【アパート経営】築20年を超えたら要注意？修繕するか売却するか迷った時の判断基準

「築20年を超えて、そろそろ修繕が必要と言われた」
「空室も少し増えてきた。ここから先が怖い」
「直して持つべきか、売却した方がいいのか分からない」

アパート経営で“出口”を考え始めるタイミングとして、最も多いのが 築20年前後です。
なぜならこの頃から、目に見える劣化が増え、修繕費がまとまって発生しやすくなるからです。

しかも厄介なのは、築20年を境に

• 修繕費が増える
• 家賃は下がる
• 空室が埋まりにくくなる
• 設備トラブルが増える

という形で、経営が「じわじわ苦しく」なりやすい点です。

結論から言うと、築20年超のアパートで迷った時は、感覚ではなく

✅ “修繕しても回収できるか”
✅ “これ以上価値が落ちる前に売るべきか”

を軸に判断するのが最も失敗しません。

この記事では「アパート経営 修繕 売却」「築20年 アパート 売却」で検索する方に向けて、
築20年を超えたアパートで「修繕 vs 売却」を迷ったときの判断基準を分かりやすく整理します。

なぜ築20年を超えると“判断が難しくなる”のか？

築20年を超えると、アパート経営の難易度が上がります。
その理由は、大きく2つあります。

理由①：修繕が“点”ではなく“面”で出てくる

築10年前後までの修繕は、比較的小さいものが中心です。

• 外灯が切れた
• 一部塗装が剥がれた
• 雨樋が外れた
• 水栓が壊れた

しかし築20年を超えると、修繕が面で発生します。

• 外壁塗装・シーリング
• 屋根・バルコニー防水
• 鉄部腐食
• 階段・廊下の長尺や床
• 給排水のトラブル増加

つまり「その都度」ではなく、まとめて来るようになります。

理由②：修繕しても家賃が上がりにくい

ここが最大の落とし穴です。

修繕するとオーナー側は「価値が上がった」と思いますが、
賃貸市場では築年数が進むほど家賃は上がりにくくなります。

つまり、

修繕費は上がる
家賃は上がらない
→ 回収が難しい

という構造になりやすいのが築20年超アパートです。

「修繕するべきアパート」と「売却を検討すべきアパート」の違い

築20年超のアパートを、全部同じように考えるのは危険です。
同じ築年数でも、立地・状態・入居状況で“勝ち筋”はまったく違います。

ここでは分かりやすく分類します。

修繕する価値が高いアパート（持つべき物件）

• 入居が安定している（空室が少ない）
• 立地が強い（駅距離、需要が落ちない）
• 家賃相場との乖離が少ない
• 雨漏り・漏水などの致命傷がない
• 修繕の見通しが立つ（費用が読める）

このタイプは、修繕を“投資”として回収できる可能性が高いです。

売却を検討すべきアパート（抱えるほど不利）

• 空室が増え、埋まるまで長い
• 家賃を下げても決まらない
• 雨漏り・漏水リスクがある
• 外壁や防水の劣化が進行している
• 修繕範囲が広く、費用が大きい
• 相続で引き継いだが管理が負担

このタイプは、修繕の負担を抱えるほど「出口が悪くなる」可能性があります。

築20年超で“売却を考えるべきサイン”7つ

以下のサインが複数当てはまる場合、
修繕よりも「売却して整理」を検討する価値があります。

サイン① 空室が増えた（しかも埋まらない）

空室が長期化すると、収益が落ちるだけでなく
買主から見ても「経営が難しい物件」に見えます。

サイン② 家賃を下げないと決まらない

家賃が下がると利回りが落ち、売却価格にも直結します。

サイン③ 雨漏り・漏水が出た（または疑いがある）

アパートの雨漏りは売却条件を一気に悪化させる“地雷”です。
買主は修繕費が読めない物件を嫌がります。

サイン④ 外壁・防水が寿命で大規模修繕が必要

特に外壁塗装＋防水＋鉄部…と複数工種が重なると、費用が大きくなります。

サイン⑤ 給排水のトラブルが増えた

給排水は、表に見えにくいですが経営に直撃します。
漏水が起きると損害が大きいのも特徴です。

サイン⑥ 管理が精神的にしんどい

滞納・クレーム・夜間対応…。
このストレスが大きいなら、売却は“正解”になり得ます。

サイン⑦ 今後の修繕費を積めない

修繕費は避けられません。
資金計画的に厳しいなら、傷が深くなる前の整理が有利です。

修繕して持つなら「優先順位」を間違えると失敗する

築20年超のアパートで修繕するなら、
“綺麗にする”ではなく 入居とトラブルを守る修繕 が最優先です。

具体的にはこの順番です。

優先順位1：雨漏り・漏水対策（屋根・バルコニー防水）

入居者トラブルの原因にもなり、空室も増えます。

優先順位2：外壁・シーリングの劣化補修

水が入ると劣化が加速し、修繕費が膨らみます。

優先順位3：鉄部腐食（階段・手すり）

事故やクレームにつながるため、放置は危険です。

優先順位4：共用部の床（長尺・防滑）

入居者の印象を左右し、募集力に直結します。

ここまでが“経営に効く修繕”です。
逆に、過剰な内装リフォームなどは回収できないことも多く注意が必要です。

「修繕して売る」or「現状で売る」どっちが得？

売却を選ぶ場合でも、もう一つ判断があります。
修繕して売るのか、現状のまま売るのかです。

結論としては、

✅ 雨漏りなど致命傷があるなら「最低限直してから売る」
✅ 修繕範囲が大きいなら「現状売却」の方が合理的

です。

「全部直してから売る」は危険で、回収できない可能性があります。
売却のための修繕は、“交渉材料を消す最小限”が最適です。

相続アパートは“放置”が一番損する

築20年超で売却相談が多いのが、相続アパートです。

相続アパートは、

• 資料がない
• 修繕履歴が分からない
• 管理方法が曖昧
• 意思決定が遅れる

という理由で、放置されがちです。

しかし築年数が進んだアパートほど、放置＝劣化加速です。
放置してから売却しようとすると、条件が悪化しやすくなります。

相続物件こそ「修繕か売却か」だけでも早めに整理することが重要です。

【まとめ】築20年超のアパートは「回収できる修繕か？」で判断する

築20年超のアパート経営は、修繕か売却かの判断が避けられません。

• 築20年を超えると修繕費の山が来る
• 同時に空室・家賃下落も起きやすい
• 修繕するなら「経営に効く修繕」を優先する
• 空室長期化や雨漏りがあるなら売却も合理的
• 相続アパートは放置が最大の損失