2024.04.11

20年を超えるマンションに必要な大規模修繕工事は？費用や判断基準は？

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マンションの維持管理にとって重要な大規模修繕工事。築20年を超えるマンションでは、建物の安全性や耐久性を保つため、不可欠なメンテナンス作業です。

このページでは、マンション大規模修繕工事の重要性や適切なタイミング、主要な改修内容、業者選定基準などに20年を超えるマンションの大規模修繕を解説します。ついて詳しく解説します。マンションの維持管理でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

マンション大規模修繕工事の重要性

大規模修繕工事は、マンションの寿命を延ばし、住人の安全を守るために重要な工事です。定期的にメンテナンスを行い、建物の老朽化を防ぐことは、資産価値の維持にもつながります。

大規模修繕工事は、一般的には築20年を超えたマンションに実施されます。外壁、防水、給排水管、エレベーターなどの主要部分を改修し、建物の耐久性と安全性を向上させます。

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や劣化状況によって異なりますが、一般的には数千万円から数億円かかります。また、工事の期間は数ヶ月から半年程度かかる場合もあります。

大規模修繕工事は、計画的に進めることが重要です。住民の合意形成や資金計画、業者選定など、多くの準備が必要です。専門業者に相談し、適切な計画を立てましょう。

大規模修繕工事は、マンションの長期的な維持管理に不可欠な工事です。計画的に進めることで、安全で快適な暮らしを守るだけでなく、資産価値の向上にもつながります。

大規模修繕工事の標準仕様書とは

大規模修繕工事の標準仕様書は、建物や施設の大規模な修繕や改修を行う際に、工事の目的と範囲、使用される技術や手順、使用材料の種類と品質、品質管理の方法、安全管理規則、工事スケジュールと工期、費用と支払条件、そして法令遵守に関する基準などを定めた文書であり、施主、設計者、施工業者間での認識の齟齬を防ぎ、工事が計画通りに進むようにするための基本的な書類です。

20年を超えるマンションに必要な修繕工事は？

マンションは建築後20年を超えると、建物の構造躯体や設備の老朽化が進行するため、大規模な修繕工事が必要となります。

主な修繕工事としては外壁塗装、屋上防水工事、設備更新工事などが挙げられます。

国土交通省の調査によると、マンションの大規模修繕工事は築20年を超えた時点で必要となる傾向にあります。

これは、建物の構造躯体や設備の経年劣化が進行するためです。

東京都のある老朽マンション(築28年)では、総額約8億円をかけて以下の大規模修繕工事を実施しました。

• 外壁タイル打診調査・塗装工事
• 屋上防水工事
• エレベーター更新工事
• 給排水管更新工事

外壁タイル打診調査・塗装工事

築20年を超えたマンションでは、外壁タイルの劣化が顕著になります。タイルの浮きやひび割れ、目地の剥がれなどが発生し、雨漏りの原因になる可能性があります。そこで、外壁タイルの打診調査と塗装工事は、マンションの大規模修繕工事において重要な項目です。

外壁タイル打診調査は、タイルの裏側の空洞化や浮きを調査するもので、ハンマーや超音波を利用してタイルを叩き、その音で異常を判断します。空洞化や浮きが発見されたタイルは、補修や張り替えが必要です。

外壁塗装工事は、外壁タイルの保護と美観を保つために必要な工事です。塗装には、タイルの材質や劣化状況に合わせて適切な塗料を選択する必要があります。また、高圧洗浄や下地処理などの工程も重要です。

外壁タイル打診調査と塗装工事は、専門業者に依頼することをおすすめします。適切な調査と施工を行うことで、マンションの資産価値を維持し、居住者の安全と快適性を確保できます。

屋上防水工事

マンションの大規模修繕工事は、建物の耐久性を維持し、安全で快適な暮らしを維持するために重要な工事です。築20年を超えたマンションでは、屋上防水工事などの重要な工事が含まれます。

屋上防水工事は、建物が常にさらされている雨や風、紫外線から保護するための重要な工事です。定期的にメンテナンスを行うことで、マンションを良好な状態に維持することができます。

エレベーター更新工事

築20年を超えるマンションでは、設備の老朽化が進み、エレベーターの更新工事が必要になるケースが増えてきます。エレベーターはマンションの重要な設備であり、安全性と快適性を確保するために、定期的なメンテナンスや更新が必要です。

エレベーター更新工事は、エレベーターの機械部分や制御盤、扉、内装などを交換する工事です。工事期間は、規模や工法によって異なりますが、一般的には数ヶ月程度かかります。工事中は、エレベーターを使用することができないため、住民にとっては不便な期間となります。

