2024.04.18

アパート修繕費は経費扱いになる？確定申告の勘定科目など

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アパートを経営をしている方は、確定申告の際に修繕費をどう扱うべきか悩んでいませんか?

修繕費は、建物の維持や修理にかかる費用のことで、これは「経費」として申告することが可能なのですが、「資本的支出」と区別する必要があります。
資本的支出とは、大きな修繕や改修にかかる費用を指し、減価償却という方法で長い期間にわたって少しずつ経費として計上します。また、アパートの大規模修繕費も資本的支出に該当します。

確定申告で正しく経費計上するためには、修繕費と資本的支出の違いを理解し、不動産経営に関する勘定科目を整理することが大切です。

本記事では、修繕費の定義や資本的支出について、会計処理の仕方、などアパート修繕の確定申告に関する内容を解説します。

アパート経営者が知っておくべきポイントをまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

アパートにおける修繕費とは

アパート経営における修繕費とは、経年劣化や突発的な故障などによって発生した建物の不具合や損傷を修復するための費用を指します。具体的には、壁や床の補修、水漏れ修理、屋根の葺き替え、設備の交換など、建物の機能を維持・回復させるために必要な費用が該当します。

修繕費は、その性質上、発生時期や費用額が予測しにくい場合が多いですが、アパート経営において重要な経費の一つです。適切な修繕を行うことで、建物の価値を維持し、入居率の低下を防ぐことができます。

アパート経営における修繕費は、原則として、確定申告で経費として計上することができます。これは、修繕費が建物の維持・回復に必要不可欠な費用であり、売上を得るために直接的に必要となるためです。ただし、修繕の内容や費用によっては、資本的支出として扱われる場合もあります。

修繕費は確定申告で経費扱いになる？

アパート修繕費は、確定申告で経費として計上することができます。経費にできるのは、その年の間に発生した費用です。ただし、その費用が「必要経費」に該当する場合に限ります。

必要経費とは、その事業の収入を得るために必要な支出のことです。アパート修繕費は、アパートを維持管理するための支出であり、アパートの家賃収入を得るために必要不可欠な費用であるため、必要経費として計上することができます。

しかし、修繕費の中には、資本的支出に分類されるものもあります。資本的支出とは、その支出によって取得した資産の価値が増加したり、その資産の耐用年数が延びたりするような支出のことです。

資本的支出は、その年の経費ではなく、その資産の取得価額に加算され、減価償却費として経費に計上されます。減価償却費は、その資産の使用期間にわたって均等に計上されます。

修繕費が資本的支出に該当するかどうかは、その支出によって取得した資産の価値が増加したり、その資産の耐用年数が延びたりするかどうかによります。例えば、建物の基礎の補修や屋根の葺き替えなどは、建物の価値を増加させたり、建物の耐用年数を延ばしたりする可能性があるため、資本的支出に分類されます。

一方、雨漏りの補修や壁紙の張替えなどは、建物の価値を増加させたり、建物の耐用年数を延ばしたりする可能性が低いため、必要経費に分類されます。

修繕費が資本的支出に該当するか、必要経費に該当するかは、判断が難しい場合があります。判断が難しい場合は、税務署に相談することをおすすめします。

修繕費は経費にできる？減価償却費なの？

修繕費は一般に経費として扱われますが、資本的支出に該当する場合は減価償却費となります。

適切な区分が重要です。

国税庁の基本通達により、修繕費と資本的支出の境界線が示されています。

概して、「原状の復旧」なら修繕費、「価値の増加」や「耐用年数の延長」なら資本的支出とされています。

価値を高める工事の場合、取得価額に算入し減価償却費の対象となりえます。

修繕なのか設備投資なのか適切に判断し、前者なら経費計上、後者なら減価償却費として処理する必要があります。

修繕費の資本的支出について

資本的支出とは、アパート経営において、長期にわたって使用できる資産を取得したり、既存の資産を改良したりするために発生する費用のことです。これは、修繕費とは異なり、一度に費用として計上するのではなく、資産の耐用年数にわたって減価償却費として経費に計上されます。

