区分所有法と中規模修繕工事｜2026年法改正から決議要件・費用分担・実務手順を徹底解説

マンションやビルの中規模修繕工事を計画する際、管理組合や区分所有者の皆様から「どのような決議が必要なのか」「費用はどう分担するのか」といったご質問を数多くいただきます。

中規模修繕工事は、建物の性能を維持し資産価値を守るために欠かせないメンテナンスですが、その実施には区分所有法に基づいた適切な手続きが求められます。

特に2026年4月には区分所有法の改正が施行され、決議要件が大きく変わるため、早めの理解と準備が重要です。

本記事では、区分所有法における中規模修繕工事の決議要件や費用分担のルール、法改正のポイント、そして大規模修繕との違いまで、実務で必要な知識を網羅的に解説します。

管理組合の円滑な運営と、安心して工事を進めるための参考にしてください。

区分所有法とは？中規模修繕工事との関係を理解する

区分所有法は、マンションのような共同住宅における所有権や管理のルールを定めた法律です。

中規模修繕工事を適切に進めるためには、この法律の基本的な仕組みを理解しておくことが不可欠です。

区分所有法の基本的な役割と目的

区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」といい、1棟の建物を複数人で所有・利用する場合における権利と義務を調整する役割を担っています。

マンションでは、各住戸（専有部分）は個々の区分所有者が所有する一方で、廊下やエレベーター、外壁といった共用部分は全員で共有しています。

こうした複雑な所有関係を円滑に管理し、建物全体の安全性と資産価値を維持するため、区分所有法は共用部分の保存行為や変更行為に関して明確な決議要件を設けています。

この法律があることで、区分所有者全員が公平に責任を分担し、適切なメンテナンスを実施できる仕組みが整っているのです。

中規模修繕工事が区分所有法の対象となる理由

中規模修繕工事は、外壁の部分補修や屋上防水の更新、鉄部塗装など、建物の共用部分に関わる工事が中心となります。

区分所有法では、共用部分の維持管理は区分所有者全員の責任と定められており、第18条では「共用部分の保存行為」として位置づけられています。

保存行為とは、建物の現状を維持し劣化を防ぐための行為を指し、中規模修繕工事はまさにこれに該当します。

したがって、工事を実施する際には管理組合の総会で決議を行い、区分所有者の合意を得る必要があります。

法律に基づいた手続きを踏むことで、後々のトラブルを防ぎ、工事の正当性を担保することができるのです。

共用部分と専有部分の違い｜修繕範囲の明確化

中規模修繕工事の対象範囲を正確に理解するためには、共用部分と専有部分の区別が重要です。

以下の表で両者の違いを整理しました。

区分	範囲	所有・管理	中規模修繕の対象
共用部分	外壁、屋上、廊下、階段、エレベーター、配管など	区分所有者全員の共有	対象となる
専有部分	各住戸の内部、玄関ドアの内側など	各区分所有者が単独所有	原則対象外

このように共用部分は全員で共有する財産であり、その修繕には区分所有法に基づいた決議が必要となります。

一方、専有部分は各所有者が自己負担で管理するため、中規模修繕工事の範囲には含まれません。

ただし、配管など専有部分に影響を及ぼす工事の場合は、事前に区分所有者への説明と協力要請が必要になるケースもあります。

大規模修繕と中規模修繕の違い｜区分所有法における取り扱いの差

中規模修繕工事を理解するうえで、大規模修繕との違いを明確にしておくことは非常に重要です。

両者は工事規模だけでなく、区分所有法上の取り扱いや決議要件にも違いがあります。

工事規模による法的位置づけの違い

大規模修繕は、建物全体の外壁塗装や屋上防水の全面更新、設備の一斉交換など、建物全体に関わる包括的な工事を指します。

一方、中規模修繕は外壁の部分補修や防水層の局所的な更新など、劣化が目立つ箇所を中心に行う部分的かつ計画的な工事です。

区分所有法においては、工事の内容が「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴うかどうか」が重要な判断基準となります。

