東京都の中古マンションにおける中規模修繕工事のポイントを解説！費用から工事内容・購入前の確認項目

東京都で中古マンションの購入を検討する際、見落としがちなのが「中規模修繕工事」の存在です。

大規模修繕工事ほど知られていませんが、マンションの資産価値を維持するためには欠かせない重要な工事となります。

特に東京都内の中古マンションでは、建物の劣化状況や立地条件によって工事費用や実施時期が大きく異なるため、購入前にしっかりと確認しておく必要があります。

本記事では、東京都の中古マンションにおける中規模修繕工事の基礎知識から費用相場、購入前の確認ポイント、さらには活用できる補助金制度まで、購入検討者が知っておくべき情報を網羅的に解説します。

これから中古マンションの購入を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

東京都の中古マンション中規模修繕工事とは？基礎知識を解説

東京都の中古マンションにおける中規模修繕工事は、建物の機能回復と資産価値維持のために実施される重要なメンテナンスです。

ここでは中規模修繕工事の基本的な知識について解説します。

中規模修繕工事の定義と対象範囲

中規模修繕工事とは、主に20～50戸程度のマンションや小規模ビルを対象とした修繕工事を指します。

建物全体の大がかりな工事が必要な大規模修繕と、特定の部分だけを補修する小規模修繕の中間に位置づけられるものです。

対象となるのは外壁のひび割れ補修、屋上やバルコニーの防水施工、給排水設備の更新、廊下や階段などの共用部分の修繕などが一般的となります。

東京都内では中規模マンションの供給が多いため、この規模の修繕工事が頻繁に実施されています。

大規模修繕工事との違い

中規模修繕工事と大規模修繕工事の違いは、工事規模・対象範囲・費用の3点にあります。

大規模修繕は建物全体を対象に実施され、外壁・防水・設備など幅広い工事を含む大がかりな改修です。

一方、中規模修繕は劣化部位を中心とした部分的な補修が中心で、工期が短く費用も抑えやすい点が特徴です。

ただし、規模が小さくても適切な工事監理と品質管理は欠かせません。

中規模修繕工事と大規模修繕工事の違いを表で比較

比較項目	中規模修繕	大規模修繕
対象範囲	劣化部位の部分補修	建物全体を包括的に改修
工期	短い（数週間〜）	長い（数ヶ月〜）
費用	比較的安い	高額になりやすい
目的	機能維持・局所改善	性能回復・寿命延命

東京都の中古マンション中規模修繕工事の実施周期

東京都の中古マンションでは、中規模修繕工事は一般的に12～15年の周期で実施されることが推奨されています。

国土交通省のガイドラインでも、マンションの大規模修繕は12～15年に一度を目安とすることが示されており、中規模修繕工事もこの基準に準じるケースが多くなっています。

ただし、建物の劣化状況や立地条件、使用状況によって実施時期は前後することがあります。

特に東京都内では気候や交通量などの影響で劣化が早まることもあるため、定期的な建物診断が重要です。

なぜ中規模修繕工事が必要なのか

中規模修繕工事が必要となる理由は、以下の3点に集約されます。

• 劣化防止：ひび割れ・防水不良の早期対処
• 資産価値維持：売却・賃貸時の評価低下を抑える
• 住環境改善：共用部の美観・利便性向上

外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すると雨漏りや鉄筋腐食につながり、建物の耐久性を損ないます。

また、定期的にメンテナンスされたマンションは売却・賃貸時の評価が下がりにくく、資産価値の維持にも効果的です。

共用部の美観や利便性を保つことで、居住者にとっての快適性も大きく向上します。

東京都の中古マンション中規模修繕工事の費用相場と内訳

東京都の中古マンションにおける中規模修繕工事の費用は、建物の規模や工事内容によって大きく変動します。

ここでは具体的な費用相場と内訳について解説します。

1戸あたりの中規模修繕工事費用相場

東京都内の中古マンションにおける中規模修繕工事の費用相場は以下の通りです。

戸数規模	総工事費用	1戸あたり費用
20戸程度	1,200万～1,800万円	60万～90万円
30戸程度	1,800万～2,500万円	60万～83万円
50戸程度	2,800万～4,000万円	56万～80万円

