投資用マンションの小規模修繕工事とは？費用相場・実施時期・経費処理から業者選びまで解説

投資用マンションを所有されているオーナー様の中には、「突然の修繕依頼にどう対応すればいいのか」「修繕費用はどれくらい見込んでおくべきか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

小規模修繕は大規模修繕と比べて費用は抑えられるものの、発生頻度が高く、適切に管理しないとキャッシュフローを圧迫する要因となります。

私たち株式会社新東亜工業は、長年にわたり投資用マンションの修繕工事に携わってきました。

その経験から、計画的な小規模修繕の管理こそが、物件の資産価値を維持し、安定した賃貸経営を実現する鍵だと確信しています。

本記事では、投資用マンションの小規模修繕について、費用相場や実施タイミング、経費計上の方法、信頼できる業者の選び方まで、オーナー様が知っておくべき情報を実務経験に基づいて徹底解説します。

この記事を読み終える頃には、修繕費用への不安が解消され、自信を持って修繕計画を立てられるようになるはずです。

投資用マンションの小規模修繕とは？

投資用マンションの小規模修繕について正しく理解することは、適切な修繕計画を立てる第一歩です。

ここでは小規模修繕の定義や範囲、そして投資収益に与える影響について解説します。

小規模修繕の定義と範囲

小規模修繕とは、マンションの一部に発生した劣化や損傷を補修する工事のことを指します。

大規模修繕が建物全体を対象とするのに対し、小規模修繕は限定的な範囲で実施される点が特徴です。

具体的には、共用部分の電球交換、廊下の手すり補修、エントランスの清掃設備の修理、室内設備の不具合対応などが該当します。

工事期間は数時間から数日程度と短く、入居者への影響も最小限に抑えられます。

投資用マンションでは、入居者からの修繕依頼に迅速に対応することが入居満足度の維持につながります。

そのため、小規模修繕は賃貸経営における重要な管理業務のひとつといえるでしょう。

大規模修繕・中規模修繕との違い

修繕工事は規模によって分類され、それぞれ目的や実施タイミングが異なります。

下記の表で3つの修繕の違いを整理しました。

修繕の種類	対象範囲	実施周期	費用規模（目安）
小規模修繕	部分的な補修・設備交換	随時・年数回	数万円～数十万円
中規模修繕	特定箇所の改修工事	5～8年	数十万円～数百万円
大規模修繕	建物全体の改修工事	12～15年	数百万円～数千万円

この分類を理解しておくことで、修繕計画を立てる際に優先順位を適切に判断できます。

小規模修繕は突発的に発生することも多いため、常に一定額の修繕費を確保しておくことが重要です。

▶投資用マンションの中規模修繕とは？費用相場・時期・大規模修繕との違いを解説
▶投資用ワンルームマンション大規模修繕の費用相場・時期・周期・リスクについて解説

投資用マンションにおける小規模修繕の重要性

投資用マンションにおいて、小規模修繕を適切に実施することは単なる維持管理以上の意味を持ちます。

迅速な修繕対応は入居者の満足度を高め、長期入居につながるため、空室リスクの軽減に直結します。

また、小さな不具合を放置すると、より大きな損傷に発展し、結果的に修繕費が膨らむケースも少なくありません。

例えば、わずかな水漏れを放置したことで配管全体の交換が必要になったという事例もあります。

さらに、定期的な小規模修繕の実施記録は、物件売却時の資産価値評価においてもプラス要素となります。

適切に管理されてきた物件であることを示す証拠となるためです。

投資用マンション小規模修繕の費用相場と目安

小規模修繕の費用相場を把握しておくことは、予算管理と業者選定の両面で重要です。

ここでは修繕箇所別の費用目安と、費用を左右する要因について解説します。

修繕箇所別の費用相場一覧

投資用マンションで発生する主な小規模修繕について、費用相場を整理しました。

これらの金額は一般的な目安であり、物件の状態や地域によって変動します。

室内設備の修繕費用相場は、以下になります。

項目	費用相場	補足
エアコン修理	1万5,000円～3万円	交換時：5万～15万円
給湯器修理	6,000円～5万円	交換時：10万～15万円
水栓・蛇口交換	1万円～3万円	種類により変動
トイレ部品交換	5,000円～2万円	タンク部品交換など
室内ドアノブ交換	8,000円～1万5,000円	レバーハンドルなど
壁紙の部分補修	1万円～3万円	1面あたり

