具合や雨漏りなどのトラブルを予防する
• 将来的な修繕費用の抑制につながる

居住者の安全と快適さを守るためにも、適切なタイミングで修繕工事を行うことが重要です。

なぜ定期的な実施が必要なのか

経年劣化は避けられないため、定期的な修繕が必要です。
例えば、外壁や屋根の防水性能が低下すれば雨漏りが発生し、建物内部の構造体まで損傷が及びます。
結果として大規模な補修工事が必要になり、かえって高額な費用が発生してしまいます。

そのため、大規模修繕は「予防メンテナンス」の観点からも極めて重要なのです。

マンション大規模修繕工事の費用相場｜全体費用と1戸あたりの目安

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模や劣化状況、工事項目によって異なります。
以下では国の調査データや市場の実態をもとに、平均的な費用相場を紹介します。

マンション1戸あたりの平均費用

国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査（令和3年度）」によると、1戸あたりの修繕費用は以下の通りです。

費用帯（1戸あたり）	割合（目安）
75万〜100万円	約25％
100万〜125万円	約35％
125万〜150万円	約20％
150万円以上	約10％

このように、平均的には「100万〜125万円／戸」が相場とされています。

修繕積立金の平均額と月額相場

修繕費用に備えて、毎月積み立てているのが「修繕積立金」です。

項目	相場
月額積立金	1万〜2万円／戸
総額積立金（12年分）	約150万〜300万円／戸

修繕積立金とは、将来の大規模修繕や設備更新に備えて住民が毎月支払う積立金です。
国土交通省の調査によれば、1戸あたりの平均月額はおおよそ1万～2万円で設定されているケースが多く、築年数や建物の規模によって幅があります。
積立金は「長期修繕計画」に基づいて設定されるべきですが、当初の設定額が低すぎると将来的に資金不足に陥り、一時金の徴収やローンに頼らざるを得なくなるリスクもあります。

したがって、物価の上昇や工事単価の変化なども考慮した定期的な見直しが不可欠です。
適正な積立水準を維持することで、急な負担なく安定的に修繕を実施できます。

全体としての工事総額の目安

マンションの戸数ごとに概算費用を表にすると以下のようになります。

戸数	総工事費用の目安
20戸	約2,000万〜3,000万円
50戸	約4,000万〜6,000万円
100戸	約8,000万〜1億2,000万円

マンション全体で見た大規模修繕工事の総額は、戸数や劣化状況・工事項目の範囲によって大きく変動します。
たとえば、20戸規模の小規模マンションでは2,000万～3,000万円、50戸では4,000万～6,000万円、100戸以上では1億円を超えるケースもあります。
この工事総額には、外壁・屋上・設備・共用部など複数項目が含まれており、施工方法や使用材料の選定によってもコストに差が生じます。
また、高層建物では足場や高所作業のための追加費用が発生する場合もあります。
概算でも全体金額の目安を把握しておくことで、長期的な資金計画の土台が明確になり、将来の修繕に備えた準備もしやすくなるでしょう。

マンション大規模修繕工事内容別の費用目安｜防水工事

防水工事は、屋上やバルコニー・共用廊下などに施工され、建物内部への水の浸入を防ぐ役割を果たします。
防水性能が低下すると雨漏りが発生し、内部構造まで腐食が進行するため、早めの対応が求められます。

• 費用相場：5万〜30万円／戸
• 対象箇所：屋上・ルーフバルコニー・開放廊下・庇など
• 防水工法：ウレタン塗膜防水・シート防水・アスファルト防水など

使用する工法によって単価が異なり、特にシート防水やアスファルト防水は下地の調整や施工手間がかかるぶん、割高になる傾向があります。

防水工法	耐用年数（目安）	単価（㎡あたり）
ウレタン防水	10〜12年	4,000〜6,000円
塩ビシート防水	12〜15年	5,000〜7,000円
アスファルト防水	15〜20年	6,000〜9,000円

定期的な防水診断を行い、早期補修を実施することが長期的な費用削減にもつながります。

マンション大規模修繕工事内容別の費用目安｜設備更新

建物のライフラインを支える各種設備は、経年劣化による不具合を防ぐため、計画的な更新が必要です。
突発的なトラブルを防ぐ意味でも、大規模修繕と同時に実施されることが多い工事です。

• 費用相場：10万〜50万円／戸
• 対象設備：給排水管、受変電設備、インターホン、照明器具、エレベーターなど
• 更新時期：耐用年数20〜30年を目安に計画的更新が推奨されます

