アパート経営がうまくいかない原因と立て直しの第一歩｜関東エリアのオーナー向け

はじめに：「なんとなくうまくいっていない」が一番危険

「最近、空室がなかなか埋まらない」「以前より手元に残るお金が減っている気がする」「管理会社に任せているけど、これでいいのかわからない」──こうした漠然とした不安を抱えながら、賃貸経営を続けているオーナーは少なくありません。

特に東京・神奈川・千葉・埼玉といった首都圏や、茨城・栃木など北関東エリアでは、賃貸物件の供給が多く、競争が激しい市場環境にあります。
「なんとなくうまくいっていない」状態を放置していると、気づいたときには赤字が膨らみ、立て直しが難しくなるケースも珍しくありません。

この記事では、アパート経営がうまくいかない典型的な原因と、立て直しのために最初にやるべきことを整理します。
「何が悪いのかわからない」という方は、まずここからチェックしてみてください。

アパート経営がうまくいかない5つの典型パターン

「うまくいかない」と一口に言っても、原因はさまざまです。
まずは、関東エリアのオーナーがよく陥る5つのパターンを確認しましょう。

パターン1：空室が埋まらない

最も多い悩みが「空室が埋まらない」ことです。

• 退去後、次の入居者が決まるまでに2〜3ヶ月以上かかる
• 繁忙期（1〜3月）を逃すと、半年以上空室が続く
• 常に1〜2部屋は空いている状態が続いている

空室期間が長引けば、その分の家賃収入がゼロになり、収支を直撃します。
特に、東京23区外や神奈川・千葉・埼玉の郊外エリア、茨城・栃木の地方都市では、競合物件が多く、入居者の選択肢が広いため、空室が長期化しやすい傾向があります。

パターン2：賃料が相場より安い（または高い）

賃料設定のミスマッチも、うまくいかない原因になります。​

• 相場より安すぎる → 入居者は決まるが、収益が上がらない
• 相場より高すぎる → 入居者が決まらず、空室が続く

築年数や設備、立地条件に見合った適正賃料になっているかどうか、定期的にチェックする必要があります。
特に、相続で物件を引き継いだオーナーの場合、親の代からの賃料設定がそのままになっていて、相場とズレているケースがよくあります。

パターン3：経費・修繕費がかさんでいる

家賃収入はあるのに、手元にお金が残らない──この場合、経費や修繕費が収益を圧迫している可能性があります。

• 管理費が相場より高い
• 修繕のたびに多額の費用がかかる
• 原状回復費用が想定以上に膨らんでいる

築年数が経過した物件ほど、設備の故障や老朽化による修繕が増え、収支が悪化しやすくなります。

パターン4：ローン返済が重すぎる

購入時に組んだローンの返済額が、現在の家賃収入に見合っていないケースもあります。

• 購入時は満室想定で計算したが、実際は空室が出ている
• 金利上昇で返済額が増えている
• 賃料が下がり、返済比率が上がっている

特に、2020年代に入ってからの金利動向や、物件価格の高騰を背景に、「買ったときは回ると思ったが、実際は厳しい」という声が増えています。

パターン5：管理会社に任せきりで状況がわからない

管理会社に一括で任せているオーナーの中には、「何がどうなっているのかよくわからない」という方もいます。

• 毎月の送金明細を見ても、内訳がよくわからない
• 空室が続いているが、どんな募集活動をしているか把握していない
• 管理会社の対応が遅い・悪い気がするが、比較対象がない

管理会社に任せること自体は悪くありませんが、オーナーとして状況を把握していないと、問題に気づくのが遅れます。

まず確認すべき「3つの数字」

「うまくいっているかどうか」を判断するには、数字で現状を把握することが第一歩です。
以下の3つの数字を、まず確認してみてください。

1. 入居率（稼働率）

入居率＝入居中の部屋数 ÷ 全部屋数 × 100

例：10戸中8戸が入居中 → 入居率80％

一般的に、入居率90％以上が健全な目安とされています。
80％を下回っている場合は、空室対策を真剣に検討すべきラインです。

関東エリアでも、東京23区内と郊外、神奈川の横浜・川崎と県央部、千葉・埼玉の駅近と駅遠では、入居率の目安は異なります。
自分の物件があるエリアの「平均的な入居率」と比較してみることが重要です。

