区分所有法とマンション大規模修繕工事について｜決議要件・費用分担・2026年法改正を徹底解説

マンションの大規模修繕工事を進める際、「区分所有法ではどのような決議が必要なのか」「費用は誰がどう負担するのか」といった疑問をお持ちではないでしょうか。

管理組合の理事や修繕委員として初めて大規模修繕に携わる方にとって、法律的な知識は避けて通れない重要なテーマです。

しかし、法律用語は難解で、実務での判断に迷うことも少なくありません。

本記事では、マンションの大規模修繕工事に深く関わる区分所有法について、決議要件や費用分担のルール、さらに2026年4月に施行される法改正の影響まで実務に役立つ知識を分かりやすく解説します。

私たち新東亜工業は、数多くのマンション大規模修繕を手がけてきた経験から、管理組合の皆様が抱える不安や疑問を理解しています。

この記事を通じて、自信を持って大規模修繕工事を進めていただけるよう、法律の基礎から実践的なポイントまでお伝えします。

区分所有法とは？大規模修繕工事との関係を理解する

区分所有法は、マンションなど1棟の建物を複数人で所有する際の基本ルールを定めた法律です。

大規模修繕工事を適切に進めるためには、この法律の基本的な仕組みを理解しておくことが不可欠です。

区分所有法の目的と役割

区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」といい、分譲マンションのように複数の所有者が共同で建物を維持管理する際の権利と義務を明確にすることを目的としています。

マンションでは、各住戸の内部は個々の所有者が管理する「専有部分」ですが、外壁や屋上、廊下やエレベーターなどの「共用部分」は全員で共有しています。

この共用部分をどのように維持管理し、誰がどう費用を負担するのかを定めているのが区分所有法です。

大規模修繕工事は共用部分の保存・維持に直結するため、区分所有法に基づいた適切な手続きが求められます。

法律に沿った手続きを踏むことで、工事の正当性が担保され、後々のトラブルを防ぐことができます。

▶参考元：建物の区分所有等に関する法律

大規模修繕工事に関連する主要条文

区分所有法の中で、大規模修繕工事に特に関係が深いのは以下の3つの条文です。

第17条（共用部分の変更）では、共用部分の形状や効用を著しく変更する場合には、区分所有者および議決権のそれぞれ4分の3以上の賛成による特別決議が必要と定められています。

例えば、エレベーターの新設や建物の構造に関わる大規模な改修がこれに該当します。

第18条（共用部分の管理）では、共用部分の保存・維持・管理は区分所有者全員の責任であり、通常の修繕や補修は過半数による普通決議で決定できると規定されています。

外壁塗装や屋上防水といった維持行為の多くがこの条文に基づいて実施されます。

第19条（費用負担）では、共用部分の管理に要する費用は、各区分所有者がその持分に応じて負担すると定められています。

これが大規模修繕の費用分担の基本原則となります。

共用部分と専有部分の違い

大規模修繕工事の対象範囲を正しく理解するには、共用部分と専有部分の区別が重要です。

区分	範囲	修繕の対象	費用負担
共用部分	・外壁 ・屋上 ・廊下 ・階段、エレベーター ・給排水管など	大規模修繕の対象	全区分所有者で持分割合に応じて分担
専有部分	・各住戸の内部 ・玄関ドアの内側 ・窓ガラスの内側など	原則対象外	各所有者が個別に負担

このように区分を明確にすることで、大規模修繕工事の範囲と責任の所在が明らかになります。

ただし、バルコニーや窓サッシなど、専有部分と共用部分の境界が曖昧なケースもあるため、管理規約で詳細を確認することが大切です。

大規模修繕工事の決議要件｜普通決議と特別決議の違い

大規模修繕工事を実施するには、管理組合の総会で適切な決議を得る必要があります。

決議方法は工事内容によって「普通決議」と「特別決議」に分かれ、それぞれ必要な賛成割合が異なります。

普通決議とは？対象となる工事と決議要件

普通決議は、共用部分の形状や効用に著しい変更を伴わない、比較的軽微な修繕工事に適用される決議方法です。

必要な賛成割合は、区分所有者総数および議決権総数の「過半数」です。つまり、総会に出席した区分所有者の半数以上が賛成すれば可決されます。

総会の成立には、区分所有者の2分の1以上の出席が必要です。

普通決議で実施できる工事の具体例としては、以下のようなものがあります。

• 外壁の塗装工事（従来と同じ色・工法での塗り替え）
• 屋上やバルコニーの防水工事
• タイルの補修工事
• 鉄部の塗装工事
• 階段への手すりの追加設置
• 防犯カメラの設置（既存配線を利用する場合）

