2024.04.10

区分所有法に基づいた大規模修繕工事の決議方法

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マンション管理組合の「総会」とは

マンション管理組合の最高意思決定機関は「総会」と呼ばれます。

この総会は区分所有者全員で構成され、マンション運営上の重要事項をすべて決議する場となります。

建物の大規模修繕工事は、多額の費用や居住環境への影響が伴うため、総会での決議が区分所有法で義務付けられています。

つまり、組合員全員の合意形成なしには、大規模修繕工事を実施することはできないのです。

総会は、マンションの共用部分に関する重要な変更について決定する権限を有しています。

たとえば以下のような工事では、必ず総会の決議を経る必要があります。

• エントランスや廊下などの共有部分の大規模修繕
• 外壁の大規模修繕や改修工事
• 給排水管の入れ替え工事
• エレベーターの改修工事

なぜマンション管理において総会が重視されるのか。

その理由は、組合財産である建物の適切な維持管理は、居住者全員にとって極めて重要な課題だからです。

国土交通省がまとめた資料でも「マンションの管理は、居住者自身が主体的に行う必要がある」と明記されています。

通常総会と臨時総会とは?

マンション管理組合の最高意思決定機関である「総会」には、開催目的によって「通常総会」と「臨時総会」の2種類があります。

通常総会とは、毎年1回以上開催することが区分所有法で義務付けられている総会のことです。

この通常総会では、前年度の事業報告や収支決算の承認、当年度の事業計画や予算案の審議などが主な議題となります。

つまり、マンション運営の確認と年間計画の決定が目的なのです。

一方、臨時総会は、必要に応じて随時開かれる総会です。

マンション管理上の緊急の必要が生じた場合や、重要な案件を審議する必要がある時に開催されます。

具体的には、以下のような場合に臨時総会が開かれることが多いでしょう。

• 大規模修繕工事の実施
• 長期修繕計画の見直し
• 管理会社や理事会役員の変更
• 規約の改正

このうち、特に大規模修繕工事の決議は臨時総会で行われることが一般的です。

住戸の多いマンションでは、年間予算の範囲を超える多額の費用が必要となるためです。

マンションの大規模修繕は、工事期間中の生活環境の変化など、居住者の日常生活に大きな影響を及ぼします。

そのため、工事の必要性や概要、実施時期、費用の調達方法など、十分な住民合意を得る必要があり、臨時総会での審議が欠かせません。

また、専有部分に係る工事でも、影響が大きければ臨時総会で審議されることがあります。

たとえば一部増築で他の専有部分の所有者に影響がある場合などが該当します。

つまり、通常総会は日常の運営事項を、臨時総会は臨時の重要案件、特に大規模修繕工事などを審議する場と位置づけられています。

マンション管理においては、この2種類の総会を適切に運営し、組合員全体の合意形成を図ることが不可欠なのです。

総会での決議方法について

マンション管理組合の総会では、審議事項の重要度に応じて、「普通決議」と「特別決議」の2種類の決議方法が用いられます。

区分所有法ではこの2つの決議要件について明確に定められています。

特別決議とは?
特別決議が必要な場合、出席した組合員の4分の3以上の賛成と、委任状を含めた組合員の過半数の賛成が条件とされます。つまり、単に出席者の3分の2を超える賛成では不十分で、一定の組合員の賛同が必要不可欠なのです。

この厳しい決議要件が設けられている理由は、特別決議の対象となる案件が、マンション全体に重大な影響を及ぼすためです。

組合財産の大きな変更には、広範な合意形成が欠かせません。

具体的に特別決議が必要となるケースは後述しますが、大規模修繕工事の実施決定はその代表例と言えるでしょう。

多額の工事費用など、組合員全員に重大な影響があるためです。

普通決議とは?
一方、普通決議の場合は、出席した組合員の過半数の賛成があれば成立します。委任状による組合員全体の賛成は求められません。

普通決議は、比較的重要度の低い事項を対象としています。

たとえば、運営規則の一部改正や管理会社の変更選定などがこれに該当します。

組合財産への影響が限定的なため、より緩やかな決議要件となっているわけです。

共有部分に関する決議方法

マンションの共有部分、つまり共用部分に関する重要な変更については、原則として特別決議が必要とされています。

理由は、共有部分の変更が組合員全員に影響を及ぼすためです。

例えば、以下のような大規模工事では特別決議による承認を得なければなりません。

• エントランスや廊下などの共用部分の大規模修繕
• 外壁の大規模修繕や改修工事
• 給排水管の入れ替え工事
• エレベーターの改修工事

このように、居住者全員に影響があるマンションの主要共用部分に関する大規模工事は、組合員の4分の3以上の合意が不可欠と定められています。

一方、小規模な補修工事や専有部分に関する工事の場合は、普通決議で足りる場合もあります。

ただし、専有部分の工事でも影響が大きければ特別決議を要するケースもあり、個別に判断する必要があります。

特別決議が必要なケース

特に以下のような重要案件については、総会での特別決議が義務付けられています。

• マンション規約の制定や改正
• 建物の修繕費や借入金の範囲を超える支出
• マンションの重大な模様替え
• マンション敷地の売買や賃貸借
• 組合の解散

このように、組合財産の重大な変更や組合存続自体に影響する重大事項は、全て特別決議を要します。

組合員全体の十分な合意を得ることがマンション運営の根幹にあるためです。

大規模修繕工事も例外なく、この特別決議の対象となります。

長期修繕計画の実施時期や工事内容、費用の調達方法など、組合員への影響が大きいためです。

組合員の4分の3以上の賛同を得て初めて、大規模修繕工事が実施可能になるわけです。

マンションの適切な維持管理のためには、組合員全体の合意形成が不可欠です。

総会における合理的な意思決定プロセスが何より重要なのです。