マンション修繕の基礎知識｜大規模修繕と小規模修繕の違いや費用相場と失敗しない進め方

マンションを所有していると、必ず直面するのが「大規模修繕」です。築10年を過ぎた頃から管理組合で話題になり始め、修繕積立金の残高や工事の進め方について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

実際、国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金が長期修繕計画上の必要額を下回っているマンションは39.9％にも上ります。多くのマンションが修繕資金の不足という課題を抱えているのが現状です。

この記事では、マンション修繕の基礎知識から費用相場、適切な実施周期、そして失敗しないための具体的な進め方まで、マンション所有者や管理組合の皆さまが知っておくべき情報を網羅的に解説します。

大切な資産であるマンションを長く安心して維持していくために、ぜひ最後までお読みください。

マンション修繕とは？大規模修繕や小規模修繕の違いを解説

マンションを長く安心して住み続けるためには、計画的な修繕が欠かせません。しかし、「修繕」といっても、日常的な小さな補修から数ヶ月かけて行う大規模な工事まで、その内容はさまざまです。

ここでは、マンション修繕の基本的な定義から、なぜ定期的な修繕が必要なのか、そして大規模修繕と小規模修繕の違いまで、修繕に関する基礎知識を分かりやすく解説します。

マンション所有者として知っておくべき重要なポイントをしっかりと押さえていきましょう。

マンション修繕の定義と目的

マンション修繕とは、経年劣化によって損なわれた建物や設備の性能を回復させ、安全性と快適性を維持するための工事です。

建築基準法第2条第14号では、大規模修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義しています。主要構造部とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段などを指します。

マンション修繕の主な目的は以下の3つです。

大規模修繕と小規模修繕の違い

マンションの修繕は、その規模と内容によって大きく2つに分類されます。

大規模修繕は、建物全体に足場を組んで行う大がかりな工事です。外壁補修、屋上防水、共用部の塗装など、複数の工事を一度に実施します。工期は数ヶ月に及び、費用も数千万円から数億円規模になります。

小規模修繕は、日常的なメンテナンスや部分的な補修工事です。エレベーターの定期点検、共用廊下の電球交換、排水管の清掃などが該当します。これらは管理費から支出されることが一般的です。

項目	大規模修繕	小規模修繕
工事の範囲	建物全体（外壁・屋上・共用部など）	一部分・日常補修
工事内容	外壁補修、屋上防水、鉄部塗装、タイル補修など	電球交換、排水管清掃、エレベーター点検など
必要な設備	足場を組む大がかりな作業	基本的に不要
工期	数週間〜数ヶ月	数時間〜数日
費用規模	数千万円〜数億円	数万円〜数十万円
資金区分	修繕積立金から支出	管理費から支出
実施タイミング	12〜15年ごと（国交省の目安）	随時・必要に応じて
特徴	まとめて多くの工事を一括で実施	建物の維持を目的とした日常的なメンテナンス

なぜマンション修繕が必要なのか

マンションは建築後、時間の経過とともに必ず劣化していきます。外壁は紫外線や風雨にさらされてひび割れが発生し、防水層は乾燥や温度変化によって性能が低下します。

適切なタイミングで修繕を行わないと、以下のような深刻な問題が発生する可能性があります。

国土交通省が公表している「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）でも、マンションの長期的な維持管理の重要性が強調されています。計画的な修繕の実施は、マンション所有者としての重要な責務といえるでしょう。

マンション大規模修繕の費用相場

マンション大規模修繕で最も気になるのが「いくらかかるのか」という費用の問題です。修繕積立金として毎月支払っている金額で本当に足りるのか、不安を感じている方も多いでしょう。

実は、マンションの規模や築年数、工事内容によって費用は大きく変動します。

ここでは、国土交通省の公式調査データに基づいた信頼できる大規模修繕の費用相場を、1戸あたりの単価、床面積あたりの単価、マンション全体の総額という3つの視点から詳しくご紹介します。

さらに、費用が変動する要因についても解説しますので、予算計画の参考にしてください。

1戸あたりの修繕費用の目安

国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事では1戸あたり100万円～125万円が最も多い価格帯となっています。平均額は約151.6万円です。

工事回数別に見ると、以下のような傾向があります。

興味深いことに、2回目以降は1回目よりも平均費用が下がる傾向にあります。これは、1回目で大がかりな修繕を実施した後、2回目以降は部分的な補修で済むケースが多いためです。

