東京都でマンション防水工事を行う際のポイントは？費用相場から業者選びまで徹底解説

東京都内でマンションを所有・管理されている方にとって、防水工事は建物の資産価値を守るための最重要課題です。

「防水工事の費用はどれくらいかかるのか」「どの業者に依頼すれば安心なのか」「そもそもいつ工事が必要なのか」といった疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

東京都は年間降水量が約1,500mmに達し、梅雨や台風の時期には集中的な降雨があります。

さらに都市部特有のヒートアイランド現象により、夏場の屋上表面温度は60度を超えることもあり、防水層への負担は想像以上に大きくなっています。

適切な時期に適切な防水工事を行わなければ、雨漏りや建物躯体の劣化といった深刻な問題を招きかねません。

本記事では、東京都内のマンション防水工事について、工法別の費用相場から優良業者の選び方、施工の流れまで、現場で培った専門知識をもとに詳しく解説します。

東京都のマンション防水工事が重要な理由

東京都内のマンションにおいて、防水工事は単なるメンテナンス以上の意味を持ちます。

都内特有の気候条件と建物への影響を正しく理解することで、適切な時期に適切な対策を講じることができます。

東京都の気候特性とマンションへの影響

東京都は梅雨や台風による集中的な降雨、夏の強烈な日射とヒートアイランド現象、冬の乾燥など、年間を通して防水層に大きな負荷がかかる環境にあります。

特に夏場には屋上表面温度が60℃を超えることもあり、防水材が膨張と収縮を繰り返すことで劣化が早まりやすくなります。

また、中央区や江東区などの臨海部では、海風に含まれる塩分が金属部材や防水層の腐食を促進する要因となります。

こうした厳しい気候条件のため、東京都内のマンションでは他地域よりも定期的な防水工事の重要性が高いと言えます。

マンション防水工事を放置するリスク

防水工事を後回しにすると、ひび割れや色褪せといった軽度の状態から徐々に内部へ水が浸入し、建物内部では目に見えない劣化が進行します。

雨漏りが発生する頃には、すでに内部で深刻なダメージが起きている可能性があります。

これらの劣化は一度進行すると後戻りが難しく、修繕費が数倍に膨れ上がることもあります。

早期対応こそが最も費用を抑える対策です。

マンション防水工事が必要なサインと時期

防水工事は一般的に10〜15年が目安ですが、築年数よりも「劣化サインの有無」が重要です。

都内の建物は日射や風雨の影響が強いため、劣化が早まる傾向があります。

以下の症状が見られたら専門業者の診断が必要です。

これらの症状が複数確認できる場合や、前回工事から10年以上経過している場合は、早急な点検を実施することで大きな劣化を未然に防ぐことができます。

東京都のマンション防水工事の種類と特徴

マンションの防水工事にはいくつかの工法があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。

建物の構造や状態、予算、立地条件などを総合的に判断して、最適な工法を選択することが重要です。

東京都内のマンションでは、屋上の形状や築年数、周辺環境などを考慮しながら、以下の主要な工法から適したものを選定します。

東京都におけるマンション防水工事の費用相場

防水工事の費用は、選択する工法や建物の状態、施工面積によって大きく変動します。

東京都内における具体的な費用相場を知ることで、見積もりの妥当性を判断できるようになります。

マンション防水工事の工法別費用（1㎡あたり）

マンションの防水工事における工法別の費用相場は以下の通りです。

工法	費用相場（1㎡）	主な特徴	向いている場所
ウレタン防水（密着工法）	5,000〜6,500円	液体を塗布して防水層を形成。 下地に密着するため仕上がりが綺麗。	バルコニー、共用廊下、小規模面積
ウレタン防水（通気緩衝工法）	6,000〜8,500円	下地の湿気を逃がすため、既存防水層が劣化している場合に適する。 膨れを防ぎやすい。	屋上、下地劣化のある面
シート防水（塩ビシート）	4,000〜7,500円	耐久性が高く、広い面積を効率良く施工可能。 紫外線・熱に強い。	マンション屋上、陸屋根
シート防水（ゴムシート）	3,000〜4,500円	コストが安く施工しやすい。 柔軟性が高いが耐久性は塩ビより低め。	小規模屋上、障害物が少ない面
FRP防水	5,000〜7,000円	軽量・高強度で歩行頻度の高い場所に適する。 硬化が早く工期が短い。	ベランダ、バルコニー
アスファルト防水	5,500〜8,000円	耐久性が非常に高く、大規模屋上に最適。 15〜20年以上性能を維持しやすい。	大規模マンション屋上

