オーナー必見!大規模修繕の費用・タイミング・注意点を詳しく解説

マンションやアパートを所有するオーナーにとって、大規模修繕は避けて通れない重要なテーマです。

「いくらかかるのか」「いつ実施すべきなのか」「どうやって資金を準備すればいいのか」と、不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

大規模修繕を適切なタイミングで計画的に実施することは、建物の資産価値を維持し、入居者の満足度を高め、安定した賃貸経営を続けるための基盤となります。

一方で、修繕を先延ばしにすれば、建物の劣化が進行し、入居率の低下や大きな修繕費用の発生につながるリスクがあります。

本記事では、大規模修繕を検討しているオーナーの皆様に向けて、修繕の基礎知識から費用の目安、資金計画の立て方、業者選定のポイント、よくあるトラブルの回避策まで、実践的な情報を分かりやすく解説します。

この記事を読むことで、大規模修繕に対する不安が解消され、自信を持って計画を進められるようになるはずです。

大規模修繕とは？オーナーが知っておくべき基礎知識

大規模修繕とは、建物全体に足場を組んで行う大規模な改修工事のことを指します。

外壁塗装や屋上防水、配管交換、共用部分の設備更新など、建物の安全性と快適性を保つために必要な工事を総合的に実施します。

一般的には築12～15年ごとに実施することが推奨されており、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでもこの周期が目安とされています。

この周期は、主要な建材や設備の耐用年数を考慮して設定されており、劣化が深刻になる前に対処することで修繕費用を抑制できるメリットがあります。

分譲マンションと一棟所有での違い

オーナーの立場によって、大規模修繕における役割や負担が大きく異なります。

大規模修繕はオーナーの義務なのか

分譲マンションにおいては、大規模修繕の実施自体に法的な義務はありません。しかし、建物の適切な維持管理は区分所有者全体の責任とされています。

一方、賃貸マンションやアパートのオーナーには、民法第606条第1項に基づく修繕義務があります。同条項には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と明記されており、建物を入居者が快適に使用できる状態に保つ責任がオーナーにあることが示されています。

修繕を怠り、入居者に被害が出た場合には、マンションの所有者として損害賠償の責務を負うことになります。このため、賃貸経営を行うオーナーにとって、大規模修繕は法的・経営的な両面から重要な義務といえます。

大規模修繕にかかる費用とオーナーの負担

大規模修繕を計画する上で、最も気になるのが費用の問題です。工事の規模や内容によって金額は変動しますが、一般的な目安を把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

大規模修繕の費用相場

国土交通省が令和3年に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、マンションの大規模修繕費用は1戸あたり75万～125万円程度が相場とされています。

具体的な規模別の目安は以下の通りです。

戸数規模	費用相場（税抜）	備考
50戸規模マンション	約3,000万～5,000万円	一般的な中小規模物件
100戸規模マンション	約1億～1.5億円	中〜大規模の分譲マンション

工事費用は、建物の階数、形状の複雑さ、劣化の進行度、使用する材料のグレードなどによって大きく変動します。

階数が多い高層マンションでは足場費用が増加し、建物の形状が複雑であれば施工の手間が増えてコストが上昇します。

所有形態別の費用負担の仕組み

所有形態	費用負担の仕組み	特徴・注意点
分譲マンションのオーナー	共用部分：修繕積立金から負担 専有部分：自己負担	共用部分は管理組合が主体だが、積立不足の場合は追加徴収の可能性あり
一棟所有マンション・ビルオーナー	全額オーナー負担	修繕の自由度が高いが、資金調達リスクも大きい
投資用マンション（区分所有）	専有部分：オーナー負担 共用部分：積立金で負担	賃貸経営における収益性に直結するため計画的な対応が必要

特に一棟所有の場合、外壁塗装、防水工事、配管更新など全ての工事をオーナーが直接手配し、資金を確保しなければなりません。分譲マンションの区分所有者に比べ、責任もリスクも大きくなります。

