改修工事って何？修繕・改修工事との違いやメリットデメリットをわかりやすく解説

建物の老朽化や機能の陳腐化は、どんな建物でも避けられない課題です。

しかし、適切な改修工事を行うことで、建物は新築時以上の性能を持つことができます。

改修工事は単なる修理ではなく、建物の価値を高め、快適性や安全性を向上させる戦略的な投資です。

本記事では、改修工事の基本から具体的な工事内容、メリット・デメリット、さらには費用相場まで、建物オーナーや管理者が知っておくべき情報を網羅的にお届けします。

修繕工事や改装工事との違いを明確にし、どのタイミングでどのような工事が必要なのかを理解することで、建物の資産価値を最大限に引き出すことができるでしょう。

改修工事とは？基本的な意味を理解しよう

改修工事を正しく理解するためには、その定義や目的、さらには国が示す考え方を知ることが重要です。

ここでは改修工事の基本的な概念について詳しく解説していきます。

改修工事の定義と目的

改修工事とは、建物の劣化を直すだけでなく、新築時以上の性能へ引き上げる工事を指します。

特徴は「元に戻す」ではなく、現代の基準に合わせて価値を高める点にあります。

たとえば断熱材の更新や耐震補強を行えば、快適性・経済性は大きく向上します。実際の改修では、性能向上が複数の領域で行われます。

こうした工事により、建物は単なる修理を超えて、新築以上の価値を備えた空間へと再生されます。

国土交通省による改修工事の考え方

国土交通省は改修工事を「修繕」と「改良」を組み合わせた工事と定義しています。

修繕は劣化部分を新築水準に戻す工事、改良は性能を向上させる工事であり、両者が合わさることで“価値を高める改修”が完成します。

理解しやすいよう、国交省は次のように整理しています。

区分	内容
修繕工事	新築時の水準に戻す工事
改良工事	性能をグレードアップさせる工事
改修工事	修繕＋改良＝建物価値を高める工事

この考え方はリノベーションとも一致しており、近年は用途変更を伴う大規模改修も「改修工事」と位置づけられています。

改修工事が必要になるタイミング

改修工事には適切な時期があり、早すぎても遅すぎても費用対効果が下がります。

一般に築10年前後で外壁のひび割れや塗膜の劣化、設備の不具合などが現れ始めるため、この時期に点検を行い計画的に改修を進めることが重要です。

また、国土交通省は「12年周期」での改修を推奨しています。

主な改修サイクルは、以下の通りです。

• 築12年：外壁・屋根・防水など外装中心
• 築24年：設備更新・配管交換など内部機能の見直し
• 築36年：構造補強や設備の全面更新

このサイクルを守ることで、建物の資産価値を長く維持し、老朽化による大規模トラブルを防ぐことができます。

改修工事と修繕工事・改装工事の違いを比較

改修工事と混同されやすい用語に「修繕工事」「改装工事」「改良工事」があります。

それぞれの違いを明確に理解することで、適切な工事を選択できるようになります。

修繕工事との違い【改修工事と修繕工事の比較表】

修繕工事と改修工事は、目的そのものが大きく異なります。

修繕工事は劣化した部分を新築時の水準に戻す工事で、いわば“マイナスからゼロに戻す”ための作業です。

一方の改修工事は、性能そのものを高めて新築時を超える価値を与える工事であり、建物を“ゼロからプラスへ引き上げる”役割を担います。

違いが明確に分かるよう、次の表のように整理できます。

項目	修繕工事	改修工事
目的	元の性能へ回復	新築以上の性能向上
内容	修理・交換	修理＋機能追加
効果	現状回復	資産価値向上

こうした違いを理解しておくことで、建物に必要な工事の方向性を判断しやすくなります。

改装工事との違い【改修工事と改装工事の比較】

改装工事は、改修工事とは別の概念で、主に「見た目の刷新」を目的とした工事です。

壁・天井・床のデザイン変更や店舗内装の刷新など、空間の印象を変えることに重点が置かれます。

性能改善を目的とする改修工事とは目的が異なるため、区別しておくことが重要です。

また、以下のように工事規模によっては建築確認申請が必要になるケースがあります。

• 主要構造（壁・柱・梁など）の半分以上を工事する
• 大規模な用途変更や構造変更を伴う