これらは建物の基本的な構造に大きな変更を加えず、現状を維持・回復するための工事であるため、普通決議で進めることができます。

特別決議とは？対象となる工事と決議要件

特別決議は、共用部分の形状や効用に著しい変更を伴う大規模な工事に適用される、より厳格な決議方法です。

必要な賛成割合は、区分所有者総数および議決権総数の「4分の3以上」です。

普通決議よりもハードルが高く設定されており、より多くの区分所有者の同意が必要となります。

総会の成立には、区分所有者の4分の3以上の出席が求められます。

特別決議が必要となる工事の具体例は以下の通りです。

• エレベーターの新設工事
• 外観デザインを大幅に変更する改修工事
• 建物の構造に関わる耐震補強工事（大規模なもの）
• 集会室や駐車場の増築工事
• 建物の用途変更を伴う改修

これらの工事は建物の価値や機能に大きな影響を与えるため、より慎重な判断と多くの区分所有者の合意が必要とされています。

工事内容別の決議方法早見表

実務では「この工事は普通決議か特別決議か」の判断に迷うケースが少なくありません。

以下の表で主な工事内容ごとの決議方法を整理しました。

工事の種類	工事内容	決議方法
外壁塗装	従来と同色・同工法での塗り替え	普通決議
	外観を大幅に変更する塗り替え	特別決議
防水工事	屋上・バルコニーの防水層更新	普通決議
耐震補強	軽微な補強（炭素繊維シート等）	普通決議
	構造躯体への大規模な加工を伴うもの	特別決議
バリアフリー化	手すり・スロープの設置	普通決議
	エレベーターの新設	特別決議
設備更新	給排水管の更新	普通決議

判断に迷う場合は、管理規約を確認するとともに、マンション管理士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

議決権の仕組みと計算方法

決議要件を満たすためには、単なる人数だけでなく「議決権」の割合も重要になります。

議決権は原則として、各区分所有者の専有部分の床面積割合に基づいて割り当てられます。

つまり、広い住戸を所有している人ほど議決権が大きくなります。

例えば、総専有面積が1,000㎡のマンションで、80㎡の住戸を所有する人の議決権は8%（80÷1,000）となります。

決議では「区分所有者数の過半数」と「議決権総数の過半数」の両方を満たす必要があるため、広い住戸を持つ少数の所有者の意向が結果に大きく影響することもあります。

この仕組みを理解しておくことで、総会での議決がどのように進むかを予測しやすくなります。

マンション大規模修繕における費用分担のルール

大規模修繕工事の費用負担は、区分所有者にとって最も関心の高いテーマの一つです。

区分所有法では明確なルールが定められており、公平性を担保する仕組みが整っています。

区分所有法第19条に基づく費用負担の原則

区分所有法第19条では「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」と定められています。

この規定により、大規模修繕工事の費用は全区分所有者が持分割合（専有面積割合）に応じて負担することが原則となります。

「自分は使っていない」「必要性を感じない」といった理由で負担を免れることはできません。

区分所有者	専有面積	持分割合	負担額 （工事費1億円の場合）
Aさん	80㎡	8%	800万円
Bさん	60㎡	6%	600万円
Cさん	40㎡	4%	400万円