共用部分の修繕費用相場は、以下になります。

項目	費用相場	補足
廊下照明交換	5,000円～1万5,000円	LED化で費用が変動
階段手すり補修	2万円～5万円	錆・腐食の程度で変動
エントランス自動ドア調整	1万5,000円～4万円	部品交換があると増額
共用部塗装（部分）	3万円～10万円	階段・廊下など小規模修繕
排水溝清掃・修理	1万円～3万円	詰まり・破損の程度で変動

これらの費用を参考に、年間の修繕予算を組み立てることをおすすめします。

特に築年数が経過している物件では、設備の不具合が増える傾向にあるため、余裕を持った予算設定が必要です。

小規模マンション特有の費用構造

小規模マンション（30戸以下）では、戸あたりの修繕費負担が大規模マンションと比べて割高になる傾向があります。

国土交通省の平成29年度実態調査によれば、30戸以下のマンションでは戸あたり約116万円、150戸以下では約83万円と、約33万円の差があることが報告されています。

この理由は、共用設備の修繕費用が戸数に関わらず一定額かかるためです。

例えばエレベーター1基のリニューアル工事には約1,000万円かかりますが、この費用を30戸で割るのと150戸で割るのでは、1戸あたりの負担額が大きく異なります。

小規模マンションのオーナー様は、この構造的な特徴を理解したうえで、より計画的な修繕積立と費用管理が求められます。

費用を左右する要因

同じ修繕内容でも、費用は複数の要因によって変動します。

主な要因を理解しておくことで、見積もりの妥当性を判断できるようになります。

これらの要因を踏まえて、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが適正価格での発注につながります。

投資用マンション小規模修繕の実施時期・タイミング

適切なタイミングで小規模修繕を実施することは、費用の抑制と物件価値の維持に直結します。

ここでは、修繕の実施時期や判断基準について解説します。

定期的に実施すべき小規模修繕

予防保全の観点から、定期的に点検・実施すべき小規模修繕があります。

これらを計画的に行うことで、突発的な大きなトラブルを防ぐことができます。

• 共用部照明の点検・交換（半年～1年ごと）
• 排水溝・配管の清掃（年1～2回）
• 消防設備の点検・部品交換（法定点検に準じて）
• エアコンフィルター清掃（入居者退去時・年1回程度）
• 給湯器の点検（3～5年ごと）
• 水栓パッキンの交換（水漏れ発生前に5～8年で予防的に実施）

