2024.03.19
大規模修繕工事の設計監理方式とは?責任施工方式との違いを解説
大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ
大規模修繕工事を進める際、発注方式の選定を行います。設計監理方式は、設計から工事までを一貫して管理する方法で、修繕工事の進行をスムーズにし、責任施工方式では、施工業者が設計から施工まで全責任を負います。マンション大規模修繕においては、各方式の費用や方法を比較して、最適な方式を選ぶことが大切といえるでしょう。
本記事では、「責任施工方式」と「設計監理方式」の特徴や違い、メリット・デメリットについて解説しますので、最適な選択をするための参考にされてください。
マンションの管理組合や理事会の方はもちろん、これから大規模修繕工事を検討される方にも必読の内容です。ぜひ、最後までお読みください。
大規模修繕工事とは?
大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事です。
大規模修繕工事とは、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させる工事のことです。 12~15年ごとに、外壁の補修や塗装、屋上の防水工事などをまとめて行う大掛かりな工事となるため、足場を組んで行われることが一般的です。 工事の対象は、主にマンションの共有部分です。
大規模修繕工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、安全性や快適性を向上させる効果もあります。 例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が侵入し、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。 また、防水工事を行うことで、雨漏りを防ぎ、建物の劣化を遅らせることができます。
さらに、大規模修繕工事は、時代の変化に合わせて、建物の機能や性能を向上させる良い機会でもあります。 例えば、バリアフリー化や省エネ対策など、現代のライフスタイルに合わせた改修を行うことで、より快適で暮らしやすい住まいを実現できます。
修繕工事と改修工事についての違い
修繕工事と改修工事は、どちらも建物の維持や改善を目的とした工事ですが、目的や内容にいくつかの違いがあります。
修繕工事
修繕工事は、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。主に老朽化や経年劣化による不具合を修理するために行われ、建物の機能を維持することが重要視されます。例えば、外壁のひび割れ補修や、防水層の再施工、給排水設備の修理などが修繕工事に該当します。修繕工事は、建物の現状を保つために必要なもので、定期的に行うことが推奨されます。
改修工事
改修工事は、建物の機能やデザインを改善し、現状よりも良くすることを目的とした工事です。単なる修理に留まらず、設備の更新やレイアウトの変更、新たな機能の追加など、建物全体の性能向上を図るための工事です。例えば、古くなった設備の最新化や、内装デザインの変更、エネルギー効率の向上を目的としたリノベーションなどが改修工事に該当します。
地震や台風からマンションなどの減災・防災を考えるためにも大規模修繕工事を
大規模修繕工事ではタイルの修繕や、階段や屋上の防水など様々な部分に関わる工事を行います。予知保全や予防保全という観点でも地震や台風、大雨からの被害から守ることにつながります。
様々な災害が起きてからの修繕は困難なことが多いため、大規模修繕工事は計画を立ててしっかり行うことが重要です。
大規模修繕の設計管理方式とは?
設計管理方式とは、大規模修繕工事において、診断、設計、工事の3ステップを別々の専門家や業者に依頼する方法です。
具体的には、建物の診断と設計を第三者機関(例えば一級建築士など)に任せ、実際の工事は別の業者が行う方式です。これにより、公明・公平・公正な管理組合のサポートが可能となります。
この方式のメリットは、設計と施工のプロセスにおいてダブルチェックが行われること、予算が抑えられる可能性があること、専門家からアドバイスがもらえること、そして管理組合の意向を設計に反映しやすいことです。
一方で、デメリットとしては、コンサルティング費用がかかることや、不適切なコンサルタントによるリスクがあることが挙げられます。
設計管理方式を選択する際には、これらのメリットとデメリットを考慮することが重要です。
また、国土交通省は設計管理方式に対して、工事内容と費用の透明性の確保や責任所在の明確さなどの点で望ましい方式としています。
大規模修繕における責任施工方式とは?
