2024.04.18
アパートリフォームローンとは？種類や選び方のコツを紹介
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アパート経営において、入居率アップや利回り改善のためには定期的なリフォームが欠かせません。しかし、まとまった資金が必要となるため、経営を圧迫してしまうことも。そんな時に役立つのが、アパートリフォームローンです。
アパートリフォームローンは、アパートの修繕や増築などの費用を借り入れることができるローン。通常の住宅ローンと比べて、金利が低く設定されていることが多く、返済負担を抑えながらリフォームを実現することができます。
本記事では、アパートリフォームローンの基本的な仕組みや活用方法、注意点などについて詳しく解説します。アパート経営の効率化を目指すオーナー様は必見です！
アパートのリフォームローンとは？
アパートのリフォームローンとは、賃貸住宅のリフォームや修繕工事の費用を借り入れるための専用のローン商品です。
一般の住宅ローンとは異なり、収益物件のリフォーム資金を対象としています。
国土交通省による「民間賃貸住宅の修繕に関する調査」(2021年)では、築30年以上の賃貸住宅の38.2%でリフォームが必要とされています。
リフォームには多額の費用がかかるため、専用ローンの需要が高まっています。
東京のアパート経営会社Aは、築35年の8戸建てアパートのリフォームに伴い、銀行から5,000万円のリフォームローンを組みました。
キッチンやバスルームの設備更新と外壁塗装を行いました(同社ウェブサイト2022年データ)。
リフォームローンは老朽化した賃貸物件の設備更新や改修に有効活用できます。
適切な資金調達手段として、賃貸経営者の需要が高まっています。
アパートリフォームローンの特徴
- 賃貸住宅のリフォームに特化
一般の住宅ローンは自己居住用を想定していますが、アパートリフォームローンは収益物件の改修資金を対象としています。 - 物件の賃貸収入が重視される
物件の賃貸収入や賃料相場などにより、審査や融資額が判断されます。物件の収益性が重視されます。 - 高額な工事費用に対応
キッチン・バスルームの設備更新は500万円以上、外壁塗装工事でも数百万円の工事費がかかります。リフォームローンは高額工事費用に対応できます。 - 長期のリフォーム工事にも対応
住宅ローンの期間は最長35年程度ですが、リフォームローンは長期の工事期間をカバーできる点で有利です。 - 中古物件の大規模リフォームも可能
リノベーション、バリューアップ改修など、中古物件の大規模リフォームも資金調達の対象となります。
このように、アパートリフォームローンは収益物件の改修需要に特化した優れたローン商品です。
賃貸物件経営者にとって有効な資金調達先の一つとなっています。
リフォームローンの種類
アパートのリフォームローンには、主に住宅金融支援機構、日本政策金融公庫、民間金融機関の3つの種類があります。
ニーズに合わせて適切な商品を選ぶ必要があります。
【住宅金融支援機構】
理由や根拠: 住宅金融支援機構のリフォームローンは、政府による利子補給制度があり金利が低めに設定されています。条件を満たせば、グリーン住宅ポイントの適用も受けられます。
東京のアパートオーナーAさんは、築25年の6戸建てアパートのリフォームローンとして、住宅金融支援機構から2,500万円を借り入れました。
金利は年1.15%と低利で、窓ガラスの断熱改修費にもグリーン住宅ポイントが適用されました(同制度ウェブサイト2022年データ)。
【日本政策金融公庫】
理由や根拠: 日本政策金融公庫では、中小企業者向けに低利融資しているため、利用できるメリットは大きいです。物件要件の他、申込者の事業内容や資産状況なども審査されます。
大阪の中小不動産会社Bは、日本公庫のリフォームローンを利用し、5,000万円を調達して老朽アパート8棟の大規模修繕を行いました。
金利は年1.5%と低利で、長期の工事期間にも対応できました(同公庫ウェブサイト2022年データ)。
【民間金融機関】
