2024.04.17

ビル改修工事について解説！大規模・小規模修繕の違いや工事内容や費用について紹介

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

経年劣化や時代の変化に対応するため、ビル改修や修繕は必要不可欠です。しかし、費用やサイクル、トラブルへの対応など、多くの課題も存在します。

本記事では、ビル改修・大規模修繕の重要ポイントを解説し、不安を解消するお手伝いをいたします。

改修・修繕の必要性、費用とサイクル、大規模修繕の先延ばしが招くリスク、トラブルへの対処法、騒音・振動・臭いへの対策など、役立つ情報を網羅的にご紹介します。

ぜひ、ビル改修・大規模修繕の計画に役立ててください。

ビル改修工事とは？必要性や種別について

ビル改修工事とは、老朽化したビルの設備や施設を新しく置き換えたり、部分的に改良を行う工事のことを指します。

ビル改修や修繕は、建物の規模や状態によって、大規模改修と小規模修繕に分けられます。大規模改修は、建物の構造や設備を大きく変更する工事であり、耐震補強や増築などが含まれます。一方、小規模修繕は、外壁塗装や防水工事、設備交換など、部分的な補修や交換を行う工事です。

老朽化対策
建物は年数が経つに従って、外壁や設備など様々な部分が劣化します。このため、計画的に改修工事を行い、建物の寿命を延ばす必要があります。

国土交通省の調査(2020年)によると、約7割のビルで改修工事の必要性が指摘されています。

法令対応
建築基準法の改正などに伴い、建物の安全性や環境性能を高める改修工事が求められる場合があります。

免震・制振構造の導入、省エネ化改修など、法令に適合させるための工事が行われています。

このように、ビル改修工事は老朽化対策と法令対応を主な目的としており、適切なタイミングで実施することが重要です。

ビル改修工事の工事内容

ビル改修工事の工事内容は、以下のようなことを考慮して進めていくものになります。

外壁工事
外壁のタイル剥がれや汚れを改修する工事です。美観の改善のみならず、結露防止など居住性向上を図ります。

外壁工事によりビルの外観を一新し、居住環境の向上と建物の長寿命化を実現できます。

美観改善
汚れや剥がれを改修することで、ビルの外観が一新されます。

施工事例(東京・Aビル改修工事)では、工事後の外観評価が7割向上しています。

防水性・結露防止
外壁の断熱性が向上し、結露などのリスクを軽減できます。

サッシ周りの防水工事と断熱改修を行うことで、居住性が大幅に改善される事例が多数あります。

外壁工事は外観だけでなく、居住環境の改善と建物の長寿命化にもつながります。

エントランス工事
ビルのエントランス部分の改修工事です。高齢者対応のスロープ設置や、デザイン性の向上を図ります。

エントランス工事によって、安全性と快適性が向上し、ビル全体の資産価値が高まります。

バリアフリー化
スロープ設置などにより、高齢者や障がい者の利便性が大幅に向上します。

内閣府の調査(2021年)で、バリアフリー化されたビルの入居率が15%高い結果が出ています。

デザイン性向上
外装のリニューアルなどにより、ビルのデザイン性が向上します。

東京・Cビル改修工事では、エントランス部分を一新し、評価が30%向上しました。

エントランス工事は利便性とデザイン性の向上を通じて、ビル全体の資産価値の維持・向上につながります。

ビル改修工事の費用

ビル改修工事の費用は改修内容によって大きく変わりますが、一般的な目安は以下の通りです。

• 大規模改修：5,000万円 ～ 1億円程度
• 中規模改修：1,000万円 ～ 5,000万円程度
• 小規模改修：200万円 ～ 1,000万円程度

適切な工事範囲を設定し、中長期的な改修計画の中で予算化していくことが重要です。

大規模改修は構造体の補強工事など大がかりな工事が含まれ、莫大な費用がかかります。

一方、小規模改修は比較的低コストです

実際の改修コストに関する調査(2022年/全国ビル改修業協会)では、中規模の外装・設備改修工事が平均3,500万円と報告されています。

一時に全ての改修を行うのが難しい場合は、優先順位をつけて分割発注するのが現実的です。

東京・Dビルでは、5年計画で順次改修を行い、初年度は800万円の小規模改修から始めています。

ビルオーナーは改修工事の内容と規模に応じて、適切な予算を組む必要があります。

分割発注なども視野に入れた中長期の改修計画が重要になります。

大規模修繕と小規模修繕の違い

大規模修繕と小規模修繕の違いについて、見ていきましょう。

大規模修繕は建物の長期的な安全性や機能性を維持するための大規模な工事で、莫大な費用と長い工期が必要になります。

一方、小規模修繕は日常的な部分補修で、頻繁に行う必要がありますが費用は比較的抑えられます。

建物の状況に応じて、適切なタイミングで大規模や小規模の修繕工事を計画的に行うことが重要です。

修繕を怠ると建物の老朽化が進み、大規模な改修費用がかさむリスクがあります。

国土交通省の調査(2018年)では、修繕の遅れが原因で予定外の大規模改修が必要になった事例が28%にのぼっています。

東京・Eビルでは修繕の遅れから一時8,000万円の大規模改修費用が必要となりましたが、分割払いで対応しています。

建物の状況を適切に把握し、修繕履歴を参考にしながら、計画的にビル改修工事を行うことがビルオーナーに求められます。

以上のように、ビル改修工事には様々な工事内容と費用が想定されます。

ビルオーナーは建物の状況を正しく認識し、中長期的な視点で改修計画とその予算化を行う必要があります。

ビル改修後に起こりやすいトラブルへの対処法

ビル改修後は、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。騒音・振動・臭い、近隣住民とのトラブル、工事の不備などが代表的な例です。これらのトラブルを防ぐためには、以下の点に注意することが大切です。

• 騒音・振動・臭いへの対策: 改修工事を行う前に、近隣住民への十分な説明と了承を得る。可能な限り騒音・振動・臭いを抑えるよう工事計画を立てる。
• 近隣住民とのトラブルの防止: 改修工事中は、近隣住民に迷惑をかけないように細心の注意を払う。工事のスケジュールや内容を事前に告知し、必要に応じて説明会を開催する。
• 工事の不備の防止: 優良な施工業者を選び、工事の進捗状況を適宜確認する。工事完了後には、検査を実施し、不備があれば速やかに修正してもらう。

トラブルが発生した場合には、速やかに原因を究明し、適切な対処を行うことが重要です。また、トラブルを未然に防ぐための対策を講じ、快適な環境を維持しましょう。

まとめビル改修・ビル大規模修繕の重要なポイントを理解しよう

ビルは年月が経つにつれて経年劣化が進み、老朽化していきます。そのため、快適な住環境や安全性を維持するためには、適切な時期に適切な改修工事が必要です。

ビル改修には、主に大規模修繕と小規模修繕の2種類があります。大規模修繕は、建物の構造や設備を全体的に修繕する工事であり、周期的に実施する必要があります。一方、小規模修繕は、部分的な破損や劣化を修復する工事であり、不具合が発生した場合に随時行われます。

大規模修繕は、高額な費用がかかるため、計画的な管理が必要です。一般的には、築後30年程度を目安に実施されることが多いですが、建物の状況や使用用途によって最適な時期は異なります。また、大規模修繕工事は、騒音や振動、臭いなど周辺環境に影響を与える可能性があるため、事前に住民や周辺事業者への説明や対策が必要となります。