東京都の屋上防水工事・外壁補修の専門業者選びについて｜マンションや戸建て住宅の費用相場

東京都内でマンションやビルを所有されている方にとって、屋上防水工事は建物の資産価値を守るために欠かせない重要なメンテナンスです。

しかし、いざ工事を検討しようとすると「どの工法を選べばいいのか」「費用はどのくらいかかるのか」「信頼できる業者をどう選べばいいのか」といった疑問や不安をお持ちになる方も多いのではないでしょうか。

私たち新東亜工業は、東京都内で長年にわたり防水工事に携わってきた専門業者として、数多くの建物オーナー様やマンション管理組合様の課題解決をお手伝いしてまいりました。

この記事では、その経験と実績に基づき、東京都における屋上防水工事について、費用相場から業者選びのポイントまで、分かりやすく丁寧に解説いたします。

建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために必要な情報を、専門家の視点からお届けします。

ぜひ最後までご覧いただき、適切な防水工事の実現にお役立てください。

東京都の屋上防水工事が重要な理由

東京都内の建物において、屋上防水工事は単なるメンテナンス以上の重要性を持っています。

首都圏特有の気候条件や建物環境が、防水層に大きな負担をかけているからです。

ここでは、なぜ東京都で屋上防水が特に重要なのか、その理由を詳しくご説明します。

東京都特有の気候条件と建物への影響

東京都は年間を通じて降水量が多く、特に梅雨時期や台風シーズンには集中豪雨やゲリラ豪雨が頻発します。

近年では気候変動の影響により、短時間に大量の雨が降る傾向が強まっており、従来の防水基準では対応しきれないケースも増えています。

また、都心部特有のヒートアイランド現象により、夏場の屋上表面温度は60度以上に達することもあり、防水材の劣化を加速させる要因となっています。

屋上防水工事を怠ると起こるリスク

防水工事を適切なタイミングで行わないと、建物に深刻な影響が及びます。

まず雨漏りが発生すると、天井や壁の内部に水が浸入し、構造体であるコンクリートや鉄筋を劣化させます。

鉄筋の腐食が進むと建物の耐震性能が低下し、最悪の場合は大規模な補修工事が必要になることもあります。

さらに、室内へのカビやシミの発生により、居住者の健康被害や退去につながるリスクも高まります。

定期的なメンテナンスで建物の寿命を延ばす

適切な時期に防水工事を実施することで、建物の寿命を大幅に延ばすことができます。

一般的に防水層の耐用年数は10年から15年程度ですが、定期的な点検と必要に応じたメンテナンスを行うことで、大規模な改修を先延ばしにし、トータルコストを抑えることが可能です。

また、防水性能を維持することで資産価値の低下を防ぎ、将来的な売却や賃貸運営においても有利に働きます。

東京都で選ばれる屋上防水工事の種類・工法

屋上防水工事には複数の工法があり、建物の構造や用途、予算に応じて最適な方法を選択する必要があります。

東京都内で一般的に採用されている主要な防水工法について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しくご紹介します。

工法	耐用年数	費用相場 （㎡単価）	特徴
ウレタン防水	10〜13年	4,000〜7,000円	・複雑な形状に対応可能 ・施工の自由度が高い
塩ビシート防水	15〜20年	4,000〜7,500円	・耐久性が高い ・工期が短い
ゴムシート防水	12〜15年	3,500〜6,500円	・伸縮性に優れている ・コスト効率良好
アスファルト防水	15〜25年	5,500〜8,500円	・最長寿命 ・重歩行対応
FRP防水	10〜15年	5,000〜8,000円	・硬化速い ・耐摩耗性が高い