大規模修繕で建物の外観を大きく変える場合や用途を変更する場合は第17条の「共用部分の変更」に該当し、より厳格な決議が必要です。

一方、中規模修繕は現状維持を目的とした保存行為として第18条が適用されるため、比較的緩やかな決議要件で実施できるのです。

決議要件の違い｜なぜ中規模修繕は普通決議で可能なのか

区分所有法では、工事の性質によって必要な決議の種類が異なります。

以下の表で両者の決議要件を比較しました。

修繕の種類	適用条文	決議の種類	必要な賛成割合
中規模修繕（保存行為）	第18条	普通決議	区分所有者数・議決権の過半数
大規模修繕（著しい変更を伴う）	第17条	特別決議	区分所有者数・議決権の各4分の3以上

中規模修繕が普通決議で可能な理由は、工事内容が建物の現状を維持・回復するための保存行為であり、建物の形状や用途を大きく変えるものではないためです。

外壁のひび割れ補修や防水層の部分更新などは、建物を従来の状態に戻すことが目的であり、区分所有者への影響も限定的です。

そのため、過半数の賛成があれば実施できる仕組みになっています。

一方、大規模修繕で建物の外観を変更したり耐震補強を行ったりする場合は、区分所有者全体への影響が大きいため、より多くの賛成を必要とする特別決議が求められるのです。

費用負担と修繕積立金の考え方の違い

費用面においても、大規模修繕と中規模修繕では規模が大きく異なります。

大規模修繕は1戸あたり約100万円〜150万円の費用がかかることが一般的で、修繕積立金を長期的に積み立てて実施します。

一方、中規模修繕は1戸あたり約20万円〜80万円が目安となり、比較的短期間での資金準備が可能です。

中規模修繕を計画的に実施することで、大規模修繕までの期間に建物の劣化を抑え、結果的に大規模修繕時の費用負担を軽減できるメリットがあります。

修繕積立金の運用においても、中規模修繕の予算を別途確保しておくことで、突発的な修繕にも柔軟に対応できる体制を整えることが可能です。

実務上の判断基準｜どちらに該当するか見極めるポイント

実務では、工事が中規模修繕と大規模修繕のどちらに該当するかの判断が重要です。

判断基準となる主なポイントは以下の通りです。

• 工事範囲：建物全体に及ぶか、部分的か
• 工事内容：現状維持か、性能向上・用途変更を伴うか
• 外観の変化：建物の形状や色彩が大きく変わるか
• 費用規模：修繕積立金の2か月分を超えるか
• 工期：数週間〜数か月か、半年以上かかるか

これらの基準を総合的に判断し、管理組合の理事会や専門家（建築士、マンション管理士など）の意見を参考にしながら決定することが望まれます。

判断に迷う場合は、管理規約や過去の総会決議の事例を確認し、必要に応じて弁護士などの法律専門家に相談することも有効です。

適切な判断により、不要な決議の手間を省き、スムーズな工事実施につなげることができます。

▶関連記事：区分所有法とマンション大規模修繕工事について｜決議要件・費用分担・2026年法改正を徹底解説
▶関連記事：区分所有法に基づく小規模修繕工事と手続きのポイントを押さえてマンション管理を最適化！

中規模修繕工事に必要な決議要件｜普通決議と特別決議の違い

中規模修繕工事を実施する際、管理組合の総会で適切な決議を行うことが法律上求められます。

決議には普通決議と特別決議の2種類があり、工事内容によってどちらが必要かが変わります。

普通決議とは？過半数で決定できる修繕工事

普通決議は、総会に出席した区分所有者および議決権の各過半数の賛成で成立する決議方法です。

中規模修繕工事のうち、建物の現状を維持・回復するための保存行為は普通決議で実施できます。

具体的には、外壁のひび割れ補修、屋上防水の部分更新、鉄部の塗装、共用廊下の長尺シート張替えなどが該当します。

これらの工事は建物の形状や用途を変えるものではなく、日常的なメンテナンスの延長線上にあるため、比較的緩やかな決議要件で進めることができます。

普通決議は合意形成のハードルが低く、迅速な意思決定が可能なため、劣化の進行を早期に食い止める予防保全の観点からも有効な仕組みといえます。

特別決議とは？4分の3以上の賛成が必要なケース

特別決議は、区分所有者数および議決権の各4分の3以上の賛成が必要となる、より厳格な決議方法です。

区分所有法第17条に基づき、共用部分の形状や効用に著しい変更を加える工事を行う場合に適用されます。

中規模修繕であっても、外壁の色を大幅に変更する、バルコニーの形状を変える、新たな設備を増設するなど、建物の外観や機能に大きな影響を与える工事は特別決議が必要です。