大規模修繕費用が変動する要因

同じ規模の建物でも、以下の要因によって修繕費用は大きく変動します。

オーナーが「大規模修繕はいくらかかるのか」を早めに把握して準備しておくことが、安定した賃貸経営の基盤となります。

大規模修繕の実施タイミングと見極め方｜オーナー必見！

大規模修繕をいつ実施すべきかは、オーナーにとって重要な判断です。

適切なタイミングで実施することで、建物の資産価値を維持し、無駄なコストを抑えることができます。

一般的な実施周期の目安

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、12～15年周期での大規模修繕が推奨されています。

実際の調査データでも、1回目の大規模修繕は平均15.6年、2回目は14.0年、3回目は12.9年となっており、平均では15.2年という結果が出ています。

特に新築後の初回は、築12年目頃に行うケースが多いですが、これはあくまで目安です。

建物の構造、立地環境、日頃のメンテナンス状況によって劣化の進行は異なるため、定期的な診断を行い、適切なタイミングを見極めることが重要です。

時期別の修繕内容と費用目安

築年数	主な修繕内容	費用目安（1戸あたり）
5～10年目	ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の高圧洗浄	約9万円
11～15年目	屋根・外壁塗装、鉄部塗装、給排水設備の修理、エントランスの補修	約75万～125万円
16～20年目	給排水管の更新、防水工事、エレベーター設備の更新	約100万～150万円

最適な修繕時期を見極めるために、管理会社の提案だけでなく、自身の建物の状態や財政状況を把握し、必要に応じて専門家に劣化診断を依頼することが大切です。

こうした判断をしっかり行うことで、無駄なコストをかけず、建物の価値を最大限に維持することができます。

賃貸オーナーが知っておくべき大規模修繕の資金計画と積立方法

大規模修繕には数千万円から数億円規模の費用がかかるため、計画的な資金準備が不可欠です。

資金不足によって工事が中断したり、品質を妥協せざるを得なくなったりする事態を避けるために、早期から資金計画を立てることが重要です。

オーナーが実践している資金準備の方法

国土交通省の調査によれば、計画的に修繕を実施しているオーナーの8割以上が事前に修繕資金を確保しています。その内訳を見ると、約6割が「積み立てている」と回答しており、計画的な資金準備が修繕成功の鍵となっています。

月々の修繕積立金の目安

公益社団法人日本賃貸住宅管理協会が発行する「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル」によれば、シングル向け物件で1戸あたり月々5,000円前後の積立が推奨されています。10室のアパートであれば年間60万円、15年間で900万円の積立が可能となります。

ファミリー向けやより規模の大きい物件では、1戸あたり月々7,000～10,000円程度の積立を検討する必要があります。

積立が進まない理由と対策

修繕費の積立が進まない理由の一つに、積立金は必要経費にならないという税制上の問題があります。積立金は将来の修繕に備えて貯えるものなので、各年度に実際に修繕して支出した費目ではないため、原則として経費計上できません。

ただし、区分マンションの場合は、管理組合が強制的に徴収し、オーナーには返還義務がないのが一般的なので、例外的に経費計上が認められます。

資金不足の場合の対応策

修繕積立金だけで賄えない場合は、以下の対策を検討します。

方法	メリット	デメリット
工事内容の見直し	優先度の低い工事を次回以降に延期し費用を削減できる	先延ばしすると将来的に修繕コストが増す可能性
追加徴収（一時金）	すぐに資金調達が可能	住民負担が増えるため合意形成が必要
金融機関からの借入	すぐに工事が可能	返済負担が長期化する
助成金・補助金の活用	工事費の一部を補填できる	条件があり申請手続きが必要