このように、専有面積が広いほど負担額も大きくなる仕組みです。

この原則は公平性を保つための重要なルールとして、多くのマンションで適用されています。

修繕積立金と一時金徴収

大規模修繕工事の費用は、通常「修繕積立金」から支出されます。

修繕積立金とは、将来の大規模修繕に備えて区分所有者が毎月積み立てている資金です。

国土交通省のガイドラインでは、マンションは12〜15年周期で大規模修繕を実施することが推奨されており、長期修繕計画に基づいて必要な積立額を設定します。

しかし、修繕積立金が不足している場合、管理組合は以下の方法で資金を調達する必要があります。

• 一時金の徴収（区分所有者から追加で資金を集める）
• 金融機関からの借入れ
• 修繕積立金の値上げ
• 国や自治体の補助金・助成金の活用

一時金の徴収は区分所有者の負担が大きいため、総会での丁寧な説明と合意形成が不可欠です。

普通決議で決定できますが、反発を避けるためには、資金不足の原因や今後の計画を透明性を持って示すことが重要です。

費用分担でトラブルを避けるポイント

費用分担に関するトラブルを未然に防ぐためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

まず、費用の算定根拠を明確にすることです。工事費用の内訳や業者選定の経緯、相見積もりの結果などを分かりやすく資料化し、全区分所有者に公開します。

「なぜこの金額なのか」が理解できれば、納得感が高まります。

次に、早期からの情報共有です。突然「来月から工事が始まるので一時金を徴収します」と言われても、住民は困惑します。

長期修繕計画を定期的に見直し、将来の工事時期や費用見込みを継続的に周知しておくことで、心の準備ができます。

最後に、専門家の活用です。建築士やマンション管理士などの第三者専門家に費用の妥当性を評価してもらうことで、客観性と信頼性が高まります。

2026年4月施行｜区分所有法改正が大規模修繕に与える影響

2026年4月、約20年ぶりに区分所有法が大幅に改正されます。

この改正は、高経年マンションの増加に対応し、管理や修繕の意思決定を円滑化することを目的としています。

改正の背景と目的

日本全国で築40年以上のマンションが急増しており、今後さらにその数は増加する見込みです。

高経年マンションでは大規模修繕の費用も高額になり、住民の高齢化や空室の増加により、合意形成が困難になるケースが増えています。

現行の区分所有法では、大規模修繕などの重要事項を決議する際、総会に出席しなかった人も含めた「全区分所有者」の過半数または4分の3以上の賛成が必要でした。

しかし、無関心な区分所有者や連絡が取れない所有者が増えると、必要な修繕工事ができないという問題が生じていました。

このような背景から、2026年の法改正では、マンション管理の円滑化と老朽化対策の推進が目指されています。

決議要件の主な変更点

2026年の区分所有法改正における最も重要な変更点は「出席者多数の原則」の導入です。

改正前（現行）の決議要件は以下の通りです。

改正後（2026年4月〜）の決議要件は次のように変わります。

つまり、欠席者を含めた「全区分所有者」ではなく、「総会に出席した区分所有者」を基準に決議できるようになります。

これにより、無関心層や不在所有者がいても、意欲のある区分所有者の意思で必要な修繕を進めやすくなります。

ただし、建て替え決議など一部の重要事項については、引き続き全区分所有者を基準とした厳格な要件が適用されます。

管理組合が今から準備すべきこと

2026年の法改正に向けて、管理組合が今から取り組むべき準備があります。

まず、管理規約の見直しです。改正された区分所有法に合わせて、管理規約の決議要件に関する条文を改定する必要があります。

国土交通省が示す標準管理規約の改正版を参考に、自分たちのマンションに適した規約に更新しましょう。

次に、住民への情報提供と啓発活動です。法改正の内容や影響について、総会や説明会で丁寧に説明し、住民の理解を深めることが大切です。

「総会への出席がより重要になる」という意識を共有することで、出席率の向上にもつながります。

さらに、長期修繕計画の再確認も重要です。法改正により決議がしやすくなるとはいえ、計画的な修繕と適切な資金準備は変わらず必要です。

この機会に長期修繕計画を見直し、将来の修繕工事に備えましょう。

マンション大規模修繕の総会対応｜決議をスムーズに進めるために

大規模修繕工事を成功させるには、総会での決議を円滑に進めることが不可欠です。