これらの定期メンテナンスは、管理会社や信頼できる業者と年間契約を結ぶことで、コストを抑えながら確実に実施できます。

突発的に発生する小規模修繕への対応

計画外の修繕依頼にどう対応するかは、賃貸経営の質を左右する重要なポイントです。

入居者からの修繕依頼には迅速に対応することで、信頼関係を築き、長期入居につながります。

突発的な修繕が発生した際の対応フローを整理しておきましょう。

まず入居者または管理会社から連絡を受けたら、修繕の緊急度を判断します。水漏れやガス漏れなど安全に関わる案件は即日対応が必要です。

一方、美観の問題や軽微な不具合であれば、複数の修繕依頼をまとめて対応することで工賃を抑えられる場合もあります。

ただし、入居者の不満が溜まらないよう、対応時期は明確に伝えることが大切です。

修繕を先延ばしにするリスク

費用を抑えようと修繕を先延ばしにすると、かえって大きな損失を招くケースがあります。

小さな不具合が建物の構造にまで影響を及ぼし、修繕費が数倍に膨らむこともあるのです。

例えば、わずかな雨漏りを放置した結果、天井裏の木材が腐食し、大規模な補修工事が必要になった事例があります。

また、給湯器の異音を無視していたところ、突然故障して冬場に入居者が数日間お湯を使えない状況となり、クレームと信頼損失につながったケースもあります。

早期発見・早期対応が、結果的に最も経済的で入居者満足度も高い選択となります。定期的な巡回点検と、入居者からの連絡への迅速な対応を心がけましょう。

投資用マンション小規模修繕の経費処理｜修繕費として計上できる条件

小規模修繕の費用を適切に経費計上することで、税負担を軽減できます。

ここでは、修繕費の経費計上基準と資本的支出との違いについて解説します。

修繕費として経費計上できる基準（20万円未満ルール）

国税庁の基準によれば、一つの修理や改良等の金額が20万円未満の場合、その支出は修繕費として一括で経費計上できます。

これは「少額又は周期の短い費用」として認められているためです。

小規模修繕の多くはこの基準に該当するため、支出した年度の経費として全額を計上できます。

例えば、エアコン交換に15万円、給湯器修理に3万円かかった場合、どちらも20万円未満なので修繕費として処理可能です。

ただし、複数の工事を同時に行った場合、個別に判断するのか合計額で判断するのかは状況によります。

別々の設備への独立した工事であれば個別判断となりますが、一体的な工事の場合は合計額で判断される可能性があります。

判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。

資本的支出との違いと判断方法

修繕費と資本的支出の区別は、不動産投資における重要な税務知識です。

両者の違いを正しく理解することで、適切な会計処理ができます。

項目	修繕費	資本的支出
目的	原状回復・機能維持	性能向上・価値増加
会計処理	一括で経費計上	減価償却で分割計上
具体例	壁紙の張り替え、同等品への設備交換	グレードアップした設備への交換、増築
20万円未満の扱い	内容に関わらず修繕費	20万円未満なら修繕費扱い可

判断の基本は、その工事が「元の状態に戻すためのものか」「より良いものにするためのものか」という点です。

同じエアコン交換でも、同等の性能の機種なら修繕費、高性能な機種への交換なら資本的支出と判断される可能性があります。

経費計上時の注意点と節税効果

修繕費を適切に経費計上することで、不動産所得の圧縮による節税効果が得られます。

ただし、いくつかの注意点があります。

まず、修繕費として計上するためには、支出の証拠となる領収書や請求書を必ず保管しましょう。税務調査の際に説明を求められる可能性があるためです。

また、工事内容が分かる見積書や契約書も併せて保管しておくと安心です。

次に、修繕積立金と実際の修繕費は区別して管理する必要があります。区分マンションのオーナーが支払う修繕積立金は、実際に修繕が行われるまで経費計上できません。

一方、実際に修繕工事を行って支払った費用は、その年度の経費となります。

最後に、年末に大きな修繕費が発生した場合、その年度の所得を大きく圧縮できる可能性があります。

ただし、修繕のタイミングを税金対策だけで決めるのではなく、物件管理の必要性を優先して判断することが重要です。

投資用マンションの小規模修繕費用｜オーナーと入居者の負担区分

投資用マンションの小規模修繕において、オーナーと入居者のどちらが費用を負担すべきかは重要な問題です。

ここでは、適切な負担区分について解説します。

オーナーが負担すべき修繕（経年劣化、設備不具合）

民法第606条では、賃貸人（オーナー）には「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務」があると定められています。

基本的に、建物や設備の経年劣化による修繕はオーナーの負担となります。

• 給湯器の故障修理・交換（経年劣化によるもの）
• エアコンの不具合修理（通常使用での故障）
• 水栓からの水漏れ修理（パッキンの劣化など）
• 建物の構造部分の修繕（壁、床、天井の不具合）
• 共用部分の設備修繕（廊下照明、階段手すりなど）
• 配管の詰まり・破損（経年劣化によるもの）

これらの修繕を迅速に行うことは、入居者との信頼関係を築き、長期入居を促す重要な要素です。

修繕依頼を受けたら、できるだけ早く対応する姿勢を示しましょう。

入居者が負担すべき修繕（故意・過失による損傷）

一方、入居者の故意または過失によって生じた損傷については、入居者が修繕費用を負担するのが原則です。

賃貸借契約書にもこの旨が記載されているのが一般的です。

• 故意による壁や床の破損
• タバコのヤニ汚れ（喫煙可物件を除く）
• ペットによる傷や汚れ（ペット不可物件の場合）
• 掃除を怠ったことによるカビや汚れ
• 鍵の紛失による鍵交換
• 設備の不適切な使用による故障