しかし、エレベーター更新工事は、安全性の向上や快適性の改善、省エネ化など、さまざまなメリットがあります。最新のエレベーターは、安全性が高く、乗り心地も快適です。また、省エネ性能にも優れており、電気代の削減にもつながります。

エレベーター更新工事の費用は、規模や工法によって異なりますが、一般的には数百万から数千万円程度かかります。マンションの規模や築年数、エレベーターの仕様などによって費用は大きく異なります。

エレベーター更新工事の際には、住民の意見をしっかりと取り入れることが重要です。工事の内容や費用、スケジュールなどを住民に説明し、納得を得た上で工事を進める必要があります。また、工事中は住民への配慮も必要です。エレベーターが使えない期間中の生活への影響を最小限に抑えるために、代替手段を用意するなど、住民への配慮が必要です。

給排水管更新工事

築20年を超えたマンションの給排水管は、経年劣化により錆びたり詰まったりすることがあります。このようなトラブルを防ぐため、大規模修繕工事では給排水管の更新が必須となります。

給排水管は、築20年以上が経過すると劣化が進み、錆びや腐食、ひび割れなどが発生することがあります。また、長年の使用によって、水垢や汚れが溜まり、詰まりの原因となることもあります。

これらの劣化は、水漏れや詰まりなどのトラブルを引き起こし、日常生活に大きな被害をもたらす恐れがあります。さらに、老朽化した給排水管は耐震性も低下するため、地震などの災害時には断裂する危険性もあります。

給排水管は、定期的なメンテナンスが必要不可欠です。大規模修繕工事では、劣化が進んだ給排水管を一新し、安全性と衛生面を確保することが重要となります。

このように、20年を経過したマンションにおいては、居住性と資産価値を維持するために大規模な修繕工事が欠かせません。

適切なタイミングで工事を行うことが重要です。

20年を超えるマンションに必要な修繕費用は？

マンションは建築後20年を超えると、大規模な修繕工事が必要となり、多額の費用がかかります。

専有面積1平方メートルあたり約5万円~10万円の修繕費用が見込まれています。

マンション管理適正化推進機構が行った調査によると、マンション管理組合が実施する修繕工事の平均費用は以下の通りとなっています。

<修繕工事の平均費用(専有面積1㎡あたり)>
一般修繕工事：約5万円
大規模修繕工事：約10万円

つまり、マンションの経年に伴い、一般的な小規模修繕から大規模な全面修繕に移行するにつれ、費用は急増するということです。

東京都内のある27年築のマンション(専有面積70㎡)では、以下の大規模修繕工事を実施し、約600万円の費用がかかりました。

• 外壁タイル打診調査・塗装工事
• 屋上防水工事
• エレベーター更新工事
• 給排水管更新工事

この修繕費用は区分所有者全員で按分し、ひとり当たり約60万円を負担することになりました。

このように、20年を超えるマンションでは350万円~700万円程度の高額な修繕費用が必要になる可能性が高くなります。

計画的な修繕積立金の拠出や、分割払い等の負担軽減策が重要です。

20年超えのマンションの建て替えか修繕かの判断基準

20年を超えるマンションが老朽化した場合、修繕を行うか建て替えを行うかを判断する必要があります。

その際の主な基準としては、修繕費用と建て替え費用のコスト比較、立地環境の評価、居住者の事情などを総合的に勘案することが重要です。

理由や根拠: マンションの修繕には多額の費用がかかりますが、立地環境が良ければ建て替えによって新しいマンションを分譲・販売できるメリットもあります。

一方で、居住者の高齢化が進んでいれば移転コストの負担が大きくなります。

このように一長一短があるため、様々な条件を慎重に検討する必要があります。

建て替えか修繕かの判断は、個別のマンションの状況によって異なります。

建物の劣化状況、修繕費用、立地環境、居住者の年齢構成など、あらゆる条件を勘案する必要があります。

20年を超えるマンションの大規模修繕費用を抑える方法

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかりますが、以下の対策を講じることで、修繕費用の抑制が可能です。

• 定期的な維持管理を徹底し、建物の劣化を遅らせる
• 複数の業者から見積もりを徴収し、適正価格を見極める
• 長期修繕計画に基づき、修繕工事を分割して実施する
• 国や自治体の補助金制度を活用する

