マンション大規模修繕の18年周期は問題ない？12年周期との違いなどを解説

マンションの大規模修繕といえば、これまで「12年周期」が一般的とされてきました。しかし近年では、修繕費の高騰や建材性能の向上などの理由から「18年周期」で大規模修繕を行うマンションも増えています。

そのため、管理組合や区分所有者の中には「18年周期でも問題ないのか」「法律や国土交通省のガイドラインではどうなっているのか」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、大規模修繕の周期は法律で決まっているわけではありません。そのため、マンションの状況や長期修繕計画によって18年周期とすることも可能です。ただし、建物の劣化状況や修繕積立金の状況によってはリスクもあるため、慎重な判断が必要になります。

この記事では、

• マンション大規模修繕の一般的な周期
• 18年周期が増えている理由
• 12年周期との違い
• 国土交通省のガイドライン
• 18年周期にする際の注意点

などをわかりやすく解説します。

マンション大規模修繕の周期とは

マンションの大規模修繕とは、建物の外壁や防水、設備などをまとめて修繕する大規模な工事のことです。建物は年月の経過とともに劣化していくため、定期的に修繕を行い、建物の安全性や資産価値を維持する必要があります。

多くのマンションでは、長期修繕計画に基づいて修繕周期が設定されています。一般的には12〜15年程度の周期で大規模修繕が行われるケースが多く見られます。

一般的な大規模修繕の周期

マンションでは、次のような周期で大規模修繕が行われることが多いです。

修繕回数	築年数の目安	主な工事
1回目	12〜15年	外壁補修・防水工事
2回目	24〜30年	設備更新・外壁補修
3回目	36〜45年	設備交換・大規模改修

1回目の大規模修繕では、外壁や屋上防水、シーリングなど、建物の防水性能を回復させる工事が中心になります。

2回目の大規模修繕では、給排水設備や共用設備などの更新工事が増える傾向があります。建物の老朽化が進むため、1回目より工事内容が増える場合もあります。

大規模修繕が必要な理由

マンションで大規模修繕が必要になる主な理由は、建物の劣化です。建物は常に雨風や紫外線の影響を受けており、年月とともに性能が低下していきます。

特に劣化しやすい部分として、次のような箇所があります。

• 外壁塗装
• 外壁タイル
• 屋上防水
• シーリング
• バルコニー防水

これらの部分が劣化すると、雨漏りや構造部分の腐食につながる可能性があります。そのため、定期的に大規模修繕を行うことが重要になります。

マンション大規模修繕の18年周期とは

近年では、大規模修繕を18年周期で行うマンションも増えています。これは従来の12年周期よりも修繕周期を延ばす計画です。

18年周期はすべてのマンションに適しているわけではありませんが、建物の状態や修繕計画によっては採用されることがあります。

18年周期が増えている理由

大規模修繕を18年周期にするマンションが増えている背景には、いくつかの理由があります。

主な理由は次の通りです。

建材性能の向上

近年では防水材や塗料などの性能が向上しており、従来よりも耐久性が高くなっています。そのため、12年より長い周期でも対応できるケースがあります。

修繕費の高騰

近年は建築資材や人件費が上昇しており、大規模修繕の費用も増加しています。そのため、修繕回数を減らすために周期を延ばすケースがあります。

管理組合の判断

マンションの修繕周期は管理組合が決定します。建物診断の結果などを踏まえ、18年周期を採用するマンションもあります。

大規模修繕は法律で周期が決まっている？

「大規模修繕は何年ごとに行う必要があるのか」という疑問を持つ方も多いですが、実は法律で周期が決まっているわけではありません。

建築基準法に周期の規定はない

建築基準法では建物の安全性を確保するための基準が定められていますが、大規模修繕の周期についての規定はありません。

つまり法律上は、

何年ごとに大規模修繕を行う義務はない

ということになります。

マンション管理適正化法との関係

マンション管理適正化法では、マンションの適切な管理を行うことが求められていますが、修繕周期の具体的な年数までは定められていません。

ただし、長期修繕計画を作成し、計画的に修繕を行うことが推奨されています。

国土交通省の長期修繕計画ガイドライン

国土交通省はマンション管理の指針として「長期修繕計画ガイドライン」を公表しています。

このガイドラインでは、マンションの適切な維持管理のために長期修繕計画を作成することが推奨されています。

国土交通省の修繕周期目安

ガイドラインでは、部位ごとに修繕周期の目安が示されています。

工事項目	修繕周期
外壁塗装	12〜15年
屋上防水	10〜15年
シーリング	10〜12年
鉄部塗装	5〜7年

これらの周期を参考にして、多くのマンションで12〜15年周期の大規模修繕が行われています。

12年周期と言われる理由

12年周期と言われる理由は、防水材やシーリング材の寿命が大きく関係しています。

多くの防水材は10〜15年程度で劣化が進むため、このタイミングで大規模修繕を行うと効率よく修繕できるとされています。

12年周期と18年周期の違い

大規模修繕では、12年周期と18年周期のどちらを採用するかが議論になることがあります。それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。

比較項目	12年周期	18年周期
工事回数	多い	少ない
修繕費	分散される	集中する
劣化リスク	低い	やや高い

18年周期のメリット

18年周期のメリットは、修繕回数を減らせることです。修繕回数が減ることで、足場費用などのコストを削減できる可能性があります。

また、管理組合の工事負担も減るため、運営面でのメリットがあります。

18年周期のデメリット

一方で、周期を延ばすことで劣化が進むリスクもあります。防水や外壁の劣化を放置すると、修繕費用が高くなる可能性があります。

そのため、18年周期を採用する場合には、定期的な建物診断が重要になります。

18年周期が向いているマンション

すべてのマンションに18年周期が適しているわけではありません。建物の状況によって判断する必要があります。

築浅マンション

比較的新しいマンションでは建材性能が高く、劣化が遅い場合があります。そのため18年周期でも対応できる可能性があります。

劣化が少ない建物

立地環境が良く、劣化が少ないマンションでは修繕周期を延ばせるケースもあります。

長期修繕計画が適切なマンション

修繕積立金が十分に確保されており、長期修繕計画が適切に作成されているマンションでは柔軟に周期を設定できます。

18年周期にする際の注意点

18年周期を採用する場合には、いくつか注意すべきポイントがあります。

建物診断が必要

修繕周期を延ばす場合には、専門家による建物診断が必要になります。劣化状況を確認したうえで判断することが重要です。

修繕積立金

周期を延ばすと修繕費が集中する可能性があります。そのため修繕積立金の計画を見直す必要があります。

劣化リスク

外壁や防水の劣化が進んでいる場合には、周期を延ばすことで修繕費が増える可能性があります。

まとめ

マンションの大規模修繕は一般的に12〜15年周期で行われることが多いですが、18年周期とすることも可能です。法律で修繕周期が定められているわけではなく、マンションの状況や長期修繕計画によって決まります。

ただし、周期を延ばす場合には建物の劣化状況や修繕積立金などを十分に検討する必要があります。専門家による建物診断を行い、適切な修繕計画を立てることが重要です。

マンションの資産価値を維持するためにも、管理組合は長期的な視点で大規模修繕の周期を検討することが求められます。