1回目の大規模修繕工事の場合、1戸当たりの工事金額は100万～125万円前後が平均とされています。

中規模修繕工事はこれより若干安価になる傾向がありますが、東京都内では人件費や資材運搬費が高いため、地方に比べてコストが上がりやすい特徴があります。

工事項目別の費用内訳

中規模修繕工事における主な工事項目別の費用内訳は以下の通りです。

工事項目	費用相場（30戸の場合）	全体に占める割合
仮設工事（足場等）	300万～450万円	15～20%
外壁補修・塗装	500万～750万円	25～30%
屋上防水工事	300万～500万円	15～20%
給排水設備更新	400万～600万円	20～25%
共用部修繕	200万～350万円	10～15%
諸経費・管理費	100万～150万円	5～8%

最も費用がかかるのは外壁補修・塗装工事で、全体の約25～30％を占めます。

次いで給排水設備の更新、屋上防水工事が続きます。

東京都内では特に仮設工事費が高くなる傾向があり、狭小地や密集地ではさらにコストが増加する可能性があります。

東京都の中古マンション中規模修繕工事の主な工事内容

中規模修繕工事では、建物の劣化状況に応じてさまざまな工事が実施されます。

ここでは主要な工事内容について詳しく解説します。

外壁補修・塗装工事

外壁補修・塗装工事は、中規模修繕工事の中心となる重要な工事です。

まず、外壁全体の打診検査を行い、ひび割れやタイルの浮き、剥離などの劣化箇所を特定します。

ひび割れ部分にはシーリング材を充填し、タイルの浮きがある箇所は樹脂注入または張替えで対応します。

その後、高圧洗浄で汚れを落とし、下地処理を行ってから塗装を施します。

東京都内のマンションでは、紫外線や排気ガスの影響で外壁の劣化が進みやすいため、耐久性の高い塗料を選定することが重要です。

屋上・バルコニー防水工事

屋上とバルコニーの防水工事は、雨漏りを防ぐために欠かせない工事です。

既存の防水層の劣化状況を確認し、膨れや亀裂がある場合は補修を行います。

屋上防水では、ウレタン防水や通気緩衝工法などが一般的に採用されます。

バルコニーは居住者が専用使用する共用部分であり、防水層の劣化は室内への浸水につながるため、定期的なメンテナンスが必要です。

工事中は一時的にバルコニーの使用が制限されるため、事前に居住者への説明と調整が重要となります。

給排水設備の更新工事

給排水設備の更新工事では、経年劣化した配管の交換や補修を行います。

特に築20年以上の中古マンションでは、給水管の内部に錆が発生したり、排水管に詰まりが生じたりするケースが多く見られます。

共用部分の縦管や横引き管を中心に、必要に応じて配管の更新を実施します。

東京都内では水質が比較的良好ですが、配管材質によっては劣化が早まることもあるため、専門家による診断が重要です。

工事中は一時的に断水や排水制限が発生することがあるため、居住者への事前周知が必須となります。

共用部分の修繕工事

共用部分の修繕工事には、廊下や階段、エントランスなどの補修が含まれます。

床の防滑シートの張替え、手すりの補修や塗装、照明設備の更新などを実施します。

また、エレベーターやオートロックなどの設備についても、必要に応じて点検や部品交換を行います。

共用部分は居住者が日常的に使用する場所であるため、安全性と美観の両面から適切なメンテナンスが求められます。

工事中は動線の変更や一時的な使用制限が発生することもあるため、居住者の生活への影響を最小限に抑える工程管理が重要です。

東京都の中古マンション購入前に確認すべき中規模修繕工事のポイント

中古マンション購入時には、中規模修繕工事に関する情報をしっかり確認することが重要です。

ここでは購入前にチェックすべきポイントを解説します。

長期修繕計画の確認方法

長期修繕計画は、今後どのような修繕工事がいつ実施され、どれほどの費用が必要かを示す非常に重要な資料です。

中古マンション購入前に確認することで、近い将来に高額な工事が発生するリスクや、追加徴収の可能性を事前に把握できます。

管理組合または不動産会社へ問い合わせ、必ず最新の計画書を入手しましょう。

特に国土交通省は5年ごとの見直しを推奨しているため、更新時期のチェックは必須です。

計画が古い、費用設定が非現実的、工事件名が曖昧などのマンションは注意が必要です。

参考元：国土交通省「長期修繕計画標準様式」

修繕積立金の残高と適正額

修繕積立金の残高はマンションの財務健全性を判断する最も重要な項目です。

平均積立額は、月1万～1万5,000円、1㎡あたり約182円が目安とされています。

これより著しく安い場合、積立不足により近い将来の値上げや一時金の徴収につながりやすく、購入後の負担が急増する恐れがあります。

購入予定物件の金額が適正かどうかは、必ず長期修繕計画とセットで判断することが重要です。

適正額を満たしていれば、計画的な修繕が期待でき安心材料となります。

過去の修繕履歴の確認

過去の修繕履歴を確認することで、マンションが適切に維持管理されてきたか、また管理組合の運営が機能しているかを判断できます。

実施すべき工事が長期間放置されている場合、建物は目に見えない部分から劣化が進行し、結果的に大規模な修繕費用が必要になることもあります。

購入前に履歴を確認し、工事内容・周期・業者の質を総合的にチェックすることが重要です。

築年数に対して工事履歴が少なすぎる物件は、購入後に大きな修繕リスクを抱える可能性があります。

次回修繕工事の予定時期

中古マンション購入時に、次回の修繕工事が「いつ」「どの程度の規模で」実施予定なのかを確認することは非常に重要です。

購入直後に大規模修繕が控えている場合、積立金の値上げや一時金の徴収が発生するケースも多く、予算計画に大きく影響します。

長期修繕計画書で5～10年以内の予定工事を確認し、必要な費用や管理組合の準備状況を把握しましょう。

12～15年以上前に大規模修繕が実施されているのに、次回の予定が曖昧な場合は管理体制に課題がある可能性があるため、不動産会社を通じて詳細な説明を求めることをおすすめします。