床面積あたりの大規模修繕費用

マンションの規模によって総工事費は大きく変わりますが、床面積1㎡あたりの単価で比較すると、より正確な相場感がつかめます。

同調査によると、床面積1㎡あたりの工事金額は1万円～1万5000円前後、平均で約1万3000円となっています。

例えば、専有面積70㎡の住戸が50戸あるマンションの場合、共用部分を含めた延べ床面積は約4,500㎡程度となります。この場合の大規模修繕費用の目安は以下のとおりです。

マンション全体の大規模修繕の費用総額

マンション全体の修繕費用は、戸数と工事回数によって変動します。国土交通省のデータに基づく目安は以下のとおりです。

マンション規模	1回目の費用相場	2回目以降の費用相場
30戸程度の小規模	3,000万円～4,500万円	2,900万円～3,900万円
50戸程度の中規模	5,000万円～6,250万円	4,900万円～5,500万円
100戸程度の大規模	1億円～1億5000万円	9,800万円～1億3000万円

ただし、これらはあくまで目安です。建物の立地条件、使用されている材料、劣化の進行度合いによって、実際の費用は大きく変動します。

マンション大規模修繕の適切な周期とタイミング

「大規模修繕は12年周期」という話を聞いたことがあるかもしれませんが、すべてのマンションが画一的にこの周期で修繕すべきとは限りません。

建物の劣化状況や使用されている材料、立地条件によって、適切なタイミングは変わってきます。

ここでは、一般的な修繕周期の目安から、周期を決定する際に考慮すべき要因、さらには周期を延ばすことの是非まで、実際のデータとともに詳しく解説します。

また、「今すぐ修繕が必要」というサインの見極め方もご紹介しますので、建物の状態を判断する際の参考にしてください。

一般的な修繕周期は12年～15年

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の平均修繕周期は以下のとおりです。

調査では「13年周期」で実施しているマンションが最も多く、全体の約7割が12年～15年の周期で大規模修繕を行っています。

この12年～15年という周期は、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）でも目安として示されています。外壁塗装の耐用年数や防水材の劣化時期を考慮した、実績に基づく合理的な期間といえるでしょう。

マンションの修繕周期は、画一的に決められるものではありません。以下の要因を総合的に判断して決定する必要があります。

修繕時期を延ばすことは可能か

近年、修繕周期を12年から15年、さらには18年へと延ばす提案をする管理会社やコンサルタントが増えています。これは必ずしも悪いことではありません。

ただし、周期延長には注意点もあります。延ばしすぎると劣化が進行し、最終的には大規模な補修が必要になり、かえって費用が増大する可能性があります。

周期延長を検討する際の重要なポイントは、中間点での建物診断と部分的な予防修繕の実施です。

例えば18年周期にする場合、9年目と15年目に専門家による劣化診断を行い、必要に応じて部分修繕を実施することで、突発的な大規模故障を防げます。

また、以下のような症状が見られたら、計画より早めに修繕を検討すべきサインです。

これらの症状は、建物の安全性に直結する重大な劣化のサインです。長期修繕計画の時期を待たずに、早急に専門家の診断を受けることをおすすめします。

マンション大規模修繕の主な工事内容

大規模修繕と一口に言っても、実際にはどのような工事が行われるのでしょうか。足場を組むところから始まり、外壁の補修、防水工事、塗装など、多岐にわたる作業が数ヶ月かけて進められます。

ここでは、大規模修繕で実施される代表的な工事内容を、実際の工事の流れに沿って詳しく解説します。

各工事がどのような目的で行われるのか、どれくらいの期間がかかるのかを理解することで、工事期間中の生活への影響も予測しやすくなります。

修繕委員会のメンバーとして工事内容を検討する際にも、ぜひ参考にしてください。

マンション修繕の工事内容｜仮設工事

大規模修繕の最初の工程は仮設工事です。マンション本体の修繕ではありませんが、工事を安全かつ効率的に進めるために不可欠な準備作業です。

マンション修繕の工事内容｜外壁補修工事

外壁は建物を守る最も重要な部分であり、大規模修繕の中心的な工事項目です。

マンション修繕の工事内容｜シーリング工事

シーリング（コーキング）は、窓サッシと外壁の接合部や外壁のタイルの目地などに施工されているゴム状の防水材です。

シーリング材は紫外線や温度変化により劣化し、ひび割れや硬化が進みます。劣化したシーリングを撤去し、新しいシーリング材を充填する「打ち替え」工事を行います。

適切なシーリング工事により、雨水の浸入を防ぎ、建物の防水性能を回復させます。

マンション修繕の工事内容｜外壁塗装工事

外壁の塗装は、美観の回復だけでなく、建物を風雨から保護する重要な役割を果たします。

使用する塗料の種類（アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素など）によって耐用年数と費用が異なります。