これらの単価には、基本的な材料費と施工費が含まれていますが、下地補修費、既存防水層の撤去費、足場代、廃材処分費などは別途必要となる場合が多いため、見積もりの際には詳細な内訳を確認することが重要です。

マンションの規模別｜防水工事の総費用目安

マンションの規模や施工範囲によって、総費用は大きく異なります。

規模	世帯数の目安	屋上面積	工法別の総費用目安	備考
小規模マンション	約10世帯	50〜80㎡	・ウレタン防水：40〜70万円 ・シート防水：35〜60万円	工期が短く、住民への影響が少ない
中規模マンション	約30世帯	150〜200㎡	・ウレタン（通気緩衝工法）：120〜180万円 ・塩ビシート防水：100〜150万円	足場設置や搬入経路の確保が重要
大規模マンション	50世帯以上	300㎡以上	・アスファルト防水：200〜400万円以上 ・ウレタン防水：180〜300万円	工期が長く、説明会や生活動線の配慮が必要

また、東京都内では人件費や資材運搬費が地方と比較して高くなる傾向があり、特に23区内の都心部では周辺への配慮や作業時間の制限などにより、費用が10パーセントから20パーセント程度高くなることもあります。

マンション防水工事の見積もりチェックポイント

マンションの防水工事で見積書を確認する際は、工事項目が具体的に記載されているかが重要です。

特に「屋上防水一式」だけの表記は範囲が不明確なため、施工面積や対象部位が明記されているか必ず確認しましょう。

また、使用材料のメーカー名・製品名・数量が記載されているかも品質判断の大切な要素になります。

これらが明確に書かれている業者ほど、透明性が高く信頼できます。

不明点を質問した際に丁寧に答えてくれるかも重要な判断材料です。

マンション防水工事の費用を抑えるコツ

防水工事の費用を抑える最も効果的な方法は、劣化が軽度なうちに予防メンテナンスを行うことです。

トップコートだけの再塗装で済ませられる段階なら、大規模な補修を避けられ、結果的に長期的なコスト削減につながります。

また、外壁工事や補修工事と同時に発注することで足場代を一度にまとめられ、大幅な費用削減も可能です。

ただし、下地処理の内容が不明確な業者や極端に安い見積もりは品質低下につながる恐れがあります。

保証内容も含め、総合的に判断することが大切です。

東京都の防水工事で活用できる補助金・助成金制度

東京都では、防水工事に関連する改修や建物性能向上を目的とした補助金・助成金が複数用意されています。

マンションやビルの修繕費用を大きく抑えられる可能性があるため、工事前に活用できる制度を把握しておくことは極めて重要です。

東京都の防水工事で活用できる補助金・助成金制度の例【2025年】

以下は、東京都内で防水工事と併せて利用できる可能性のある制度例です。

管轄	制度名	対象工事例	補助内容の概要
東京都	既存建築物省エネ化促進事業	屋上断熱、防水改修と併せた省エネ改善	工事費の一部を補助（上限あり）
東京都	住宅・建築物耐震化推進事業	防水工事と併せて行う耐震補強・調査	耐震診断・補強費用の一部を補助
区市町村（例：墨田区）	分譲マンション計画修繕調査支援制度	大規模修繕前の調査、防水調査	調査費の1/3・最大50万円
区市町村（例：江東区）	マンション計画修繕調査支援事業	防水・外壁などの修繕調査	規模に応じて10〜20万円程度を助成

