2024.03.22

マンション大規模修繕工事の談合や不正に要注意!マンション管理会社・管理組合のバックマージンやその手口と対策について解説

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

マンションの大規模修繕工事は、資産価値を維持するために必要なものです。しかし、談合が行われることで多額の費用がかかるケースが見られます。この記事では、マンション大規模修繕工事の談合の仕組みと不正な手口、そして談合を防ぐための対策について解説します。

談合は、複数の業者が事前に価格を調整することで、本来よりも高い費用で工事を請け負う行為です。談合が行われることで、本来必要な費用よりも多くの費用が支払われることになり、マンションの管理組合や居住者に不利益が生じます。

本記事では、談合の仕組みや不正な手口、具体的な対策方法について詳しく解説し、マンションの大規模修繕工事を適正な価格で円滑に進めるための情報を提供します。

マンションの大規模修繕で談合やバックマージンの仕組みや手口

受注予定の会社が劣化診断や改修設計を行う

受注予定の会社が劣化診断や改修設計を行うことは、談合の可能性を高めます。

劣化診断や改修設計は、修繕工事の範囲や内容を決定する重要なプロセスです。

受注予定の会社がこれらを行う場合、工事の範囲やコストを操作しやすくなります。

あるマンションでは、受注予定の会社が劣化診断を行い、必要以上に高額な改修計画を提案したケースがありました。

このような状況は、管理組合にとって不利益をもたらす可能性があり、透明性のあるプロセスが求められます。

受注予定会社が他社の見積もりも作成している

受注予定会社が他社の見積もりも作成している場合、競争入札の公正性が損なわれます。

見積もりは、各社が独立して提出するべきものです。

一社が複数の見積もりを作成することで、意図的に価格を操作することが可能になります。

過去には、受注予定会社が他社の見積もりを作成し、自社の提案を有利にする事例が報告されています。

入札プロセスの透明性を確保するためには、独立した見積もりが不可欠です。

積立金の残高が施工会社に漏れている

積立金の残高が施工会社に漏れると、談合のリスクが高まります。

積立金の残高は、修繕工事の予算枠を示します。

この情報が施工会社に知られると、見積もりが予算に合わせて操作される可能性があります。

一部のマンションでは、積立金の情報が漏れた結果、見積もりが予算ギリギリで提出される傾向が見られました。

積立金の情報は厳重に管理し、公正な入札を促進する必要があります。

予定されている施工会社以外の応募がないケース

予定されている施工会社以外の応募がない場合、市場の競争が阻害されます。

複数の応募があることで、価格やサービスの競争が生まれます。

一社のみの応募は、価格の適正性を検証する機会を失います。

特定の施工会社との癒着が疑われるケースでは、他社の応募が見られないことがあります。

公平な競争環境を保つためには、複数の応募を促す措置が必要です。

大規模修繕は新東亜工業｜東京・神奈川・埼玉・千葉のマンション修繕はお任せ！

マンションの資産価値を守るなら、新東亜工業の大規模修繕工事

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新東亜工業は、東京を中心にマンション大規模修繕の多くの実績を持つ専門業者として建物の寿命を延ばし、快適な住環境を提供します。

新東亜工業の大規模修繕工事の特徴

• 自社一貫施工で高品質・低コスト
  新東亜工業では、調査から施工、アフターサービスまでを自社で一貫して行うため、中間マージンが発生せず、コストを抑えながら高品質な工事を実現します。
• 経験豊富な職人による確かな技術
  20年以上の経験を持つ熟練の職人が最新の技術とノウハウを活かし、細部にまでこだわった施工を提供します。
• 明確な見積もりと安心の保証制度
  工事内容や費用の内訳を明確に提示し、最長10年の保証を付けることで施工後も安心してお任せいただけます。

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大規模修繕工事をご検討中の方は、ぜひ新東亜工業にご相談ください。経験豊富なスタッフが、最適なプランをご提案いたします。