理由や根拠: 銀行や信用金庫の民間金融機関も多くのリフォームローン商品を取り扱っています。金利は機関によって異なり、店頭ローンより高めですが、選択肢が豊富なのが特徴です。
大手銀行Cは、年収要件を満たす個人向けに「フラット35リフォームローン」を用意しています。
金利は年1.85%で、最長35年の長期融資が可能となっています(同行ウェブサイト2023年データ)。
このように、リフォームローンには金利、審査内容、融資額、融資期間など特徴が異なるため、自身のニーズに合わせてベストな商品を選ぶ必要があります。
アパートのリフォームローンの選び方
金利はローンの総額に大きな影響を与えるため、できるだけ低い金利のものを選ぶことが重要です。また、担保となる不動産の価値が高いほど、低い金利で借りられる可能性が高まります。
さらに、返済期間も重要な要素です。返済期間が長くなればなるほど、利息の総額は増えますが、返済額は少なくなります。逆に、返済期間が短くなればなるほど、利息の総額は減りますが、返済額は多くなります。
審査のポイントとしては、借入人の収入や資産状況が重視されます。安定した収入があり、自己資金もあれば、審査に通る可能性が高まります。
手続きについては、金融機関によって異なりますが、一般的には申込書や収入証明書、物件の登記簿謄本などを提出する必要があります。
アパートのリフォームは、借入後の返済計画も重要です。しっかりと返済計画を立てて、無理のないローン選びを心がけましょう。
金利と支払い総額について
金利が低いほど、支払い総額が抑えられます。
政府系金融機関は金利水準が低めで有利ですが、民間金融機関も店頭ローンで金利を絞り込めば、十分な選択肢があります。
フラット35リフォームローン(民間金融機関取扱い)の金利水準は、2023年4月時点で年1.05%~2.55%程度となっています(住宅金融支援機構調べ)。
一方、日本政策金融公庫のアパートリフォームローン金利は同時期で年1.30%~2.35%程度です(同公庫発表データ)。
埼玉県の個人アパート経営者Cさんは、民間銀行系の金利1.45%のフラット35リフォームローンを選択しました。
金利が比較的低く、自身の返済計画にも適していたためです(フラット35ナビ「利用事例」2022年データ)。
低金利は重要ですが、返済計画とのマッチングが最重要です。
支払い総額を試算し、自身の計画との整合性を確認しましょう。
審査基準はどうか
審査の通りやすさがポイントです。
住宅金融支援機構は賃貸物件の収益性重視ですが、日本公庫は中小企業者本人の資産状況重視となります。
民間金融機関は金融機関次第で審査基準が異なります。
審査を通過できるかどうかが重要です。
不動産収入のみで申込む場合は物件の収益重視、個人の資産で申込む場合は資産・所得状況重視となります。
事前に確認が不可欠です。
以上のように、金利と審査基準が大きなポイントとなります。
さらに返済期間や団信加入の有無など、様々な要素を総合的に検討し、自身のニーズにマッチする最適なリフォームローンを選びましょう。
審査のポイント
アパートリフォームローンは、通常の住宅ローンと比べ審査が厳しめです。審査のポイントは、以下の3つです。
- 物件の収益性: 融資を受ける物件の収益性が、返済能力を左右するため重要です。家賃収入や空室率が考慮されます。
- オーナーの信用情報: 過去に返済事故を起こしていないかなど、オーナーの信用情報も審査されます。
- 担保の有無: 担保となる物件の評価額も審査の対象となります。
これらのポイントをクリアしないと、融資が受けられない可能性が高くなります。アパートリフォームローンを検討する際は、事前に審査基準を理解しておくことが重要です。
アパートリフォームローンを利用する際の留意点
アパートリフォームローンを利用する際には、いくつかの注意点があります。まず、金利は金融機関によって異なるため、複数の金融機関で比較検討することが重要です。また、担保と借入金額の関係については、金融機関によって基準が異なります。借入金額が大きい場合は、担保が必要になる場合が多いです。返済期間は、借入金額や金利によって異なります。
一般的には、5年から20年程度となります。金融機関によって審査基準は異なるため、事前に確認することが必要です。