特別決議では区分所有者への影響が大きいため、十分な説明と合意形成のプロセスが求められます。

議案の内容を詳細に記載した資料を事前配布し、質疑応答の時間を十分に確保することで、納得感のある決議につなげることが重要です。

中規模修繕はどちらの決議が必要か？工事内容による判断基準

中規模修繕工事が普通決議と特別決議のどちらに該当するかは、工事の具体的な内容によって判断します。

判断の基準となるポイントを以下にまとめました。

決議区分	工事内容の例
普通決議で可能な工事	・外壁のひび割れ補修 ・防水層の部分更新 ・鉄部塗装 ・照明設備の交換 ・排水設備の補修など ※現状維持を目的とした工事
特別決議が必要な工事	・外壁の色彩変更 ・バルコニーの形状変更 ・新規設備の増設 ・用途変更を伴う改修など ※建物の形状や効用に著しい変更を加える工事

実務では、工事の設計段階で管理組合の理事会が内容を精査し、必要な決議の種類を判断します。

判断に迷う場合は、マンション管理士や弁護士などの専門家に相談し、法的リスクを回避することが望まれます。

適切な決議手続きを踏むことで、後から「決議が無効だった」といったトラブルを防ぎ、工事を円滑に進めることができます。

区分所有法第17条・第18条｜中規模修繕に関わる主要条文

中規模修繕工事の法的根拠となるのが、区分所有法の第17条と第18条です。

これらの条文を正確に理解することで、適切な決議手続きと工事の進め方が明確になります。

第17条「共用部分の変更」が適用される修繕工事

区分所有法第17条は「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する」と定めています。

この条文が適用されるのは、建物の外観を大きく変える工事や、共用部分の用途を変更する工事です。

中規模修繕であっても、外壁の色を従来と異なる色に変更する、バルコニーの手すりのデザインを変える、共用部分に新たな設備を設置するなどの場合は第17条が適用され、特別決議が必要となります。

第17条の趣旨は、建物の価値や居住環境に大きな影響を与える変更について、より多くの区分所有者の同意を求めることで慎重な意思決定を促すことにあります。

第18条「共用部分の管理」による保存行為の位置づけ

区分所有法第18条は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する」と規定しています。

ここでいう「管理」には保存行為が含まれ、建物の現状を維持し劣化を防ぐための修繕工事が該当します。

中規模修繕の多くは、外壁のひび割れ補修や防水層の更新、鉄部の塗装など、建物を従来の状態に戻すことを目的としているため、第18条の保存行為として位置づけられます。

第18条に基づく決議は普通決議で足り、区分所有者および議決権の過半数の賛成があれば実施できます。

この条文により、日常的なメンテナンスや予防保全のための修繕が迅速に進められる仕組みが整っているのです。

条文解釈の実務ポイントと判断事例

第17条と第18条のどちらが適用されるかは、工事内容の具体的な評価によって決まります。

実務では以下のポイントを基準に判断します。

• 形状の変更：外壁の凹凸やデザインが変わるか
• 効用の変更：共用部分の機能や使用目的が変わるか
• 外観の変化：建物全体の印象が大きく変わるか
• 居住者への影響：日常生活や資産価値に大きな影響があるか

過去の判例では、外壁の色を従来と同系色に塗り替える工事は第18条の保存行為とされた一方、全く異なる色に変更する工事は第17条の変更行為とされた事例があります。

また、防水工事でも既存の工法を踏襲する場合は保存行為、新たな工法を導入し性能を大幅に向上させる場合は変更行為と判断されるケースがあります。

このように、条文の適用は個別の事情によって判断が分かれるため、疑義がある場合は専門家の意見を求めることが重要です。

中規模修繕工事の費用分担ルール｜区分所有者の負担割合

中規模修繕工事の費用は、区分所有法に基づき区分所有者全員で負担します。

公平な費用分担のルールを理解し、適切に運用することが円滑な工事実施の鍵となります。

区分所有法第19条に基づく費用負担の原則

区分所有法第19条は「各共有者は、その持分に応じて、共有物の管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う」と定めています。

