マンション大規模修繕で専有部分もリフォーム可能?オプション工事の範囲や費用相場と手続きの流れまで解説

マンションの大規模修繕工事は、外壁や屋上防水、共用配管などを一斉に改修する計画的な修繕事業です。通常は共用部分が主な対象ですが、近年ではこのタイミングに合わせて専有部分のリフォームを行う住戸も増えてきました。大規模修繕は10年から15年ごとに実施されることが多く、マンション全体の美観や機能の維持だけでなく、居住者の快適性や資産価値を保つ上でも重要なイベントです。

専有部分の工事は任意で、希望者による追加費用負担が必要ですが、工事の効率化や費用の抑制が見込める点で注目されています。また、施工業者がすでに現場に入っているため、短期間で施工できるなどのメリットもあります。本記事では、「大規模修繕 専有部分」という観点から、オプション工事の内容や費用、注意点、トラブル防止策まで幅広く丁寧に解説します。

マンションの大規模修繕における専有部分と共用部分の違い

まず、専有部分と共用部分の違いを明確に理解しておくことが重要です。どこまでが各住戸の責任範囲で、どこからが管理組合の管轄となるのかを整理しておきましょう。これにより、リフォームや修繕にかかる費用負担の範囲、管理組合への申請の必要性、施工時の注意点などが把握しやすくなります。

専有部分とは？｜リフォームできる範囲と注意点

専有部分とは、区分所有者が個別に所有・管理する住戸内の空間を指します。法律上は私有財産に該当し、改修やリフォームは原則として自由に行えますが、一部の範囲では管理規約の制限を受けることもあります。そのため、工事を行う際は管理規約を確認し、必要であれば管理組合への届出や承認を得る必要があります。

居住スペースにおける専有部分の例としては以下が挙げられます。

・居室、キッチン、浴室、トイレなど室内部分
・玄関ドアの内側、窓ガラスの内側
・専用庭やバルコニーの手すり内側（共用扱いの部分もあり）

これらの空間は居住者が自由に使える範囲ではありますが、玄関扉の交換やベランダの改修など、建物全体の外観や構造に関わる工事は共用部分との境界線があいまいな場合もあります。特に窓ガラスや玄関扉の外側は共用部分扱いとなるケースが多く、改修の際には事前確認と管理組合への相談が必要です。

共用部分とは？｜大規模修繕で主に対象となるエリア

共用部分は、区分所有者全員で共有する建物の構造や設備を指します。大規模修繕の主な対象はこの共用部分であり、修繕積立金によって工事が実施されます。共用部分の管理と修繕は管理組合の責務となり、住戸全体の安全性や快適性に直結します。

共用部分に含まれる代表的な箇所は以下の通りです。

・外壁、屋上防水、共用配管、建物の基礎構造
・共用廊下、階段、エレベーター、エントランスホール
・電気室、機械室、ゴミ置場、管理人室

これらの共用部分は、マンションの維持管理と安全性の確保に関わる重要な要素です。工事計画の策定から業者選定、予算承認までは管理組合の総会などで協議され、区分所有者全体の同意が求められます。専有部分と異なり、個別判断での工事はできないため、全体合意と法的手続きを踏まえて実施されます。

なぜ専有部分も一緒にリフォームする人が多いのか

大規模修繕のタイミングで専有部分の工事を行うことには、多くの利点があります。ここでは、その主な理由を紹介し、オプション工事のメリットを解説します。専有部分のリフォームは計画的に行うことが難しいため、この機会を逃すと数年はタイミングを逃すこともあります。

・足場がすでに組まれているため外回りの工事がしやすい
・業者がマンション全体の工事に入っているためコストが安くなる
・住戸内の老朽設備（給水管・浴室など）を効率的にリフォームできる
・住民全体が工事に協力的な時期のため、騒音や施工の説明が受け入れられやすい
・施工会社による保証や点検制度を活用しやすい

このように、大規模修繕中は工事環境が整っており、通常よりも安価で迅速に施工が可能です。また、すでに施工業者との契約があるため、追加で専有部の工事を依頼する際にも信頼性が高く、別途業者を探す手間も省けます。住まいの価値を高めるうえで、有効なリフォーム機会といえるでしょう。

専有部分のオプション工事とは？マンション大規模修繕との同時進行がおすすめ

大規模修繕工事は、共用部分を中心に行われるものですが、工事の機会を活かして専有部分のリフォームも実施するケースが増えています。これがいわゆる「オプション工事」と呼ばれるもので、施工業者により一括で対応できる仕組みを活用すれば、コスト削減や工期短縮の効果も見込めます。加えて、複数の住戸が同時に工事を行うことで、施工管理の一元化や近隣調整の簡略化といった運営上のメリットも得られます。

オプション工事で対応可能な専有部分の工事内容

専有部分のオプション工事では、室内設備や内装のリフォームを中心にさまざまな施工が可能です。老朽化による修繕はもちろん、生活スタイルの変化や将来的なバリアフリー化を見据えたリフォーム需要も増加しています。ここでは、実際に大規模修繕のタイミングで多くの住戸が行っている代表的な工事項目を紹介します。