工事計画が法規に適合するかを事前に確認しておくことで、トラブルを避けながら工事を進められます。

改良工事との関係性

改良工事は、建物の性能を向上させるための工事であり、改修工事を構成する重要な要素の一つです。

バリアフリー化、省エネ設備の導入、最新設備への更新などが該当し、建物の価値を将来に向けて高める役割を果たします。

修繕が元に戻す工事であるのに対し、改良はよりよくする工事であるという点が大きな違いです。

国土交通省の定義でも、改修工事は「修繕＋改良」の組み合わせとされており、この改良部分が建物価値を押し上げる要となります。

改修工事の種類と具体的な工事内容

改修工事には様々な種類があり、建物の状態や目的に応じて適切な工事を選択する必要があります。

ここでは代表的な改修工事の種類と具体的な内容を解説します。

屋根・外壁の改修工事

屋根・外壁は建物の中でも最も劣化しやすく、改修工事の中心となる部分です。

再塗装では遮熱・断熱塗料を用いることで、塗り直しだけでなく冷暖房効率の向上や光熱費削減といった付加価値も期待できます。

また、外壁コーキングの劣化は雨漏りや害虫侵入の原因となるため、定期的な交換が欠かせません。

さらに、屋根葺き替えでは軽量屋根材を採用することで耐震性が高まり、建物全体の安全性向上にもつながります。

防水性・耐久性の向上も含め、建物寿命を大きく左右する重要な改修内容です。

塗装・防水の改修工事

床面や屋上の塗装・防水工事は、建物の機能維持に直結する重要な改修です。

工場や倉庫などでは荷重や人の往来が多く、床の損傷や劣化が進みやすいため、塗床工事による耐水性・耐久性の確保が必須です。

床面の凹凸やクラックを放置すると転倒事故につながるため、安全対策としても効果があります。

さらに、省エネ塗料を用いた改修では断熱性が高まり、冷暖房費の削減や環境負荷の低減に貢献します。

企業価値向上にもつながるため、設備投資としてのメリットも大きい工事です。

設備関連の改修工事

設備関連の改修は、建物の快適性と安全性を支える重要な工事です。

空調・換気設備では清掃・修繕・交換を行い、最新の省エネ型機器に更新することで快適性の向上と光熱費削減を同時に実現できます。

消火設備は法令に基づいた点検と改修が不可欠で、機器や配管の更新により安全性を確保します。

給排水設備は老朽化による漏水や詰まりを防ぐため、材質の見直しや排水システムの改善が必要です。

また、スロープ設置や手すり増設などのバリアフリー化は利用者の幅を広げ、建物価値の向上にもつながります。

改修工事を行う7つのメリット

改修工事を行うと、以下のようなメリットを得られます。

• 建物の安全性向上
• 建物の寿命延長
• 利便性・機能性の向上
• 資産価値の維持・向上
• エネルギー効率の向上
• 入居者募集の優位性
• 不具合の解消

では、それぞれについて詳しくみていきましょう。

改修工事のメリット1.建物の安全性向上

建物の安全性を高めることは改修工事の最重要目的です。

特に耐震補強工事は、古い建物を現行基準に近づけ、地震時の倒壊リスクを大幅に低減します。壁の増設、柱・梁の補強、基礎強化など建物の構造に応じた工法が選ばれます。

また、劣化を放置すると雨漏りによる転倒事故や建材落下など労働災害が増えるため、改修工事による安全確保は従業員や利用者を守るうえでも欠かせません。

結果として企業の社会的責任を果たすことにもつながります。

改修工事のメリット2.建物の寿命延長

改修工事は建物の実質耐用年数を大幅に延ばす効果があります。

構造補強や防水工事、配管更新を適切なタイミングで行えば、建物を50年、100年以上使用することも可能です。

初期費用は必要ですが、長期的には建て替えよりもコストを抑えられ、省エネ設備の導入で光熱費も削減できます。

また、突発的な故障や劣化による修繕費の発生も抑えられるため、ライフサイクル全体のコスト最適化につながります。

計画的な改修は資産維持に不可欠です。

改修工事のメリット3.利便性・機能性の向上

改修工事は、時代のニーズに合わせて建物の使い勝手を大きく向上させます。

バリアフリー化によって高齢者・障がい者・子育て世帯でも利用しやすくなり、建物全体の利便性が高まります。