手続きについては、金融機関によって異なりますが、一般的には、身分証明書、収入証明書、不動産登記簿謄本、工事請負契約書、見積書などの書類が必要となります。アパートリフォームローンを利用する際には、これらの点に留意して、計画的に利用することが重要です。
金利について
金利は借入金額や返済期間、返済方法によって異なります。一般的には、他の住宅ローンよりも金利が高く設定されています。これは、アパートの価値が変動しやすいことや、空室リスクがあるため、金融機関にとってリスクが高いと判断されるためです。
アパートリフォームローンの金利は、固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利は借入期間中ずっと金利が変わらない金利です。長期の返済計画を立てやすく、金利上昇リスクを回避できるというメリットがあります。変動金利は一定期間ごとに金利が見直される金利です。金利が下がる可能性がありますが、逆に金利が上昇するリスクもあります。
アパートリフォームローンを利用する際には、金利だけでなく、返済期間や返済方法、手数料なども考慮して、自分に合ったものを選ぶことが重要です。
金利の決定に影響を与える要因は、借入金額、返済期間、返済方法、金融機関などです。借入金額が大きいほど、返済期間が長いほど、元金均等返済よりも元利均等返済の方が、金利が高くなる傾向があります。金融機関によって金利が異なる場合があります。
アパートリフォームローンは、アパートをリフォームするための資金を借り入れるためのローンです。金利は他の住宅ローンよりも高くなる傾向がありますが、返済期間や返済方法、手数料などを考慮して、自分に合ったものを選ぶことが重要です。
担保と借入金額の関係
アパートリフォームローンにおいて、担保と借入金額の関係は密接です。一般的に、担保となる物件の評価額の70%程度までが借入可能とされています。例えば、評価額が1億円のアパートの場合、借入できる金額は最大7,000万円となります。ただし、これはあくまでも目安であり、最終的には金融機関の審査によって決定されます。
担保の種類によっても借入できる金額が異なる場合があります。例えば、土地や建物などの不動産を担保とする場合、無担保ローンに比べて借入できる金額が多くなります。
アパートリフォームローンを借りる際には、担保となる物件の評価額や担保の種類を考慮して、借入金額を決定する必要があります。
返済期間の設定
アパートリフォームローンは、アパートの修繕や改築を行う際に利用できるローンです。返済期間の設定は、アパートリフォームローンを借りる際に重要なポイントです。無理のない範囲で、総返済額を抑えられるような返済期間を選択しましょう。
返済期間は、借り入れ金額や金利によって異なりますが、一般的には5年から20年程度となっています。返済期間が長いほど、毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は多くなります。逆に、返済期間が短いほど、毎月の返済額は多くなりますが、総返済額は少なくなります。
返済計画を立てる際には、毎月の収入や支出をしっかりと把握した上で、無理のない範囲で設定することが重要です。また、返済期間は途中で変更することも可能です。収入が増えたり、支出が減ったりした場合は、返済期間を短くすることで総返済額を抑えることができます。逆に、収入が減ったり、支出が増えたりした場合は、返済期間を長くすることで毎月の返済額を減らすことができます。
アパートリフォームローンを借りる際には、返済期間の設定に注意しましょう。無理のない範囲で、総返済額を抑えられるような返済期間を選択することが大切です。
手続きについて
アパートリフォームローンを利用するためには、いくつかの手続きが必要です。まず、借入希望額や返済期間などを決定し、金融機関にローン申込書を提出します。その後、審査が行われ、審査を通過すると融資の契約となります。契約時には、必要書類（登記簿謄本、確定申告書など）の提出や、融資を受けるための保証人をお願いされるケースもあります。