主なオプション工事の例を表にまとめると以下の通りです。

工事内容	具体例	備考
床材の張替え	フローリング、クッションフロアの新調	防音対応など規約確認が必要
壁紙（クロス）の貼り替え	全室または一部屋ごとの変更	施工時間は短いが印象が大きく変わる
キッチン・浴室の改修	システムキッチン、ユニットバスの入替え	水回り工事は早めの判断が吉
トイレの交換	節水型便器への変更	配管確認と併せて施工するのが効率的
洗面台や建具の交換	洗面ボウル・収納棚、室内ドアなど	劣化が進んでいる箇所から優先
配管類の更新	給排水管、ガス管の取り替え	漏水対策として重要
バリアフリー化	段差解消、手すり設置	高齢者や将来に備えた需要あり
断熱・防音施工	二重窓設置、断熱材追加	快適性と省エネ性の向上に効果的

これらの工事は、住戸内の快適性を向上させるだけでなく、老朽化による不具合の予防や、将来的な資産価値の維持にもつながります。また、住宅性能の向上によって売却時の競争力アップにも貢献します。

オプション工事の費用相場とコストメリット

専有部分のオプション工事は、工事内容や規模によって費用が大きく異なります。ただし、大規模修繕工事の一環として一括発注することで、個別に施工する場合と比べて費用を抑えることができるのが最大の魅力です。さらに、業者の手配や材料調達が効率化されることで、施工精度の安定や工期短縮にもつながります。

一般的な費用目安としては、以下のようになります。

工事項目	一般的な相場（単独工事）	大規模修繕時の一括発注時
フローリング張替え	約20万円〜40万円	約15万円〜30万円
クロス貼替え（全室）	約15万円〜25万円	約12万円〜20万円
キッチン改修	約80万円〜150万円	約60万円〜120万円
ユニットバス交換	約70万円〜140万円	約55万円〜110万円
トイレ交換	約15万円〜30万円	約12万円〜25万円

このように、大規模修繕に便乗して施工することで、約15〜25％のコストダウンが実現できることもあります。また、工事の段取りが全体で調整されるため、着工までの待ち時間や業者手配の手間も省けるというメリットもあります。さらに、工事中の騒音や生活動線の調整も、全体工事と併せて行うことで住民の負担を軽減できます。

オプション工事を実施するための手続きと注意点

オプション工事は自由に依頼できるわけではなく、管理規約や管理組合の手続きを経る必要があります。特に給排水管など共用部分に接する施工では、住戸外の工事に波及するため、事前の調整が不可欠です。また、施工内容によっては消防法や建築基準法に抵触しないかの確認も必要になります。

・工事希望内容の申請書提出（管理組合への届出）
・施工業者と住民との契約締結（個別）
・施工可能な期間の確認（大規模修繕の進行に合わせる）
・管理組合の承認（必要な場合）
・騒音・廃材処理・共用部の使用範囲に関する協議

これらの手続きを怠ると、施工許可が得られず予定通りの工事ができなくなることもあります。管理規約や工事ガイドラインに準拠し、早めに申請を行うことがスムーズな進行の鍵です。また、共用部分を一時的に使用する必要がある場合は、他住戸との調整も必要になります。

専有部分オプション工事のトラブル事例と防止策

専有部分のオプション工事には多くのメリットがある一方で、トラブルのリスクも決して小さくありません。施工範囲や契約条件が曖昧なまま進めてしまうと、予想外の費用増や工期の遅延、不十分な仕上がりなどの問題に発展するケースも見受けられます。また、管理組合や近隣住戸との調整不足により、住民トラブルに発展することもあるため、注意が必要です。ここでは、専有部分工事で実際に発生しやすいトラブル事例を整理し、その防止策について詳しく解説します。

よくあるトラブル事例と原因

マンションにおけるオプション工事で頻発するトラブルは、費用、品質、納期、周辺環境への影響など多岐にわたります。とくに専有部分と共用部分の区分けが明確でないまま工事を進めると、他の住戸や管理組合との摩擦を招く恐れがあります。また、業者との契約条件が曖昧だったり、アフターサービス体制が整っていない業者を選定した場合、工事後の対応にも問題が生じやすくなります。

代表的なトラブル事例を以下にまとめました。

トラブル事例	主な原因	コメント
工事費用の過大見積もり	複数見積もりを取らずに契約	相場の確認不足が原因。比較検討が重要
工期遅延・仕上がり不良	工事監理が不十分	中間検査を怠ると品質に大きな差が出る
隣戸からの苦情	騒音や資材の共用部放置	事前説明や共用部使用ルールの確認不足
給排水管の漏水事故	配管更新の不備や老朽放置	専有部分でも共用設備に影響を及ぼす可能性あり
クレーム未対応の業者	契約条件や保証内容の確認不足	アフター対応の有無・内容は事前に確認すべき
資材搬入時の共用部破損	養生不足、作業員の管理不徹底	管理組合と作業ルールを明確化しておくべき

