賃貸経営相談【空室・収支編】：空室が埋まらない・収支が悪化したとき、誰に何を相談すべきか？まず押さえたい「管理会社・仲介会社への相談の仕方」

2026/02/06

目次

空室・収支の悩みは「現場を知っている相手」にぶつける

空室が続く、家賃を下げても埋まらない、ローン返済や経費で手残りがほとんど出ない、こうした悩みはまず「現場の募集状況を一番把握している相手」に相談するのが筋です。

ここでいう現場とは、日々の入居募集・案内・申込みを見ている管理会社・賃貸仲介会社です。

  • 管理会社：日常管理、賃料設定の相談、広告方針、キャンペーンの提案など
  • 賃貸仲介会社：実際にお客様を案内している現場感覚、他物件との比較、ポータルサイトの見え方など

詳しくは「賃貸経営相談：困ったとき、まずどこに相談すべきか？」（総論編）もご覧ください。

管理会社・仲介会社に相談する前に準備しておく情報

相談の精度は「どれだけ材料を渡せるか」で決まります。

最低限、次のような情報を整理してから相談すると、話が早くなります。

  • 直近1〜2年の入退去履歴：退去理由、退去月、空室期間
  • 現在の募集条件：賃料・共益費・礼金・敷金・更新料・仲介手数料・広告料・フリーレントなど
  • 募集からの反応状況：反響数（問い合わせ件数）、内見数、申込数、キャンセル理由
  • 競合物件の例：自分が「ここがライバルかな」と感じている近隣物件の賃料・設備・築年数など

この情報が揃っていると、管理会社側も「条件が強すぎるのか」「見せ方の問題か」「物件自体の競争力なのか」を整理しやすくなります。

相談時に必ず確認しておきたい5つのポイント

管理会社・仲介会社に相談する際、次の5点は必ず質問しておくと判断材料になります。

  • 1）このエリア・このタイプで、最近決まっている物件の賃料帯はどれくらいか
  • 2）ポータルサイトの表示順位・写真・コメントの見え方に問題はないか
  • 3）今の条件のまま待てば埋まりそうか、それとも条件変更が必須か
  • 4）小規模なリフォーム・設備追加で改善できそうなポイントはあるか
  • 5）他社（他の管理会社・仲介会社）と比較して、集客力や打ち出し方に差はありそうか

この質問リストをテンプレにしておけば、毎回の相談で「聞き漏れ」が減ります。

条件をいじる前に考えたい「順番」

空室が続くと、つい「家賃を下げるかどうか」が最初の議題になりがちですが、条件変更には順番があります。

  • ① 見せ方の改善：写真の撮り直し、キャッチコピー、ポータル上の優先表示、募集図面の工夫
  • ② 条件の微調整：共益費・礼金・更新料・フリーレントなど「一時的・周辺条件」から触る
  • ③ 家賃本体の変更：周辺相場や競合状況と照らして「一定の根拠」を持って見直す

管理会社・仲介会社とこの「順番」を共有しておくと、「いきなり家賃だけ下げてしまう」失敗を避けやすくなります。

収支が悪化しているときの相談先

空室だけでなく、「満室なのに手残りが少ない」「修繕費・金利負担が重くてキャッシュが残らない」といった収支悪化の悩みは、管理会社だけでなく、ファイナンシャルプランナーや金融機関も視野に入れます。

  • 管理会社：管理委託料・募集条件・ランニングコストの見直し
  • 金融機関：金利交渉、借り換え、返済期間の見直し
  • FP・不動産コンサル：キャッシュフロー表の作成、長期シミュレーション、出口戦略の検討

特に「今後10年の修繕＋返済＋税金」を一枚のキャッシュフロー表にしてもらうと、収支の悪化が一時的なのか構造的なのかが見えやすくなります。​

管理会社を変える・相談先を増やす基準

何度相談しても「具体的な打ち手が出てこない」「そもそも提案が遅い・薄い」と感じる場合は、管理会社の変更や、セカンドオピニオン的な相談先の追加も検討材料になります。

管理会社を見直すときの目安：

  • 空室が長期化しても、「次の一手」が出てこない
  • 募集レインズやポータルの掲載状況が不透明
  • 反響・内見・申込データの共有がない、または雑
  • 他社と比べて管理委託費が高いのに、成果が伴っていない

空室対策に強い外部の専門窓口に一度相談して、現管理会社のやり方や募集条件を客観的に評価してもらう方法もあります。

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