【賃貸経営】築古賃貸でも家賃を下げずに埋める共用部の“小さな改善”で変わる入居者の第一印象

築20年、30年を超える賃貸マンションやアパートでは、「築年数が古いから仕方がない」「家賃を下げないと決まらない」と感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。
しかし現場では、「築年数は古くても共用部の印象が良く、家賃を維持している物件」と、「築浅でも共用部の印象が悪く、家賃を下げざるを得なくなっている物件」の両方が存在しています。

株式会社新東亜工業が現場で見てきたのは、「大規模なリノベーションや多額の投資をしなくても、共用部の“小さな改善”を積み重ねることで、入居者の第一印象が大きく変わり、空室が埋まりやすくなった築古物件」です。
本記事では、築古賃貸でも家賃を下げずに埋めるために、どのような共用部改善が効果的なのかを具体的に解説します。

入居者の第一印象は「玄関ドアの前」に決まっている

入居希望者が物件を内見する際、最初に目にするのは外観とエントランス、その次に共用廊下や階段です。
室内に入る前の段階で、「ここに住みたいかどうか」の8割が決まる、と言われることもあるほど、共用部の印象は重要です。

• 外壁の汚れやひび割れ
• エントランス周りの明るさ・清潔感
• 共用廊下の床の汚れ・はがれ
• 手すりや鉄部のサビ
• ゴミ置場や自転車置場の整然さ

これらが積み重なると、「築年数以上に古く見える物件」となり、室内がきれいでも「ここはやめておこう」と判断されてしまうことがあります。
逆に、築古でも共用部がきれいに保たれている物件は、「古いけれどきちんと管理されている」「安心して住めそう」というプラスの印象を持たれやすくなります。

低コストで効きやすい“小さな改善”の例

大規模なリノベーションや外観の全面改修をしなくても、比較的低コストで印象を変えやすい改善ポイントはいくつもあります。

1. 共用部の徹底清掃と定期クリーニング

もっとも基本的でありながら、効果の大きいのが「徹底した清掃」です。
床の黒ずみや手すりの汚れ、蜘蛛の巣や埃、放置されたチラシや粗大ゴミなどを整理・撤去するだけでも、印象は大きく変わります。

定期的な高圧洗浄やワックスがけなどを取り入れることで、「常にきれいな状態が保たれている物件」という印象を維持しやすくなります。

2. 照明のLED化と配置見直し

共用廊下や階段、エントランスの照明が暗いと、築年数以上に古く見えたり、防犯面の不安を感じさせてしまいます。
照明をLEDに交換し、色温度や明るさを調整することで、夜間の印象も含めて大きく改善することができます。

• 暗い廊下 → 明るくて清潔な印象に
• 黄色すぎる照明 → 白色寄りにしてスッキリした印象に

照明器具の位置や数を少し見直すだけでも、体感は大きく変わります。

3. 館名板・サイン・ポスト周りのリフレッシュ

エントランスの館名板やサイン、ポスト周りは、建物の“顔”とも言える場所です。
ここが古びていたり、ステッカーやチラシで雑然としていると、それだけで「古い物件」という印象が強まってしまいます。

館名板をシンプルで見やすいデザインに変更したり、ポスト周りの塗装・交換を行うことで、建物全体の印象が一段引き締まります。

4. 共用廊下・階段の長尺シートや部分補修

床のコンクリートが汚れや傷で暗く見える場合、長尺シートの部分張りや全面張り替えを検討する価値があります。
滑りにくく、音も出にくい素材を選べば、安全性と快適性も向上します。

「全面張り替えは予算的に厳しい」という場合でも、特に目立つ部分だけを部分的に補修・張り替えするなど、段階的な改善も可能です。

「見た目の改善」と「管理の一貫性」をセットで考える

一度きれいにしても、それが長く保たれなければ意味がありません。
共用部の小さな改善は、「見た目の改善」と「管理の一貫性」をセットで考える必要があります。

• 定期清掃の頻度や範囲を見直す
• ゴミ出しルールの掲示や注意喚起を分かりやすくする
• 不法投棄や放置自転車への対応ルールを決める

など、運用面のルールとセットで整えることで、改善した状態を長く維持できます。

入居者から見れば、「いつ見てもきれいな共用部」は「このオーナーや管理会社はちゃんとしている」という信頼の証になります。
結果として、退去抑制や口コミ・紹介にもつながりやすくなります。

策定のポイント：いきなり大規模ではなく“段階的に”

築古物件で共用部の改善を考えるとき、「どうせやるなら一気に大規模に」と考えてしまうと、金額の大きさに気圧されて動き出せないこともあります。
現実的には、次のようなステップで段階的に進める方が、キャッシュフローへの負担も少なく、成果も実感しやすくなります。

1.今ある共用部の「マイナス要素」をリストアップする（汚れ・暗さ・サビなど）

2.その中から、低コストで改善できるものを優先して実施する

3.効果を見ながら、次のステップとして照明やサイン類の更新を検討する

4.将来的に大規模な外壁・防水工事を行う際に、デザイン面も含めたアップデートを行う

こうした段階的なアプローチであれば、「いきなり大きな投資は難しい」という場合でも、少しずつ物件の印象を底上げすることが可能です。

まとめ｜築古でも“共用部の小さな改善”で戦える

築古賃貸だからといって、必ずしも家賃を下げなければ埋まらないわけではありません。
共用部の小さな改善を積み重ねることで、「古いけれど魅力のある物件」として選ばれる余地は十分にあります。

• 徹底した清掃と定期クリーニング
• 照明のLED化と明るさの見直し
• 館名板・ポスト周りのリフレッシュ
• 共用廊下・階段の床の補修・張り替え

こうした取り組みを通じて、「第一印象」を変えることができれば、家賃を大きく下げずに空室を埋められる可能性が高まります。

新東亜工業では、賃貸マンション・アパートの共用部改善や小規模な修繕のご相談にも対応しています。
「大規模なリノベーションまでは考えていないが、共用部を少し良くしたい」「何から手を付けるべきか整理したい」というオーナー様は、まずは現状の課題整理からお気軽にご相談ください。