マンションの大規模修繕の談合が起こる理由

マンションの大規模修繕における談合は、管理組合の特性や大規模修繕工事の特質によって引き起こされます。

管理組合が専門知識を持たず、業者の選定に関して無知であることが、談合を容易にします。 

特定のコンサルタント業務を低価格で委託し、業者選定の際に裏で業者が決まっているケースがあります。

したがって、談合は管理組合の知識不足と大規模修繕工事の複雑さに起因する問題です。

談合を防ぐためにもマンション大規模修繕の内容をしっかり把握することが重要といえるでしょう。

実録！7階建てマンションの大規模修繕工事の流れと費用・施工事例

東京都墨田区にある7階建てマンションにて、ワンオーナー物件の大規模修繕工事を新東亜工業が対応しました。外壁の塗装やシーリングの補修、防水工事の必要性、見積比較の不安など、オーナー様の悩みに対しどのような提案と判断を行ったのか——その一連の流れを、実際の会話を交えながらご紹介します。

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を完全公開！ ～問い合わせから完工までのリアルな会話～

お問い合わせ〜現地調査｜過去施工の確認と細部の劣化診断

工事のきっかけは「前回の色選びに失敗した」「屋上防水は5年前に済ませたが今回も必要か不安」といったメール相談でした。

お客様とのやり取り
お客様：「屋上の防水は5年前にやってるんですけど、それでもやるべきですか？」
新東亜工業：「一度状態を拝見してから判断しましょう。無理にやる必要がなければ省く判断もできます」

現地では図面をもとにバルコニーや外壁、庇などを細かく確認。シーリングの劣化が目立ったため、全撤去と打ち替えの提案を行いました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「ここのシーリング、かなりひび割れてます。全て打ち替えですね」
お客様：「これ全部やるとなると…かなりの距離ですよね？」
新東亜工業：「ざっと見ても1000mは超えてきます」

見積り提示｜屋上防水の有無で2プラン提案＋実数精算の説明

調査後は「屋上防水あり・なし」2パターンの見積を作成。各項目の違いと予算の幅をわかりやすく提示しました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「下地補修は“実数精算”になります。今見えてない部分も足場を組んでから補修範囲を確定します」
お客様：「100万円とか一気に増えることもありますか？」
新東亜工業：「状態は悪くないので10〜20万円程度の上下です。むしろ減る可能性もありますよ」

他社と比較されることも想定し、工事項目の説明や「新規打設」のリスクも正直に伝えました。

契約成立｜「新規打設」との違いを丁寧に解説し信頼獲得

価格では他社より若干高めだったものの、工法や保証内容の丁寧な説明でご納得いただきました。

お客様とのやり取り
お客様：「他社には“新規打設”って書いてあります」
新東亜工業：「それは既存シールを撤去せず上からかぶせる方法で、密着不良やひび割れの原因になります。当社では必ず撤去・打ち替えを行います」

結果、「屋上防水なしプラン（852万円）」でご契約いただきました。

着工前の打ち合わせ｜色決め・足場・近隣への配慮も徹底

工事前の打ち合わせでは、オーナー様が特に重視されたのが「色の選定」。過去2回の失敗を経て、今回は慎重に。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「今回は色のイメージをどうされたいですか？」
お客様：「前の2回、どちらもイメージと違って…。今回は絶対に失敗したくない！」

色見本板を用意し、納得のいく色を選定。中学校敷地への足場越境や1階テナントのバイク駐輪スペース確保など、周辺環境への配慮も抜かりなく実施しました。

工事中の対応｜トラブルの早期発見と柔軟な対応で信頼感

施工中には、前回業者が「増し打ち」を行っていた痕跡を確認。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「やはり前回は増し打ちでしたね。しっかり撤去してから打ち換えますのでご安心ください」
お客様：「やっぱり！最初に“それはダメ”って言ってもらえて良かったです」

さらにバルコニー防水ではガス配管の位置により仕上げ調整を行うなど、現場での判断力も発揮。仕上がりにはご満足いただけました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当にイメージ通りの外壁色で嬉しいです。母も喜んでました！」

引き渡しと今後の対応｜最終確認と事務手続きまで丁寧に対応

完工後は外回りも含めた最終チェックを実施。仕上がりの満足度は非常に高く、保証書や請求書もスムーズに手配されました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「この庇も塗装・防水完了済みです」
お客様：「本当にきれいになってよかった。ありがとうございました！」

工事概要まとめ

• 契約金額：852万円（屋上防水なしプラン）
• 施工期間：約50日間

本事例を通じて、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、適切な判断と施工を提供することの重要性が見えてきます。