中規模修繕工事は共用部分の管理行為に該当するため、全ての区分所有者がその持分割合に応じて費用を負担する義務があります。

この原則により、専有面積が広い住戸ほど負担額が大きくなり、狭い住戸ほど負担額が小さくなる仕組みです。

費用負担は「利用しているかどうか」ではなく「所有しているかどうか」に基づくため、たとえ賃貸に出していて自ら居住していない場合でも、区分所有者として費用を負担する責任があります。

この仕組みにより、建物全体の価値維持という共通の利益のために、全員が公平に責任を分担することが担保されています。

持分割合による費用分担の計算方法

費用分担の計算は、各区分所有者の専有部分の床面積割合に基づいて行われます。

具体的な計算例を以下の表で示します。

区分所有者	専有面積	持分割合	負担額 （工事費総額3,000万円の場合）
Aさん	80㎡	8%	240万円
Bさん	60㎡	6%	180万円
Cさん	40㎡	4%	120万円

このように持分割合は専有面積に比例して決まり、工事費用もその割合に応じて分担されます。

持分割合は管理規約に記載されており、通常は専有部分の床面積によって算出されます。

ただし、一部のマンションでは均等割を採用している場合もあるため、事前に管理規約を確認することが重要です。

費用分担の透明性を確保するため、総会資料には各住戸の負担額を明示し、計算根拠を丁寧に説明することが求められます。

修繕積立金不足時の対応策と一時金徴収

修繕積立金が不足している場合、管理組合は一時金を徴収する決議を行う必要があります。

一時金徴収は区分所有者にとって大きな負担となるため、以下の対応策を検討することが望まれます。

• 総会の普通決議により、不足分を一時金として各区分所有者から徴収
• 管理組合名義で金融機関より融資を受け、長期的に返済
• 優先度の高い工事から段階的に実施し、費用負担を分散
• 自治体の補助金・助成金支援制度を利用して費用を軽減

修繕積立金不足を防ぐためには、長期修繕計画を定期的に見直し、国土交通省のガイドラインに基づいた適切な積立額を設定することが重要です。

また、計画的な中規模修繕を実施することで、大規模修繕時の負担を軽減し、修繕積立金の不足リスクを低減することができます。

▶参考元：長期修繕計画作成ガイドライン

2026年4月施行｜区分所有法改正で変わる決議要件

2026年4月に施行される区分所有法の改正により、総会の決議要件が大きく変わります。

改正内容を正確に理解し、早めの準備を進めることが重要です。

改正のポイント｜出席者多数決の原則導入

現行の区分所有法では、普通決議は「区分所有者総数および議決権総数の過半数」の賛成が必要とされています。

しかし2026年4月の改正後は、「出席した区分所有者および議決権の各過半数」で決議できるようになります。

これは「出席者多数決の原則」と呼ばれ、総会に欠席した区分所有者を反対とみなさない仕組みです。

この改正により、高齢化や無関心層の増加で出席率が低下しているマンションでも、決議が成立しやすくなります。

ただし、出席者の定義には書面や電磁的方法による議決権行使も含まれるため、事前に議決権行使書を提出した区分所有者も出席者として扱われます。

この改正は合意形成のハードルを下げ、修繕工事などの重要な決議を円滑に進めるための措置といえます。

普通決議・特別決議の新要件と影響

改正後の決議要件は以下のように変わります。

決議の種類	改正前（現行）	改正後（2026年4月〜）
普通決議	区分所有者総数・議決権総数の各過半数	出席区分所有者・出席議決権の各過半数
特別決議	区分所有者総数・議決権総数の各4分の3以上	出席区分所有者・出席議決権の各4分の3以上 （ただし総数の過半数出席が必要）

特別決議については、出席者多数決が導入される一方で、「区分所有者総数および議決権総数の各過半数の出席」という定足数要件が新たに設けられます。

これにより、特に重要な決議については一定数以上の参加を確保し、少数の出席者だけで重要事項が決定されるリスクを防いでいます。

中規模修繕工事は通常普通決議で実施できるため、改正により決議のハードルが下がり、より迅速な対応が可能になります。

管理規約の見直しが必要な理由と対応手順

区分所有法の改正は自動的に適用されますが、各マンションの管理規約は総会決議で改正する必要があります。

管理規約に現行法に基づく決議要件が記載されている場合、法改正後も旧要件が適用され続ける可能性があるためです。

管理組合は以下の手順で管理規約の見直しを進めることが推奨されます。

• 現行規約の確認：決議要件に関する条文を精査
• 改正案の作成：国土交通省の標準管理規約を参考に改正案を作成
• 理事会での審議：改正の必要性と内容を理事会で検討
• 総会での決議：特別決議により管理規約を改正
• 周知と運用開始：改正内容を区分所有者に周知し、新ルールで運用開始

