2024.04.03

中規模修繕工事とは？施工内容や大規模修繕との違いや費用相場を解説

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

建物の維持管理には、適切なタイミングでの修繕が欠かせません。中規模修繕は、建物の機能を保ち、長寿命化を図るために行われる修繕作業です。

しかし、大規模修繕とは異なる点が多くあります。

本記事では、中規模修繕の具体的な施工内容や、その必要性について詳しく解説します。さらに、大規模修繕との違いを明確にし、建物管理における中規模修繕の役割と重要性について理解を深めましょう。

マンションの中規模修繕工事の概要

マンションの中規模修繕工事とは、大規模修繕と小規模修繕の中間に位置する規模の修繕工事です。大規模修繕のように建物全体を対象とするのではなく、一部の劣化が著しい箇所や、将来的な不具合発生が懸念される箇所を重点的に修繕するものです。

中規模修繕工事の周期は、一般的に10～15年程度とされています。これは、大規模修繕よりも短い周期で行うことで、建物全体の劣化を遅らせ、長期的な維持管理コストを削減することができるためです。

中規模修繕工事の費用は、工事内容や規模によって異なります。一般的には、1㎡あたり1,000～3,000円程度が目安とされています。

中規模修繕工事の修繕タイミングや周期と費用の目安

中規模修繕においては10年前後の周期で行うのが一般的です。基本的には以下のタイミングで判断されます。

• 計画修繕周期：修繕の計画時期が 近づいたら検討
• 建物の劣化状況 ：定期的な点検で劣化が進行していれば前倒しで実施

建物や設備の状況に応じて、柔軟に時期を決める必要があります。

環境により劣化の進行は異なります。

これらの費用は、修繕工事の内容や規模、使用する材料、施工方法などによって大きく異なります。また、工事を行う時期や地域によっても変動するため、事前に業者に相談して具体的な見積もりを取ることが大切です。

中規模修繕の小規模・大規模修繕との違いについて紹介

小規模修繕は、経年劣化によって発生した軽微な損傷を部分的に補修する工事です。具体的には、壁や床のひび割れ補修、雨漏り対策、共用部分の照明器具交換などが含まれます。費用は数百万円程度で、修繕周期は5～10年程度です。

大規模修繕は、建物の躯体や設備など、マンションの寿命に直結する重要な部分を全体的に修繕する工事です。具体的には、外壁塗装、屋上防水、バルコニー防水、共用部分の電気設備更新などが含まれます。費用は数億円程度で、修繕周期は12～15年程度です。

中規模修繕は、小規模修繕と大規模修繕の中間に位置する工事です。小規模修繕では対応しきれないが、大規模修繕ほど大規模な工事ではない場合に実施されます。具体的には、外壁の一部塗装、屋上の部分防水、共用部分の床や壁の張替えなどが含まれます。費用は数千万円程度で、修繕周期は8～10年程度です。

中規模修繕は、小規模修繕と大規模修繕の両方の特徴を兼ね備えた工事です。小規模修繕よりも範囲が広く、大規模修繕よりも費用を抑えることができます。また、修繕周期も短いため、建物の状態を良好に保つことができます。

「修繕」「修理」「補修」「改修」の違いについて

マンション管理において、「修繕」「修理」「補修」「改修」という言葉はよく使われますが、それぞれ微妙な違いがあります。

• 修繕: 破損や劣化によって損傷した建物を、元の状態に戻すこと。
• 修理: 故障や不具合が生じた設備を、正常に機能するようにすること。
• 補修: 小さな破損や劣化を、元の状態に近い状態に修復すること。
• 改修: 建物の機能や性能を向上させるために、構造や設備を変更すること。

以下に、それぞれの具体的な例を挙げます。

• 修繕: 壁のひび割れを埋める、屋根の瓦を交換する、防水工事をするなど。
• 修理: エレベーターの故障を直す、給水管の漏水を止める、電気設備の不具合を解消するなど。
• 補修: 床の傷を補修する、ドアノブの交換をする、タイルの目地を埋め直すなど。
• 改修: バリアフリー化のために段差を解消する、耐震補強工事をする、省エネ設備に交換するなど。

このように、「修繕」「修理」「補修」「改修」はそれぞれ異なる意味を持ち、建物の管理において重要な役割を果たしています。適切な言葉を選んで使用することで、管理業務の効率化を図ることができます。

中規模修繕の工事内容を解説

中規模修繕では、マンションの共用部分における劣化に対処するため、以下のような部分的な修繕工事が行われます。

• 部分的な屋根修理や葺き替え作業
• 外壁の一部修理や塗装の交換
• 古い配管の交換作業
• 電気設備の更新作業
• エレベーターの部分的な修理や交換
• 共有部分の床や壁の修理や交換
• 設備機器の交換作業
• 防水工事
• 入口や玄関周りの改修工事
• バルコニーの修理や交換作業

