2024.03.15

マンションの大規模修繕工事に関わる法律とは？建築基準法・区分所有法・適正化法を徹底解説

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マンションの大規模修繕工事を行う際には、工事の内容だけでなく、関連する法律の理解も欠かせません。中でも「建築基準法」は、工事の安全性や適法性を確保するための重要な法律です。また、「区分所有法」や「マンション管理適正化法」も、工事の進行に大きく関係します。本記事では、マンション大規模修繕に関する主な法律の概要と、工事前に知っておくべき義務や手続きについて、わかりやすく解説します。

大規模修繕は法律で義務付けられているのか？

大規模修繕は、建築基準法や区分所有法で「義務」として明記されているわけではありません。しかし、建物の資産価値や安全性を維持するうえで必要不可欠な行為であり、管理組合には適切な修繕の実施が強く求められます。特に賃貸マンションの場合、オーナーには修繕義務が課されているため、法的責任の観点でも重要です

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大規模修繕の実施は法律的に義務ではないが維持管理に必要

大規模修繕は法律で義務付けられていませんが、マンションの長期的な価値を保つためには必要です。

建築基準法や区分所有法など、マンションに関連する法律では大規模修繕の実施義務について明記されていません。

しかし、賃貸マンションのオーナーは、建物全体の修繕義務があります。

分譲マンションでも、安全性や快適性を保つために定期的な修繕が行われることが一般的です。

大規模修繕の際に確認する法律は「建築基準法」

大規模修繕工事に関係する主な法律には、建築基準法と区分所有法があります。これらの法律は、マンション大規模修繕工事における内容の安全性や住民の権利保護を目的として定められています。

建築基準法では、建物の構造強度や耐火性、採光・通風、衛生設備などに関する基準が定められています。大規模修繕工事の場合、これらの基準に適合するように工事を行う必要があります。

区分所有法は、マンションなどの区分所有物件の管理運営に関するルールを定めた法律です。大規模修繕工事の実施にあたっては、区分所有者の意見を聴取し、議決を経て決定することなどが義務付けられています。

この他にも、大規模修繕工事に関係する法律としては、消防法や建築士法などが挙げられます。これらの法律についても、工事計画の策定や施工にあたって遵守する必要があります。

大規模修繕工事を適切に行うためには、関係する法律をしっかりと理解し、それに従って進めることが重要です。

建築基準法で定められている大規模修繕工事の定義

大規模修繕工事には、マンションの価値を維持し、安全性を確保するために必要となる、ある程度の規模を持った修繕工事のことです。

建築基準法では、大規模修繕工事を以下のように定義しています。

• 延べ面積の100分の1を超える部分の修繕
• 構造耐力上主要な部分の修繕
• 外壁の修繕
• 屋上の修繕
• バルコニーの修繕

これらのうち、いずれかに該当する修繕工事は建築基準法に基づいて行う必要があります。

この定義は、大規模修繕工事の判断基準となるだけでなく、工事内容によっては確認申請が必要となるため、施工前に確認することが重要です。

マンション管理適正化法

管理組合の責任や管理状況の報告義務を定めた法律です。適切な修繕や維持管理を行うことが努力義務として求められており、長期修繕計画や管理計画認定制度とも密接に関わります。

地震や台風からマンションなどの減災・防災を考えるためにも大規模修繕工事を

大規模修繕工事ではタイルの修繕や、階段や屋上の防水など様々な部分に関わる工事を行います。予知保全や予防保全という観点でも地震や台風、大雨からの被害から守ることにつながります。

様々な災害が起きてからの修繕は困難なことが多いため、大規模修繕工事は計画を立ててしっかり行うことが重要です。

建築基準法で大規模修繕工事に関係する法律

マンションの大規模修繕工事では、法令に則った手続きと適正な工事の実施が求められます。特に重要なのが「建築基準法」と「区分所有法」の2つです。以下では、それぞれの法律の概要と、修繕工事との関係について詳しく解説します。