マンションの維持管理が不十分だと、建物の劣化が早まり、結果的に修繕費用が高くつく恐れがあります。

一方、計画的な点検と補修を行えば、大規模修繕のタイミングを遅らせることができます。

また、工事の分割発注や補助金活用によってコスト削減が可能です。

東京都内の老朽マンション(築24年)では、以下の対策で修繕費用を約25%削減することができました。

• 定期的な設備点検やシール打ち替えで建物劣化を最小限に抑えた
• 3社からの見積もりを比較し、適正価格を選定した
• 修繕工事を2期に分割して実施した
• 都の分譲マンション修繕助成制度を活用した

マンション管理組合は、適切な維持管理と長期的な修繕計画を立て、補助金制度も活用しながら、コストを抑制する工夫が求められます。

マンション大規模修繕工事の業者選定基準は？

マンションの大規模修繕工事は建物の寿命を延ばし、住み心地を向上させるために重要な工事です。しかし、工事費用は高額になりがちであり、失敗すれば建物の価値を下げてしまう可能性もあります。そのため、業者選定は慎重に行う必要があります。

業者を選ぶ際には、相見積もりを取ることは必須です。複数の業者から見積もりを取ることで、価格や施工内容などを比較検討することができます。また、業者の口コミや評判も調査しましょう。過去の施工実績や、トラブルの有無などを確認することで、信頼できる業者かどうかを見極めることができます。

さらに、施工実績が豊富な業者を選ぶことも重要です。実績豊富な業者は、さまざまな工事のノウハウを持っています。また、問題が発生した場合にも、適切な対応が期待できます。

以上のように、マンション大規模修繕工事の業者を選ぶ際には、相見積もりを取り、口コミや評判を調査し、施工実績が豊富な業者を選ぶことが大切です。これらのポイントを踏まえて、信頼できる業者を選びましょう。

20年を超えるマンションの大規模修繕時の注意点

大規模修繕工事を行う際には、以下の点に留意する必要があります。

• 工事の内容や費用を区分所有者に十分説明し、理解を得る
• 居住者の生活環境に配慮した丁寧な工事計画を立てる
• 工事期間中の仮住居の確保や移転費用の見積もりを行う
• 施工業者の瑕疵担保責任や債務不履行に備えた工事保証を付保する
• 修繕積立金の適正な管理と会計処理を徹底する

マンションの大規模修繕には高額な費用がかかるため、区分所有者全員の理解と協力が不可欠です。

また、工事中の居住環境や移転の手当ても必要です。

さらに、発注者として瑕疵担保や債務不履行に備える義務があります。

会計処理の適正化も重要なポイントです。

神奈川県の老朽マンション(築28年)では、大規模修繕時に以下のトラブルが発生しました。

• 修繕内容の説明不足で一部区分所有者から反対された
• 工事中の騒音や振動で居住者から多数の苦情が出た
• 施工業者の債務不履行で工事が大幅に遅延した

このようなトラブルを防ぐために、マンション管理組合は事前の準備と工事管理を徹底する必要がありました。

大規模修繕は区分所有者全員に影響するため、マンション管理組合は十分な説明と対策を講じる義務があります。工事管理と債務保証にも注力しましょう。

大規模修繕工事の流れを紹介

大規模修繕工事では、マンションやビルの寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせません。以下では、大規模修繕の流れを詳しく説明します。

修繕委員会を発足

まず、大規模修繕工事の計画を進めるために修繕委員会を発足します。この委員会は、住民の代表や管理組合のメンバーで構成され、工事の計画から実施、監督までの一連の流れを管理します。委員会があることで、住民全体の意見を反映した透明性の高い意思決定が可能になります。委員会のメンバーは、定期的に会議を開き、工事の進捗や問題点について話し合います。

状態確認・劣化診断

次に、専門家による建物の状態確認と劣化診断が行われます。技術者が外壁、屋根、配管、共用部分などを詳しく調査し、劣化や損傷の状態を把握します。この診断結果を基に、どの部分を修繕する必要があるかを決定します。調査は、住民の安全を確保しながら行われ、結果は詳細な報告書としてまとめられます。この報告書は、今後の修繕計画の重要な基礎資料となります。

予算・工事計画

劣化診断の結果を基に、修繕に必要な予算と具体的な工事計画を立案します。この計画には、修繕の範囲、工事内容、スケジュール、予算などが含まれます。住民の生活に与える影響を最小限に抑えるための対策も考慮されます。管理組合や住民と協議を重ね、最適な修繕計画を確定します。この段階で、計画に対する住民の理解と同意を得ることが重要です。

施工会社の選定

工事を実施する施工会社を選定します。複数の施工会社から見積もりを取り、技術力、実績、費用、サービス内容などを総合的に比較検討します。信頼性の高い施工会社を選ぶことが、工事の品質とスムーズな進行を確保するための鍵となります。選定された会社と具体的な工事内容について確認し、契約を結びます。

