賃貸経営がしんどくなってきた1〜数棟オーナーへ。【第1弾】投資用マンションの“次の一手”｜増やす・維持する・整理するの判断軸

2026/02/20

「1棟目・2棟目までは勢いで買えたけれど、この先どうするかは決めきれていない。」
「もっと増やすべきか、このまま維持するか、それともどこかで整理するか…。」
1〜数棟の投資用マンションを持っているオーナーの多くが、同じような迷いを抱えています。
この記事では、投資用マンションオーナーが「次の一手」を考えるときの基本的な判断軸を整理していきます。

目次

なぜ「次の一手」で迷うのか

1棟目を買うときは、「まずは家賃収入を作りたい」というシンプルな目的で動けた方が多いはずです。
ところが1〜数棟を持った段階になると、状況が複雑になります。

  • 物件ごとに収支や空室状況が違う
  • 修繕の必要度もバラバラ
  • 借入の残りや、家族の状況、年齢のことも気になってくる

このように、「数字」と「自分の人生」の両方を見ながら判断しないといけないため、「とりあえず買う」「とりあえず続ける」では済まなくなっていきます。
だからこそ、感覚だけで決めるのではなく、一度「判断の物差し」を持っておくことが大切です。

まずは“今の立ち位置”をざっくり把握する

次の一手を考える前に、今の自分の状況をざっくり見えるようにしておくと、判断がしやすくなります。

シンプルに、次の4つだけ書き出してみてください。

  1. 物件の状況
    • 棟数・戸数
    • 所在地・築年数
    • 直近1〜2年の空室状況（埋まりやすいか、長引きがちか）
  2. 収支の状況
    • 家賃収入（満室時と、1室空いたとき）
    • ローン返済・管理費・固定費を引いたあと、毎月どのくらい残っているか
    • 固定資産税などを含めた「年間」の収支がどうか
  3. 修繕・建物の状態
    • ここ数年で行った大きな修繕と、その金額
    • これから必要になりそうな修繕（外壁・屋上・設備など）の気になる点
  4. オーナー自身の状況
    • 年齢・健康状態
    • 本業や家族の状況（これからお金が必要なイベントなど）
    • 借入の残高と、返済が終わる時期

完璧にまとめる必要はありません。
この4つをA4用紙1枚に書き出すだけでも、「自分は今どこに立っているのか」が見えやすくなります。

「増やす・維持する・整理する」の3択で考える

次の一手は、大きく分けると次の3つの方向性になります。

  1. 増やす（もう1棟・数棟、物件を増やす）
  2. 維持する（今ある物件をベースに整えていく）
  3. 整理する（売却・縮小・ポートフォリオの組み替えを検討する）

「どれが正解」という話ではなく、オーナーの目的や年齢、建物の状態によって「ちょうどいい答え」は変わります。
ここからは、それぞれの方向性に向いているパターンを見ていきます。

「増やす」を選びやすいパターン

次のような条件がそろっている場合は、「もう1棟」を検討する土台があると言えます。

  • 今ある物件の収支が安定している
    • 空室が出ても、比較的スムーズに埋まっている
    • 大きな赤字にはなっていない
  • 修繕面で大きな“爆弾”を抱えていない
    • すでに外壁・屋上などの大規模修繕を一度終えている
    • これから必要な修繕の目処がある程度立っている
  • オーナー自身の余力がある
    • 年齢的にも、あと10〜15年程度は無理なく賃貸経営を続けていける
    • 本業や家族の状況から見て、これ以上の借入やリスクを取ってもよいと判断できる
  • 借入余力が残っている
    • 金融機関から見ても、これまでの返済状況が良好
    • 収入と既存借入のバランスから、追加の融資が現実的

