2024.03.19

大規模修繕工事の設計監理方式とは？責任施工方式との違いを解説

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大規模修繕工事は、マンションの長期的な価値を維持するために必要不可欠です。しかし、その発注方式には様々な種類があり、どれを選択すれば良いのか迷ってしまう方も多いでしょう。

本記事では、大規模修繕工事の代表的な発注方式である「責任施工方式」と「設計監理方式」について詳しく解説します。それぞれの方式の特徴やメリット・デメリットを比較し、最適な発注方式を選択するためのポイントをご紹介します。

マンションの管理組合や理事会の方はもちろん、これから大規模修繕工事を検討される方にも必読の内容です。ぜひ、最後までお読みください。

大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事です。

大規模修繕工事とは、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させる工事のことです。 12～15年ごとに、外壁の補修や塗装、屋上の防水工事などをまとめて行う大掛かりな工事となるため、足場を組んで行われることが一般的です。 工事の対象は、主にマンションの共有部分です。

大規模修繕工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、安全性や快適性を向上させる効果もあります。 例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が侵入し、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。 また、防水工事を行うことで、雨漏りを防ぎ、建物の劣化を遅らせることができます。

さらに、大規模修繕工事は、時代の変化に合わせて、建物の機能や性能を向上させる良い機会でもあります。 例えば、バリアフリー化や省エネ対策など、現代のライフスタイルに合わせた改修を行うことで、より快適で暮らしやすい住まいを実現できます。

修繕工事と改修工事についての違い

修繕工事と改修工事は、どちらも建物の維持や改善を目的とした工事ですが、目的や内容にいくつかの違いがあります。

修繕工事

修繕工事は、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。主に老朽化や経年劣化による不具合を修理するために行われ、建物の機能を維持することが重要視されます。例えば、外壁のひび割れ補修や、防水層の再施工、給排水設備の修理などが修繕工事に該当します。修繕工事は、建物の現状を保つために必要なもので、定期的に行うことが推奨されます。

改修工事

改修工事は、建物の機能やデザインを改善し、現状よりも良くすることを目的とした工事です。単なる修理に留まらず、設備の更新やレイアウトの変更、新たな機能の追加など、建物全体の性能向上を図るための工事です。例えば、古くなった設備の最新化や、内装デザインの変更、エネルギー効率の向上を目的としたリノベーションなどが改修工事に該当します。

地震や台風からマンションなどの減災・防災を考えるためにも大規模修繕工事を

大規模修繕工事ではタイルの修繕や、階段や屋上の防水など様々な部分に関わる工事を行います。予知保全や予防保全という観点でも地震や台風、大雨からの被害から守ることにつながります。

様々な災害が起きてからの修繕は困難なことが多いため、大規模修繕工事は計画を立ててしっかり行うことが重要です。

大規模修繕の設計管理方式とは？

設計管理方式とは、大規模修繕工事において、診断、設計、工事の3ステップを別々の専門家や業者に依頼する方法です。

具体的には、建物の診断と設計を第三者機関（例えば一級建築士など）に任せ、実際の工事は別の業者が行う方式です。これにより、公明・公平・公正な管理組合のサポートが可能となります。

この方式のメリットは、設計と施工のプロセスにおいてダブルチェックが行われること、予算が抑えられる可能性があること、専門家からアドバイスがもらえること、そして管理組合の意向を設計に反映しやすいことです。

一方で、デメリットとしては、コンサルティング費用がかかることや、不適切なコンサルタントによるリスクがあることが挙げられます。

設計管理方式を選択する際には、これらのメリットとデメリットを考慮することが重要です。

また、国土交通省は設計管理方式に対して、工事内容と費用の透明性の確保や責任所在の明確さなどの点で望ましい方式としています。

大規模修繕における責任施工方式とは？

責任施工方式とは、大規模修繕工事において、設計から施工までの全工程を一つの業者に任せる発注方式です。

この方式では、工事内容の調査診断、修繕設計、見積もり、施工業務など、修繕に必要なすべてのプロセスを一社が担当します。

これにより、手続きが簡素化され、工期の短縮が可能になるというメリットがあります。

また、責任の所在が明確になるため、問題が発生した際の対応が容易になります。

しかし、一方でデメリットも存在し、価格が割高になる可能性があること、管理会社と施工業者の癒着のリスク、手抜き工事のリスクなどが挙げられます。

国土交通省は、これらのメリットとリスクを理解した上で、責任施工方式の選択を検討することを推奨しています。

適切な施工業者の選定と、工事の進捗や質を管理組合がしっかりと監督することが重要です。

大規模修繕の設計管理方式と責任施工方式の特徴や違いを表で比較

設計管理方式と責任施工方式の特徴を表で比較してみました。

設計管理方式は、品質保証とコスト管理の観点からメリットがありますが、コンサルタント費用や選定リスクを考慮する必要があります。

一方、責任施工方式は手続きの簡素化と工期の短縮がメリットですが、価格の透明性に課題があるとされています。

設計管理方式のメリット・デメリット

設計管理方式のメリットとして、設計と施工が別々に行われるため、それぞれのプロセスでチェックが行われ、工事の質が担保されます。

施工業者が入札で決定されるため、価格競争が起きやすく、コンサルティング会社が見積もりの妥当性を見極めることで、全体の修繕費用を抑えることが可能です。

デメリットとしては、コンサルティング費用が発生する点や信頼できないコンサルティングだと不正リスクなども生じます。

責任施工方式のメリット・デメリット

責任施工方式のメリットとしては全工程を一社に依頼できるため、打ち合わせや発注の手続きが簡単になります。

工期についてもスムーズに進み時間短縮できます。

コンサルタント費用などもかからない点もメリットがあります。

ただ、デメリットとしては工事費用の比較ができず価格が高くなる可能性だったり、施工内容的にも競争が生まれないため質の部分のチェックもしておく必要があります。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕でよくある質問

大規模修繕工事の設計監理方式まとめ

大規模修繕工事の発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを採用するかは建物の規模や管理組合の体制などによって異なります。

責任施工方式は施工会社に設計と施工を一体で任せる方式です。管理組合の負担が少なく、工期も短縮できるメリットがあります。しかし、施工会社選びが重要であり、信頼できる会社を選ぶ必要があります。

設計監理方式は設計と施工を別々に発注する方式です。公正な施工会社を選ぶことができ、工事の透明性も高まります。しかし、設計費用がかかり、工期も長くなるデメリットがあります。

どちらの方式を採用するかは、管理組合が慎重に検討する必要があります。