助成金・補助金の活用

国や自治体では、一定の条件を満たす大規模修繕工事に対して助成制度を設けている場合があります。

助成金を活用する際は、申請期限や対象要件（築年数、戸数、工事内容）を事前に確認し、施工会社やコンサルタントに相談して利用できる制度を調べることが重要です。

大規模修繕の進め方｜オーナーが把握すべき計画から完了まで解説

大規模修繕工事を円滑に進めるためには、全体の工程を理解し、各ステップを計画的に実行することが求められます。

特に一棟マンションを所有するオーナーの場合、管理組合に頼れない分、工事の計画・準備・施工・完了確認まで自ら責任を持って進める必要があります。

ここでは、大規模修繕の一般的な流れを整理し、成功のために押さえるべき要点を解説します。

1. STEP

   修繕委員会の発足

   分譲マンションでは管理組合内に委員会を設置、賃貸物件ではオーナーや管理担当者が中心となって検討チームを編成

2. STEP

   現状把握・劣化診断

   専門家による調査を実施し、修繕が必要な箇所や優先度を明確化

3. STEP

   予算計画・工事計画の検討

   診断結果をもとに工事範囲や工法を決定し、概算費用とスケジュール案を作成

4. STEP

   施工会社の選定

   複数の施工会社から見積もりを取得し、比較検討して最適な業者を選定

5. STEP

   総会での決議（承認取得）

   分譲マンションでは管理組合の総会で決議、賃貸物件ではオーナーが最終的な意思決定を行う

6. STEP

   工事説明会の実施
   住民向け説明会を開き、工事内容・スケジュール・注意事項を周知

7. STEP

   契約・着工
   施工会社と正式に契約を締結し、近隣への挨拶や最終チェックを行って工事を開始

8. STEP

   工事完了・検査
   完了後、関係者立会いのもと検査を実施し、手直し工事が必要か確認

9. STEP

   竣工・引渡し
   問題がなければ工事を完了し、引渡しを実施。アフターサービスの内容を確認し、報告書を受領

大規模修繕施工会社の選び方｜オーナーが失敗しないための5つのポイントとは？

大規模修繕は、数千万円〜億単位の予算と半年以上の工期を要する大事業です。

マンションの資産価値や入居者満足度にも関わるため、オーナーや管理組合にとって施工会社の選定は極めて重要な判断になります。

ここでは、トラブルを避け、工事を成功に導くために大規模修繕に適した業者を選ぶ際の5つのポイントをわかりやすく解説します。信頼できるパートナーを見極める参考にしてください。

それぞれ詳しく解説していきます。

大規模修繕業者の選び方のポイント1.実績と信頼性

過去の大規模修繕工事の実績数や、同規模の建物での施工経験を確認します。

可能であれば、過去の施工事例を見せてもらい、完成後の状態や施主の満足度を確認することが望ましいでしょう。会社の設立年数や財務基盤がしっかりしているかも重要なポイントです。

大規模修繕業者の選び方のポイント2.適正な価格設定

極端に安い見積もりは、手抜き工事や追加費用の発生リスクがあります。

逆に高すぎる見積もりも、不必要な工事が含まれている可能性があります。相場と比較して適正な価格かどうかを見極めることが大切です。

大規模修繕業者の選び方のポイント3.アフターサービスと保証内容

工事後の保証期間（通常は外壁塗装で5～10年程度）や、不具合が発生した際の対応方法を確認します。定期点検サービスの有無も重要なポイントです。

大規模修繕業者の選び方のポイント4.コミュニケーション能力

説明が明確で、質問に的確に答えられるか、オーナーや住民の要望を丁寧に聞いてくれるかを確認します。

工事中は長期間にわたってやり取りが続くため、信頼関係を築けるパートナーを選ぶことが重要です。

大規模修繕業者の選び方のポイント5.提案力と柔軟性

予算に応じた工事内容の提案や、より効果的な工法の提案ができるかも重要です。

オーナーの状況に合わせて柔軟に対応してくれる業者は、長期的なパートナーとして信頼できます。

大規模修繕業者の選び方のポイント6.複数社からの相見積もりが必須

施工会社を選ぶ際は、必ず複数社（最低2～3社）から見積もりを取り、条件を統一して比較することが基本です。1社だけの見積もりでは、価格が適正かどうか判断できません。

悪質業者を見抜くための注意点

残念ながら、大規模修繕工事には悪質な業者も存在します。以下のような特徴がある業者には注意が必要です。

施工会社の選定は、委員会メンバーで評価を共有し、必要なら専門家（コンサルタント）の意見を聞きながら、公平な判断を行うことが重要です。最終的には、総合的な判断で最も条件の合う業者を選びましょう。

大規模修繕でよくあるトラブルとオーナーが取るべき回避策

大規模修繕は、建物の維持に欠かせない重要なプロジェクトですが、その規模ゆえに様々なトラブルが発生しやすいのも事実です。
費用、工期、住民対応、施工品質など、工事を円滑に進めるにはオーナーや管理組合が事前に対策を講じておくことが重要です。