こうした条件が整っているなら、

  • どのエリア・どんな物件を増やすべきか
  • 今のポートフォリオとの相性はどうか

といった次の検討に進む余地があります。

「維持する」を選んだほうが良いパターン

一方で、次のような場合は「増やす」よりも「今ある物件を整える」ことを優先したほうが、結果的にリスクを抑えやすくなります。

  • 収支は黒字だが、そこまで余裕がない
    • 空室が長引くと、一気にキャッシュフローが苦しくなる
    • 大きな修繕が来たときに、手元資金に不安がある
  • これから必要な修繕がありそう
    • 築20〜30年に差し掛かっている
    • 外壁・屋上・設備など、近いうちに大きな工事が必要になりそう
  • 年齢的に、大きく攻める時期ではないと感じている
    • 60歳前後〜それ以上で、「今以上の借入はあまり増やしたくない」
    • 本業の引退や家族のライフイベント（教育費・介護など）が気になり出している

こうした場合は、“今あるものをどう良くするか”に力を割いた方が安全です。

  • 空室になりやすい原因を見直す
  • 小〜中規模修繕で、建物の魅力と耐久性を上げる
  • 管理会社や工事会社との関係を整理し、任せ方を見直す

といったことを先に整えることで、「増やす・整理する」のどちらを選ぶにしても良いスタートラインに立てます。

「整理する（減らす・手放す）」を検討したいパターン

次のような状況に当てはまる場合は、「どこかのタイミングで整理する」選択肢も視野に入れておいたほうが安心です。

  • 建物の老朽化と、オーナーの年齢が同時に進んでいる
    • 築30年以上の物件を持っている
    • 自分自身も60代〜70代に入り、今後の体力・判断力に不安がある
  • 大きな修繕が控えている
    • 近いうちに、高額な工事が必要になりそうだと分かっている
    • 修繕をした場合と、せずに売却した場合の損得が読みにくい
  • 相続や家族の負担が心配
    • 家族に賃貸経営を引き継ぐ予定がない
    • ローンの残債や、将来の固定資産税の負担を考えると、どこかで区切りをつけたい

このような場合は、

  • どの物件から手放すか（立地・築年数・収支・修繕履歴から優先順位をつける）
  • 売却のタイミングを、「修繕前」「修繕後」「一定の入居率を維持しているうち」など複数パターンで考える
  • 残す物件と手放す物件を分ける「ポートフォリオの整理」を検討する

といったステップが必要になります。

「増やす・維持・整理」を数字だけで決めない

ここまで、「増やす・維持・整理」のそれぞれに向いたパターンを見てきました。
ただ、1つ注意したいのは、「数字だけ」で結論を出さないことです。

  • 収支だけを見れば“増やしても良さそう”でも、
    • 本業の状況や家族の事情から見て、これ以上リスクを取りたくない場合もあります。
  • 修繕コストだけを見れば“手放したほうが良さそう”でも、
    • その物件に思い入れがあり、ある程度のコストをかけてでも続けたい場合もあります。

投資用マンションとはいえ、「数字」と「自分の人生」を切り離すことはできません。
だからこそ、

  • 数字（収支・修繕・借入）の面
  • 人生（年齢・健康・家族）の面

どちらも見ながら、「自分にとってのちょうどいい選択」を探していくことが大切です。

第1弾としてやってほしいこと

この記事を読み終えたタイミングで、次の3つだけやってみてください。

  1. 今の「立ち位置」をA4用紙1枚に書き出す
    • 物件状況・収支・修繕・自分の年齢や家族の状況を、ざっくり言葉にしてみる。
  2. 自分は今、「増やす」「維持する」「整理する」のどの方向が気になっているかを書いてみる
    • 最終決定ではなく、「今の気持ち」でかまいません。
  3. その方向を選ぶとしたら、何が不安なのかを一つ書いてみる
    • 例：増やしたいが、修繕の見通しが不安
    • 例：維持したいが、老後資金とどう両立するかが不安
    • 例：整理したいが、どの物件から手放すべきか分からない

この3つを書き出すだけでも、「何となくモヤモヤしている状態」から一歩抜け出せます。

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