資本的支出に該当する費用としては、例えば、以下のようなものがあります。

• 建物増築費用
• エレベーター設置費用
• 設備更新費用
• 屋根の葺き替え費用
• 外壁塗装費用

これらの費用は、修繕費と比べて金額が大きく、資産の価値を向上させる効果があるため、資本的支出として扱われます。

修繕費と資本的支出の判断基準

修繕費か資本的支出かを適切に判断することが重要です。

工事の性質、内容、費用の程度などから総合的に判断する必要があります。

国税庁の通達では、資本的支出と修繕費の判断基準として、以下の3点を挙げています。

1. 物件の価値を高めるか、耐用年数を延ばすか
2. 工事内容が改良や建替えに当たるか
3. 工事費用が新設同等の額か

修繕なのか資本的支出なのかは、個別具体的な状況から総合的に判断する必要があります。

不明な場合は専門家に相談しましょう。

【具体的な判断のポイント】

1. 工事の性質
   建物の原状を保つための通常の修理は修繕費ですが、価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出と判断されます。
2. 工事の内容
   単なる補修や部品交換は修繕費ですが、設備の全面入替えや改良工事は資本的支出と見なされます。建替えに準ずる大規模工事も同様です。
3. 工事費用の程度
   軽微な費用の工事は修繕費ですが、新築と同等の高額な工事費用がかかる場合は資本的支出となります。目安は1,000万円以上とされています。
4. 工事実施時期
   老朽化に伴う定期的な修繕なら修繕費ですが、中古物件の購入時や大規模リフォーム時の工事は資本的支出となる可能性が高くなります。

以上の4点を総合的に勘案し、慎重に判断する必要があります。

不明な場合は、経験豊富な税理士や公認会計士に相談するのがベストです。

適切な区分は、所得計算や課税に大きな影響を与えるためです。

帳簿上の仕訳方法について

結修繕費と資本的支出では、会計処理が全く異なります。

修繕費は当期の費用として経費処理しますが、資本的支出は資産計上し、減価償却費の対象となります。

適切に区分し、正しい勘定科目で仕訳を行う必要があります。

修繕費は発生した期の費用として経費処理し、資本的支出は資産に計上し、その後の減価償却費として各期に配分することが原則とされています。

(借方)修繕費 150万円
(貸方)現金預金 150万円

適切な勘定科目で仕訳を行うことが重要です。

経費と資産の判断を誤ると、課税所得の計算が適正にできなくなる可能性があります。

【具体的な仕訳方法】

1. 修繕費の場合(経費処理)
   (借方)修繕費 xxx円
   (貸方)現金預金 xxx円
2. 資本的支出の場合(資産計上)
   (借方)建物 xxx円
   (貸方)現金預金 xxx円

その後、資産計上分について毎期以下の仕訳を行います。

(借方)減価償却費 xxx円
(貸方)建物減価償却累計額 xxx円

留意点

修繕なのか資本的支出なのかの区分は重要です。適切に判断し、正しい勘定科目で会計処理を行いましょう。

(工事が長期にわたる場合は、仮払金勘定を使う場合もあります。
仮払金→修繕費(経費)または建物(資本的支出)

資本的支出にもさまざまな会計基準があり、注意が必要です。不明な点は専門家に相談しましょう。

アパートの修繕費と資本的支出の適切な区分と、正確な仕訳処理が重要となります。

課税所得の計算に影響するため、経理処理を誤らないよう留意が必要です。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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まとめ

アパートの修繕費は、経費となる場合と資本的支出となる場合の2つに分類されます。経費とは、1年以内に消費される費用で、確定申告では収入から控除することができます。一方、資本的支出とは、1年以上効果が持続する費用で、減価償却によって数年にわたって費用として計上されます。

修繕費と資本的支出の判断は、その費用の内容によって異なります。建物の修繕や設備の交換など、短期間で効果がなくなるものは修繕費、建物の増築や設備の大幅な更新など、長期的に効果が持続するものは資本的支出となります。

アパート経営においては、修繕費と資本的支出の区別が重要です。経費として計上できる修繕費は利益を圧縮し、税金を少なくすることができます。一方で、資本的支出は減価償却によって費用計上されるため、税金の軽減効果は遅くなります。

アパートの修繕費と資本的支出の違いを正しく理解することで、税務申告を適切に行い、節税対策につなげることができます。