東京都の中古マンション中規模修繕工事のスケジュールと流れ

中規模修繕工事は、準備から完了まで長期間を要します。

ここでは工事の一般的なスケジュールと流れについて解説します。

準備段階（工事の1～2年前）

中規模修繕工事の準備は、実際の工事開始の1～2年前から始まります。

まず、管理組合の理事会で修繕工事の実施を検討し、修繕専門委員会を設置します。

次に、建物の劣化診断を実施し、修繕が必要な箇所を特定します。

診断結果をもとに、設計コンサルタントや施工会社の選定方式（設計監理方式か責任施工方式か）を決定します。

その後、パートナー企業の選定作業に入り、複数社から提案を受けて比較検討します。

この準備段階で管理組合内の合意形成が難航すると、工事が遅れる原因となるため、早めの話し合いと情報共有が重要です。

業者選定と見積もり取得

業者選定では、3～5社程度から相見積もりを取得するのが一般的です。

見積書の内容を比較する際は、工事項目の詳細、使用材料の品質、工期、保証内容などを総合的に判断します。

単に安い業者を選ぶのではなく、過去の施工実績や評判、アフターサービスの充実度も重視すべきポイントです。

東京都内では中規模修繕工事の実績が豊富な業者が多数ありますが、地域に密着した業者を選ぶことで、交通費や宿泊費などのコストを抑えられることもあります。

見積もり取得後は修繕専門委員会で内容を精査し、管理組合の総会で承認を得てから契約に進みます。

工事実施期間と居住者への影響

中規模修繕工事の期間は、マンションの規模によって異なります。

30戸程度のマンションなら3～4カ月、50戸程度なら4～5カ月が目安となります。

工事中は足場の設置により、バルコニーの使用制限や窓の開閉制限が発生します。

また、塗装工事や防水工事の際には臭いが発生することもあるため、居住者への事前説明と理解を得ることが重要です。

工事の騒音や振動も日常生活に影響を及ぼすため、作業時間帯を平日の日中に限定するなどの配慮が必要です。

工事期間中は月に1度の定例会議を開催し、進捗状況や問題点を管理組合と共有することが推奨されます。

工事完了後の確認事項

工事完了後は、施工内容が契約通りに実施されているかを確認します。

まず、管理組合の代表者と施工業者、工事監理者が立ち会いのもと、完成検査を行います。

外壁の仕上がり、防水層の施工状況、設備の動作確認などを詳細にチェックします。

不具合が見つかった場合は、引き渡し前に補修を求めます。

また、工事で使用した材料の品質証明書や保証書、メンテナンスマニュアルなどの書類一式を受け取ります。

工事完了後は一般的に1～2年の保証期間が設定されるため、保証内容と対応フローを確認しておくことが重要です。

東京都の中古マンション中規模修繕工事で活用できる補助金・助成制度

東京都や各自治体では、マンションの修繕工事を支援する補助金制度が用意されています。

条件を満たせば費用負担を軽減できるため、積極的に活用しましょう。

東京都の補助金制度の例【2025年】

東京都では、耐震化や省エネ化を促進するための以下のような補助金制度があります。

管轄	制度名	対象内容	助成・補助額
東京都	住宅・建築物耐震化推進事業	旧耐震基準のマンションの 耐震診断・耐震補強工事	診断費用・ 補強工事費の一部を補助
東京都	省エネ改修促進事業	外壁・屋上などの断熱改修、 窓断熱、設備の省エネ化	工事費の 一定割合を補助
墨田区	分譲マンション計画修繕調査支援制度	建築後5年以上、 区内の管理組合が実施する修繕調査	最大50万円を補助
江東区	マンション計画修繕調査支援事業	建築後7年以上、 60戸以下のマンション	助成限度額 21万9,000円
中央区	分譲マンション計画修繕調査費助成	建築後7年以上、 60戸以下のマンション	助成限度額 25万円

補助金申請時の注意点

補助金制度を活用する際は、以下のような点に注意しましょう。

• 工事前の申請必須：着工後は対象外となる制度が多い
• 必要書類が多い：見積書・図面・写真・議事録など準備に時間がかかる
• 審査期間が長い：交付決定まで1〜2カ月かかる場合がある

