【マンション経営】マンションを高く早く売るには？失敗しない不動産売却の完全ガイド
2026/01/22
マンションを売ろうと考え始めたとき、多くの人が最初にぶつかるのが「何から始めればいいのか分からない」という壁です。
相場も分からない、どの会社に相談していいかも分からない、ネットで調べても情報がバラバラで、自分のケースに当てはめられない──そんな不安を抱えたまま売却を進めてしまうと、「もっと高く売れたはずなのに」「こんなに時間がかかるとは思わなかった」と後悔するリスクが高くなります。
この記事では、マンション売却が初めての方でも「何をどう進めれば、無理なく・できるだけ高く・トラブルなく売れるのか」がイメージできるように、基本から実務的なポイントまでを体系的に解説します。
これから数カ月〜1年以内の売却を検討している方は、この記事を一通り読んでから動き出すことで、無駄な遠回りを大きく減らせます。
目次
マンション売却の基本を押さえる
仲介と買取の違いと向いているケース
マンションの売却方法は、大きく「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は、不動産会社が間に入り、インターネット広告やポータルサイト、既存顧客ネットワークなどを通じて一般の買主を探す方法です。市場の中から買主を募るため、条件が整えば「もっとも高く売れる」可能性がある一方、売却までの期間が読みにくく、内覧対応などの手間もかかります。
一方、買取は不動産会社が直接買主となり、一括で買い取ってくれる方法です。
価格は仲介での成約見込み額より低くなるのが一般的ですが、「早く確実に現金化したい」「大きなリフォームが必要で一般の買主には売りにくい」「離婚・相続などで期日が決まっている」といったケースでは、買取を選ぶことで総合的なストレスを大きく減らせます。
自分の状況でどちらが向いているのかは、
- 売却までの希望スケジュール
- ローン残債や次の住まいの状況
- 物件の状態（築年数・立地・管理状態など）
を整理したうえで検討するのがポイントです。
売却の流れと期間イメージ
マンション売却の大まかな流れは、次のようになります。
- 売却方針・条件の整理（売りたい時期・希望価格・最低ラインなど）
- 不動産会社への相談・査定依頼
- 媒介契約の締結（一般・専任・専属専任）
- 販売活動（広告掲載・問い合わせ対応・内覧対応など）
- 条件交渉・売買契約の締結
- 住宅ローンの残債精算・引き渡し準備
- 決済・引き渡し
通常、査定依頼から成約までは3〜6カ月程度を想定しておくと、スケジュールのイメージがしやすくなります。
ただし、エリアの需給バランスや価格設定、シーズン（3〜4月の引っ越しシーズンなど）によって大きく前後するため、「絶対に◯月までに売りたい」という期限がある場合は、余裕を持って動き出すことが重要です。
査定で差がつく重要ポイント
「査定額」と「実際に売れる価格」は別物
まず知っておきたいのは、「査定額」はあくまで不動産会社が提示する「売れると見込んでいる価格」であり、約束された販売価格ではないという点です。
査定書には、周辺の成約事例や募集事例をもとにした根拠が示されますが、実際に市場に出したときの反応や、同時期に売り出されている競合物件との兼ね合いによって、現実に売れる価格は上下します。
複数社に査定を依頼すると、同じ物件でも査定額に差が出ることは珍しくありません。
このとき、「一番高い数字を出してくれた会社が優秀」と短絡的に判断してしまうと、「売れない価格」で長期間市場に放置され、結果として値下げを重ねてしまうリスクがあります。
重要なのは数字の高さだけでなく、
- どういう根拠でその価格になると判断しているのか
- 成約までどのくらいの期間を想定しているのか
- 実際に売り出す価格をいくらに設定するのか
といった説明の「筋が通っているか」を確認することです。
一括査定サイトの賢い使い方
一括査定サイトを使えば、短時間で複数社の査定を比較できるというメリットがあります。
ただし、短時間に多くの会社へ情報が一斉送信される性質上、「とりあえず高い数字を出して、自社に相談してもらおう」という意図で、実態より高めの査定額を提示してくる会社も混じりやすくなります。
一括査定サイトを使うときは、
- 3〜5社程度に絞って依頼する（多すぎると対応が大変）
- 金額だけでなく、査定書の内容や担当者の説明を比較する
- 机上査定（簡易査定）だけでなく、訪問査定の説明も聞いてみる
といったポイントを意識すると、「数字だけ高い会社」に振り回されずに済みます。
1円でも高く売るための戦略
初期の価格設定が勝負を分ける
マンション売却では、「最初にいくらで市場に出すか」がその後の展開を大きく左右します。
スタート時の価格が高すぎると、ポータルサイトでの閲覧数はあっても問い合わせにつながらず、掲載期間だけが伸びていきます。一定期間反応が薄いまま掲載が続くと、「売れ残っている物件」という印象を持たれやすく、結果として大幅な値下げをしなければ売れない状況に追い込まれやすくなります。
一方で、周辺の成約事例・新規売出事例・自分の物件の強み（駅距離・階数・眺望・管理・共用部など）を踏まえ、「問い合わせが入るギリギリのライン」で適正な価格を設定できれば、
- 売出直後に多くの問い合わせ・内覧が入りやすい
- 複数の購入希望者からの申し込みが競合しやすい
- 結果的に価格交渉でも優位に立ちやすい
という好循環を作り出せます。
内覧の第一印象を最大化する
同じマンション、同じ間取りでも、内覧時の印象によって購入希望者の評価は大きく変わります。