ウレタン防水工事の特徴と適用範囲

ウレタン防水は、液状のウレタン樹脂を塗布して防水層を形成する工法です。複雑な形状の屋上にも対応でき、施工の自由度が高いことが最大の特徴です。

継ぎ目のないシームレスな防水層を作れるため、漏水リスクを低減できます。

東京都内では戸建住宅からマンションまで幅広く採用されており、費用と性能のバランスに優れた工法として人気があります。

耐用年数は10年から13年程度で、定期的なトップコートの塗り替えにより長持ちさせることができます。

シート防水（塩ビ・ゴム）の特徴とメリット

シート防水は、工場で製造された防水シートを屋上に敷設する工法です。

塩ビシートは耐候性と耐久性に優れ、15年から20年という長期間の防水性能を維持できます。工期が短く、品質が安定していることも大きなメリットです。

一方、ゴムシートは伸縮性に富み、建物の微細な動きにも追従できるため、地震の多い東京都では重要な特性となります。

どちらも広い面積の屋上に適しており、マンションや商業施設で多く採用されています。

アスファルト防水工事の特徴と耐久性

アスファルト防水は最も歴史のある工法で、高い防水性能と優れた耐久性を誇ります。

改質アスファルトルーフィングをトーチバーナーで炙りながら貼り付けるトーチ工法が一般的で、15年から25年という長期間の耐用年数が期待できます。

歩行量の多い屋上や駐車場など、重歩行部分に適していますが、施工時に火気を使用するため、都心部では消防署への届出や近隣への配慮が必要です。

初期費用はやや高めですが、長期的なコストパフォーマンスに優れています。

FRP防水工事の特徴と適した場所

FRP防水は、繊維強化プラスチックを使用した工法で、軽量かつ高強度という特徴があります。

硬化が早く工期が短いため、早期に建物を使用したい場合に適しています。

特にベランダや階段などの歩行部分に向いており、耐摩耗性に優れるため頻繁に人が歩く場所でも劣化しにくい工法です。

美観性も高く、高級住宅やオフィスビルで選ばれることが多くあります。

ただし、紫外線による劣化が進みやすいため、定期的なトップコート塗装が必要です。

東京都における屋上防水工事の費用相場

防水工事の費用は、工法や建物の規模、立地条件によって大きく変動します。

適正な予算計画を立てるために、東京都内における費用相場を詳しく解説します。

費用の内訳や、相場より高くなる要因についても理解しておくことが大切です。

工法別の費用相場と耐用年数

防水工事の費用は、選択する工法によって㎡単価が異なります。

防水工法	費用相場（1㎡）	特徴・補足
ウレタン防水	4,000円～7,000円	比較的手頃で複雑な形状にも対応可能
シート防水（塩ビシート）	4,000円～7,500円	耐候性に優れ、カラーが選べる
シート防水（ゴムシート）	3,500円～6,500円	伸縮性が高く建物の動きに追随しやすい
アスファルト防水	5,500円～8,500円	耐用年数が長く長期コストに優れる

ウレタン防水は㎡あたり4,000円から7,000円程度で、比較的手頃な価格帯です。

シート防水は塩ビシートで4,000円から7,500円、ゴムシートで3,500円から6,500円が相場となります。

アスファルト防水は5,500円から8,500円とやや高めですが、耐用年数が長いため長期的なコストパフォーマンスは優れています。

これらの単価には材料費と基本的な施工費が含まれますが、下地処理や既存防水層の撤去費用は別途必要になることが一般的です。

建物規模による総額の目安

建物の規模によって、防水工事の総額は大きく変わります。

建物種類	施工面積の目安	費用目安	工期の目安
戸建住宅の屋上	約30㎡	12万円〜21万円	3日〜5日
マンションの屋上	約100㎡	50万円〜80万円	7日〜10日
中規模ビル	約200㎡	96万円〜156万円	10日〜20日
大型ビル	約500㎡	225万円〜375万円	20日〜30日

戸建住宅の屋上（30㎡前後）であれば12万円から21万円程度、マンションの屋上（100㎡前後）では50万円から80万円程度が目安です。

中規模ビル（200㎡前後）になると96万円から156万円、大型ビル（500㎡前後）では225万円から375万円程度となります。

工期も建物規模に応じて、戸建てで3日から5日、マンションで7日から10日、大型ビルでは20日から30日程度を見込む必要があります。

費用に影響を与える要因とは

防水工事の費用を左右する主な要因として、まず下地の状態が挙げられます。

既存防水層の劣化が激しく、大規模な補修や撤去が必要な場合は、基本単価に加えて追加費用が発生します。

また、東京都内では立地条件も重要な要素です。都心部の狭小地や高層建物では資材搬入が困難で、特殊な機械や手作業が必要になるため、郊外と比べて20%から30%程度費用が高くなる傾向があります。