2. 表面利回り・実質利回り

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100

表面利回りだけを見ていると、「利回り8％で回っている」と思っていても、経費を差し引いた実質利回りは3〜4％しかない、ということがあります。
実質利回りで見て、ローン金利を上回っているかどうかが、収益性のチェックポイントです。

3. キャッシュフロー（税引前手残り）

キャッシュフロー＝家賃収入 − 管理費 − 修繕費 − 固定資産税 − ローン返済 − その他経費

最終的に「毎月（または年間）いくら手元に残るか」がキャッシュフローです。
キャッシュフローがゼロまたはマイナスになっている場合は、何らかの改善が必要です。

原因がわからないときのセルフ診断チェックリスト

「数字を見ても、何が原因かピンとこない」という方は、以下のチェックリストで一つずつ確認してみてください。

空室に関するチェック

• □ 退去後、1ヶ月以内に次の入居者が決まっているか
• □ 募集賃料は、周辺の競合物件と比べて妥当か
• □ 募集条件（敷金・礼金・保証人など）は競合と比べて厳しすぎないか
• □ 物件の写真・情報は、ポータルサイトに十分掲載されているか
• □ 内見後の申込み率はどのくらいか（把握しているか）

収支に関するチェック

• □ 管理費は家賃収入の5〜8％以内に収まっているか
• □ 年間の修繕費・原状回復費はいくらか把握しているか
• □ 固定資産税・都市計画税はいくらか把握しているか
• □ ローン返済額は家賃収入の50％以下に収まっているか
• □ 毎月のキャッシュフローがプラスになっているか

管理会社に関するチェック

• □ 管理会社から定期的に報告を受けているか
• □ 空室時の募集活動内容を把握しているか
• □ 管理会社の対応スピード・品質に満足しているか
• □ 他社と比較して、管理費・対応内容は妥当か

チェックが付かない項目が多いほど、「現状を把握できていない」状態です。
まずは、管理会社や税理士に確認し、数字を明らかにすることから始めましょう。

一人で抱え込まず、第三者の視点を入れる重要性

アパート経営がうまくいかないとき、多くのオーナーが「自分でなんとかしよう」と考えます。
しかし、一人で考えていても、同じところをぐるぐる回ってしまうことが少なくありません。

なぜ第三者の視点が必要なのか

• 客観的に数字を見てもらえる：自分では気づかない問題点を指摘してもらえる
• 比較対象を持っている：同じエリアの他物件と比較して、良い・悪いを判断できる
• 選択肢を広げてくれる：「売却」「管理会社変更」「リノベーション」など、自分では思いつかなかった選択肢を提示してもらえる

どこに相談すればいいか

オーナーの悩みに応じて、相談先は異なります。

悩み	相談先
空室が埋まらない	管理会社、不動産仲介会社、賃貸経営コンサルタント
収支が悪化している	賃貸経営に詳しい不動産会社、税理士
売却すべきか迷っている	不動産売買仲介会社、賃貸経営コンサルタント
管理会社に不満がある	他の管理会社、賃貸経営の相談窓口
ローンの返済が厳しい	金融機関、ファイナンシャルプランナー

特に、**「何が原因かわからない」「どこから手をつければいいかわからない」**という状態であれば、賃貸経営全体を見てくれる専門家（賃貸経営コンサルタント、オーナー向けの相談窓口を持つ不動産会社）に相談するのがおすすめです。

関東エリアで賃貸経営に悩んでいるオーナーへ

東京23区・多摩エリア、神奈川（横浜・川崎・相模原など）、千葉（船橋・柏・千葉市など）、埼玉（さいたま市・川口・所沢など）、茨城（つくば・水戸など）、栃木（宇都宮・小山など）──関東エリアは、賃貸需要が比較的旺盛な一方で、競合も多く、「ただ持っているだけ」では収益が悪化しやすいエリアでもあります。

「何が原因かわからない」「このままでいいのか不安」という状態が続いているなら、一度、専門家に現状を見てもらうことをおすすめします。
現状を数字で整理し、改善すべきポイントを明確にするだけでも、次のアクションが見えてきます。