特に意識したいのは、次の3か所です。
- 玄関：靴や傘を出しっぱなしにせず、余計なものは収納し、照明も明るめにする
- リビング：テーブルの上の物を減らし、クッションやカーテンなどの色を整える
- 水回り：キッチン・洗面・浴室は、簡易なクリーニングと水垢・カビ取りを徹底する
モデルルーム並みにする必要はありませんが、「このまま住み始めたときのイメージが湧くかどうか」が重要です。
荷物が多い場合は、一時的にトランクルームを利用するなどして、居住スペースの余白をしっかり確保すると、部屋が実際の広さ以上に広く感じられます。
値下げ交渉への向き合い方
どれだけ慎重に価格設定をしても、購入希望者からの値下げ交渉は一定の確率で発生します。
ここで大事なのは、事前に「絶対に譲れないライン」と「条件次第で譲ってもよいライン」を自分の中で整理しておくことです。
例えば、
- ローン残債と諸費用を差し引いて、最低限これだけは手元に残したい
- 売却時期を優先するなら、いくらまでなら値下げを受け入れられるか
といった基準を先に決めておけば、その場の雰囲気に流されず、冷静に判断しやすくなります。
不動産会社の担当者には、
- 「このラインを下回る価格では売りたくない」
- 「この条件が整うなら、多少の値下げには応じてもよい」
といった本音を事前に共有しておくことで、交渉の際に売主の意向を踏まえた進め方をしてもらいやすくなります。
売却でありがちな失敗と回避策
高すぎる査定額だけで業者を選んでしまう
売主の心理として、少しでも高く売りたいと思うのは当然です。
しかし、その心理に寄り添うふりをして、実現性の低い高値査定を提示し、媒介契約を取ることだけを目的にしている会社も存在します。
こうした会社を選んでしまうと、
- 長期間売れない
- 度重なる値下げ提案を受ける
- 途中で担当者が変わる、連絡が減る
といった不信感につながりやすい状況になりがちです。
査定の段階では、「なぜその価格なのか」「どのような販売戦略を想定しているのか」「売れない場合にいつ・どのように価格を見直すのか」まで含めて確認し、数字と説明の整合性で見極めることが重要です。
告知義務を軽く考えてトラブルになる
物件に関する重要な事実（雨漏り・シロアリ・配管トラブル・近隣との深刻なトラブル・告知事項となる事故など）は、売買契約時に買主へ説明する義務があります。
「言わなければ分からないだろう」と隠してしまうと、引き渡し後に発覚したとき、契約不適合責任として損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
不動産会社へ相談する段階で、心当たりのある事項は正直に伝えておくことで、どの範囲までを告知すべきか、どのような条件設定が現実的か、といった点を整理できます。
税金・諸費用を見落として「思ったより手取りが少ない」
マンション売却では、売買価格からそのまま売主の手元に全額残るわけではありません。
実際には、
- 既存ローンの完済
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用・司法書士報酬
- 印紙税
- 場合によっては譲渡所得税・住民税
などが差し引かれます。
売却後に手元にいくら残るのかは、売却前の重要な検討材料です。
買い替えや次の住まいの購入を予定している場合は、早い段階で概算をシミュレーションし、「今のうちに繰り上げ返済をした方がよいのか」「どの程度の価格で売れれば次の計画が成り立つのか」を整理しておきましょう。
良い不動産会社・担当者を見極めるポイント
実績とエリア理解
売却を依頼する不動産会社は、「自分の物件と同じエリア・価格帯・築年数のマンションをどの程度扱ってきたか」を確認することが重要です。
なぜなら、エリアごとの購入者層や成約のツボを理解している会社ほど、「どのような訴求で募集すれば良い反応が取れるか」「価格をどこまで攻められるか」といった現実的な提案ができるからです。
店舗や担当者に過去の成約事例を見せてもらい、
- 自分の物件と似た事例があるか
- どのくらいの期間で売れているか
- 当初の売出価格と成約価格の差がどの程度か
などを質問してみると、実力と経験値が見えやすくなります。
説明力・提案力・レスポンスの速さ
良い担当者ほど、専門用語をかみ砕き、売主の立場に立って分かりやすく説明してくれます。
質問に対して丁寧に答え、メリット・デメリットの両方を伝えてくれるかどうかは、その後のコミュニケーションのしやすさにも直結します。
また、メールや電話へのレスポンスが速いかどうかも重要なポイントです。
販売活動中は、問い合わせや内覧希望が入った際の初動の速さが成約確率を左右します。売主に対しての連絡が遅い担当者は、買主への対応も後手に回りがちです。
売却をスムーズに進めたい方へ
マンション売却を成功させるためには、「どの会社に任せるか」だけでなく、「売主自身がどれだけ準備できているか」も大きなポイントになります。
まずは、
- いつまでに売りたいのか（理想と許容できる期限）
- 売却後の住まいをどうするのか（購入・賃貸・実家に戻る など）
- 手元にいくら残したいのか（ローン残債と諸費用を踏まえた最低ライン）
といった条件を整理したうえで、信頼できるパートナーと一緒に戦略を組み立てることが重要です。
「売るかどうか迷っている段階」「とりあえず相場感だけ知りたい」という状況でも、事前に相談しておくことで、動き出すべきタイミングや準備すべきことが明確になります。
条件整理から具体的な売却プランの設計まで、状況に合わせたサポートを受けることで、マンション売却はぐっと進めやすくなります。