防水単体ではなく、断熱改修・劣化調査・大規模修繕計画などとセットで補助されるケースが多いため、建物状況に応じて確認することが重要です。

東京都の防水工事で補助金・助成金を活用する際の注意点（約300文字）

補助金を活用する際は、制度ごとに条件や対象工事が異なるため、事前確認が必要です。

特に「工事前申請」が必須で、着工後に申請しても対象外になるケースが多いため注意しましょう。

必要書類も多く、交付決定まで時間がかかるため、工期との調整も欠かせません。

補助金を正しく活用すれば防水工事の費用負担を大幅に抑えられますが、条件を満たさなければ受給できないため、早めの情報収集と業者への相談が欠かせません。

東京都でマンション防水工事業者を選ぶポイント

防水工事の成否は業者選びで大きく左右されます。東京都内には数多くの防水工事業者が存在しますが、技術力や信頼性には大きな差があるのが現実です。

マンションという多くの住民が暮らす建物の防水工事では、施工品質はもちろん、工事中の配慮やアフターフォロー体制も重要な選定基準となります。

東京都のマンション防水工事の流れと工期

マンションの防水工事は、綿密な計画と段階的な施工プロセスを経て進められます。

特にマンションの場合、住民が生活している状況下での工事となるため、スケジュール管理と住民への配慮が極めて重要です。

工事の流れを事前に理解しておくことで、管理組合や住民との円滑なコミュニケーションが可能となり、トラブルを未然に防ぐことができます。

【施工事例】戸建て・ビル・マンションの屋上防水工事｜新東亜工業

屋上防水シート工事では、建物の形状や劣化状況に応じた最適な工法選びが欠かせません。

ここでは、新東亜工業が実際に手がけた屋上防水改修の3つの事例を紹介します。

実際の施工内容や工法選定のポイントを知ることで、屋上防水リフォームの流れをより具体的にイメージできます。

施工事例1. 埼玉県志木市にある戸建て住宅の屋上・バルコニー防水工事

外壁塗装と同時に屋上・バルコニーの防水層を一新した事例です。

長年の紫外線や雨風で防水層が劣化しており、下地の浮きや小さな亀裂が見られました。

通気緩衝工法を採用し、下地内部にたまった湿気を逃がしながら新しい防水層を形成しました。

項目	内容
施工地域	埼玉県志木市
建物種別	戸建て住宅
工事内容	屋上・バルコニー防水改修、外壁塗装
使用工法	ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）
使用材料	通気緩衝シート＋ウレタン防水材＋トップコート仕上げ
工期	約1か月
工事金額	約130万円（外壁塗装含む）

既存の防水層を撤去後、下地の含水状況を確認しながら通気緩衝シートを敷設。

この工法は、屋上やバルコニーに多い「膨れ・剥がれ」の発生を防止する点が大きな特徴です。

さらにウレタン塗膜材を均一に塗り重ねることで、柔軟性と耐久性を兼ね備えた防水層を構築しました。

外壁塗装と同時に行うことで、足場費を抑えつつ建物全体の防水・美観をトータルで向上。

雨漏りの再発防止はもちろん、次のメンテナンスまでのサイクルを延ばすことに成功しました。

▶参考：施工事例ページはこちら

施工事例2. 東京都江東区にあるビルの屋上・塔屋防水改修工事

経年劣化による防水層の浮きや排水不良が見られたビル屋上・塔屋部分の改修事例です。

通気緩衝工法を採用し、下地の動きや内部湿気に柔軟に対応する防水仕様に刷新しました。

項目	内容
施工地域	東京都江東区
建物種別	鉄筋コンクリート造ビル
工事内容	屋上・塔屋防水改修
使用工法	ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）
使用材料	通気緩衝シート＋改質ウレタン材＋トップコート仕上げ
工期	約5日間
工事金額	約106万円