責任施工方式とは、大規模修繕工事において、設計から施工までの全工程を一つの業者に任せる発注方式です。
この方式では、工事内容の調査診断、修繕設計、見積もり、施工業務など、修繕に必要なすべてのプロセスを一社が担当します。
これにより、手続きが簡素化され、工期の短縮が可能になるというメリットがあります。
また、責任の所在が明確になるため、問題が発生した際の対応が容易になります。
しかし、一方でデメリットも存在し、価格が割高になる可能性があること、管理会社と施工業者の癒着のリスク、手抜き工事のリスクなどが挙げられます。
国土交通省は、これらのメリットとリスクを理解した上で、責任施工方式の選択を検討することを推奨しています。
適切な施工業者の選定と、工事の進捗や質を管理組合がしっかりと監督することが重要です。
大規模修繕の設計管理方式と責任施工方式の特徴や違いを表で比較
設計管理方式と責任施工方式の特徴を表で比較してみました。
特徴 | 設計管理方式 | 責任施工方式 |
---|---|---|
担当業者 | 設計と施工が別々 | 全工程を一社が担当 |
品質保証 | 設計監理者が品質を保証 | 施工業者の自己管理 |
コスト競争 | 複数業者による見積もり | 競争原理が働きにくい |
コンサルタント費用 | 必要 | 不要 |
価格の透明性 | 比較的高い | 低い |
工期 | 標準 | 短縮可能 |
手続き | 複雑 | 簡素化 |
責任所在 | 分散 | 明確 |
設計管理方式は、品質保証とコスト管理の観点からメリットがありますが、コンサルタント費用や選定リスクを考慮する必要があります。
一方、責任施工方式は手続きの簡素化と工期の短縮がメリットですが、価格の透明性に課題があるとされています。
設計管理方式のメリット・デメリット
メリット | デメリット |
---|---|
設計と施工のダブルチェック 予算の抑制 専門家からのアドバイス 管理組合の意向を反映 | コンサルティング費用の発生 不適切コンサルタントのリスク 設計事務所と施工業者の癒着 |
設計管理方式のメリットとして、設計と施工が別々に行われるため、それぞれのプロセスでチェックが行われ、工事の質が担保されます。
施工業者が入札で決定されるため、価格競争が起きやすく、コンサルティング会社が見積もりの妥当性を見極めることで、全体の修繕費用を抑えることが可能です。
デメリットとしては、コンサルティング費用が発生する点や信頼できないコンサルティングだと不正リスクなども生じます。
責任施工方式のメリット・デメリット
メリット | デメリット |
---|---|
全工程を1社に依頼できる コンサルタント費用の削減 工期の短縮 責任を持って施工してくれる 責任の所在を明確にできる 修繕箇所に最適な業者を選ぶことができる | 価格が割高になる可能性 管理会社と施工業者の癒着 選定作業に時間がかかる 手抜き工事 管理組合のタスクが多い |
責任施工方式のメリットとしては全工程を一社に依頼できるため、打ち合わせや発注の手続きが簡単になります。
工期についてもスムーズに進み時間短縮できます。
コンサルタント費用などもかからない点もメリットがあります。
ただ、デメリットとしては工事費用の比較ができず価格が高くなる可能性だったり、施工内容的にも競争が生まれないため質の部分のチェックもしておく必要があります。
大規模修善工事でのよくある質問
ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。
Q
大規模修繕で10戸のマンションではどのくらいが費用目安?
A
A: 10戸のマンションの大規模修繕の費用は、規模や建物の状態、修繕内容によって異なりますが、一般的には1000万円から1,500万円程度が目安とされています。具体的な費用は、外壁や共用部分の修繕内容、使用する材料の種類によって変動するため、詳細な見積もりを施工業者で確認しましょう
Q
マンション大規模修繕時にエアコンは使用できる?室外機はどうする?
A
大規模修繕中でも基本的にはエアコンの使用は可能ですが、外壁塗装や防水工事の際には一時的に使用を控える必要がある場合があります。室外機は、作業に支障がない限りそのまま設置された状態で保たれることが一般的です。ただし、工事の進捗によっては室外機を一時的に移動させる場合もあるため、管理組合や施工業者からの指示に従ってください。
Q
マンション大規模修繕の際のベランダの荷物やアンテナはどうすればいい?
A
大規模修繕の際には、ベランダの荷物は一時的に室内に移動させる必要があります。特に、外壁塗装や防水工事の影響を受けやすいものは、工事開始前に片付けてください。また、テレビアンテナや物干し竿も取り外しが必要になる場合がありますので、事前に管理組合や施工業者の指示に従い、適切に対応してください。
Q
大規模修繕の際に洗濯物は外に干せる?
A
大規模修繕期間中は、外壁工事や塗装の影響でベランダに洗濯物を干すことが制限されることがあります。工事用のネットやシートが張られるため、日光が遮られたり、塗料やホコリが付着する可能性があります。管理組合や施工業者からの案内に従い、洗濯物は室内で乾かすか、コインランドリーの利用を検討してください。
Q
大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある?
A
大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。
この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください
大規模修繕工事の設計監理方式まとめ
大規模修繕工事の発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを採用するかは建物の規模や管理組合の体制などによって異なります。
責任施工方式は施工会社に設計と施工を一体で任せる方式です。管理組合の負担が少なく、工期も短縮できるメリットがあります。しかし、施工会社選びが重要であり、信頼できる会社を選ぶ必要があります。
設計監理方式は設計と施工を別々に発注する方式です。公正な施工会社を選ぶことができ、工事の透明性も高まります。しかし、設計費用がかかり、工期も長くなるデメリットがあります。
どちらの方式を採用するかは、管理組合が慎重に検討する必要があります。