2024.04.11
20年を超えるマンションに必要な大規模修繕工事は？
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20年を超えるマンションに必要な修繕工事は？
マンションは建築後20年を超えると、建物の構造躯体や設備の老朽化が進行するため、大規模な修繕工事が必要となります。
主な修繕工事としては外壁塗装、屋上防水工事、設備更新工事などが挙げられます。
国土交通省の調査によると、マンションの大規模修繕工事は築20年を超えた時点で必要となる傾向にあります。
これは、建物の構造躯体や設備の経年劣化が進行するためです。
東京都のある老朽マンション(築28年)では、総額約8億円をかけて以下の大規模修繕工事を実施しました。
- 外壁タイル打診調査・塗装工事
- 屋上防水工事
- エレベーター更新工事
- 給排水管更新工事
このように、20年を経過したマンションにおいては、居住性と資産価値を維持するために大規模な修繕工事が欠かせません。
適切なタイミングで工事を行うことが重要です。
20年を超えるマンションに必要な修繕費用は？
マンションは建築後20年を超えると、大規模な修繕工事が必要となり、多額の費用がかかります。
専有面積1平方メートルあたり約5万円~10万円の修繕費用が見込まれています。
マンション管理適正化推進機構が行った調査によると、マンション管理組合が実施する修繕工事の平均費用は以下の通りとなっています。
<修繕工事の平均費用(専有面積1㎡あたり)>
一般修繕工事：約5万円
大規模修繕工事：約10万円
つまり、マンションの経年に伴い、一般的な小規模修繕から大規模な全面修繕に移行するにつれ、費用は急増するということです。
東京都内のある27年築のマンション(専有面積70㎡)では、以下の大規模修繕工事を実施し、約600万円の費用がかかりました。
- 外壁タイル打診調査・塗装工事
- 屋上防水工事
- エレベーター更新工事
- 給排水管更新工事
この修繕費用は区分所有者全員で按分し、ひとり当たり約60万円を負担することになりました。
このように、20年を超えるマンションでは350万円~700万円程度の高額な修繕費用が必要になる可能性が高くなります。
計画的な修繕積立金の拠出や、分割払い等の負担軽減策が重要です。
20年超えのマンションの建て替えか修繕かの判断基準
20年を超えるマンションが老朽化した場合、修繕を行うか建て替えを行うかを判断する必要があります。
その際の主な基準としては、修繕費用と建て替え費用のコスト比較、立地環境の評価、居住者の事情などを総合的に勘案することが重要です。
理由や根拠: マンションの修繕には多額の費用がかかりますが、立地環境が良ければ建て替えによって新しいマンションを分譲・販売できるメリットもあります。
一方で、居住者の高齢化が進んでいれば移転コストの負担が大きくなります。
このように一長一短があるため、様々な条件を慎重に検討する必要があります。
横浜市の老朽マンション(築35年)では、以下の理由から建て替えを選択しました。
- 修繕費用が約25億円と非常に高額
- 立地の好環境から新築分譲で高値が見込める
- 居住者の約6割が70歳以上の高齢者
一方、東京都内の築24年マンションでは、以下の理由から大規模修繕を選択しました。
- 修繕費用が約8億円と建て替え費用を下回る
- 都心の駅近立地で分譲販売は容易ではない
- 居住者の年齢層が比較的若く、移転が可能
建て替えか修繕かの判断は、個別のマンションの状況によって異なります。
建物の劣化状況、修繕費用、立地環境、居住者の年齢構成など、あらゆる条件を勘案する必要があります。
20年を超えるマンションの大規模修繕費用を抑える方法
マンションの大規模修繕には多額の費用がかかりますが、以下の対策を講じることで、修繕費用の抑制が可能です。
- 定期的な維持管理を徹底し、建物の劣化を遅らせる
- 複数の業者から見積もりを徴収し、適正価格を見極める
- 長期修繕計画に基づき、修繕工事を分割して実施する
- 国や自治体の補助金制度を活用する
マンションの維持管理が不十分だと、建物の劣化が早まり、結果的に修繕費用が高くつく恐れがあります。
一方、計画的な点検と補修を行えば、大規模修繕のタイミングを遅らせることができます。
また、工事の分割発注や補助金活用によってコスト削減が可能です。
東京都内の老朽マンション(築24年)では、以下の対策で修繕費用を約25%削減することができました。
- 定期的な設備点検やシール打ち替えで建物劣化を最小限に抑えた
- 3社からの見積もりを比較し、適正価格を選定した
- 修繕工事を2期に分割して実施した
- 都の分譲マンション修繕助成制度を活用した
マンション管理組合は、適切な維持管理と長期的な修繕計画を立て、補助金制度も活用しながら、コストを抑制する工夫が求められます。
20年を超えるマンションの大規模修繕時の注意点
大規模修繕工事を行う際には、以下の点に留意する必要があります。
- 工事の内容や費用を区分所有者に十分説明し、理解を得る
- 居住者の生活環境に配慮した丁寧な工事計画を立てる
- 工事期間中の仮住居の確保や移転費用の見積もりを行う
- 施工業者の瑕疵担保責任や債務不履行に備えた工事保証を付保する
- 修繕積立金の適正な管理と会計処理を徹底する
マンションの大規模修繕には高額な費用がかかるため、区分所有者全員の理解と協力が不可欠です。
また、工事中の居住環境や移転の手当ても必要です。
さらに、発注者として瑕疵担保や債務不履行に備える義務があります。
会計処理の適正化も重要なポイントです。
神奈川県の老朽マンション(築28年)では、大規模修繕時に以下のトラブルが発生しました。
- 修繕内容の説明不足で一部区分所有者から反対された
- 工事中の騒音や振動で居住者から多数の苦情が出た
- 施工業者の債務不履行で工事が大幅に遅延した
このようなトラブルを防ぐために、マンション管理組合は事前の準備と工事管理を徹底する必要がありました。
大規模修繕は区分所有者全員に影響するため、マンション管理組合は十分な説明と対策を講じる義務があります。
工事監理と債務保証にも注力しましょう。