「前回の修繕に不満がある」「見積内容が適正か判断できない」とお感じの方は、ぜひ一度ご相談ください。

談合の不正行為を防ぐための対策

工事会社の選定を組合主導で行う

組合主導で工事会社を選定することは、談合を防ぐ上で重要です。

組合が直接選定することで、透明性が保たれ、不正な取引を防ぐことができます。

組合員が直接関与することで、利害関係者の意見が反映され、公平な選定が行われます。

あるマンションでは、組合主導で工事会社を選定した結果、談合の疑いがある業者が排除されました。

組合主導の選定は、談合防止に効果的であり、採用すべきです。

複数の工事会社から見積もりを取得する

複数の工事会社から見積もりを取得することは、コストの適正化に寄与します。

複数の見積もりにより、市場価格を反映した適正な価格での選定が可能になります。

競争原理が働くことで、不当に高い見積もりを出す業者を排除できます。

複数の見積もりを取得した結果、予算内で質の高い工事が実現した事例があります。

複数の見積もりは、コスト削減と品質向上の両方を実現するために必要です。

金額だけでコンサル会社を選定しない

金額だけでなく、実績や信頼性を考慮してコンサル会社を選定することが重要です。

安価な提案をする会社が必ずしも最良のサービスを提供するとは限りません。

過去の実績や評判を考慮することで、質の高いコンサルティングが期待できます。

実績のあるコンサル会社を選定した結果、工事の品質が向上し、長期的なコスト削減につながりました。

コンサル会社の選定には、コストだけでなく、実績や信頼性も重要な選定基準です。

自分たちで工事会社を探す

自分たちで工事会社を探すことは、談合のリスクを減らす効果があります。

自分たちで探すことで、管理会社やコンサルタントに依存せず、独立した選定が可能です。

直接交渉により、より良い条件で契約を結ぶことができます。

自ら工事会社を探した結果、より適正な価格での契約が実現しました。

自分たちで探すことは、談合を防ぎ、適正な価格での契約を促進します。

不正が疑われた場合は他のルートで見積もりを撮り直す

不正が疑われる場合、他のルートで見積もりを取り直すことが不正防止につながります。

新たな見積もりにより、不正な価格設定を排除することができます。

第三者の介入により、客観性を確保し、透明な入札が行えます。

不正が疑われた際に他のルートで見積もりを取り直した結果、不正が発覚しました。

不正が疑われる場合の見積もりの取り直しは、公正な入札を保証するために必要です。

マンション大規模修繕は新東亜工業へ

新東亜工業では、大規模修繕や外壁塗装、防水工事をお考えの方に向けて長年の職人経験を活かした高品質な施工サービスを提供しています。

すべての工事は自社施工で行い無駄のない最適な提案をお約束。お客様の予算に合わせたプランニングで周辺環境への配慮も徹底して行います。

さらに、安心の10年保証と充実したアフターフォローで、お客様満足度98%を誇ります。質の高い仕上がりをお求めの方はぜひ新東亜工業へご相談ください。

大規模修繕の新東亜工業はお客様満足度98%

お客様満足度98% ★★★★☆

新東亜工業が選ばれる理由

• 仲介業者を介さない工事で余分な外注費をカットできる
• 確かな品質と施工スピードが強み
• お客様満足度脅威の98%
• 個人宅以外にマンションなどの大規模修繕にも対応

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マンション大規模修繕ご相談の流れ｜修繕工事・防水工事などお気軽にお問い合わせ下さい

新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

1. STEP

   問い合わせ

   まずはお電話または下記のフォームからお問合せください。

   マンションの大規模修繕や防水工事について、決まっている点、迷っている点など、どんな些細なことでも丁寧にお答えします。

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2. STEP

   建物調査

   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

   • 使用材料などのカタログ
   • 工程表
4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

まとめ｜大規模修繕工事で談合を防ぐための対策の要点

マンションの大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、談合が発生しやすい案件です。談合を防ぐためには、複数の業者から見積もりを取り、選定基準を明確にして公表するなど、業者選定の透明化が重要です。また、契約内容や工事の進捗状況を第三者機関にチェックしてもらうことも有効です。

さらに、競争性を高めるための入札制度の導入や見直し、住民が工事内容や業者選定に関与し監視する仕組みも必要です。そして、関連法令を遵守し、談合行為を行わないことも重要です。これらの対策を組み合わせることで、談合を防ぎ、適正な工事の実施を確保することができます。