これらの費用は、通常は退去時に敷金から差し引かれます。

ただし、経年劣化との区別が難しいケースもあるため、入居時の状態を写真などで記録しておくことが重要です。

原状回復工事とのグレーゾーン

実際には、修繕が経年劣化によるものか入居者の過失によるものか、判断が難しいケースも存在します。

このグレーゾーンでのトラブルを避けるため、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしましょう。

例えば、壁紙の変色については、日焼けによる自然な変色は経年劣化としてオーナー負担、タバコのヤニによる変色は入居者負担となります。

また、畳の裏返しや表替えは通常の生活で必要となるため基本的にオーナー負担ですが、飲み物をこぼした染みなどは入居者負担となります。

判断に迷った場合は、管理会社や専門家に相談することをおすすめします。適切な判断は、入居者とのトラブル防止だけでなく、物件の評判維持にもつながります。

投資用マンション小規模修繕を成功させる業者選びのポイント

修繕工事の品質とコストは、業者選びで大きく変わります。

ここでは信頼できる修繕業者を見極めるポイントを解説します。

信頼できる修繕業者の見極め方

修繕業者を選ぶ際は、価格だけでなく信頼性や技術力を総合的に判断することが重要です。

以下のポイントをチェックしましょう。

• 施工実績の豊富さ：投資用マンションでの施工経験が豊富か
• 必要な資格・許認可の保有：建設業許可や各種施工資格の有無
• 見積書の明確さ：工事内容と費用の内訳が詳細に記載されているか
• 担当者の対応：質問に丁寧に答えてくれるか、提案力があるか
• 保証内容：工事後の保証期間や内容が明示されているか
• 口コミや評判：他のオーナーからの評価や実績
• 緊急対応の可否：急な修繕依頼に対応できる体制があるか

これらの基準を満たす業者を複数ピックアップし、実際に会って話を聞くことをおすすめします。

直接のコミュニケーションから信頼できるかどうかを判断しましょう。

複数社見積もり比較の重要性

同じ修繕内容でも、業者によって見積金額は大きく異なることがあります。

適正価格を知るためには、最低でも3社から見積もりを取ることをおすすめします。

見積もりを比較する際は、単純に総額だけでなく内訳を細かく確認しましょう。

材料費、人件費、諸経費がどのように計上されているかをチェックすることで、不当に高額な項目がないか判断できます。

また、極端に安い見積もりには注意が必要です。必要な工程を省略していたり、低品質な材料を使用していたりする可能性があります。

工事後に追加費用が発生するケースもあるため、見積もりに含まれる作業範囲を明確に確認しましょう。

管理会社への依頼 vs 直接発注のメリット・デメリット

小規模修繕を管理会社に依頼するか、施工業者に直接発注するかは、それぞれメリットとデメリットがあります。

発注方法	メリット	デメリット
管理会社経由	・手続きが簡単 ・緊急時の対応が早い ・工事の品質管理をしてもらえる	・中間マージンで費用が割高 ・業者選択の自由度が低い
直接発注	・費用を抑えられる ・業者を自由に選べる ・直接交渉できる	・業者探しに手間がかかる ・品質管理を自分で行う必要がある ・緊急対応が難しい場合がある

一般的には、軽微な修繕は管理会社に任せ、費用が大きくなる修繕は直接発注を検討するという使い分けが効率的です。

ただし、信頼できる施工業者とのパートナーシップを築けている場合は、直接発注のメリットが大きくなります。

投資用マンションの小規模修繕費を抑える実践的な方法

修繕費用を適切にコントロールすることは、投資収益の向上に直結します。

ここでは、実践的なコスト削減方法を解説します。

予防保全で突発的な修繕を減らす

予防保全とは、設備が故障する前に点検・メンテナンスを行い、トラブルを未然に防ぐ考え方です。

事後対応よりも予防保全のほうが、長期的には修繕費を抑えられます。

点検頻度	点検内容
月次点検項目	・共用部照明の点灯確認 ・エントランスや廊下の清掃状態確認 ・ゴミ置き場の状態確認
半年ごとの点検項目	・排水溝の詰まり確認と清掃 ・外壁のひび割れチェック ・手すりや階段の緩み確認
年次点検項目	・給湯器の動作確認と清掃 ・エアコンのフィルター清掃と動作確認 ・水栓やパッキンの劣化チェック ・屋上防水層の状態確認