これらのトラブルは、ほとんどが事前の準備不足や調整ミス、情報共有の欠如によって引き起こされます。特に、専有部分とはいえマンション全体に影響する範囲での工事を行う場合、管理組合や近隣住戸との連携は不可欠です。リフォームの規模や内容に応じて、工事前に計画書を作成・共有し、責任の所在や作業ルールを明文化しておくことが望まれます。

トラブルを防ぐための具体的な対策

専有部分のオプション工事を安全かつスムーズに実施するためには、制度的なルールの順守だけでなく、業者選定から工事完了後の対応に至るまで、段階ごとに丁寧な準備と管理が必要です。ここでは、住戸内リフォームで起こりうるトラブルを未然に防ぐための具体的な実践対策を紹介します。

・複数の施工業者から相見積もりを取得し、費用相場と工事内容を比較検討する
・契約前に、施工内容・使用する素材・金額・保証期間・アフター対応内容を明文化し、書面で確認を取る
・工事監理者（第三者の建築士やリフォームアドバイザーなど）を選任して進行管理を依頼する
・共用部の利用（足場の一時使用、廊下での作業など）については管理組合と事前に調整し、使用可能な範囲と時間帯を明確にしておく
・作業員の入退室管理や共用部の養生措置を徹底し、居住者への説明会を行うなどの配慮を行う
・劣化が進んでいる配管や防水処理などは後回しにせず、優先的に改修しておく

特に重要なのは、業者との契約において「どこまで責任を持つのか」を明確にすることです。保証対象の範囲や年数、施工後のトラブル対応の窓口なども書面化しておくことで、万が一のトラブル発生時にも冷静に対処できます。また、施工期間中に定期的な進捗確認を行うことで、仕上がりの質を高め、追加工事の必要性を早期に発見できるメリットもあります。住戸内の快適性向上だけでなく、マンション全体の秩序維持にもつながるため、これらの取り組みをしっかり行いましょう。

マンション大規模修繕と専有部分工事に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、専有部分のオプション工事を検討する住民の方々から寄せられることの多い質問にお答えします。実際の現場でよく見られる疑問点や注意事項をQ&A形式で整理しました。

Q. オプション工事は修繕積立金で賄えるの？

専有部分の工事に関する費用負担については、管理規約に則った扱いが必要です。

原則として、専有部分のオプション工事に関する費用は区分所有者の自己負担となり、修繕積立金を使うことはできません。ただし、配管のように共用部分と接している設備で管理規約に特例がある場合は、部分的に管理組合が負担するケースもあります。事前に規約や総会議事録を確認しておくと安心です。

Q. 工事期間中は在宅が必要？

在宅対応の必要性は、工事の内容によって異なります。

壁紙や床材の張り替えなどの内装工事は、短時間の立ち会いで済むことが多いですが、キッチンや浴室の入れ替え、水回りの配管工事などは1日以上の施工が必要となるため、在宅が推奨されます。特に養生確認や仕上がりの最終チェックを含め、少なくとも一度は立ち会うスケジュールを確保しておきましょう。

Q. 工事による生活騒音やホコリはどの程度？

施工内容によって生活環境への影響度は異なります。

床の張り替えやドアの交換などでは電動工具を使用するため、昼間に一定の騒音が発生します。また、材料のカットや剥離作業によって粉塵やホコリが舞うこともあります。事前に作業日程や工法の説明を受け、防音・防塵対策が講じられているかを確認しておくと安心です。

Q. オプション工事を行うにはどのような手続きが必要？

個別リフォームには管理組合との調整が欠かせません。

まずは管理組合に対して工事計画書や図面を提出し、共用部分の使用有無や影響範囲を確認してもらいます。その後、施工業者との契約、管理組合からの承認、周囲住戸への周知といったプロセスを踏むことが一般的です。書面でのやり取りを残すことで、トラブルの予防にもつながります。

Q. オプション工事をしないと後から工事できないの？

将来的に個別リフォームすることも可能ですが、非効率な面もあります。

大規模修繕中に施工すると、足場や施工体制が整っているため費用が抑えられますが、後から単独で工事を行うと再度足場を設けるなどの追加コストが発生します。また、管理組合への申請手続きも個別に行う必要があるため、時間と手間がかかる点も考慮しましょう。

専有部分の工事はマンション大規模修繕と一緒に行おう｜まとめ

マンションの大規模修繕は、共用部分の維持保全を目的として行われる一大事業ですが、そのタイミングで専有部分のリフォームも同時に行うことで、多くのメリットが得られます。具体的には、工事費用の抑制、施工管理の一元化、施工期間の短縮、周辺住戸への配慮のしやすさなどが挙げられます。

一方で、専有部分のオプション工事には個別負担の費用や、手続き・契約内容の確認、施工トラブルへのリスク管理といった注意点も伴います。特に、施工業者選定や工事内容の明文化、共用部分との境界認識などは、事前準備として欠かせない要素です。

大規模修繕のスケジュールと自宅のメンテナンス計画を照らし合わせ、自分たちにとって最適なタイミングでのリフォームを検討することが、長く快適に暮らすための第一歩となります。費用面・生活面の両方から総合的に判断し、後悔のない工事選択を行いましょう。