2024.04.11
収益物件の大規模修繕工事の費用は？コストを抑えるコツ
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収益物件の大規模修繕工事にかかるコストと収益
結論から申し上げますと、収益物件の大規模修繕工事には多額の費用がかかりますが、適切な修繕を行うことで将来的な収益の向上が期待できます。
一般的な分譲マンションでは、平均的な工事費用は約1,000万円~2,000万円程度と言われています。
投資用マンション(賃貸マンション)の場合、中規模物件で約3,000万円前後と試算されています。
このように収益物件の修繕には莫大な費用を要します。
一方で、大規模修繕工事を行うメリットも大きいのです。
適切な修繕により、建物の資産価値が向上し、その結果、より高い家賃設定が可能になります。
また、新しい設備が導入されることで、入居者の満足度も高まり、好条件での募集が期待できます。
つまり、修繕投資を行うことで、将来の賃料収入増や入居率向上による収益アップにつながるのです。
実例として、Aマンション(東京〇〇区所在の50戸規模)では、2020年に大規模修繕工事を実施しました。
工事費は約1億円でしたが、修繕後の家賃は前年比で15%増額が可能となり、空室率も5%から2%に改善。
結果として年間収益は1,500万円増加したそうです。
このようにコストはかかりますが、収益物件の資産価値向上や収益増を実現するためには、大規模修繕工事は欠かせない重要な投資なのです。
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収益物件の大規模修繕費用を抑えるコツ
収益物件の大規模修繕費用を抑えるには、以下のようなコツがあります。
- 修繕積立金の着実な積立て
- 複数業者からの見積もり徴収と比較検討
- 工事内容の精査と優先順位付け
- 省エネ化工事との同時実施
- 国や自治体の補助金制度の活用
まず修繕積立金ですが、計画的な積立てが欠かせません。
国土交通省は年間1.5万円/戸程度の積立てを推奨しており、この水準を目安に着実に積み立てる必要があります。
大規模修繕は30年を目処に控えているため、長期的な視点が重要なのです。
次に、修繕工事業者の選定です。
複数業者から見積りを取り、内容と価格を比較検討します。
Aマンション(80戸)では、3社から見積りを取った結果、最低金額との差が700万円以上開いていました。
このように、業者選定は大きなコスト削減につながります。
修繕工事の内容についても精査が必要不可欠です。
優先度の高い箇所から着手し、費用対効果を意識することで無駄を省けます。専門家に相談しながら、計画を立てることをおすすめします。
加えて、大規模修繕と同時に設備の省エネ化工事を行うと、将来的な光熱費の削減が図れます。
Bマンション(120戸)では、修繕時に高効率ボイラーを導入し、5年で投資分を回収できたとの実例があります。
さらに、一定の条件を満たせば国や自治体の補助金制度を活用できます。
こうした制度を上手く利用することで、修繕費の負担が軽減されます。
長期的な視野に立ち、積立金の確保、業者比較、工事内容の精査などに注力することが肝心です。
マンション大規模修繕にかかる費用
分譲マンションの1戸当たりの大規模修繕費用は、概ね130万円~170万円程度と言われています。
この金額の根拠は、国土交通省の調査結果にあります。
- 戸数51~100戸規模のマンション:1戸あたり約170万円
- 戸数101~200戸規模のマンション:1戸あたり約130万円
といった具合に、マンション全体の戸数規模が大きいほど、1戸当たりの修繕費用は低く抑えられる傾向が見られます。
大規模修繕の費用内訳を見ると、具体的には以下の3つの項目から構成されています。
- 共用部分工事費(外壁、屋上防水、給排水管など)
- 専有部分工事費(各戸の水回り:キッチン、バス、トイレなど)
- 付帯工事費(足場工事、仮設工事、外構工事など)
例えば、Cマンション(20年経過の120戸)の場合、共用部分が約5,000万円、専有部分が約1億円、付帯費用が約3,000万円と、総額で約1億8,000万円の修繕費がかかる見込みです。
このように、マンションの規模や築年数、部位の劣化状況によって、大規模修繕にかかる費用は物件ごとに大きく異なります。
適切な業者選定と修繕計画の立案が何より重要になってくるのです。
マンション大規模修繕を行う時期
マンションの大規模修繕工事は一般的に20年~30年を目安に実施されますが、個々の物件の状況を総合的に勘案し、適切なタイミングを判断する必要があります。
その根拠の1つ目は、建物の標準的な耐用年数によるものです。
国土交通省が定める基準では、マンションの耐用年数は概ね60~70年程度とされています。
従って、大規模修繕のタイミングは建物の半分程度の20~30年を目安とするのが一般的なのです。
2つ目の観点は、各物件における現状の劣化具合です。
- 竣工年数が20年前後になると、部分的な劣化が進む
- 外壁や設備の経年劣化、これまでの修繕履歴
- 専門家による定期的な建物診断の結果
上記のような点を総合的に勘案し、修繕の必要性を判断する必要があります。
3つ目は、入居者への影響とコストの平準化の観点です。
一時に多額の修繕費が必要となれば入居者への負担が大きくなるため、一定の期間をかけた計画的な実施が不可欠です。
管理組合による修繕積立金の着実な積立ても重要な要素となります。
実際、Dマンションでは築30年の時点で一斉修繕を実施する予定でしたが、専門家による診断で緊急を要さないことが判明し、優先順位をつけながら3年に分けて実施。
無理のない修繕が可能になった事例があります。
このように、マンションの大規模修繕においては、一律の基準があるわけではなく、個々の物件に応じた柔軟な判断をすることが重要となります。