これらの点検を計画的に実施することで、小さな不具合を早期発見し、大きな修繕が必要になる前に対処できます。

定期点検の記録を残しておくことも、物件管理の質を示す重要な資料となります。

計画的な修繕積立の重要性

突発的な修繕費用に慌てないためには、毎月の家賃収入から一定額を修繕費として積み立てておくことが重要です。

一般的には、家賃収入の10～15％程度を修繕費として確保しておくことが推奨されています。

例えば、月額家賃8万円の物件であれば、月8,000円～12,000円を修繕費として積み立てます。

年間では約10万円～15万円となり、小規模修繕に十分対応できる金額です。築年数が経過している物件では、やや多めに積み立てることをおすすめします。

この積立金は専用の口座で管理し、修繕以外の用途には使わないようにしましょう。

計画的な積立により、いざという時に慌てることなく、適切な修繕を実施できます。

入居者の長期入居を促す工夫

入居者が長く住んでくれれば、退去時の原状回復工事の頻度が減り、結果的に修繕費を抑えられます。

長期入居を促すための工夫をいくつかご紹介します。

まず、修繕依頼への迅速な対応です。入居者からの連絡に素早く対応し、不具合を速やかに解決することで、「このオーナーは信頼できる」という印象を与えられます。

対応の遅れは入居者の不満につながり、退去の原因となります。

次に、共用部分の清潔さを保つことです。エントランスや廊下が清潔に保たれていると、物件全体の印象が良くなり、愛着を持って住み続けてもらえます。

定期的な清掃と小規模修繕により、快適な住環境を維持しましょう。

最後に、適度なコミュニケーションも大切です。年に1～2回程度、物件の状態確認を兼ねて様子を伺うことで、潜在的な不満や要望を早期に把握できます。

小規模マンション特有の修繕費問題と対策

小規模マンションには特有の修繕費構造があります。ここではその実態と対策について解説します。

なぜ小規模マンションは戸あたり修繕費が高くなるのか

小規模マンションでは、戸数が少ないにもかかわらず、必要な共用設備は大規模マンションと変わらない場合が多いため、戸あたりの修繕費負担が割高になります。

この構造的な問題を理解することが、適切な対策を立てる第一歩です。

国土交通省の平成29年度実態調査によれば、30戸以下の小規模マンションでは施工費が平均3,500万円（戸あたり約116万円）、一方150戸以下のマンションでは平均1億2,500万円（戸あたり約83万円）となっています。

この差が生じる主な理由は、エレベーターや受水槽、機械式駐車場などの共用設備の修繕費用が、戸数に関わらずほぼ一定額かかるためです。

例えばエレベーター1基の改修工事に1,000万円かかる場合、30戸で割ると1戸あたり約33万円、150戸で割ると約6万円と、大きな差が生まれます。

30戸以下のマンションで注意すべきポイント

小規模マンションのオーナー様が特に注意すべきポイントを整理しました。

これらを意識することで、修繕費の増大を抑えられます。

• 早めの修繕計画策定：大規模マンション以上に長期的な視点での計画が必要
• 修繕積立金の適正額確保：戸あたり負担が大きいことを前提に余裕を持った設定を
• 共用設備の見直し：使用頻度の低い設備は撤去も検討
• 複数物件での一括発注：可能であれば他のオーナーと協力して発注
• 管理会社の選定：小規模マンションの実績が豊富な会社を選ぶ

特に、機械式駐車場など維持費の高い共用設備については、稼働率と費用のバランスを定期的に見直すことをおすすめします。

使用率が低い場合は、平面駐車場への変更なども検討の余地があります。

小規模マンションでの修繕費コントロール術

まず、工事の優先順位を明確にすることです。

限られた予算の中で、安全性や機能性に直結する修繕を優先し、美観の改善などは後回しにする判断も必要です。修繕の優先度を判断する基準を事前に設けておきましょう。

次に、工事のタイミングをまとめることです。

小規模な修繕を個別に発注するのではなく、複数の修繕をまとめて発注することで、足場代や人件費などの固定費を削減できます。

緊急性の低い修繕は、まとめて実施する機会を待つことも検討しましょう。

最後に、長期修繕計画の定期的な見直しです。

小規模マンションでは、計画と実態のズレが大きな負担増につながります。3～5年ごとに修繕計画を見直し、現実的な積立額と工事計画を設定することが重要です。

投資用マンションの小規模修繕工事でよくある質問【FAQ】

オーナー様からよくいただく質問について、実務経験に基づいてお答えします。

まとめ

投資用マンションの小規模修繕について、費用相場から実施時期、経費処理、業者選びまで解説してきました。

ここで重要なポイントを振り返りましょう。

小規模修繕は、投資用マンション経営において避けられない支出です。

しかし、適切に管理することで、物件の資産価値を維持し、安定した賃貸収入を確保できます。

突発的な修繕に慌てることなく、計画的に対応できる体制を整えましょう。

私たち株式会社新東亜工業は、投資用マンションの小規模修繕から大規模修繕まで、オーナー様の物件管理を総合的にサポートしています。

修繕計画のご相談、費用の見積もり、緊急の修繕対応など、どのようなことでもお気軽にご相談ください。