建築基準法｜建物の安全性と機能性を守る基本法

建築基準法は、建築物の構造、耐火性、衛生性などに関する基準を定めた法律であり、大規模修繕工事にも適用されます。特定の規模や内容の工事では「建築確認申請」が必要となり、法令に適合した内容であることを確認しなければなりません。

以下のような工事では、建築基準法に基づく確認申請が必要です。

• 延べ面積1,000㎡以上の修繕工事
• 耐震補強工事
• 外壁の大規模改修
• 屋上防水の全面更新
• 主要構造部（柱・梁・床など）の補修
• 防火区画の再整備
• 避難設備（非常階段・誘導灯など）の改修

確認申請を行う際は、建築士による設計図書の作成が必須です。申請が通ると工事が開始でき、完了後には検査機関による完了検査が行われ、合格すれば「確認済証」が交付されます。

建築確認の手続きは、建築基準法が定める「建物の安全性」を確保するための重要な制度です。これを怠ると違法工事と判断され、是正命令や罰則の対象となる可能性があります。

区分所有法｜住民の合意形成をルール化

区分所有法は、マンションのような区分所有建物における、共用部分の管理・運営について定めた法律です。

大規模修繕では、外壁や屋上など共用部分の大幅な修繕や改良が行われるため、法的には「特別決議（区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成）」が必要となる場合があります。

たとえば以下のようなケースは特別決議の対象です：

• 外観のデザインが大きく変わるような修繕
• 機能や性能を著しく変更する設備の導入
• 使用条件に影響を与える工事

管理組合が修繕を円滑に進めるためには、区分所有者の理解と合意形成が不可欠です。総会での説明資料や、専門家の意見を交えた丁寧な合意形成プロセスが求められます。

その他、大規模修繕に関係する法律と制度

マンションの大規模修繕工事では、建築基準法や区分所有法だけでなく、他にも関係する法律や制度が存在します。これらを理解し、適切に対応することが、法令順守と安全確保の両立に繋がります。

消防法

消防法では、建物の避難経路や防災設備に関する基準が定められています。大規模修繕工事の際に共用部分の配置や出入口の変更がある場合、防火扉や避難誘導灯などの設備が基準を満たしているかを確認する必要があります。万が一、基準を満たさない状態で工事を進めると、是正命令や罰則の対象になる可能性があります。

建築士法

大規模修繕工事では、設計や監理を行う建築士の関与が不可欠です。建築士法は、建築士の資格や業務範囲、責任などを規定した法律であり、確認申請を要する工事には原則として有資格者の関与が必要です。不適切な設計や監理があった場合、建築士個人に対する処分が行われることもあるため、信頼できる専門家を選ぶことが重要です。

定期報告制度（建築基準法第12条関連）

一定の規模や用途を持つマンションでは、外壁や避難設備、建築設備などの点検を定期的に行い、自治体に報告する「定期報告制度」の対象となります。特にタイル外壁の打診調査や避難経路の維持状況は、修繕計画にも直結する重要な項目です。これらの報告を怠ると、行政指導や改善命令が出される場合もあるため注意が必要です。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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3. STEP

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   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

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4. STEP

   ご契約

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5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

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7. STEP

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大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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大規模修繕工事を適切に行うための法令順守をしっかりと

大規模修繕工事は、マンションの建物を維持管理するために必要な工事です。適切な維持管理を行うことで、建物の耐久性や安全性、快適性を維持することができます。

建築基準法は、建物の安全性を確保するための法律です。大規模修繕工事においても、建築基準法の規定に従う必要があります。例えば、確認申請が必要な工事内容や、使用する材料の基準などが定められています。

大規模修繕工事は、多額の費用がかかるため、費用を抑えたいという気持ちも理解できます。しかし、法律を遵守せずに工事を進めてしまうと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

安全で快適な生活を送るためにも、法令を遵守した適正な工事を進めることが重要です。