さらに、近隣への騒音対策や粉塵対策、交通誘導員の配置など、都市部特有の配慮に関わる費用も考慮する必要があります。

屋上防水工事が必要なタイミングと劣化のサイン

防水工事を適切なタイミングで実施するためには、劣化のサインを見逃さないことが重要です。

早期発見と適切な対応により、大規模な雨漏り被害を防ぎ、修繕コストを抑えることができます。

ここでは、具体的な劣化症状と工事時期の判断基準をご説明します。

防水層の劣化症状をチェック

屋上の防水層には、劣化を示すさまざまなサインが現れます。

代表的な症状として、以下のような状態が確認できます。

これらの症状が一つでも見られた場合は、防水機能が低下している可能性が高いため、専門業者による詳細な調査をお勧めします。

特に複数の症状が同時に現れている場合は、早急な対応が必要です。

工事の適切な時期と周期

防水工事の実施時期は、耐用年数と劣化症状の両方から判断します。

一般的には施工後10年から15年が全面改修の目安となりますが、5年から7年ごとにトップコートの塗り替えなど、部分的なメンテナンスを行うことで防水層を長持ちさせることができます。

東京都内では春（3月から5月）と秋（9月から11月）が施工に適した時期で、梅雨や台風シーズン、真冬は避けることが望ましいでしょう。

また、大規模修繕と合わせて実施することで、足場代などの共通費用を削減できるメリットもあります。

雨漏りが発生する前に対処すべき理由

実際に雨漏りが発生してから工事を行うと、修繕費用が大幅に増加します。

なぜなら、雨水が建物内部に浸入した場合、防水工事だけでなく、天井や壁の内装補修、カビの除去、場合によっては構造体の補強まで必要になるからです。

さらに、居住者への影響や営業機会の損失など、金銭では測れない被害も発生します。

予防的なメンテナンスを行うことで、これらのリスクを回避し、長期的には大きなコスト削減につながります。

定期点検を実施し、劣化の兆候を早期に発見することが、建物を守る最善の方法です。

東京都で防水工事業者を選ぶ際の重要ポイント

信頼できる防水工事業者を選ぶことは、工事の成功に直結する最も重要な要素です。

東京都内には多くの業者が存在しますが、技術力や誠実さには大きな差があります。

ここでは、優良業者を見極めるための具体的なチェックポイントをご紹介します。

建設業許可と防水施工技能士資格の確認

防水工事を行うには、建設業法に基づく建設業許可（防水工事業）が必要です。

東京都知事許可または国土交通大臣許可を取得している業者を選ぶことが基本となります。

さらに、1級または2級防水施工技能士という国家資格を持つ職人が在籍しているかも重要な判断材料です。

この資格は実務経験と技能試験の両方に合格する必要がある難易度の高いもので、保有者がいることは高い技術力の証明になります。

見積もり依頼時には、これらの資格保有状況を必ず確認しましょう。

自社施工と下請け施工の違い

防水工事業者は、自社で職人を抱えて施工する業者と、営業のみを行い実際の施工は下請けに委託する業者に分かれます。

自社施工の業者は、品質管理や工程管理が徹底されており、トラブル発生時の対応も迅速です。

また、中間マージンが発生しないため、費用面でもメリットがあります。

業者を選ぶ際は、以下のを確認しましょう。

• 現地調査に来る担当者が実際の施工についても詳しく説明できるか
• 自社の施工実績写真や職人の紹介があるか
• 工事車両や機材を保有しているか

そうすることで、自社施工かどうかを見極めることができます。

見積もりと保証内容の確認ポイント

見積書は、工事内容が詳細に記載され、材料費・施工費・諸経費が明確に区分されているものを選びましょう。

「工事一式」のような曖昧な記載が多い見積書や、極端に安価な見積もりには注意が必要です。

また、保証内容も重要なチェックポイントです。優良業者は通常5年から10年程度の保証を提供し、保証書の発行と定期点検サービスも含まれています。

保証の対象範囲（材料のみか施工も含むか）、保証期間中の点検回数、不具合発生時の対応方法などを明確に確認することが大切です。

施工実績と地域での評判

長年にわたり東京都内で施工実績を積み重ねている業者は、地域の気候条件や建物特性を熟知しており、適切な提案が期待できます。

