【賃貸経営】第2回　空室が続く築古マンションオーナーへ。「見た目」と「共用部」でできる外観・エントランスリニューアル術

「最低限のテコ入れ」の次は、“入口の格”を一段上げる

第1回では、照明・清掃・掲示物など、少額でできる「最低限のテコ入れ術」をお伝えしました。

第2回ではもう一歩踏み込んで、外壁・エントランス・共用部のリニューアルで“選ばれる築古”に変えていく考え方をまとめます。

ポイントは、

• 単なる「塗り替え」や「模様替え」で終わらせない
• 空室の改善や賃料アップまで見据え、投資と回収のバランスを考える
  ことです。

1. 外壁塗装の「ついで」にできる差別化

1-1. どうせ塗るなら「覚えてもらえる色」に

築古マンションで大規模修繕や外壁塗装を行うとき、**「今と同じ色で塗り直すだけ」**になってしまうケースが少なくありません。
クラック補修や防水性能の回復は重要ですが、空室対策として見れば「入居者から見た印象」を変えないのはモッタイナイ状態です。

外壁塗装のタイミングで、

• ベース色を明るめにして、古さ・くすみを飛ばす
• ワンポイントでアクセントカラーを入れ、周辺物件と差別化する
• バルコニーや縦ラインだけ色を変え、スリムに見せる

といった工夫をすることで、「あの○○色のマンション」として記憶に残りやすくなります。

1-2. 色選びで失敗しないための考え方

奇抜な色にすればいい、という話ではありません。

• 周辺物件と並べたときにどう見えるか
• ターゲット（単身／ファミリー／高齢者）に合う雰囲気か
• 汚れや経年変化が目立ちにくい色味か

を踏まえ、「長く使える“無難＋少しの個性”」を目指すのが基本です。
例えば、

• ベース：ややグレイッシュなホワイト〜ライトグレー
• アクセント：ダークグレー・ネイビー・ブラウン系

にまとめると、築古でも落ち着いた都会的な印象に寄せやすくなります。

2. エントランスを“物件の顔”として作り直す

2-1. 第一印象を決める3要素

エントランスは、「ここに住むかどうか」の感覚的な判断が一瞬で下される場所です。
特に築古では、

• 床：古いタイル・モルタルの汚れや欠け
• 壁：ヒビ・汚れ・黄ばみ
• 天井：低く暗い照明

が組み合わさって、「古い・暗い・怖い」という印象になりがちです。

エントランスリニューアルでは、次の3つを優先して整えます。

1.床材（タイル・長尺シートなど）で“きれいさ”を出す

2.壁材（塗装・パネル・タイル）で“古さ”を消す

3.照明とライン（目線）で“奥行き感・明るさ”を演出する

床と壁の素材・色を揃えるだけでも、築年数以上に「しっかりした物件」に見せることができます。

2-2. 館名板・インターホン・宅配ボックスの刷新

エントランスまわりで、古さを強く感じさせるのが、

• 館名板（フォント・レイアウト・素材）
• 集合インターホン（古い押しボタン式）
• 郵便受け・宅配ボックスの有無

といった細かい設備です。

リニューアルの一例としては、

• 館名板：シンプルなサインプレートや切り文字に更新し、字体とレイアウトを現代風に
• インターホン：モニター付きオートロックや集合インターホンに更新（女性・単身者への安心感アップ）
• 郵便受け：古いものを交換し、可能なら宅配ボックスも追加

こうした投資は、**賃料アップやターゲット変更（女性・単身者寄り）**とも相性が良く、空室対策としても効果的です。

3. 廊下・階段を「きれいに見せる」リニューアル

3-1. 長尺シートと手すりの塗装

共用廊下や階段は、

• コンクリートのまま汚れが目立つ
• ひび・欠け・補修跡がそのまま
• 手すりの塗装がはげている

ことが多い箇所です。

ここで効果的なのが、

• 廊下・階段の床に長尺シートを貼る
• 手すりを落ち着いた色で塗り直す

という組み合わせです。

長尺シートは、

• 見た目がスッキリする
• 足音・雨の日の滑りも軽減できる
• 掃除がしやすくなる

といったメリットがあり、「古いけれど清潔感のある共用部」を演出できます。

3-2. 防犯・安心感の演出

築古物件では、「古さ＝安全性への不安」と結びつきやすい面もあります。

共用部リニューアルとセットで、

• 防犯カメラの設置・追加
• センサーライトの導入
• エレベーターホールや階段踊り場の明るさ確保

などを行うと、特に単身女性や高齢者からの評価が変わります。
「きれいで明るく、安心して暮らせそう」と感じてもらえれば、同じ築年数でも選ばれやすさが一段変わります。

4. 「いくらかけて、どこまで回収するか」を考える

4-1. 外観・エントランスで狙える効果

外観・エントランス・共用部のリニューアルは、

• 空室期間の短縮（稼働率アップ）
• 一定の賃料アップ（または賃料維持）
• 将来の売却時の評価アップ

という3つの効果が期待できます。

例えば、

• 改修費：300万円
• 空室が2部屋→1部屋に改善（1部屋分の空室解消）
• 賃料：月8万円

とすると、

• 賃料収入増：8万円 × 12ヶ月 ＝ 年間96万円
• 運営経費を差し引いたNOIを80％とすれば、手残りは約76.8万円

単純計算で4年弱で投資回収できるイメージになります（細かな条件によって変動しますが、考え方の目安として）。

4-2. 「何を組み合わせるか」の優先順位

すべてを一度にやる必要はありません。

• まずは外壁塗装のタイミングで、色味とエントランス周りをセットで見直す
• 次のタイミングで、廊下・階段・防犯設備を追加していく

といったように、大規模修繕の計画と組み合わせて段階的に進めれば、資金負担をコントロールしながら物件力を底上げできます。

5. 築古物件を“選ばれる物件”に変えていく視点

築古マンションだからといって、必ずしも家賃を大きく下げる必要はありません。
むしろ、

• 「古いけれど、しっかり手入れされている」
• 「外観や共用部はきれいで安心感がある」

という状態にできれば、周辺の築古物件との差別化ができ、結果として空室が埋まりやすくなります。

そのためには、

• 投資額だけでなく、「どの層に、どんな家賃帯で貸したいか」というターゲット
• 既存の大規模修繕計画・資金計画とのバランス

も含めて、全体のストーリーを組み立てることが重要です。

6. どこまでやるか迷ったときは

外壁・エントランス・廊下・防犯設備……と考えていくと、「やりたいこと」はいくらでも出てきます。
一方で、実際に“どこまでお金をかけるべきか”の判断は、築年数・立地・賃料帯・将来の出口（売却・建て替えなど）によって変わります。

• どのくらいの投資で、どれくらいの賃料アップや稼働率改善を見込むのか
• 大規模修繕と一緒にやるべき工事、分けてよい工事はどこか

といった部分は、個別の物件ごとに整理していく必要があります。

その意味で、「この物件にとって、どこまでやるのがちょうどいいのか」を第三者の目線で一度整理してみることが、築古物件の空室対策を成功させる近道になるはずです。