マンション修繕の工事内容｜防水工事

屋上やバルコニー、共用廊下などの防水工事は、雨漏りを防ぐために特に重要です。

マンション修繕の工事内容｜鉄部塗装工事

階段や手すり、扉などの鉄製部分は、錆の発生が早いため定期的な塗装が必要です。

既存の錆を除去し、錆止め塗料を塗布した後、仕上げ塗装を行います。鉄部塗装は大規模修繕を含めて3～5年程度に1度実施することが推奨されています。

マンション修繕の工事内容｜設備改修工事

大規模修繕のタイミングで、老朽化した設備の更新や改修も行われることがあります。

これらの改修工事は、居住環境の向上とマンションの資産価値維持に大きく貢献します。ただし、修繕積立金とは別に費用が発生するため、管理組合での十分な検討が必要です。

マンション大規模修繕の進め方｜準備から完了まで

大規模修繕は、思い立ってすぐに始められるものではありません。修繕委員会の発足から建物診断、予算の決定、施工会社の選定、そして工事完了まで、通常2年以上の期間を要する一大プロジェクトです。

各段階で適切な判断を行わないと、費用超過や工事の遅延、居住者とのトラブルなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。

ここでは、準備段階から工事完了までの全工程を時系列で解説し、各段階で注意すべきポイントや失敗しないためのコツをお伝えします。初めて大規模修繕に携わる方にも分かりやすく説明していきます。

それぞれ詳しく解説していきます。

マンション大規模修繕の進め方1.修繕委員会の発足（工事の2年前）

大規模修繕の準備は、実施予定時期の2年前から始めるのが理想的です。

管理組合の中から有志を募り、「大規模修繕委員会」を発足させます。委員会のメンバーは、専門知識の有無よりも、さまざまな立場や年代から選出することが重要です。

修繕委員会が設置されない中規模以下のマンションでは、理事会が中心となって管理会社と協力しながら進めます。

マンション大規模修繕の進め方2.建物診断と劣化調査（工事の1年半～2年前）

大規模修繕の内容と予算を決定するために、建物の現状を正確に把握する劣化診断を実施します。

劣化診断は、大規模修繕に利害関係のない第三者の専門機関に依頼することをおすすめします。管理会社が無償で実施する場合もありますが、工事実施ありきの調査になる可能性があるため注意が必要です。