また、制度内容は毎年更新されるため、自治体の最新情報を必ず確認することが大切です。

申請に慣れた工事会社や管理会社のサポートを受けることで、スムーズに補助金を活用し、修繕費用の負担を軽減できます。

東京都の中古マンション中規模修繕工事の業者選びのポイント

東京都内は業者数が多く、価格帯や技術レベルも幅広いため、基準を持たずに選ぶと後悔につながる可能性があります。

工事を成功に導くためにも、失敗しない業者選びのための重要ポイントを押さえておきましょう。

中規模修繕の実績が豊富な業者を選ぶ

中規模修繕工事は、部分的な補修で終わるものから、建物全体に関わる工程まで幅広く、業者の経験値が工事品質を左右します。

東京都内での施工実績が多い業者は、地域特有の建物構造や気候条件に合わせた施工ノウハウを持っていることが強みです。

過去の施工事例や着工から引き渡しまでの管理体制を確認し、どの規模のマンションを多く担当しているかもチェックしましょう。

実績が豊富な業者ほど、適切な工法提案やトラブル対応が期待できます。

見積書の内訳が明確で比較可能かを確認する

見積書は業者選定の重要な判断材料ですが、金額だけで比較するのは危険です。

優良業者は、材料費・施工手間・共通仮設費・管理費などの内訳を丁寧に提示し、どこにどれだけ費用がかかるのかを明確に説明します。

不透明な項目が多い業者や「一式」とまとめられすぎている見積もりは注意が必要です。

複数社から見積もりを取り、同じ条件で比較できる形になっているかを必ず確認しましょう。

内訳の透明性は信頼性の証でもあります。

管理組合・住民対応が丁寧な業者を選ぶ

中規模修繕工事は居住しながら行われることが多く、住民とのコミュニケーションが欠かせません。

説明会の実施、掲示物による連絡、工事中の生活動線への配慮など、管理・住民対応の丁寧さは業者ごとに大きく差があります。

東京都内では住民層も多様なため、細やかな連絡体制を整えているかは重要な評価ポイントです。

過去にどのような対応をしてきたか、口コミや事例を確認することで業者の姿勢が見えてきます。

一級建築士や施工管理技士が関与しているか確認する

中規模修繕では、劣化診断・工法選定・工程管理・品質確認など、専門的な判断が求められる場面が多くあります。

そのため、一級建築士や施工管理技士などの専門資格者がプロジェクトに関わっている業者は信頼性が高いといえます。

特に東京都内のマンションは建物規模や構造が多様なため、専門家が現場を適切に監督しているかが工事品質の差につながります。

担当者の資格・経歴を事前に確認し、安心して任せられる体制かどうかを見極めましょう。

中規模修繕工事の施工事例｜新東亜工業

実際の施工事例を通じて、中規模修繕工事の具体的な流れと内容をご紹介します。

東京都港区のマンションで実施された階段天井塗装工事を例に、ご相談から完工までのプロセスと、工事の詳細をご覧いただけます。

ご相談から現地調査までの流れ

中規模修繕工事は、まずお客様からのご相談を受けて、現地調査の日程調整を行うところから始まります。

新東亜工業では、管理組合様や個人オーナー様からの問い合わせに対し、専門の担当者が迅速に対応します。

現地調査では、一級建築士や一級建築施工管理技士などの有資格者が、劣化状況を詳細に確認します。

本事例では、共用階段天井部に発生していたひび割れ（クラック）、鉄筋爆裂、塗膜の剥がれなどを入念に調査しました。

調査結果をもとに、適切な補修方法と使用材料を選定し、詳細な見積書を作成します。

見積内容についてはお客様に丁寧に説明し、工事範囲や工期、費用について合意形成を図ります。

契約締結後、工事着手前には近隣住民への事前通知を行い、工事中の騒音や作業時間について理解を得た上で施工をスタートします。

