賃貸経営がしんどくなってきた1〜数棟オーナーへ。【第3弾】増やさないと決めたときの「賃貸経営の整え方」

「今以上に物件を増やすつもりはない。」
「1〜数棟をこのまま持ちながら、できるだけ長く安定して続けたい。」
第1弾の判断軸を踏まえて、「増やす」ではなく「維持する」を選んだオーナーも多いと思います。
この記事では、「増やさない」と決めた1〜数棟オーナーが、今ある投資用マンションをどのように整えていけばよいかを整理していきます。

「増やさない」と決めるのは、立派な戦略

不動産投資というと、「棟数や戸数をどんどん増やしていく」イメージを持たれがちです。
しかし、1〜数棟の段階であえて「ここで増やさない」と決めるのは、リスクを抑えつつ安定した賃貸経営を目指す立派な戦略です。

• これ以上借入を増やしたくない
• 本業や家族の状況を考えると、これくらいの規模がちょうどいい
• 建物の状態と年齢を踏まえて、「守り」を重視したい

こうした理由から、「維持する」方向を選ぶオーナーは少なくありません。
大切なのは、「ただ何もしないで現状維持」ではなく、「今ある物件を整えて守りを固める」ことです。

整え方のポイントは「収支・空室・修繕」の3つ

増やさずに維持していく場合、特に意識したいのは次の3つです。

1. 収支（お金の流れ）を整える
2. 空室が出ても慌てない仕組みを作る
3. 修繕と建物の状態を、前もって把握しておく

この3つがある程度整っていれば、棟数を増やさなくても「安定して続けられる賃貸経営」に近づいていきます。

1. 収支（お金の流れ）を整える

増やさない賃貸経営では、「どれだけ残せるか」よりも「無理なく回し続けられるか」が重要になります。

見直したいポイント：

• 毎月・毎年の収支を、賃貸用だけで把握できているか
  • 家賃収入から、ローン返済・管理費・共用部の光熱費・保険料・固定資産税などを差し引いた“実際の残り”を年単位で見ておく。
• 生活費と賃貸のお金をごちゃ混ぜにせず、賃貸用の口座を1つ用意しておく
  • 「今、賃貸としていくら残せているのか」が分かるだけで、将来の修繕や出口の判断がしやすくなります。
• 赤字気味の年がある場合は、その原因を整理する
  • 空室・修繕・賃料・借入条件など、何が効いているのかを切り分けることで、「何を整えればいいか」が見えてきます。

収支の整理は、増やすにせよ維持するにせよ、どの方向を選ぶにしても土台になります。

2. 空室が出ても慌てない仕組みを作る

規模を増やさない場合、1室空いたときの影響が大きくなりがちです。
だからこそ、「空室をゼロにする」のではなく、「空室が出ても慌てない」状態を目指します。

意識したいこと：

• 募集条件と賃料の見直し
  • 相場に対して、明らかに高すぎたり低すぎたりしないか。
  • ターゲットと設備が合っているか（単身／ファミリー、駅距離、築年数など）。
• 募集の体制・スピード
  • 管理会社・仲介会社との連携がスムーズか。
  • 空室が出たとき、いつまでに何をしてくれるのかが決まっているか。
• 1室空いたときに持ちこたえられる資金クッション
  • 「○ヶ月は空室でも大丈夫」という目安を自分の中で決めておく。

空室リスクをゼロにすることはできませんが、「空室が出ても致命傷にならない状態」を作っておくことで、精神的にもだいぶ楽になります。

3. 修繕と建物の状態を、前もって把握しておく

増やさずに維持していくなら、建物の状態をある程度把握し、「どのタイミングで何が起こりそうか」をつかんでおくことが大切です。

押さえたいポイント：

• 築年数と過去の修繕履歴を、簡単な一覧にしておく
  • いつ、どこを、いくらで直したか。
  • まだ手を付けていない大きな部分（外壁・屋上・給排水設備など）はどこか。
• 近いうちに必要になりそうな修繕を、ざっくり3段階に分ける
  • 今すぐ必要なもの（安全・漏水など）
  • ここ数年で検討したいもの（劣化が進んでいる部分）
  • 余裕があれば改善したいもの（見た目や使い勝手の向上）
• 修繕の優先順位と、使える予算の感覚を合わせておく
  • 「この5年で、だいたいこれくらいは修繕に回す」
  • そのうえで、どこから手を付けるかを考える。

すべてを完璧に予測する必要はありません。
「だいたい、このあたりでこういう工事がありそう」という見当がついていれば、急な出費にもある程度構えを作ることができます。

「増やさない」からこそできることもある

規模を追わないと決めたからこそできることもあります。

• 1棟1棟とじっくり向き合い、入居者との関係や建物の状態に目を配れる
• 本業や家族とのバランスを優先しながら、無理のないペースで賃貸経営を続けられる
• 将来の「整理（売却・相続）」を見据えながら、物件の価値を維持しやすい

「増やさない」＝「後ろ向き」ではありません。
自分の年齢・健康・家族・本業を踏まえて、「ちょうどいい規模で長く続ける」という前向きな選択肢です。

実践ステップ：今日からできる3つの整え

この記事を読み終えたタイミングで、次の3つだけやってみてください。

1. 賃貸用の収支を、1枚の紙にまとめる
   • 年間の家賃収入
   • ローン・管理費・固定費・税金など
   • 修繕費の実績
     を書き出し、「本当の残り」がどのくらいかを確認する。
2. 空室が出たときの動き方を、管理会社と一度すり合わせる
   • 募集条件の決め方
   • 募集開始のタイミング
   • 報告の頻度や内容
3. 建物の状態と修繕履歴を、簡単な一覧にする
   • 築年数
   • 過去の修繕内容と金額
   • 気になっている箇所

これだけでも、「何となく不安」だった賃貸経営が、「どこを整えればいいか」が見え始めます。

おわりに

規模を増やさないと決めた1〜数棟オーナーにとって、大切なのは「今ある物件をどう守り、どう活かしていくか」です。

• 収支
• 空室
• 修繕

この3つを少しずつ整えていくだけでも、「しんどい賃貸経営」から「無理のない賃貸経営」へ近づいていきます。

「自分の物件の場合、どこから整えるべきか分からない」と感じるときは、物件の情報と今の悩みを書き出したうえで、専門家や相談窓口に一度投げてみるのも1つの方法です。
一人で抱え込まず、“増やさないからこそできる賃貸経営”を、一緒に形にしていきましょう。