特に、過去に同様の工事でトラブルがあった場合は、その原因や事例を学び、同じ失敗を繰り返さないようにすることが求められます。以下では、よくあるトラブルとその防止策をわかりやすく解説します。

大規模修繕トラブル1｜入居者からのクレーム

大規模修繕では、生活環境の変化によって入居者から不満や苦情が出ることがあります。
騒音・振動・洗濯物制限・足場による日照減少などが主な原因です。これらは一時的なものであるとはいえ、入居者のストレスを招く要因となり、クレームが頻発すると管理組合やオーナーへの不信感にもつながります。

これらの対応を徹底することで、入居者との信頼関係を維持しながら、スムーズな工事運営が実現できます。

大規模修繕トラブル2｜施工会社との金銭・品質トラブル

大規模修繕における契約内容や工事の進め方が曖昧な場合、追加費用の請求や品質トラブルが発生しやすくなります。
当初の見積もりに含まれていない作業が後から発生し、その都度高額な請求があるといったケースも少なくありません。こうしたトラブルは、工事の信頼性を損ねるだけでなく、工期の遅延や追加資金の負担にもつながります。

オーナーや管理組合が、工事の「発注者」としての意識を持ち、プロジェクト管理の視点からチェックすることが鍵となります。

大規模修繕トラブル3｜修繕費の不足で工事が中断

積立金不足や予算計画の甘さにより、工事が途中で止まってしまうケースもあります。
一度始まった大規模修繕が中断すると、資産価値や住環境に深刻な影響が出る恐れがあります。さらに、再開までに新たな見積もりや業者調整が必要となり、スケジュールやコストが大幅にずれ込む可能性もあります。

「今は足りているから大丈夫」ではなく、5年後・10年後の資金計画を可視化することが、中断を防ぐ最大の予防策になります。

大規模修繕トラブル4｜近隣住民とのトラブル

オーナーや管理組合は、入居者だけでなく、隣接住戸や周辺住民にも配慮が求められます。
工事期間中は足場や車両の出入りによって、隣接する建物や道路への影響が避けられません。無断駐車や騒音によるクレームは、管理組合の評判にも悪影響を及ぼします。

“近隣対応”も施工業者選定の重要な評価ポイントです。近隣からの評判は、今後の入居者募集にも影響します。

オーナーが工事成功のためにできること

大規模修繕のトラブルを防ぐために、オーナー自身が「正しい情報と判断基準」を持つことが第一歩です。
任せきりにせず、自らも計画・見積・契約・工事中の対応・完了確認に関与することで、トラブルの芽を事前に摘むことができます。

大規模修繕は、ただの工事ではなく「資産を守るための経営判断」です。
短期的なコスト削減に目を奪われず、10年後・20年後の資産価値を守るための選択ができるかどうかが、真のオーナー力といえるでしょう。

トラブルを未然に防ぐことで、工事後も住みよい環境と安定した建物運営が続けられます。

大規模修繕に関するオーナーからよくある質問（FAQ）

大規模修繕を検討・実施する際、オーナーの立場からは多くの疑問や不安が生まれます。費用、業者選定、工期、工事内容など、判断を誤ると後悔の残る結果になりかねません。

ここでは、実際の相談や経験に基づいた「オーナーからよくある質問」を取り上げ、わかりやすく解説します。初めて大規模修繕を担当する方も、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕でオーナーが押さえるべきこと｜まとめ

大規模修繕は、建物の資産価値を維持し、長期的な安定経営を実現するために、オーナーが避けて通れない重要な課題です。

この記事では、修繕にかかる費用の目安や実施タイミング、資金準備の方法から、施工会社選びのポイント、よくあるトラブルとその回避策まで、実務的な視点から徹底解説しました。

この記事のポイントは以下のとおりです。

分譲マンションと一棟所有では負担や進め方が異なり、特にオーナーは自己責任で全体計画を立てる必要があります。相見積もりや助成金の活用、小規模修繕での早期対応など、工夫次第でコストは抑えられます。

正しく理解し、計画的に取り組むことで、大規模修繕は不安ではなく“投資”へと変わります。