共用の給排水管の劣化が進行すると、漏水による床下腐食や階下への影響が懸念されるため、長期修繕計画に基づいて更新を行うことが望ましいです。

マンション大規模修繕工事内容別の費用目安｜共用部分

マンションの共用部分は、住民全体が日常的に利用するため傷みやすく、修繕の重要度も高い箇所です。
美観と安全性を保つことで、住環境の質や資産価値の維持にもつながります。

• 費用相場：10万〜40万円／戸
• 対象：エントランス・廊下・階段・手すり・照明・掲示板など
• 主な工事：タイル張り替え・床材の防滑加工・照明器具のLED化など

建物の築年数や仕上げ材の種類により、補修内容や金額が変動します。
特にエントランスなど目に付きやすい箇所のリニューアルは、居住者の満足度や来訪者への印象にも直結します。

マンション大規模修繕工事の費用が高くなる要因とは？

大規模修繕工事は工事内容によって費用が大きく変動します。
ここでは、費用が高額になる主なケースとその背景を紹介します。

建物の劣化が進んでいる

劣化が進んでいる建物では、通常の修繕に加えて補強工事や下地処理などが必要となり、想定より費用が大きく膨らみます。

• 下地補修が広範囲に及ぶ
• 躯体のひび割れや腐食箇所が多い
• 配管や電気設備も同時更新が必要になる

特に築30年以上の建物では、事前の診断で劣化レベルをしっかり把握しておくことが重要です。

使用する材料や工法が高価

高性能な材料や最新工法を採用する場合、材料費・施工費ともに上昇します。

• 無機塗料やフッ素塗料などの高耐久素材
• アスファルト防水やシート防水など専門性の高い工法
• 特殊なデザインや高級素材を使った仕上げ

予算とのバランスを見ながら、必要性とコストの両面で検討が求められます。

高層建物・特殊構造

高層階や複雑な形状の建物では、足場費用や安全対策費が増加します。

• 高層階に対応するための仮設設備（ゴンドラ等）
• 足場設置が困難な構造
• 大きな敷地や傾斜地にある建物

建物の立地や形状によって施工難易度が上がるため、そのぶん費用が高くなる傾向があります。

追加工事・突発対応

工事中に予期せぬ劣化や破損が発覚した場合、追加工事が発生します。

• 壁内部の腐食や漏水
• 施工中の部材破損
• 設備不具合の急遽対応

このような突発的な対応は、当初見積もりには含まれておらず、最終費用を押し上げる要因となります。

マンション大規模修繕工事の費用を抑えるポイント

費用の適正化を図るには、事前準備と見積もり比較が鍵となります。
ここでは、費用を抑えるための実践的な工夫を紹介します。

相見積もりで価格と内容を比較

最低でも3社以上から見積もりを取得し、費用と工事内容を精査しましょう。

• 工事項目ごとの単価を比較
• 共通項目と独自項目の確認
• 説明が明確か・不明点がないかをチェック

単に価格が安い業者を選ぶのではなく、内容に透明性があるかを重視することが重要です。

不要な工事を排除

建物全体の診断を実施し、劣化が見られない箇所まで過剰に修繕しないよう注意しましょう。

• 診断報告書をもとに必要な箇所を絞る
• 「ついで工事」の押し売りに注意
• 優先順位をつけた修繕スケジュールを策定

施工業者の提案内容も精査し、コストの無駄を見逃さない体制を整えましょう。

耐久性と価格のバランスを取った材料選定

外壁塗装や防水工事などでは、使用する材料の選定が費用と耐久性の両面に大きく影響します。
安価な材料は初期コストを抑えられますが、耐用年数が短く、将来的な再修繕の頻度が増える可能性があります。

一方で高性能な塗料や防水材は価格が高い反面、長期的なメンテナンス費用を削減できる利点があります。
たとえば、アクリル塗料は低コストですが耐用年数が短く、フッ素塗料や無機塗料は高額ながら15年以上の耐久性が見込めます。材料選定は、初期費用だけでなく長期的なトータルコストを意識して判断することが重要です。

結果として再修繕までの期間が延びれば、長期的な節約につながります。

大規模修繕工事費用の支払いができない時はどうする？一括が難しい場合の選択肢

大規模修繕工事の費用は数千万円規模になることもあり、住民にとって大きな負担となる場合があります。
そのため、さまざまな支払い方法を検討し、柔軟に対応することが重要です。