ホームページやパンフレットで、類似物件の施工事例を確認しましょう。

可能であれば、実際に施工した建物を見学させてもらうことも有効です。

また、インターネット上の口コミや評判も参考になりますが、一つの情報源だけで判断せず、複数の業者から相見積もりを取り、総合的に比較検討することをお勧めします。

地域の管理組合や建物オーナー仲間からの紹介も、信頼性の高い情報源となります。

東京都の屋上防水工事の流れ

防水工事は調査から完了まで、いくつかの段階を経て進められます。

全体の流れを理解しておくことで、スムーズな工事進行と満足のいく結果につながります。

ここでは、一般的な工事の流れを段階ごとに詳しくご説明します。

現地調査から見積もり提出まで

防水工事の第一歩は、専門技術者による現地調査です。

• 屋上への安全なアクセス方法の確認
• 既存防水層の劣化状況の詳細な点検
• 雨漏りの原因特定
• 下地の状態確認

東京都内では高層建物も多いため、周辺環境や資材搬入経路の確認も重要です。

調査結果をもとに、最適な防水工法を選定し、詳細な見積書を作成します。

この段階では、複数の工法を比較検討できるよう、分かりやすい資料を提供する業者を選ぶことが大切です。

調査から見積もり提出までは通常1週間程度を要します。

契約と施工準備のステップ

見積内容にご納得いただけましたら、正式な工事請負契約を締結します。

契約書には工事内容、工期、支払い条件、保証期間などが明記されます。

同時に詳細な工事計画を策定し、施工スケジュール、作業時間帯、資材搬入計画などを決定します。

東京都内の住宅密集地では、近隣への事前説明が特に重要です。

工事内容、期間、作業時間帯、騒音対策などについて丁寧に説明し、ご理解とご協力をお願いします。

また、工事規模によっては建築基準法に基づく届出や道路使用許可申請なども必要になります。

実際の施工工程と工期の目安

施工は、足場の組立てや安全対策の実施から始まります。

既存防水層の撤去と下地処理を行った後、選定した工法に基づいて防水層を施工します。

施工中は品質管理責任者による定期的な検査を実施し、膜厚測定や防水性能テストなどで品質を確認します。

東京都内の戸建住宅であれば3日から5日、マンションの屋上では7日から10日、大型ビルでは20日から30日程度が一般的な工期です。

天候の影響を受けやすい工事のため、雨天時は作業を中止し、晴天が続く時期を選んで施工することが品質確保の鍵となります。

完了検査とアフターフォロー

施工完了後は、発注者様立ち会いのもと、最終検査を実施します。

防水層の仕上がり状態、排水機能、立ち上がり部分の施工状況などを詳細に確認していただきます。

問題がなければ、施工報告書と保証書を発行し、お引き渡しとなります。その後も定期的なアフターフォローを行い、防水層の状態を確認します。

多くの業者では1年後、3年後、5年後といった節目に無料点検を実施しています。

万が一、保証期間中に不具合が発生した場合は、速やかに補修対応を行います。

長期的なお付き合いを大切にする業者を選ぶことが、建物を守るために重要です。

【施工事例】戸建て・ビル・マンションの屋上防水工事｜新東亜工業

屋上防水シート工事では、建物の形状や劣化状況に応じた最適な工法選びが欠かせません。

ここでは、新東亜工業が実際に手がけた屋上防水改修の3つの事例を紹介します。

実際の施工内容や工法選定のポイントを知ることで、屋上防水リフォームの流れをより具体的にイメージできます。

施工事例1. 埼玉県志木市にある戸建て住宅の屋上・バルコニー防水工事

外壁塗装と同時に屋上・バルコニーの防水層を一新した事例です。

長年の紫外線や雨風で防水層が劣化しており、下地の浮きや小さな亀裂が見られました。

通気緩衝工法を採用し、下地内部にたまった湿気を逃がしながら新しい防水層を形成しました。

項目	内容
施工地域	埼玉県志木市
建物種別	戸建て住宅
工事内容	屋上・バルコニー防水改修、外壁塗装
使用工法	ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）
使用材料	通気緩衝シート＋ウレタン防水材＋トップコート仕上げ
工期	約1か月
工事金額	約130万円（外壁塗装含む）