中規模修繕の工事内容｜部分的な屋根修理や葺き替え作業

マンションの中規模修繕工事では、部分的な屋根修理や葺き替え作業も含まれます。

部分的な屋根修理とは、経年劣化や自然災害などによって損傷した部分のみを修理する工事のことです。具体的には、瓦の補修や交換、防水シートの補修、棟板金の補修などが含まれます。部分的な屋根修理は、比較的短期間で完了する工事です。

葺き替えとは、屋根の表面をすべて新しい材料で葺き直す工事のことです。築年数が経過したマンションや、損傷がひどい場合は、葺き替えが必要になることがあります。葺き替えは、部分的な屋根修理よりも大規模な工事です。そのため、工事期間も長くなります。しかし、葺き替えを行うことで、屋根の耐久性や防水性を向上させることができます。

部分的な屋根修理と葺き替えは、屋根の損傷の程度や予算によって選択されます。いずれの場合も、専門業者に相談して、最適な方法を選択することが重要です。

中中規模修繕の工事内容｜外壁の一部修理や塗装の交換

中規模修繕工事では、外壁の一部修理や塗装の交換も含まれます。これは、経年劣化によって外壁にひび割れや剥がれが発生した場合、または色褪せや汚れが目立つようになった場合に行う工事です。

外壁の修理や塗装は建物の美観を維持するだけでなく、防水機能の維持や雨漏りの防止にもつながります。また、外壁の劣化を放置すると、内部の構造材までダメージが及ぶ可能性があるため、早めの対応が必要です。

外壁の修理や塗装は、部分的なものから全面的なものまで、様々な規模で行うことができます。工事の規模や使用する材料によって費用は異なりますが、一般的には数百万円から数千万円程度かかるとされています。

以下は、外壁の一部修理や塗装の交換を行う場合の主な工法です。

• クラック補修：外壁に発生したひび割れを樹脂やモルタルで埋める工法です。
• モルタル補修：外壁の剥がれや欠損部分をモルタルで補修する工法です。
• 塗装：外壁の汚れや色褪せを塗装で塗り直す工法です。
• 吹付け塗装：高圧で塗料を吹き付けることで、外壁に均一な塗装を施す工法です。

外壁の一部修理や塗装の交換は、専門業者に依頼する必要があります。工事を行う前に、複数の業者から見積もりを取り、内容や価格を比較検討することが大切です。

中規模修繕の工事内容｜古い配管の交換作業

マンションの中規模修繕工事では、老朽化した配管の交換作業も重要な項目の一つです。配管は経年劣化によりサビや腐食が発生し、水漏れや破損のリスクが高まります。最悪の場合、階下への漏水被害につながる可能性もあります。 中規模修繕工事では、専有部分の給水管や排水管、共用部分の排水管などを交換します。交換方法は、配管の種類や劣化状況によって異なりますが、一般的には調査、撤去、設置、接続、試運転という手順で行われます。

古い配管の交換作業は、専門的な知識と技術が必要なため、信頼できる施工業者に依頼することが大切です。また、交換作業中は断水や排水制限が発生するため、事前に住民への周知が必要です。

中規模修繕の工事内容｜電気設備の更新作業

電気設備の更新作業は、マンションの中規模修繕工事において重要な項目の一つです。電気設備は経年劣化により、漏電やショートなどのトラブルが発生する可能性が高まります。そのため、安全性を確保するためにも、定期的な更新作業が必要です。

電気設備の更新作業には、配線の交換、ブレーカーの交換、コンセントの交換、照明器具の交換などが含まれます。これらの作業は、専門業者に依頼する必要があります。専門業者は、安全に作業を行うための知識と技術を持っています。また、電気設備の更新作業には、停電が必要となる場合があります。そのため、専門業者に依頼することで、安全かつ効率的に作業を行うことができます。

電気設備の更新作業を行うことで、マンションの安全性を確保し、快適な生活環境を維持することができます。

中規模修繕の工事内容｜エレベーターの部分的な修理や交換

マンションの重要な設備であるエレベーターは、経年劣化により故障や不具合が発生することがあります。中規模修繕では、エレベーターの全体的な状態を点検し、必要に応じて修理や交換を行います。修理や交換には、専門の業者に依頼する必要があります。

業者選びの際には、実績や技術力、アフターサービスなどを確認することが重要です。また、住民の理解と協力も必要不可欠です。

中規模修繕の工事内容｜共有部分の床や壁の修理や交換

共有部分の床や壁は、経年劣化によって傷や汚れが発生しやすくなります。また、水漏れやシロアリの被害などによって、損傷することもあります。中規模修繕では、これらの問題を解決するために、床や壁の修理や交換を行います。