診断結果に基づいて、どの箇所をどのように修繕するか、優先順位を決定します。

マンション大規模修繕の進め方3.修繕方針と予算の決定（工事の1年～1年半前）

劣化診断の結果をもとに、修繕の基本方針と予算を検討します。大規模修繕の発注方式には、主に以下の2つがあります。

設計監理方式

管理組合が設計事務所などのコンサルタントを選び、コンサルタントが劣化診断、修繕設計、施工会社選定、工事監理を行う方式です。

第三者の介在により客観性が保たれ、価格や品質を精査しやすいメリットがあります。

責任施工方式

一社の施工会社に設計から施工、工事監理までを一括して依頼する方式です。

発注手続きが簡便で、工事がスムーズに進みやすい利点があります。

どちらの方式にもメリット・デメリットがあります。マンションの規模や管理組合の体制、修繕積立金の状況などを総合的に判断して選択しましょう。

概算予算の作成

劣化診断の結果と修繕方針に基づいて、概算予算を作成します。この段階では、修繕積立金の残高と照らし合わせ、資金計画に無理がないか慎重に確認します。

資金が不足する場合は、工事内容の優先順位を見直すか、修繕積立金の値上げや一時金の徴収を検討する必要があります。

マンション大規模修繕の進め方4.施工会社の選定（工事の半年～1年前）

修繕の基本方針が固まったら、実際に工事を行う施工会社を選定します。

3～5社程度の施工会社から見積もりを取り、内容を比較検討します。

金額だけでなく、以下の点も総合的に評価しましょう。

第三者の専門家にセカンドオピニオンを求めることも有効な対策です。

マンション大規模修繕の進め方5.総会での決議（工事の数ヶ月前）

施工会社が決まったら、管理組合の総会を開催して正式に決議を取ります。

共用部分に変更が無い通常の修繕工事であれば、出席組合員の過半数の賛成（普通決議）で承認されます。

また、総会での承認を得るためには、事前の情報共有と丁寧な説明が不可欠です。広報誌の発行や事前説明会の開催により、組合員の理解と協力を得る努力をしましょう。

工事内容、費用、工期、生活への影響などを分かりやすく説明し、質問や意見に真摯に対応することが、円滑な工事実施につながります。

マンション大規模修繕の進め方6.工事説明会と着工準備（工事の1ヶ月前）

総会で承認されたら、施工会社と正式に工事請負契約を締結します。

工事開始の約1ヶ月前には、居住者向けの工事説明会を開催します。工事の具体的な内容、スケジュール、生活への影響、注意事項などを詳しく説明します。

説明会では質疑応答の時間を十分に設け、居住者の不安や疑問を解消することが大切です。

マンション大規模修繕の進め方7.工事の実施と進捗管理（3～6ヶ月程度）

工事が始まったら、修繕委員会や理事会は定期的に進捗状況を確認します。
月に1度程度、施工会社や工事監理者と定例会議を開催し、以下の内容を確認しましょう。

追加費用が発生する場合は、その必要性と金額の妥当性を慎重に検討します。安易に承認せず、必要に応じて第三者の意見を求めることも重要です。

また、工事期間中は居住者とのコミュニケーションがとても重要です。
工事期間中は、定期的に進捗状況を居住者に報告します。予定変更や重要なお知らせは、掲示板やポスティングで確実に伝達しましょう。

マンション大規模修繕の進め方8.工事完了と引き渡し検査

工事が完了したら、管理組合立ち会いのもと、完了検査を実施します。

不具合が見つかった場合は、引き渡しを保留し、是正工事を求めます。すべての項目が確認できたら、正式に引き渡しを受けます。

工事完了後は、保証書、工事写真、使用材料の仕様書などの記録を適切に保管します。これらは次回の大規模修繕計画を立てる際の重要な資料となります。

また、工事にかかった実際の費用を集計し、長期修繕計画の見直しに反映させることも忘れずに行いましょう。

マンション修繕積立金の基礎知識

修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てていく重要な資金です。

ここでは、修繕積立金の仕組みから相場、値上げが起こる理由、そして資金が不足した場合の対策まで、修繕積立金に関する重要な知識を網羅的に解説します。

将来に備えて、今から正しい知識を身につけておきましょう。

修繕積立金とは

修繕積立金は、将来の大規模修繕や建物・設備の更新に備えて、区分所有者が毎月積み立てる資金です。

管理費とは使途が異なります。管理費は日常的な管理運営費用（清掃、設備点検、管理員の人件費など）に使われるのに対し、修繕積立金は大規模修繕や計画的な設備更新のために積み立てられます。

修繕積立金の相場

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、1住戸あたりの修繕積立金の平均は月額約1万3054円となっています（駐車場使用料などからの充当額を除く金額）。

専有面積1㎡あたりでは平均182円です。例えば専有面積70㎡の住戸の場合、月額約1万2740円が目安となります。

ただし、築年数によって金額には大きな差があります。

築年数	月額相場（1戸あたり）
新築～築10年	5,000円～10,000円
築10～20年	10,000円～15,000円
築20～30年	12,000円～18,000円
築30年以上	15,000円～

新築時は低めに設定されており、段階的に増額される「段階増額積立方式」を採用しているマンションが多いため、築年数が経過するほど金額が上がる傾向にあります。

修繕積立金の値上げについて

修繕積立金は、将来必要な修繕費用を試算して設定されますが、以下のような理由で値上げが必要になることがあります。

• 建築資材や人件費の高騰
• 当初の計画よりも劣化が進行している
• 予想外の大規模な修繕が必要になった
• 新築時の積立額が不足していた

修繕積立金の値上げは、管理組合総会の普通決議（出席者の過半数の賛成）で決定できます。ただし、具体的な金額が管理規約に記載されている場合は、規約変更の手続き（組合員総数の4分の3以上の賛成）が必要になることがあります。

値上げに対する居住者の理解を得るためには、長期修繕計画の見直し結果や将来の資金シミュレーションを分かりやすく説明することが重要です。

マンション大規模修繕でよくあるトラブルと対策

大規模修繕では、予想外のトラブルが発生することも少なくありません。修繕委員会での意見対立、予算不足の発覚、工事期間中の騒音問題、完了後の施工不良など、準備段階から工事完了後まで、さまざまな場面でトラブルのリスクが潜んでいます。

