【完全版】マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営で失敗しないための【儲かる仕組み・節税・確定申告・相続】事業再生ガイド
2026/01/17
マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営は、「マンション投資で不労所得」「アパート経営で老後も安心」などとよく言われますが、本質は数字とリスクを管理する事業です。
この記事では、【儲かる／儲からない】【確定申告・赤字・経費】【節税のメリット・デメリット】【個人事業主か法人か】【利回りと何年で元が取れるか】【相続・親からの物件】まで、マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営の全体像を1本で整理します。
目次
1. マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営は本当に儲かるのか？
「マンション経営 儲かる」「アパート経営 儲からない」「ビル経営 やめとけ」「賃貸経営 メリット・デメリット」といった情報がネット上には溢れていますが、結論は「条件を押さえれば儲かるが、条件を外すと簡単に儲からない事業」です。
儲かるかどうかを決めるのは、物件種別（マンション・アパート・ビル）、エリア、利回り、借入条件、修繕計画などが組み合わさった「トータルの事業設計」です。
儲かる賃貸経営の条件
- 「表面利回り」ではなく、空室・修繕・税金まで含めた実質利回りで判断している
- マンション経営・アパート経営・ビル経営ごとのリスク（空室・テナント入れ替え・原状回復費）を把握している
- 修繕費・大規模修繕・外壁塗装・防水工事を計画的に実行できる資金設計になっている
「やめとけ」と言われる典型パターン
- 「マンション経営＝不労所得」「アパート経営＝ほったらかしで家賃が入る」と思い込んでスタートする
- 表面利回りだけ高く見せた投資用ワンルームや一棟アパートを、修繕と空室を織り込まずに購入してしまう
- 大規模修繕の費用・タイミングを理解せず、「あとでなんとかなる」と先送りしてしまう
2. 利回りの平均・計算と「何年で元が取れるか」
2-1. 利回りの基本：平均と計算方法
よく検索される「利回り 平均」「利回り 計算」というキーワードの通り、賃貸経営の収益性は利回りでざっくり判断できます。
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100％（諸費用を含まない目安）
- 実質利回り ＝ 年間家賃収入 −（管理費・修繕費・固定資産税・金利・空室損など） ÷ 総投下資金 × 100％
マンション経営・アパート経営・ビル経営の利回り平均はエリアや築年数で変わりますが、首都圏の住居系では「表面5～7％、実質3～5％」前後が一つのレンジです。
ビル経営はテナント入れ替え・原状回復費が大きく、同じ表示利回りでもリスクやブレ幅が大きくなりやすい点に注意が必要です。
2-2. 「何年で元が取れるか」の考え方
「何年で元が取れる？」という発想は分かりやすい一方で、ローン・減価償却・売却・相続を含めたトータルで考える必要があります。
- 投下自己資金 ÷ 年間の手残りキャッシュフロー ≒ 元を取るまでの年数（ざっくり指標）
- 実際には、ローン完済後のキャッシュフロー、将来売却時の税金、相続時の評価などまで含めた「事業寿命」で考えると現実的です。
3. サラリーマン・公務員の節税と確定申告・赤字の落とし穴
3-1. サラリーマン・公務員×不動産投資・賃貸経営の節税の仕組み
サラリーマンや公務員の賃貸経営の背景には、「給与所得と不動産所得の損益通算」があります。
- 給与所得（サラリーマン・公務員）と、マンション・アパート・ビルからの不動産所得（賃貸経営の収支）は合算して課税される。
- 不動産所得が赤字であれば、その赤字を給与と損益通算できるため、一時的に所得税・住民税を抑えられる。
経費にできる代表例。
- 減価償却費
- ローン利息
- 修繕費（工事内容により資本的支出の場合もあり）
- 管理費・共益費・管理会社手数料
- 固定資産税・火災保険料 など
3-2. 「赤字＝節税＝お得」と思うと危険
確かに、節税の仕組みとして不動産投資・賃貸経営は機能しますが、「節税のために赤字にする」という発想は危険です。
- 税金が減るのは「一部」であり、実際には自分のお金が毎月出ていくキャッシュフロー赤字の方が大きいケースも多い。
- 高額所得者（高い税率）のサラリーマン・公務員では一定の節税メリットがあるものの、年収がそこまで高くない層では「節税」というより、単なる赤字負担になりがちです。
「節税になるからマンション経営をやる」「アパート経営で赤字を出して節税」という考え方ではなく、「事業として黒字（キャッシュフロー＋資産価値）を目指したうえで、結果的に節税になる」が健全な形です。
4. 個人事業主か法人か：メリット・デメリットと組み合わせ方
4-1. 個人事業主としてマンション・アパート・ビル・賃貸経営を行う
個人事業主のマンション、ビル、アパート経営といったテーマでは、以下がポイントです。
メリット
- 開業・運営コストが低く、始めやすい
- 青色申告特別控除など、所得税対策が取りやすい
- 賃貸経営の収益がそのまま個人のキャッシュとして使いやすい
デメリット
- 所得税が累進課税で、所得が増えるほど税負担が重くなっていく