床の修理や交換では、傷や汚れのクリーニング、損傷部分の補修、床材の張り替えなどを行います。また、壁の修理や交換では、汚れや亀裂の補修、防水処理、クロスやタイルの張替えなどを行います。

これらの作業を行うことで、共有部分の美観と機能を維持し、居住者の快適な生活環境を確保することができます。

中規模修繕の工事内容｜設備機器の交換作業

中規模修繕では、老朽化した設備機器を新しいものに取り替える作業を行います。給湯器、電気設備、排水管など、建物の維持に必要な機器が対象となります。各設備機器の耐用年数を考慮し、計画的に交換することで建物の機能維持を実現します。

設備機器交換の主なメリットは以下のとおりです。

• 故障の予防: 老朽化した設備は故障のリスクが高く、重大なトラブルを引き起こす恐れがあります。計画的な交換を行うことで故障による損害を防ぐことができます。
• 省エネ: 新しい設備機器は省エネ性能に優れていることが多く、電気やガスなどのエネルギー消費を抑えることができます。ランニングコスト削減につながるだけでなく、環境にも配慮することができます。

中規模修繕の工事内容｜防水工事

防水工事は、マンションの中規模修繕工事において重要な項目の一つです。防水工事は、建物の屋上や外壁、バルコニーなどの場所に施され、雨水や湿気などの侵入を防ぎ、建物の耐久性を維持することを目的としています。

防水工事は、時間の経過とともに防水層が劣化するため、定期的に行う必要があります。防水層が劣化すると、雨水などが建物内部に侵入し、建物の劣化や漏水などのトラブルを引き起こす可能性があります。

防水工事のタイミングは、防水層の劣化状況によって異なりますが、一般的には築10年程度を目安に行うことが推奨されています。ただし、屋上や外壁などの場所によっては、築5年程度で防水工事が必要になる場合もあります。

防水工事の費用は、工事内容や面積によって異なりますが、一般的には数百万から数千万円程度かかります。

防水工事は、専門業者に依頼することが重要です。経験豊富な業者であれば、建物の状態に適した防水工事を行い、建物の耐久性を長持ちさせることができます。

中規模修繕の工事内容｜入口や玄関周りの改修工事

中規模修繕工事では、入口や玄関周りの改修工事も含まれます。具体的には、ひさしの修理・交換、玄関ドアの修理・交換、玄関周りのタイルやコンクリートの補修・交換、門扉やフェンスの修理・交換、門灯やインターホンの交換などが挙げられます。

入口や玄関周りの改修工事は、建物の美観維持や防犯強化、雨水の浸入を防ぐなどの目的で行われます。これらの改修工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、居住者の安全と快適性を確保することができます。

中規模修繕の工事内容｜バルコニーの修理や交換作業

マンションの中規模修繕工事において、バルコニーの修理や交換は重要な作業の一つです。バルコニーは、風雨や紫外線にさらされるため、経年劣化によってさまざまな不具合が発生します。

• 防水機能の低下
• コンクリートのひび割れや剥離
• 手すりの腐食や破損
• 床面のタイルの浮き上がりや剥がれ

これらの不具合を放置しておくと、雨漏りや落下事故など、重大な問題に発展する可能性があります。そのため、定期的にバルコニーの点検を行い、必要に応じて修理や交換を行うことが大切です。

バルコニーの修理や交換には、さまざまな工法があります。

• 防水工事
• コンクリートの補修
• 手すりの交換
• 床面のタイルの張替え
• バルコニー全体の交換

具体的な工法は、バルコニーの劣化状況や建物の構造などによって異なります。

バルコニーの修理や交換は、専門の業者に依頼することが大切です。経験豊富な業者であれば、最適な工法を選択し、適切な施工を行うことができます。また、施工後のアフターサービスもしっかりとしている業者を選ぶことが重要です。

中規模修繕・分散方式のメリットについて

中規模修繕の施工方式には、一括方式と分散方式の2種類があります。分散方式は、建物をいくつかのブロックに分けて、順次修繕を進めていく方式です。この方式には、いくつかのメリットがあります。

中規模修繕には多額の費用が必要になるため、分散会計方式による修繕積立金の事前準備が一般的に行われています。

分散会計方式とは、将来の修繕費用を平準化し、計画的に準備する方式です。マンションの大規模な修繕には数千万円から億単位の高額な費用が必要です。

国土交通省が公表した標準的な修繕積立金の目安は、専有面積1㎡当たり月額350円~700円とされており 一時に多額の費用を集めることは困難であり、長期的な準備が必要不可欠です。

