2024.03.15

マンションの大規模修繕工事はどのくらいの期間がかかる？流れ・費用・遅延要因を解説

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

マンションの大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持するために欠かせない重要な工事です。しかし、工事期間が長期にわたることから、住民の生活に影響が出ることもあり、不安を感じる方も少なくありません。

この記事では、大規模修繕工事の流れや一般的な工期の目安、さらに工期が延びる理由や対策、管理組合の役割までをわかりやすく解説します。

大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事です。

大規模修繕とは、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させる工事のことです。 12～15年ごとに、外壁の補修や塗装、屋上の防水工事などをまとめて行う大掛かりな工事となるため、足場を組んで行われることが一般的です。 工事の対象は、主にマンションの共有部分です。

大規模修繕工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、安全性や快適性を向上させる効果もあります。 例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が侵入し、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。 また、防水工事を行うことで、雨漏りを防ぎ、建物の劣化を遅らせることができます。

さらに、大規模修繕工事は、時代の変化に合わせて、建物の機能や性能を向上させる良い機会でもあります。 例えば、バリアフリー化や省エネ対策など、現代のライフスタイルに合わせた改修を行うことで、より快適で暮らしやすい住まいを実現できます。

修繕工事と改修工事についての違い

修繕工事と改修工事は、どちらも建物の維持や改善を目的とした工事ですが、目的や内容にいくつかの違いがあります。

修繕工事

修繕工事は、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。主に老朽化や経年劣化による不具合を修理するために行われ、建物の機能を維持することが重要視されます。例えば、外壁のひび割れ補修や、防水層の再施工、給排水設備の修理などが修繕工事に該当します。修繕工事は、建物の現状を保つために必要なもので、定期的に行うことが推奨されます。

改修工事

改修工事は、建物の機能やデザインを改善し、現状よりも良くすることを目的とした工事です。単なる修理に留まらず、設備の更新やレイアウトの変更、新たな機能の追加など、建物全体の性能向上を図るための工事です。例えば、古くなった設備の最新化や、内装デザインの変更、エネルギー効率の向上を目的としたリノベーションなどが改修工事に該当します。

地震や台風からマンションなどの減災・防災を考えるためにも大規模修繕工事を

大規模修繕工事ではタイルの修繕や、階段や屋上の防水など様々な部分に関わる工事を行います。予知保全や予防保全という観点でも地震や台風、大雨からの被害から守ることにつながります。

様々な災害が起きてからの修繕は困難なことが多いため、大規模修繕工事は計画を立ててしっかり行うことが重要です。

大規模修繕工事の工事内容について

大規模修繕工事は、マンションやビルなどの建物全体を対象に、定期的に行う大規模な改修工事です。建物の老朽化を防ぎ、耐久性・安全性・美観を維持することが目的で、一般的には築12～15年を目安に実施されます。修繕内容は建物の状況に応じて異なりますが、マンション大規模修繕の工事内容には主に以下の工事が含まれます。

大規模修繕工事の工事内容1. 外壁補修・塗装工事

外壁は風雨や紫外線の影響を直接受けるため、経年劣化が避けられません。外壁のひび割れや塗装の劣化を放置すると、雨水の浸入によるコンクリートの劣化や鉄筋の腐食につながるため、適切な補修が必要です。

• ひび割れ補修（クラック補修）：コンクリートやサイディングのひび割れを埋め、防水性を回復させる。
• 外壁塗装の塗り替え：耐久性や防汚性を向上させるため、劣化した塗膜を剥がし、新たな塗装を施工。
• シーリング（コーキング）打ち替え：サイディングの継ぎ目や窓枠の防水機能を確保し、ひび割れを防ぐ。

外壁補修は、建物の美観を保つだけでなく、防水機能を維持し、耐久性を向上させる重要な工事です。

大規模修繕工事の工事内容2. 屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーは、雨水が直接当たり、経年劣化によって防水層が傷みやすい部分です。防水機能が低下すると、雨漏りの原因となり、建物内部の損傷を引き起こす可能性があるため、定期的な点検と補修が必要です。

• ウレタン防水・シート防水の施工：劣化した防水層を撤去し、新たな防水処理を実施。
• 排水口の清掃・補修：雨水の流れを確保し、排水不良による水溜まりを防ぐ。
• トップコートの再塗装：防水層の表面保護を強化し、耐久性を向上。

屋上やバルコニーの防水性能を維持することで、建物内部への浸水リスクを軽減し、長期的な修繕コストを削減できます。

大規模修繕工事の工事内容3. 共用部分の修繕・改修

マンションやビルの共用部分は、居住者や来訪者が日常的に利用するため、経年劣化による安全性の低下や美観の損なわれが気になる部分です。定期的なメンテナンスにより、快適な居住環境を維持できます。