施工内容と工事金額

東京都港区マンションの階段天井塗装工事は、総工費42万円、工期5日間で完了しました。

具体的な施工内容と手順は以下の通りです。

工事項目	施工内容	使用材料・工法
下地補修工事	ひび割れ補修 鉄筋爆裂補修 塗膜脆弱部補修	エポキシ樹脂注入 防錆処理 モルタル充填
洗浄工事	高圧洗浄による汚れ・粉塵除去	高圧洗浄機使用
塗装工事	下塗り（シーラー） リシン吹付け 透湿性塗料2回塗り	透湿性高耐久塗料 （日本ペイント製）

下地補修では、まずひび割れ部分にエポキシ樹脂を注入し、構造体の強度を回復させます。

鉄筋爆裂箇所は、錆びた鉄筋を露出させて防錆処理を施し、モルタルで平滑に仕上げます。

塗膜の脆弱部は丁寧に除去し、健全な下地のみを残すことで、新たな塗装の密着性を高めます。

洗浄工事では高圧洗浄により表面の汚れを徹底的に除去し、塗料の吸着性を確保します。

塗装工事では、透湿性の高い塗料を使用することで、内部の湿気を逃がしながら外部からの水分侵入を防ぎ、塗膜の膨れや剥がれを長期間防止します。

仕上がりについて

仕上がりについては、施工前に見られた天井のひび割れや変色が完全に解消され、均一で美しい仕上がりとなりました。

透湿性塗料の採用により、階段室特有の湿気がこもりやすい環境下でも、長期間にわたり塗膜の劣化を抑制できる見込みです。

工事後の定期点検サービスも提供しており、施工後1年間は無償で状態確認を行います。

本事例のように、中規模修繕工事は比較的短期間・低コストで建物の美観と機能性を回復できるため、計画的なメンテナンスの一環として有効です。

豊富な施工実績と確かな技術力で、お客様のマンションの資産価値向上をサポートいたします。

お問い合わせはお電話またはホームページの専用フォームから、お気軽にご連絡ください。

東京都の中古マンション中規模修繕工事でよくある質問【FAQ】

中規模修繕工事に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめました。

まとめ

東京都の中古マンションにおける中規模修繕工事は、建物の資産価値を維持し、安全で快適な住環境を保つために欠かせない重要な工事です。

購入前にしっかりと確認し、適切な計画を立てることが、将来的な費用負担を抑えることにつながります。

中古マンションの購入は人生における大きな決断です。

中規模修繕工事に関する知識を持つことで、購入後の予期せぬ費用負担を避け、長期的に安心して暮らせるマンション選びができます。

本記事で紹介した確認ポイントを参考に、納得のいく中古マンション購入を実現してください。

購入検討中の物件について不明な点がある場合は、不動産会社や管理会社に遠慮なく質問し、十分な情報を得た上で判断することをおすすめします。

新東亜工業が東京都内で中古マンションの中規模修繕工事に対応できるエリア

東京都内では中古マンションの老朽化が進み、外壁補修・防水工事・設備の部分改修といった「中規模修繕」のニーズが増加しています。

新東亜工業では、23区から多摩エリアまで幅広い地域で対応しており、築年数や劣化状況に応じた最適な修繕プランをご提案しています。

マンション規模や構造に左右されず、都内全域で安定した品質の工事が可能です。

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東村山市	国分寺市	国立市	福生市	狛江市
東大和市	清瀬市	東久留米市	武蔵村山市	多摩市
稲城市	羽村市	あきる野市	西東京市

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中規模修繕をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。