適切な準備と丁寧な対応により、住民の理解と合意を得ることができます。

総会開催までの準備ステップ

総会を成功させるには、入念な事前準備が重要です。まず修繕委員会を立ち上げ、理事会と協力しながら工事計画を具体化していきます。

修繕委員会では、建物診断を実施し、劣化状況を正確に把握します。

その結果に基づいて長期修繕計画を見直し、今回実施すべき工事の優先順位を決定します。

次に、複数の施工業者から相見積もりを取得し、工事内容・費用・実績などを比較検討します。

選定プロセスを透明化し、なぜその業者を選んだのかを明確に説明できるようにしておきます。

そして、総会の1〜2か月前には住民向けの事前説明会を開催します。

説明会では以下の内容を詳しく説明します。

• 建物診断の結果と劣化状況
• 工事の必要性と実施しない場合のリスク
• 工事内容と工期
• 費用見積もりと資金計画
• 工事中の生活への影響

説明会は複数回開催し、平日夜間や休日など、多くの住民が参加しやすい時間帯を設定することが大切です。

総会当日の進行と注意点

総会当日は、議案を分かりやすく説明し、住民の質問に丁寧に答えることが求められます。

まず、出席率の確保が重要です。決議を成立させるには一定数の出席が必要なため、事前に出欠確認を行い、欠席者には委任状または議決権行使書の提出を依頼します。

委任状があれば、欠席者も決議に参加したとみなされます。

総会では、専門用語を避け、図や表を使った分かりやすい説明を心がけます。

建物の劣化状況を写真で示したり、工事前後のイメージ図を提示したりすることで、視覚的に理解を促進できます。

質疑応答では、感情的にならず冷静に対応することが大切です。

住民の不安や疑問に真摯に耳を傾け、納得できる回答を提供します。その場で答えられない質問は、後日調査して回答することを約束しましょう。

総会後は必ず議事録を作成し、決議内容を正確に記録します。議事録は法的な証拠資料となるため、出席者・議題・決議結果などを漏れなく記載します。

反対意見への対応方法

大規模修繕工事には多額の費用がかかるため、反対意見が出ることも珍しくありません。適切な対応により、反対者の理解を得ることが重要です。

まず、反対理由をしっかりと聞き取ります。「工事の必要性が理解できない」「費用が高すぎる」「業者選定が不透明」など、具体的な懸念点を把握することで、適切な説明ができます。

区分所有法第47条では、正当な理由なく工事を妨害する行為に対して、管理組合が差止請求や使用禁止請求を行えると定めています。

ただし、法的措置は最終手段であり、まずは対話による解決を目指すべきです。

決議要件を満たせば、一部の反対者がいても工事は実施できます。

しかし、強引に進めると後々のトラブルにつながる可能性があるため、できる限り多くの住民の納得を得られるよう努力することが大切です。

▶参考記事：マンションの大規模修繕工事における総会対応とは？決議方法や流れを解説

区分所有法と大規模修繕工事に関するよくある質問（FAQ）

大規模修繕工事を進めるうえで、区分所有法をある程度把握しておくことは重要です。

ここでは理解を深めるのに役立つ情報として、区分所有法に関するよくある質問を紹介します。

まとめ

マンションの大規模修繕工事を成功させるには、区分所有法の基本的な知識が不可欠です。

この記事では、決議要件や費用分担のルール、2026年の法改正まで、実務に役立つ情報をお伝えしました。

大規模修繕を進める際には、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 区分所有法第17条・第18条に基づき、工事内容に応じて普通決議または特別決議を選択する
• 費用は区分所有法第19条により、持分割合に応じて全区分所有者が負担する
• 2026年4月の法改正により、総会出席者を基準とした決議が可能になる
• 総会では事前準備を徹底し、住民への丁寧な説明と合意形成を心がける
• 判断に迷う場合は、専門家の助言を活用する

私たち株式会社新東亜工業は、数多くのマンション大規模修繕を手がけてきた実績があります。

区分所有法に基づいた適切な手続きのサポートから、施工まで一貫してお手伝いいたします。

大規模修繕工事でお悩みの管理組合の皆様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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