• エントランス・ロビーの改修：床材や壁材の張り替え、照明設備の交換などを実施。
• 廊下・階段の補修：滑り止め処理や床材の補修を行い、安全性を向上。
• エレベーターの点検・更新：耐用年数が近づいたエレベーターの部品交換や制御装置のアップグレードを実施。

共用部分の改修は、建物の印象を左右するだけでなく、住民の安全性と利便性を向上させるために重要です。

大規模修繕工事の工事内容4. 給排水設備の修繕・更新

給排水設備は、配管の老朽化や水圧の低下、漏水のリスクを防ぐために適切なメンテナンスが必要です。特に築20年以上経過した建物では、給排水管の劣化が進んでいる可能性が高く、修繕計画を立てることが推奨されます。

• 給排水管の洗浄・更新：配管内部の錆や汚れを除去し、必要に応じて新しい配管に交換。
• 貯水槽・ポンプのメンテナンス：清掃や部品交換を行い、適切な給水機能を維持。
• 排水管のつまり除去：定期的な高圧洗浄で詰まりを防ぎ、水の流れを確保。

給排水設備の適切な維持管理を行うことで、住環境のトラブルを未然に防ぎ、快適な暮らしを支えることができます。

大規模修繕工事の工事内容5. 外構・駐車場・駐輪場の整備

建物の外構や駐車場・駐輪場も、時間の経過とともに劣化し、安全性の確保や利便性向上のために定期的な整備が必要です。

• アスファルト舗装の補修：駐車場や通路のひび割れや陥没を修繕し、歩行や車両通行の安全性を向上。
• 駐輪場の整備：ラックの交換やスペースの拡張を行い、利便性を向上。
• フェンスや外灯の交換：老朽化したフェンスの張り替えや防犯性の向上を目的とした照明の設置。

外構部分の整備は、建物全体の安全性向上だけでなく、資産価値の維持にもつながります。

大規模修繕工事は、外壁・屋上防水・共用部分・給排水設備・外構といったさまざまな工事を組み合わせ、建物の機能と美観を維持するために実施されます。

修繕計画を適切に立て、定期的に点検を行うことで、長期的なコスト削減や住環境の向上が可能になります。特に、劣化の初期段階で適切なメンテナンスを実施することで、大掛かりな補修を回避し、建物の資産価値を維持することができます。

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マンションの大規模修繕の着工までの流れとかかる工事準備期間について

大規模修繕工事は、着工前の計画段階からすでに成功の可否が分かれるといっても過言ではありません。一般的に、修繕工事の計画から実際の着工までには約1〜2年の準備期間が必要です。以下は、着工までの基本的な流れです。

1. 長期修繕計画の見直し・実施検討
   • 管理会社や専門コンサルタントとともに、建物の劣化状況や費用、工事範囲を確認し、長期修繕計画の再検討を行います。
2. 修繕設計・調査診断の実施
   • 外壁や屋上、防水層、共用部分などを目視・打診・機器で調査し、必要な補修範囲と工法を特定します。
3. 工事内容の決定と業者選定
   • 調査結果を基に修繕設計を行い、施工業者を複数社から選定。相見積もりで金額や提案内容を比較します。
4. 住民説明会と総会での合意形成
   • 工事内容、スケジュール、予算などについて住民説明会を実施し、総会で議決を得て正式に決定します。
5. 契約・近隣対応・着工準備
   • 契約締結後、近隣住民への説明や工事前挨拶を行い、仮設足場や作業スペースの確認・調整を行います。

これらのステップを丁寧に踏むことで、工事のトラブルや遅延リスクを最小限に抑えることができます。とくに住民との合意形成と調査診断の精度は、後工程のスムーズな進行に大きく影響します。

大規模修繕工事の一般的な工程と所要期間

マンションの大規模修繕工事は、複数の工程を段階的に進めていく必要があります。それぞれの工事内容には目的があり、工程ごとに必要な期間も異なります。以下は、一般的な大規模修繕工事の流れと期間の目安です。

※工期は建物の規模や状態、気候条件により前後します。

これらの工程を適切に計画・実施することで、工事の遅延リスクを最小限に抑え、効率的かつ確実な修繕が可能になります。

規模別｜マンションごとの工期目安

大規模修繕工事にかかる期間は、マンションの規模や工事の内容によって大きく異なります。以下は、おおよその目安です。

工期は建物の高さや敷地条件、施工方法、住民対応などさまざまな要因によっても変動します。特にタワーマンションや複合施設では、1年以上かかることも珍しくありません。事前のスケジュール確認と工期の余裕を持った計画が重要です。