修繕積立金を活用する

毎月積み立てられている修繕積立金は、最も基本的な費用原資です。

• 月々の積立：1戸あたり1万～2万円が一般的
• 管理組合が長期修繕計画に基づいて積立てる
• 不足時は「一時金徴収」や「借入」で対応

計画的に積み立てていれば、住民に急な追加徴収を求めずに済むため、事前準備が重要です。

分割払い（分割契約）

施工業者と分割支払いの契約を結ぶことで、一括支払いの負担を軽減することができます。

• 工事の進捗に応じて分割で支払い
• 支払い回数や金額は事前合意が必要
• 契約書で支払い条件・遅延対応などを明記

トラブル防止のためにも、契約書の内容は慎重に確認しましょう。

ローンや借入を利用する

大規模修繕工事の費用が修繕積立金だけでは賄えない場合、管理組合としてローンや借入を利用する選択肢もあります。
金融機関にはマンション修繕専用ローンがあり、金利が比較的低く、返済期間も長期に設定できるため、住民の一時的な負担を抑える手段として有効です。
借入は管理組合名義で行われ、返済は住民が毎月の管理費や特別積立金として分担する形が一般的です。

ただし、ローンには利息や保証料が発生するため、金利条件や総返済額を慎重に確認し、住民間で十分に合意形成を図ることが不可欠です。
計画的な借入であれば、急な資金不足にも柔軟に対応できます。

金利の有無や返済計画の妥当性を検討しながら、住民の合意を得たうえで進めましょう。

マンション大規模修繕工事で活用できる助成金・補助金

自治体や国によっては、大規模修繕に関連した助成金制度を提供している場合があります。
対象工事に該当すれば、数十万〜数百万円規模の補助が受けられる可能性もあるため、早めの調査と準備がカギです。

代表的な助成金・補助金制度の一例

補助内容	対象工事	支給額の目安
省エネ改修助成	窓の断熱化、LED照明、断熱塗料など	数万〜数十万円
耐震補強補助金	構造補強、耐震壁の設置など	数十万〜数百万円
環境対応補助金	太陽光発電、雨水利用システム等	工事費の1/3〜1/2
自治体独自制度	地域特有の老朽住宅改修など	各自治体により異なる

助成金申請の注意点

• 多くの場合、工事「着工前」に申請が必要
• 工事内容の詳細・見積書・図面などの提出が求められる
• 申請から交付まで数ヶ月かかることも

施工業者に相談すると、過去の申請事例などをもとにアドバイスを受けられる場合があります。
コストを抑えるためには、これらの助成金申請に精通した業者へ依頼することが望ましいでしょう。

マンション大規模修繕工事の費用相場についてよくある質問

Q1. 大規模修繕工事はいつ頃実施するのが一般的ですか？

A. 一般的には築12〜15年で1回目を行い、以降は12年周期が目安とされています。ただし、劣化状況や予算の都合で前後することもあります。

Q2. 修繕積立金だけで足りない場合、どう対応すれば良いですか？

A. 一時金の追加徴収や金融機関からの借入、施工業者との分割契約など、複数の対応策があります。管理組合で合意形成を図ることが重要です。

Q3. 見積もりは何社くらい取るのが適切ですか？

A. 少なくとも3社以上から相見積もりを取り、価格だけでなく工事内容・保証・説明の丁寧さを比較することが望ましいです。

Q4. 助成金の申請は個人でも可能ですか？

A. 大規模修繕は通常、管理組合単位で行うため、申請も組合名義で行うのが一般的です。詳細は各自治体の制度要項をご確認ください。

Q5. 工期が延びると費用も増えますか？

A. はい。仮設設備のレンタル期間が延びたり、人件費が増えたりするため、工期延長は費用増加につながる要因の一つです。

Q6. 修繕工事中の騒音やにおいが心配です。対策はありますか？

A. 工事内容によっては発生しますが、作業時間の制限や仮設パネルの設置、低臭塗料の使用などで軽減できます。事前に業者と対策を話し合いましょう。

大規模修繕工事の費用相場を理解し、無理のない計画を｜まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の安全性や快適性を保つうえで欠かせない重要な工事です。
費用はマンションの規模や劣化状況によって異なりますが、1戸あたりの相場は100万〜125万円程度が目安とされています。

修繕費用を把握することで、事前に適切な積立額を見直したり、必要な工事項目を精査したりすることが可能になります。
また、費用が高額になりやすい要因を理解しておけば、不要な出費を避け、効率よく予算を組むことができます。

さらに、分割払いの仕組みや助成金制度を活用することで、住民の金銭的な負担を軽減することも可能です。
管理組合は、計画的な資金管理と丁寧な合意形成を行いながら、住民全体が納得できる形で修繕を進めていくことが求められます。

建物の価値と住み心地を長く保つために、相場と支払い方法を正しく理解し、安心して大規模修繕に取り組めるよう備えておきましょう。