2024.04.18
アパートリフォームローンとは？選び方のコツ
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アパートのリフォームローンとは？
アパートのリフォームローンとは、賃貸住宅のリフォームや修繕工事の費用を借り入れるための専用のローン商品です。
一般の住宅ローンとは異なり、収益物件のリフォーム資金を対象としています。
国土交通省による「民間賃貸住宅の修繕に関する調査」(2021年)では、築30年以上の賃貸住宅の38.2%でリフォームが必要とされています。
リフォームには多額の費用がかかるため、専用ローンの需要が高まっています。
東京のアパート経営会社Aは、築35年の8戸建てアパートのリフォームに伴い、銀行から5,000万円のリフォームローンを組みました。
キッチンやバスルームの設備更新と外壁塗装を行いました(同社ウェブサイト2022年データ)。
リフォームローンは老朽化した賃貸物件の設備更新や改修に有効活用できます。
適切な資金調達手段として、賃貸経営者の需要が高まっています。
アパートリフォームローンの特徴
- 賃貸住宅のリフォームに特化
一般の住宅ローンは自己居住用を想定していますが、アパートリフォームローンは収益物件の改修資金を対象としています。 - 物件の賃貸収入が重視される
物件の賃貸収入や賃料相場などにより、審査や融資額が判断されます。物件の収益性が重視されます。 - 高額な工事費用に対応
キッチン・バスルームの設備更新は500万円以上、外壁塗装工事でも数百万円の工事費がかかります。リフォームローンは高額工事費用に対応できます。 - 長期のリフォーム工事にも対応
住宅ローンの期間は最長35年程度ですが、リフォームローンは長期の工事期間をカバーできる点で有利です。 - 中古物件の大規模リフォームも可能
リノベーション、バリューアップ改修など、中古物件の大規模リフォームも資金調達の対象となります。
このように、アパートリフォームローンは収益物件の改修需要に特化した優れたローン商品です。
賃貸物件経営者にとって有効な資金調達先の一つとなっています。
リフォームローンの種類
アパートのリフォームローンには、主に住宅金融支援機構、日本政策金融公庫、民間金融機関の3つの種類があります。
ニーズに合わせて適切な商品を選ぶ必要があります。
【住宅金融支援機構】
理由や根拠: 住宅金融支援機構のリフォームローンは、政府による利子補給制度があり金利が低めに設定されています。条件を満たせば、グリーン住宅ポイントの適用も受けられます。
東京のアパートオーナーAさんは、築25年の6戸建てアパートのリフォームローンとして、住宅金融支援機構から2,500万円を借り入れました。
金利は年1.15%と低利で、窓ガラスの断熱改修費にもグリーン住宅ポイントが適用されました(同制度ウェブサイト2022年データ)。
【日本政策金融公庫】
理由や根拠: 日本政策金融公庫では、中小企業者向けに低利融資しているため、利用できるメリットは大きいです。物件要件の他、申込者の事業内容や資産状況なども審査されます。
大阪の中小不動産会社Bは、日本公庫のリフォームローンを利用し、5,000万円を調達して老朽アパート8棟の大規模修繕を行いました。
金利は年1.5%と低利で、長期の工事期間にも対応できました(同公庫ウェブサイト2022年データ)。
【民間金融機関】
理由や根拠: 銀行や信用金庫の民間金融機関も多くのリフォームローン商品を取り扱っています。金利は機関によって異なり、店頭ローンより高めですが、選択肢が豊富なのが特徴です。
大手銀行Cは、年収要件を満たす個人向けに「フラット35リフォームローン」を用意しています。
金利は年1.85%で、最長35年の長期融資が可能となっています(同行ウェブサイト2023年データ)。
このように、リフォームローンには金利、審査内容、融資額、融資期間など特徴が異なるため、自身のニーズに合わせてベストな商品を選ぶ必要があります。
アパートのリフォームローンの選び方
アパートのリフォームローンを選ぶ際は、金利、審査基準、返済期間などを総合的に検討する必要があります。
各ローン商品の特徴を理解して、自身のニーズに合った最適なものを選びましょう。
金利はどうか
金利が低いほど、支払い総額が抑えられます。
政府系金融機関は金利水準が低めで有利ですが、民間金融機関も店頭ローンで金利を絞り込めば、十分な選択肢があります。
フラット35リフォームローン(民間金融機関取扱い)の金利水準は、2023年4月時点で年1.05%~2.55%程度となっています(住宅金融支援機構調べ)。
一方、日本政策金融公庫のアパートリフォームローン金利は同時期で年1.30%~2.35%程度です(同公庫発表データ)。
埼玉県の個人アパート経営者Cさんは、民間銀行系の金利1.45%のフラット35リフォームローンを選択しました。
金利が比較的低く、自身の返済計画にも適していたためです(フラット35ナビ「利用事例」2022年データ)。
低金利は重要ですが、返済計画とのマッチングが最重要です。
支払い総額を試算し、自身の計画との整合性を確認しましょう。
審査基準はどうか
審査の通りやすさがポイントです。
住宅金融支援機構は賃貸物件の収益性重視ですが、日本公庫は中小企業者本人の資産状況重視となります。
民間金融機関は金融機関次第で審査基準が異なります。
フラット35リフォームローンは年収要件を設けており、一定の所得が必要です(住宅金融支援機構データ)。
一方、日本公庫は自己資本比率などの経営指標を重視する傾向にあります(同公庫データ)。
大阪の個人アパート経営者Dさんは資産状況が良好だったため、日本公庫のリフォームローンを選択しました。
融資が通りやすい点が決め手でした(アパートオーナーの経験談サイトデータ) 。
審査を通過できるかどうかが重要です。
不動産収入のみで申込む場合は物件の収益重視、個人の資産で申込む場合は資産・所得状況重視となります。
事前に確認が不可欠です。
以上のように、金利と審査基準が大きなポイントとなります。
さらに返済期間や団信加入の有無など、様々な要素を総合的に検討し、自身のニーズにマッチする最適なリフォームローンを選びましょう。