既存の防水層を撤去後、下地の含水状況を確認しながら通気緩衝シートを敷設。

この工法は、屋上やバルコニーに多い「膨れ・剥がれ」の発生を防止する点が大きな特徴です。

さらにウレタン塗膜材を均一に塗り重ねることで、柔軟性と耐久性を兼ね備えた防水層を構築しました。

外壁塗装と同時に行うことで、足場費を抑えつつ建物全体の防水・美観をトータルで向上。

雨漏りの再発防止はもちろん、次のメンテナンスまでのサイクルを延ばすことに成功しました。

▶参考：施工事例ページはこちら

施工事例2. 東京都江東区にあるビルの屋上・塔屋防水改修工事

経年劣化による防水層の浮きや排水不良が見られたビル屋上・塔屋部分の改修事例です。

通気緩衝工法を採用し、下地の動きや内部湿気に柔軟に対応する防水仕様に刷新しました。

項目	内容
施工地域	東京都江東区
建物種別	鉄筋コンクリート造ビル
工事内容	屋上・塔屋防水改修
使用工法	ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）
使用材料	通気緩衝シート＋改質ウレタン材＋トップコート仕上げ
工期	約5日間
工事金額	約106万円

施工前は、防水層の表面に浮きや亀裂が見られ、降雨時に排水ドレン周辺へ水が滞留する状態でした。

既存層を撤去した後、通気緩衝工法で新たな防水層を形成。

この工法は、コンクリート下地から発生する水蒸気を通気層で逃がすため、内部膨れのリスクを大幅に低減できます。

また、笠木ジョイント部にはブリッジシールを追加し、雨仕舞いの信頼性を強化。限られた施工期間の中で、耐久性・施工精度・美観を両立させた事例です。

▶参考：施工事例ページはこちら

施工事例3.東京都足立区のマンション屋上防水工事

東京都足立区にあるマンションにおいて、屋上からの雨水浸入リスクに対応するため、防水改修工事を実施しました。

外部足場を用いた効率的な施工体制で、6日間という短期間で仕上げました。

項目	内容
地域	東京都足立区
建物種別	マンション（個人オーナー所有）
工事目的	・屋上からの雨水侵入リスク軽減 ・建物長寿命化
主な施工内容	・仮設足場設置 ・ウレタン塗膜防水（密着工法） ・笠木ジョイント部のブリッジシール工法
施工期間	約6日間
工事金額	約104万円
特記事項	屋上への室内アクセスが不可という制約あり

このマンションでは、屋上を通じて雨水が建物内部に浸入するリスクが高まっていたため、建物の長寿命化を目的に防水改修工事を行いました。

現場には「室内から屋上へアクセスできない」という制約がありましたが、施工チームは外部に仮設足場を設置し、安全かつ効率的な作業体制を整えました。

防水工法には、3階屋上および最上階屋上にウレタン塗膜防水（密着工法）を採用。液状のウレタンが建物の複雑な形状にもなじみ、一体的な防水層を形成します。

また、撤去作業を抑えられるため工期短縮・コスト抑制にも貢献しました。加えて、笠木のジョイント部にはブリッジシール工法を適用し、微細な構造的変動にも追随する柔軟性を確保。

結果として、雨水の侵入を遮断し、構造材や内装材の劣化を予防。

今後のメンテナンス負担を軽減し、安心して長く住み続けられる住環境を整えました。

▶参考：施工事例ページはこちら

東京都の屋上防水工事に関するよくある質問【FAQ】

防水工事を検討される際、多くのお客様から同様のご質問をいただきます。

ここでは、特によくあるご質問とその回答をまとめました。ご参考にしていただければ幸いです。

まとめ

東京都内での屋上防水工事を成功させるためには、適切な知識と信頼できる業者選びが不可欠です。

この記事でご紹介した内容を改めて整理いたします。

• 東京都特有の気候条件を理解し、定期的なメンテナンスを行う
• 5〜7年ごとの部分メンテナンス、10〜15年ごとの全面改修を目安に計画
• 建物に合った防水工法を選ぶ（ウレタン・シート・アスファルト・FRP）
• 費用相場を把握して適正価格で契約する
• 極端に安い見積もりには注意し、複数社で相見積もりを取る
• 見積書の内容と保証内容を必ず確認する
• 建設業許可・防水施工技能士資格・自社施工体制を確認する
• 施工実績が豊富で説明が丁寧な業者を選ぶ
• 長期的に付き合える信頼できる業者を選定する

私たち新東亜工業は、東京都内での豊富な施工実績と、お客様第一の姿勢で、皆様の大切な建物をお守りするお手伝いをいたします。

屋上防水工事に関するご質問やご相談がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

経験豊富なスタッフが、丁寧にご対応させていただきます。

建物の資産価値を維持し、快適な住環境を守るために、適切な時期に適切な防水工事を実施しましょう。

この記事が、皆様の防水工事成功の一助となれば幸いです。