管理規約の改正は2026年4月までに完了しておくことが望ましく、早めの準備が円滑な移行につながります。

マンション管理士や管理会社と連携し、法改正に対応した管理規約への更新を進めましょう。

中規模修繕工事を円滑に進めるための実務手順

中規模修繕工事を成功させるためには、適切な手順を踏み、区分所有者の理解と協力を得ることが不可欠です。

実務で押さえるべきポイントを解説します。

総会での決議準備｜必要書類と説明資料

総会で中規模修繕工事の決議を行う際には、以下の書類を準備し、区分所有者に事前配布することが重要です。

• 工事計画書：工事の目的、内容、範囲、工期を詳細に記載
• 見積書：複数業者からの相見積もりと選定理由
• 費用分担表：各住戸の負担額と計算根拠
• 工事説明資料：図面や写真を用いた分かりやすい説明
• スケジュール表：着工から完了までの詳細な工程

これらの資料を総会の2週間前までに配布し、区分所有者が十分に検討できる時間を確保します。

資料には専門用語を避け、図やイラストを活用して視覚的に分かりやすくする工夫が求められます。

また、事前に個別相談会を開催し、質問や不安に丁寧に対応することで、総会当日の議論がスムーズに進みます。

区分所有者への合意形成のポイント

中規模修繕工事の合意形成を円滑に進めるためには、区分所有者の不安や疑問に真摯に向き合うことが重要です。

以下のポイントを意識しましょう。

• 早期の情報開示：工事の必要性を建物診断結果などで客観的に説明
• 透明性の確保：業者選定プロセスや費用内訳を明確に開示
• 丁寧な説明：工事内容や影響範囲を分かりやすく説明
• 質疑応答の充実：総会で十分な議論の時間を確保
• 個別対応：反対意見を持つ区分所有者と個別に対話

特に工事中の騒音や振動、駐車場の制限など、生活への影響については具体的に説明し、対策を提示することで理解を得やすくなります。

また、工事のメリット（資産価値の維持、安全性の向上など）を強調し、区分所有者全体の利益につながることを訴求することも効果的です。

反対者がいる場合の法的対応方法

総会で決議要件を満たせば、一部の反対者がいても工事は実施できます。

ただし、反対者への配慮と法的手続きの遵守は不可欠です。反対者がいる場合の対応方法は以下の通りです。

• 丁寧な説明の継続：反対理由を聞き取り、誤解を解く努力を行う
• 決議の正当性の確保：適法な手続きを踏んでいることを記録
• 議事録の作成：総会の議論内容と決議結果を詳細に記録
• 専門家への相談：法的リスクが高い場合は弁護士に相談

区分所有法第47条では、共同の利益に反する行為をした区分所有者に対し、管理組合が是正を求めることができると定めています。

合理的な理由なく工事を妨害するような行為があれば、法的措置も検討できます。ただし、訴訟は最終手段であり、まずは対話と説明を尽くすことが重要です。

区分所有法と中規模修繕工事に関するよくある質問

中規模修繕工事に関して、区分所有者や管理組合からよく寄せられる質問にお答えします。

まとめ

中規模修繕工事は、建物の性能を維持し資産価値を守るために欠かせない重要なメンテナンスです。

その実施には区分所有法に基づいた適切な決議と手続きが必要であり、普通決議と特別決議の違い、費用分担のルール、そして2026年4月に施行される法改正の内容を正確に理解することが求められます。

特に法改正では出席者多数決の原則が導入され、決議のハードルが下がることで、より円滑な修繕工事の実施が可能になります。

管理組合は早めに管理規約を見直し、新制度に対応した運用体制を整えることが重要です。

また、大規模修繕との違いを明確にし、工事内容に応じた適切な決議を行うことで、法的リスクを回避し、区分所有者全員の納得が得られる修繕計画を実現できます。

区分所有法の知識を深め、計画的な中規模修繕を進めることで、建物の長寿命化と住民の安心・快適な暮らしを守りましょう。

株式会社新東亜工業は、法律面からも皆様の修繕工事を全力でサポートいたします。