さらに、宅配ロッカーや防犯カメラ、Wi-Fi環境など現代生活に欠かせない設備の導入は、建物の魅力を大きく左右する要素です。

老朽化した設備を最新仕様に更新することで、安全性や快適性が改善され、長期的な資産価値向上にもつながります。

改修工事のメリット4.資産価値の維持・向上

建物の資産価値は時間とともに低下しますが、適切な改修工事により価値を維持・向上できます。

耐震性・断熱性・省エネ性・バリアフリー性など、現代の評価基準に合った性能を追加することで、市場価値が高まり、売却時の評価や賃貸需要にも直結します。

また、工場や倉庫の外観が整っていれば企業の信頼性にもつながり、逆に老朽化を放置すれば企業イメージの低下につながります。

改修工事は資産保全とブランド力向上の両面で効果を発揮します。

改修工事のメリット5.エネルギー効率の向上

省エネ性能の向上は、現代の建物に欠かせない改修項目です。

断熱材の改善や高効率空調、LED照明の導入によりエネルギー消費を大幅に削減でき、毎月の光熱費を抑えられます。

長期的には投資回収が可能なケースも多く、企業の経済的メリットは大きいといえます。

また、CO₂排出量の削減にもつながり、環境負荷の低減やSDGsへの貢献といった社会的価値も高まります。

企業のCSRとしても、省エネ改修は重要な意味を持つ工事です。

改修工事のメリット6.入居者募集の優位性

マンションや賃貸物件では、改修工事が入居率に直結します。

外観や共用部が整い、設備が新しい物件は若い世代を中心に高い評価を得やすく、競争力が向上します。

築年数が経過していても、改修により見た目や機能性が改善されていれば、空室率を抑え安定した賃料収入を確保できます。

エントランス改修や照明の更新、防犯設備強化などは、入居者の安心感を高める要素でもあり、賃貸市場での優位性獲得に非常に効果的です。

改修工事のメリット7.不具合の解消

改修工事は日常的な不具合を根本から解決します。

雨漏りは建材の腐食やカビを引き起こし、害虫侵入は食品工場などで重大事故につながりますが、適切な修繕によりこれらを防げます。

また、結露・騒音・換気不足など、快適性を損なう問題にも改修工事が有効です。

住環境が改善されれば居住者の満足度や従業員の働きやすさも向上し、建物全体の価値にも良い影響を与えます。

日常トラブルの解消は改修工事の大きなメリットの一つです。

改修工事のデメリットと注意点

改修工事には多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットや注意すべき点も存在します。

• 費用負担が大きい
• 工事期間中の不便さ
• 予期しない問題の発生リスク
• 管理組合・住民との調整

以下、詳しく解説します。

改修工事のデメリット1.費用負担が大きい

改修工事の最も大きなデメリットは、まとまった費用が必要になる点です。

特に大規模な工事では数百万円から数千万円、物件規模によっては億単位になるケースも珍しくありません。

マンションの場合、中規模で5,000万円〜1億円、大規模ならそれ以上かかることもあります。

また、工事中に想定外の劣化が見つかれば追加費用が発生し、予算を大きく超えてしまう可能性もあります。

そのため、複数業者からの見積もり取得や予備費の確保など、綿密な予算管理が欠かせません。

改修工事のデメリット2.工事期間中の不便さ

改修工事の実施中は、生活や業務にさまざまな影響が出ることを避けられません。

解体や施工に伴う騒音・振動は大きなストレスとなり、住みながら、または稼働しながら行う工事では支障が生じやすくなります。

また、足場設置でベランダが使えなくなったり、共用部の通行制限が発生したりするなど生活動線も制限されます。

工場では生産ラインの一部停止が必要になることもあり、生産効率に影響が出る場合もあります。

一定の不便が伴うことを理解し、事前の調整が重要です。

改修工事のデメリット3.予期しない問題の発生リスク

改修工事では、実際に工事を進めてみなければ分からない問題が見つかることがあります。

内部を開けて初めて腐食や劣化が発覚するケースは多く、周辺設備まで交換が必要になるなど、追加工事が生じる可能性があります。

その結果、費用が増えるだけでなく工期も延びがちです。さらに天候不良や資材の遅れなど、予定外の要因でスケジュールが変わることもあります。