しかし、事前にどのようなトラブルが起こりやすいかを知り、適切な対策を講じておけば、多くの問題は未然に防ぐことができます。

ここでは、実際によく起こるトラブルの事例と、それぞれに対する具体的な対策方法をご紹介します。スムーズな修繕工事の実現に向けて、ぜひ参考にしてください。

準備段階でのトラブル1.修繕委員会での意見対立

発注方式や施工会社の選定などで、委員間の意見が対立することがあります。

対策として、外部の専門家（建築士やコンサルタント）から客観的な意見を聞くことが有効です。また、近隣マンションの管理組合と情報交換することで、実績に基づいた判断ができます。

準備段階でのトラブル2.予算不足の発覚

見積もりを取ったら、修繕積立金の残高では大幅に不足していることが判明するケースがあります。

早期に発覚すれば、修繕積立金の段階的な値上げや、工事内容の優先順位付けなど、対策を講じる時間的余裕が生まれます。そのためにも、工事の2年前から準備を始めることが重要です。

準備段階でのトラブル3.総会での反対

工事内容や費用について、総会で反対意見が多く出ることがあります。

これを防ぐには、総会前の段階から広報誌の発行や説明会の開催により、情報を丁寧に共有することが不可欠です。組合員の疑問や不安に真摯に対応し、信頼関係を築いておくことが成功の鍵です。

工事期間中のトラブル1.騒音や振動への苦情

削岩機やハンマードリルを使用する工事では、大きな騒音や振動が発生します。

事前の工事説明会で、騒音が発生する工程とその期間を具体的に説明しておくことが重要です。また、作業時間は平日の午前8時～午後6時程度に限定し、早朝や夜間、休日の工事は避けるよう施工会社と取り決めます。

工事期間中のトラブル2.生活への影響

バルコニーの使用制限、洗濯物を外に干せない、窓を開けられないなど、日常生活に不便が生じます。

影響が出る期間をできるだけ短縮するよう工程を調整することや、どうしても協力が難しい居住者には個別に相談に乗るなど、柔軟な対応が求められます。

工事期間中のトラブル3.防犯上の問題

足場があることで、不審者が侵入しやすくなります。

対策として、足場の1階部分には侵入防止の柵を設置する、夜間は照明を点灯する、警備員を配置するなどの措置が必要です。居住者にも、工事期間中は窓の施錠を徹底するよう呼びかけましょう。

定例会議で進捗状況を細かく確認し、遅延の兆候があれば早めに対策を講じます。居住者への情報共有も迅速に行い、理解を得る努力をしましょう。

工事完了後のトラブル1.施工不良の発覚

工事完了後に、塗装のムラ、防水の不備、タイル補修の不良などが見つかることがあります。

引き渡し検査は、専門家の立ち会いのもと、入念に実施することが重要です。不具合があれば、引き渡しを保留し、確実に是正させます。

工事保証の内容と期間を契約時に明確にしておくことも大切です。多くの場合、施工会社は1～3年程度の保証を提供します。

工事完了後のトラブル2.アフターサービスの対応不良

工事完了後に問題が発生しても、施工会社の対応が悪いケースがあります。

これを防ぐには、実績があり信頼できる施工会社を選ぶことが最も重要です。過去の施工事例や、アフターサービスの実績を確認しましょう。

工事完了後は、長期修繕計画を見直し、より現実的な計画に更新することが重要です。

マンション大規模修繕工事でよくある質問（FAQ）

マンション修繕や大規模修繕について、多くの管理組合や区分所有者が疑問を抱えています。

特に修繕費や費用の相場、工事のタイミング、実際の工事期間など、初めて経験する方にとっては不安な点が多いでしょう。

ここでは、マンション修繕に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめました。

マンション修繕ポイントを押さえて大規模修繕を成功させよう｜まとめ

マンション修繕は、建物の安全性と資産価値を守るために欠かせない重要な取り組みです。

大規模修繕は一般的に12〜15年周期で行われ、工事費は戸数や工事内容によって大きく変動します。特に修繕積立金不足は多くのマンションで課題となっており、早い段階から建物診断と資金計画を見直しておくことが大切です。

この記事のポイントを以下にまとめました。

適切な計画と管理ができれば、マンションの寿命は大きく伸ばせます。まずは現在の修繕計画と積立金を見直し、必要に応じて専門家に相談してみましょう。