総会決議

修繕計画と施工会社の選定が完了したら、管理組合の総会で計画を承認する決議を行います。全住民に計画の詳細を説明し、同意を得ることで、計画の透明性と住民の理解を深めます。総会では、質疑応答の時間を設け、住民の疑問や不安を解消することが重要です。この総会決議をもって、修繕工事の正式なスタートが切られます。

工事説明会の開催

総会決議の後、工事説明会を開催します。施工会社の担当者が出席し、工事の具体的な内容、スケジュール、安全対策などを住民に説明します。住民からの質問や意見に対応し、工事への理解と協力を求めます。説明会では、工事中の生活への影響や安全対策についても詳しく説明し、住民の協力を得るための信頼関係を築きます。

大規模修繕工事の契約・着工

工事説明会が終了したら、施工会社との契約を締結し、いよいよ修繕工事が着工されます。工事は計画に基づいて進行し、安全管理と品質管理が徹底されます。工事中は定期的に進捗状況が確認され、住民への影響を最小限に抑えるための対策が講じられます。住民への定期的な報告も行い、安心して工事を見守れるようにします。

工事完了

工事が完了したら、最終検査を行い、修繕が計画通りに実施されたことを確認します。専門の検査員が工事箇所を詳細にチェックし、すべての修繕が適切に行われていることを確認します。最終検査に合格した後、工事は正式に完了となります。工事完了後には、アフターケアとして一定期間内に発生した不具合に対して施工会社が対応します。引き渡しの際には、工事の詳細な報告書や保証書が提供され、今後のメンテナンス計画についての説明も行われます。

大規模修繕工事は、建物の価値を維持し、住環境を向上させるための重要です。計画的に実施し、住民の理解と協力を得ることで、成功に導くことができます。

マンション大規模修繕での補助金や助成金の種類と条件を紹介

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかりますが、国や地方自治体からの補助金を利用することで、経済的負担を軽減することができます。ここでは、主要な補助金の種類とそれぞれの条件について詳しく解説します。

以下の表にまず簡単にまとめました。

それぞれの内容を詳しく解説します。

省エネ改修補助金

まず、省エネ改修補助金についてです。この補助金は、建物の断熱性能を向上させたり、省エネルギー設備を導入したりする場合に支給されます。具体的には、断熱材の追加や高効率給湯器の設置、LED照明への交換などが対象となります。この補助金を受けるための条件として、断熱材の追加や省エネルギー設備の導入を行うことが求められ、さらに一定のエネルギー効率改善が見込まれることが必要です。

※参考資料：国土交通省マンションの省エネ改修事例・支援制度

耐震改修補助金

次に、耐震改修補助金があります。この補助金は、建物の耐震性を向上させるための工事に対して支給されます。対象となる工事には、耐震補強工事や柱や梁の補強などがあります。補助金を受けるためには、耐震診断の結果に基づいた改修であることが条件となります。これは、建物の耐震性を確保し、住民の安全を守るために非常に重要です。

バリアフリー改修補助金

最後に、バリアフリー改修補助金です。この補助金は、高齢者や障害者のためにバリアフリー化を行う場合に支給されます。対象となる工事には、スロープの設置、エレベーターの設置、手すりの設置などが含まれます。この補助金を受けるための条件としては、高齢者や障害者のためのバリアフリー化を行うこと、そして公共性が認められることが必要です。バリアフリー化は、高齢者や障害者が安全に快適に暮らせる環境を整えるために重要です。

以上のように、マンション大規模修繕に対する補助金にはさまざまな種類があり、それぞれに特有の条件があります。適切な補助金を選び、条件に合った工事を行うことで、補助金を有効に活用することができます。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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20年を超えるマンションに必要な大規模修繕についてのまとめ

マンションは長年使用していると経年劣化が進みます。その劣化を防ぎ、安全性を保つために必要なのが大規模修繕工事です。適切に実施することで、建物を長持ちさせ資産価値を維持し、住環境を快適に保ち、安全性を向上させることができます。

大規模修繕の目安は約12年～20年と言われ、築年数に応じて実施する必要があります。適切なタイミングは、専門家による調査や診断によって判断されます。築20年を超えたマンションでは大規模修繕が必要になります。

大規模修繕は数百万から数千万かかることがあり、規模や修繕内容によって異なります。大規模修繕を行う際には業者選びが重要になります。相見積もりを取る、口コミなどを調査、施工実績が豊富な業者を選ぶなどのポイントに注意して選びましょう。

大規模修繕はマンションの維持管理にとって重要な工事です。計画的に進め、快適で安全な住環境を保ちましょう。