工期延長は仮住まい費用や生産停止期間の増加につながるため、リスクを見越した計画が不可欠です。

改修工事のデメリット4.管理組合・住民との調整

マンションなど共同住宅では、住民間の合意形成が大きな課題になります。

改修工事の内容や費用負担に対する考え方は人によって異なるため、全員が納得する計画をまとめるのは容易ではありません。

意見の対立から工事が先延ばしになることもあります。

そのため、計画段階から住民へ丁寧に説明し、必要性や費用、工事内容を明確に伝えることが重要です。

工事中も進捗状況を共有し、問題発生時には迅速に対応することで、住民の理解と協力を得やすくなります。

改修工事の費用相場【建物別・工事内容別】

改修工事を計画する上で、最も気になるのが費用ではないでしょうか。

改修工事の費用は、建物の種類や規模、工事内容によって大きく異なります。

ここでは、建物別・工事内容別の費用相場を詳しく解説し、費用を抑えるコツもご紹介します。

工事内容別の費用相場一覧表

改修工事の費用は、工事内容によって大きく異なります。

ここでは主な工事内容別の費用相場を一覧表でご紹介します。

屋根・外壁工事の費用相場

工事内容	費用相場（一戸建て30坪の場合）
外壁塗装（シリコン塗料）	約80万円～120万円
外壁塗装（フッ素塗料）	約100万円～150万円
外壁塗装（遮熱・断熱塗料）	約120万円～180万円
屋根塗装	約30万円～60万円
屋根葺き替え（スレート→金属）	約100万円～200万円
外壁コーキング打ち替え	約30万円～50万円

水回り設備の費用相場

工事内容	費用相場
システムキッチン交換	約60万円～150万円
ユニットバス交換	約60万円～120万円
トイレ交換（便器のみ）	約15万円～30万円
トイレ全面改修	約30万円～60万円
洗面台交換	約20万円～50万円
給排水管の更新	約50万円～150万円

内装工事の費用相場

工事内容	費用相場
フローリング張り替え（6畳）	約10万円～20万円
壁紙張り替え（6畳）	約5万円～10万円
畳の表替え（6畳）	約3万円～6万円
畳の新調（6畳）	約10万円～20万円
間取り変更（壁の撤去・新設）	約20万円～100万円

設備更新工事の費用相場

工事内容	費用相場
エアコン交換（1台）	約10万円～30万円
給湯器交換	約20万円～50万円
インターホン交換	約3万円～10万円
LED照明への交換（全室）	約10万円～30万円
太陽光発電システム設置	約100万円～200万円
蓄電池システム設置	約80万円～150万円

これらの費用はあくまで目安であり、建物の状態や使用する材料、施工業者によって変動します。

正確な費用を知るためには、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。

改修工事の費用を抑えるコツ

改修工事は高額な投資になるため、できるだけ費用を抑えたいと考えるのは当然です。

ここでは、品質を保ちながら費用を抑えるための効果的な方法をご紹介します。

より高品質な改修工事を実現できる可能性を広げるためにも、これらのコツを押さえたうえで計画を立てましょう。

改修工事でよくある質問（FAQ）

改修工事を検討する際によく寄せられる質問とその回答をまとめました。

まとめ

改修工事は建物の価値を高め、長く安全に使い続けるための重要な投資です。

本記事で解説したポイントを理解し、適切な改修計画を立てることが成功の鍵となります。

• 改修工事は修繕と改良を組み合わせ、建物を新築時以上の性能に向上させる工事である
• 築10年前後から劣化が表面化し、12年・24年・36年のサイクルでの計画的な改修が推奨される
• 安全性向上・寿命延長・資産価値向上など7つの大きなメリットがある
• 高額な費用負担や工事中の不便さなどのデメリットも理解し、十分な準備が必要
• 補助金の活用や複数業者の比較検討により、費用対効果の高い改修工事を実現できる

定期的な点検と計画的な改修工事により、建物の資産価値を最大限に引き出し、快適で安全な空間を次世代に引き継いでいきましょう。

改修工事を検討されている方は、まず専門業者に相談し、建物診断を受けることから始めることをお勧めします。