施工前は、防水層の表面に浮きや亀裂が見られ、降雨時に排水ドレン周辺へ水が滞留する状態でした。

既存層を撤去した後、通気緩衝工法で新たな防水層を形成。

この工法は、コンクリート下地から発生する水蒸気を通気層で逃がすため、内部膨れのリスクを大幅に低減できます。

また、笠木ジョイント部にはブリッジシールを追加し、雨仕舞いの信頼性を強化。限られた施工期間の中で、耐久性・施工精度・美観を両立させた事例です。

▶参考：施工事例ページはこちら

施工事例3.東京都足立区のマンション屋上防水工事

東京都足立区にあるマンションにおいて、屋上からの雨水浸入リスクに対応するため、防水改修工事を実施しました。

外部足場を用いた効率的な施工体制で、6日間という短期間で仕上げました。

項目	内容
地域	東京都足立区
建物種別	マンション（個人オーナー所有）
工事目的	・屋上からの雨水侵入リスク軽減 ・建物長寿命化
主な施工内容	・仮設足場設置 ・ウレタン塗膜防水（密着工法） ・笠木ジョイント部のブリッジシール工法
施工期間	約6日間
工事金額	約104万円
特記事項	屋上への室内アクセスが不可という制約あり

このマンションでは、屋上を通じて雨水が建物内部に浸入するリスクが高まっていたため、建物の長寿命化を目的に防水改修工事を行いました。

現場には「室内から屋上へアクセスできない」という制約がありましたが、施工チームは外部に仮設足場を設置し、安全かつ効率的な作業体制を整えました。

防水工法には、3階屋上および最上階屋上にウレタン塗膜防水（密着工法）を採用。液状のウレタンが建物の複雑な形状にもなじみ、一体的な防水層を形成します。

また、撤去作業を抑えられるため工期短縮・コスト抑制にも貢献しました。加えて、笠木のジョイント部にはブリッジシール工法を適用し、微細な構造的変動にも追随する柔軟性を確保。

結果として、雨水の侵入を遮断し、構造材や内装材の劣化を予防。

今後のメンテナンス負担を軽減し、安心して長く住み続けられる住環境を整えました。

▶参考：施工事例ページはこちら

東京都のマンション防水工事に関するよくある質問

マンションの防水工事について、オーナー様や管理組合の方々から寄せられる代表的な質問にお答えします。

まとめ

東京都内のマンションにおける防水工事は、建物の資産価値を守り、住民の快適な生活を維持するために欠かせない重要な工事です。

都内特有の気候条件やヒートアイランド現象により、防水層は想像以上に過酷な環境にさらされています。

適切な時期に適切な工法で防水工事を実施することが、長期的な建物保全とコスト削減の鍵となります。

防水工事は専門性が高く、業者によって技術力や提案内容に大きな差があります。複数の業者から見積もりを取り、工事内容を詳細に比較検討することが成功への第一歩です。

また、管理組合での承認プロセスや助成金制度の活用も視野に入れながら、計画的に防水工事を進めることで、住民の理解を得つつ、費用面でも有利に工事を実施できます。

本記事で解説した内容を参考に、最適な防水工事を実現し、大切なマンションを長期にわたって守っていきましょう。

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東京都
千代田区	中央区	港区	新宿区	文京区
台東区	墨田区	江東区	品川区	目黒区
大田区	世田谷区	渋谷区	中野区	杉並区
豊島区	北区	荒川区	板橋区	練馬区
足立区	葛飾区	江戸川区	八王子市	立川市
武蔵野市	三鷹市	青梅市	府中市	昭島市
調布市	町田市	小金井市	小平市	日野市
東村山市	国分寺市	国立市	福生市	狛江市
東大和市	清瀬市	東久留米市	武蔵村山市	多摩市
稲城市	羽村市	あきる野市	西東京市

東京都は気候条件による劣化が進みやすいため、防水工事は早めの対応が重要です。

新東亜工業では確かな技術と丁寧な説明で、安心して依頼できる防水工事を提供しています。

雨漏りや劣化が心配な場合は、どんな小さな症状でもお気軽にご相談ください。