修繕費用の目安とポイント

使用する塗料や防水材のグレード、施工方法によっても費用は変わります。複数業者から相見積もりを取得し、コストと品質のバランスを見極めましょう。

マンション大規模修繕で工事期間が伸びるケースについて

マンションの大規模修繕工事は、計画から完了までに通常2～3年程度を要する大きなプロジェクトです。

しかし、いくつかの要因により工事期間が予定よりもマンションの大規模修繕のスケジュールが長引くことがあります。

以下では、そのようなケースとその理由を解説します。

大規模修繕で工事期間が伸びるケース1. 不測の事態による遅延

天候不良や発見された建物の隠れた問題など、予期せぬ事態が工事期間の延長を引き起こすことがあります。

統計によると、大規模修繕工事では約30%が予定よりも長い期間を要しています。

例えば、予期せぬ強風が足場の安全性に影響を与え、作業を一時中断せざるを得ない状況が発生したケースがあります。

このような不測の事態は計画段階では予見できないため、工事期間の延長は避けられないことが多いです。

大規模修繕で工事期間が伸びるケース2. 設計変更や追加工事

工事中に新たな修繕が必要になったり、住民の要望による設計変更が生じたりすることで、工事期間が延長することがあります。

工事進行中に建物の劣化が予想以上であったり、最新の技術を取り入れたいという住民の要望が出たりすることが原因です。

調査では見つからなかった配管の問題が発覚し、追加の配管工事が必要になった事例があります。

これらの変更や追加工事は、より良い修繕結果を得るためには必要な措置であり、結果的に工事期間の延長につながります。

大規模修繕で工事期間が伸びるケース3. 施工会社の資源配分の変化

施工会社の資源が他のプロジェクトに割り当てられてしまうことで、工事期間が延長することがあります。

施工会社が複数のプロジェクトを同時に進行している場合、予期せぬ遅延が他のプロジェクトに影響を及ぼすことがあります。

他の工事現場での事故により、予定していた人員や機材が割り当てられなくなったケースがあります。

このような資源の配分は、施工会社の管理下にあるため、マンション管理組合ではコントロールが難しいことがあります。

これらのケースを踏まえ、大規模修繕工事の計画を立てる際には、余裕を持ったスケジュールを考慮することが重要です。

また、住民とのコミュニケーションを密にし、進捗状況を共有することで、理解と協力を得やすくなります。

最終的には、計画的かつ柔軟な対応が、工事期間の延長を最小限に抑える鍵となります。

マンションの大規模修繕時に重要な管理組合内の体制づくりについて

マンションの大規模修繕は、居住者の生活に大きな影響を与える重要な工事です。そのため、工事の円滑な進行には、管理組合内の体制づくりが重要となります。

管理組合は、マンションの管理運営を担う組織です。大規模修繕工事を行う際には、工事計画の立案や業者選定、工事費の管理など、多くの業務が発生します。これらの業務を効率的に遂行するためには、管理組合内の役割分担や意思決定の過程を明確にする必要があります。

管理組合の体制づくりにおいては、以下の点が重要です。

1. 役割分担を明確にする 管理組合内には、理事長、副理事長、会計、監査などの役職が存在します。それぞれの役職に、責任と権限を明確に割り当てることで、業務の効率化を図ることができます。
2. 意思決定の流れをしっかり確認する 大規模修繕工事は、多額の費用がかかるため、工事の実施や費用の負担など、重要な事項については、組合員全員の合意が必要となります。そのため、議事録を作成し、議決権を行使するなど、意思決定の流れを確立する必要があります。
3. 情報共有を徹底する 工事に関する情報は、組合員全員に共有する必要があります。工事計画や工事費、工事の進捗状況などを定期的に報告することで、組合員の理解と協力を得ることができます。

管理組合は、マンションの管理運営における重要な組織です。大規模修繕工事を行う際には、管理組合内の体制づくりをしっかりと行い、工事の円滑な進行を図る必要があります。

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新東亜工業では、大規模修繕や外壁塗装、防水工事をお考えの方に向けて長年の職人経験を活かした高品質な施工サービスを提供しています。

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新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

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2. STEP

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   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

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4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事の工事期間についてのまとめ

マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持し、快適な住環境を確保するために必要不可欠な工事です。一般的に12～15年周期で行われ、工事中は足場が組まれたり、騒音が発生したりするため、住人には不便をかける場合があります。しかし、計画的に工事を進めることで、快適な住環境を維持することができます。

大規模修繕工事の主な内容は、外壁の塗装、防水工事、屋上の防水工事、バルコニーの防水工事、共用部分の改修などです。工事期間は、建物の規模や工事内容によって異なりますが、一般的には数ヶ月から1年程度かかります。

大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持し、快適な住環境を確保するために必要不可欠な工事です。計画的に工事を進めることで、快適な住環境を維持することができます。