例えば有面積70㎡のマンションで、中規模修繕予定額が5,000万円の場合、25年で分散払いすると月額約1,500円の積立金になります。

分散会計方式には、以下のようなメリットがあります。

• 将来の修繕費用の平準化ができ、一時金の負担が軽減される
• 長期的な修繕計画に基づき、計画的な資金準備が可能に
• 金利運用などにより、将来の修繕費用の一部を賄うことも可能

分散方式は、マンション管理において合理的で重要な方式と言えます。

突発的な多額の費用負担を避けられ、居住者の経済的負担が軽減されます。

一般社団法人マンション管理業協会の調査では、8割以上の管理組合で分散積立が実施されています。

分散積立額の設定

分散積立額の設定は、以下の要素を総合的に勘案して決められます。

• マンションの規模(戸数・延べ面積など)
• 建物の構造、設備の状況
• 修繕工事の内容と規模
• マンション開設時の修繕計画書
• 前回の修繕からの経過年数
• 居住者の年収水準

適切な積立額を設定し、計画的に準備を進めることが重要です。

過小に設定すると積立不足に伴う工事の遅延や費用のアップにつながります。 理由: 過大に設定すると、居住者の負担が重くなり資金運用の必要も生じます。

分散方式の適切な運用により、マンションの資産価値を維持できます。

中規模修繕の工事の費用内訳

中規模修繕の費用は、工事の内容や範囲、マンションの規模などで大きく変わります。

マンションの中規模修繕にかかる費用は、修繕内容や規模、築年数、建物の構造などによって大きく異なります。一般的には、1戸当たり100万円～300万円程度が目安とされています。

中規模修繕工事の内容ごとの費用は以下の通りです。

これらの費用はあくまでも目安であり、実際の費用は各施工業者によって異なります。

早期に修繕計画を立て、適切な修繕積立金を準備することが重要です。計画を立てずに修繕時期を迎えると、一時金の支払額が重くのしかかります。マンション管理業協会の調査では、修繕積立金の積み立て不足により、修繕工事が遅延したケースが2割に上ります。

予算不足が生じると、工事の遅延や分割発注による費用の増加が起こりかねません。

複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。

中規模修繕工事を依頼する際の業者選びのポイント

中規模修繕工事を依頼する際には、信頼できる業者を選ぶことが重要です。業者を選ぶ際には、施工実績と経験、必要な資格と許可の確認、アフターサービスと保証内容の確認、見積もりに不明瞭な部分がないか確認しましょう。信頼できる業者を選ぶことで、安心・安全な修繕工事が実現します。

施工実績と経験

中規模修繕工事には、十分な施工実績と経験を持つ業者の選定が重要です。マンションの規模や劣化状況など、それぞれの物件に適した修繕プランを提案できる実績豊富な業者を選ぶことで、より効果的な修繕工事の実施が期待できます。また、経験豊富な業者は、過去の施工例をもとに、より効率的な施工方法や材質の選定など、様々な提案を行うことができます。これにより、コストを抑えたり、修繕後の耐久性を高めたりするなど、様々なメリットが得られます。

必要な資格と許可の確認

中規模修繕工事を行う際に、業者が適切な資格と許可を持っていることを確認することは非常に重要です。 業者には、建築士、一級建築士、電気工事士、管工事士などの資格が必要となり、使用する資材や設備によっては特定の許可が必要となる場合もあります。 資格や許可の確認は、工事の安全性と品質を確保するために不可欠です。

アフターサービスと保証内容の確認

中規模修繕工事は、大規模修繕工事ほど複雑ではありませんが、それでも重要な工事です。そのため、工事完了後も安心できるアフターサービスと保証内容を確認しておくことが重要です。業者によっては、アフターサービスや保証内容が異なるため、事前にしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

大規模修繕と中規模修繕の違いをまとめ

中規模修繕と大規模修繕の主な違いは以下の通りです。

マンションの中規模修繕工事とは、外壁の塗装や屋根の補修など、部分的な修繕をまとめて行う工事のことです。小規模修繕よりも大規模な工事になりますが、大規模修繕ほど全面的な改修を行うわけではないため、費用を抑えることができます。

中規模修繕のメリットは、予算負担の軽減、重要な不具合の予防、建物寿命の延長などです。具体的には、屋根の修理や葺き替え、外壁の一部修理や塗装、古い配管の交換、電気設備の更新、エレベーターの修理や交換、共有部分の床や壁の修理や交換、設備機器の交換、防水工事、入口や玄関周りの改修工事、バルコニーの修理や交換などを行います。

中規模修繕を依頼する際には、施工実績と経験、必要な資格と許可の確認、アフターサービスと保証内容の確認、見積もりに不明瞭な部分がないか確認するなど、業者選びに注意する必要があります。

マンションの中規模修繕は、マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持するために重要な工事です。信頼できる業者に依頼し、適切な修繕を行うようにしましょう。