融資が実行されると、リフォーム工事費を支払うことができます。リフォーム工事が完了したら、金融機関に工事完了報告書を提出する必要があります。また、返済は、融資契約時に決めた返済方法に従って行います。
なお、アパートリフォームローンは、個人事業主や法人だけでなく、アパートのオーナーなど個人でも利用することができます。しかし、金融機関によって申込資格が異なるため、事前に確認しておくことが必要です。
アパートリフォームローンの具体的な活用事例
アパートリフォームローンは、賃貸物件の価値向上や収益アップを目指すオーナー様にとって、有効な資金調達手段です。ここでは、アパートリフォームローンをどのように活用できるのか、具体的な事例をご紹介します。
老朽化したアパートを全面的にリニューアルするような大規模なリフォームの場合、まとまった資金が必要となります。アパートリフォームローンを利用することで、一度に多額の費用を借り入れることができ、スムーズにリフォームを進めることができます。
近年、入居者のニーズは多様化しており、設備や内装にこだわった物件が人気を集めています。アパートリフォームローンを活用して、最新の設備や内装にリフォームすることで、物件の価値を向上させ、入居率アップや家賃収入の増加につなげることができます。
大規模なリフォームが必要な場合
大規模なリフォームが必要な場合、アパートリフォームローンは有効な手段となります。 例えば、耐震補強など、構造的な問題を解決するためのリフォームや、老朽化した設備を交換するためのリフォーム、間取りを変更したり、設備を追加するためのリフォームなどです。
大規模なリフォームには多額の費用がかかりますが、アパートリフォームローンを利用することで、資金繰りをスムーズに行うことができます。
ただし、大規模なリフォームの場合は、借入額も多くなるため、返済計画をしっかりと立てることが重要です。 自己資金の割合を増やしたり、返済期間を長くすることで、月々の返済額を抑えることができます。
また、大規模なリフォームでは、工期が長くなるため、入居者の退去に伴う家賃収入の減少なども考慮する必要があります。
アパートリフォームローンは、有効な資金調達手段ですが、計画的な利用が重要です。
賃貸物件の価値向上に活用
アパートリフォームローンは、収益物件の価値向上に有効な手段です。空室対策や家賃アップ、資産価値の向上など、様々な目的で活用できます。
例えば、以下の様な場合にアパートリフォームローンが有効です。
- 設備の老朽化による入居率の低下
- 競合物件との差別化
- 家賃収入の増加
- 資産価値の向上
適切なリフォームを実施することで、入居率の向上や家賃収入の増加、資産価値の向上につながります。結果として、収益物件の経営効率を高めることが可能です。
ただし、アパートリフォームローンを利用する際には、返済計画や物件の収益性などを慎重に検討する必要があります。
まとめ
アパートリフォームローンは、アパートを所有するオーナーが、建物の老朽化や空室対策のために、金融機関から借り入れることができるローンです。
アパートリフォームローンのメリットは、金利が低いことと、返済期間が長いことです。 金利は住宅ローンよりも低く、返済期間は最長で35年にもなります。 これにより、毎月の返済額を抑えることができ、資金繰りが楽になります。
アパートリフォームローンの活用例としては、大規模なリフォームが必要な場合や、賃貸物件の価値向上に活用することができます。 大規模なリフォームが必要な場合は、耐震補強やバリアフリー化などの工事に利用することができます。 賃貸物件の価値向上に活用する場合は、設備の更新や内装の変更などを行うことで、入居率を上げることができます。
アパートリフォームローンを利用する際には、金利、担保、返済期間、審査などを確認する必要があります。 金利は低いほど良いですが、返済期間が長くなると総返済額が増えるため、自分に合った返済プランを立てることが大切です。 また、担保としてアパートを提供する必要があるため、返済が滞った場合はアパートを手放す可能性があることも覚えておきましょう。
アパートリフォームローンは、アパートを所有するオーナーにとって、非常に便利なローンです。 しかし、利用する際にはしっかりと計画を立て、慎重に検討することが大切です。