- 事業と生活資金の区別が曖昧だと、資金繰りを見誤りやすい
- 規模が大きくなると、節税余地や金融機関評価の面で限界が出やすい
4-2. 法人化（会社化）のメリット・デメリット
- 利益が一定水準を超えると、個人より法人税率の方が有利になりやすい
- 役員報酬・経費・退職金など、税務上の選択肢が広がる
- 賃貸経営を「法人の事業」として見せやすく、金融機関や取引先からの信用面でプラスに働く場合がある
- 設立費用・登記・税理士・社会保険など、固定コストがかかる
- 決算・申告が専門的になり、必ず専門家が必要になる
- 個人の生活費と法人のキャッシュフローをきちんと切り分ける必要がある
「個人事業主・法人どちらが正解か？」ではなく、「今の規模・将来の拡大・相続まで含めて、どのタイミングで法人化するのが自分にとって合理的か？」を事業計画と一緒に検討するのが現実的です。
5. 相続（親からの賃貸物件）と賃貸経営の継続・売却・再生
「親からマンション・アパート・ビルを相続したけれど、どうすればいいか分からない」という悩みがあります。
相続オーナーに多い状況
- 親がどの銀行からいくら借りているか、正確に把握できていない
- 大規模修繕・外壁塗装・防水工事の履歴や、次のタイミングが分からない
- 管理会社任せで、家賃設定や募集戦略の妥当性が見えない
- 自分の代で売却するか、次の世代に事業として承継するか迷っている
ここで重要なのは、「感情」ではなく「事業」として冷静に判断することです。
- 継続：キャッシュフローが回り、修繕と借入のバランスも取れるなら、事業として磨き上げて次世代にバトンを渡す選択
- 部分売却：収益が低い・手間がかかる物件を売却しつつ、コアな物件に集中する選択
- 一括売却：相続人が複数いて揉めるリスクが高い、または事業としての継続が難しい場合の出口
6. 失敗パターンと事業再生の方向性
6-1. よくある失敗パターン
- 表面利回りだけ見て一棟マンション・アパート・ビルを購入し、修繕費と空室で「儲からない」状態に陥る
- 「不労所得」を期待して賃貸経営を始めた結果、確定申告・修繕・空室対応に追われて本業に支障が出る
- 管理会社に丸投げしたまま、「提案ゼロ・空室放置・家賃値下げ」だけが進み、気づいたときには資金繰りが限界に近づく
6-2. 立て直しの基本ステップ
- 現状の数字（収入・支出・ローン・今後の修繕予定）を見える化
- 「維持」「再生」「売却」の3パターンで、10年・20年スパンのシミュレーションを作る
- 金融機関・管理会社・施工会社（大規模修繕・外壁塗装・防水工事）を組み合わせた現実的な計画に落とし込む
7. こんな悩みのある方はご相談を（チェックリスト）
次のような方は、自力で調べるより、一度プロに状況を見てもらった方が早くて安全です。
- マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営で、
- 「確定申告 赤字」になっていて、本当にこのままで良いか不安な方
- 「節税のメリット・デメリット」が自分の年収・資産規模に合っているか判断できない方
- 「利回り計算」をしても、何年で元が取れるのかイメージできない方
- 親から相続したマンション・アパート・ビルを、このまま持つか売るか迷っている方
- 一棟の修繕費用（大規模修繕・外壁塗装・防水工事）が重なり、資金繰りに困っている方
8. 新東亜工業だからできる「答えを押し付けない」賃貸経営サポート
新東亜工業は、マンション・アパート・ビルの大規模修繕・外壁塗装・防水工事など建物のプロであると同時に、「賃貸経営でお悩みのオーナー様」の事業再生を支援してきた会社です。
特徴は「こうしなさい」という答えを押し付けるのではなく、オーナー様ご自身が「どうしたいか」を一緒に整理し、その決断を全力で支えるスタンスです。
こちらの「賃貸経営でお悩みのオーナー様」もクリックしてみてください
お手伝いできること
- マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営の現状分析（収支・修繕・借入・相続リスクの整理）
- 大規模修繕・外壁塗装・防水工事を含めた、現実的な長期修繕計画と資金計画のご提案
- 管理会社見直しや家賃設定の相談、金融機関との付き合い方の整理
- 「維持・再生・売却」それぞれのメリット・デメリットを数字とストーリーで整理するお手伝い
できないこと
- オーナー様の代わりに最終的な「答え」を決めること
- 魔法のような即効解決策や、リスクゼロを約束すること
9. 無料相談のご案内（今すぐできる一歩）
ここまで読み進めて、「自分のマンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営が、このままで本当に大丈夫か？」と少しでも感じた方は、一度状況を整理するだけでも価値があります。
無料相談の流れ（目安）
1.お問い合わせ（電話・メール）
2.現状ヒアリング（オンライン・対面）
3.収支と修繕・借入の整理
4.「維持・再生・売却」を含めた複数プランのご提示
5.実行するかどうかは、オーナー様ご自身でゆっくり決めていただく
マンション経営・アパート経営・ビル経営・賃貸経営は、「儲からない」「やめとけ」と言われがちですが、
正しい知識と事業視点、そして信頼できるパートナーがいれば、必ず選択肢は広がります。
「具体的に自分のケースを見てほしい」「数字を一緒に整理してほしい」と感じたタイミングが、相談のベストタイミングです。
