マンション大規模修繕の周期は何年？12年・15年・18年周期の違いと判断基準を解説

マンションの大規模修繕の周期は、一般的に12～15年とされていますが、実際には建物ごとに最適な年数は異なります。

12年周期が無難な選択となるケースもあれば、15年や18年に延ばした方が合理的なマンションも存在します。
重要なのは、「他のマンションが12年でやっているから」という理由だけで周期を決めないことです。

周期の判断を誤ると、修繕積立金の不足や過剰工事、将来的なトラブルにつながる可能性があります。

この記事では、マンション大規模修繕の周期について、12年・15年・18年それぞれの違いや費用感、注意点を整理しながら、どのような基準で判断すべきかを解説します。

修繕周期で迷っている方が、納得感を持って判断できることを目的としています。

マンション大規模修繕の周期は12年？まず知っておくべき基礎知識

大規模修繕工事は、マンションの寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせない計画的なメンテナンスです。

修繕周期を理解する前に、まず大規模修繕工事そのものについて正しく理解しておきましょう。

大規模修繕工事とは何か？

大規模修繕とは、マンションやビルなどの建物全体を対象に、外壁・屋上防水・共用部などの劣化を計画的に修繕する工事を指します。

主な目的は、建物の安全性や耐久性を維持し、資産価値を長期的に保つことです。一般的には12～15年周期で実施されるケースが多く、外壁塗装や防水工事、鉄部塗装などが中心となります。

修繕周期を踏まえて適切な時期に工事を行うことで、劣化の進行や将来的な修繕費用の増大を抑えることができます。

主な工事内容には以下のようなものがあります。

これらの工事を通じて、建物の資産価値維持と居住者の安全確保という2つの重要な目的を達成します。

周期の「目安」と「法的義務」の違い

多くの方が誤解されているポイントがここにあります。大規模修繕工事の実施時期は、法律で明確に義務付けられているわけではありません。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕工事の周期について「部材や工事の仕様等により異なるが一般的に12年～15年程度」と示されていますが、これはあくまで参考値です。

ただし、後述する建築基準法第12条に基づく「特定建築物定期調査」は法的義務であり、これが周期の判断に大きく影響します。

なぜ大規模修繕は12年周期が一般的とされているのか

12年周期が広まった背景には、以下の3つの理由があります。

国土交通省ガイドラインの影響

平成20年（2008年）に公開された長期修繕計画作成ガイドラインで、12年程度の周期が例示されたことで、多くのマンションが12年を基準としました。

外壁全面打診調査との関連

建築基準法により、竣工または前回の外壁改修から10年を経過すると、3年以内に外壁の全面打診調査が義務付けられます。この調査に足場が必要なため、「調査と修繕を同時に行えば費用効率が良い」という理由で12年周期が選ばれてきました。

塗料・防水材の耐用年数

従来の一般的な塗料や防水材の耐用年数が10～12年程度であったため、この時期に合わせた修繕が推奨されてきました。

国土交通省ガイドラインが示す大規模修繕における周期の基準

大規模修繕の周期を考える上で、国土交通省が実施した実態調査データは非常に重要な判断材料となります。

ここでは最新のデータをもとに、実際の周期の傾向を見ていきましょう。

長期修繕計画作成ガイドラインの最新内容

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」は、令和3年（2021年）9月に改訂され、現在の最新版では以下のように記されています。

「大規模修繕工事の実施時期（実施周期）は、部材や工事の仕様等により異なるが一般的に12年～15年程度。計画期間は30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とします。」

重要なのは、「一般的に」という表現であり、全てのマンションに一律に当てはまるものではないという点です。

令和3年度実態調査が明かす実際の周期データ

国土交通省が令和3年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、全国818件の工事事例を分析した結果、以下のような実態が明らかになりました。

周期	実施割合
12年	18.8%
13年	23.1%（最多）
14年	15.4%
15年	11.1%
12～15年の合計	約70%

この調査から、全体の約7割が12～15年周期で大規模修繕を実施しているという実態が確認できます。

1回目・2回目・3回目で異なる周期の傾向

興味深いのは、工事の回数によって周期に違いが見られる点です。

工事回数	平均周期	中央値	12～15年の割合
1回目	15.6年	14.0年	63.4%
2回目	14.0年	13.0年	63.3%
3回目	12.9年	13.0年	66.1%

このデータから、回数を重ねるごとに周期が短くなる傾向があることが分かります。

これは建物の経年劣化が進むにつれて、より頻繁なメンテナンスが必要になるためと考えられます。

建築基準法と周期の関係｜外壁調査義務を知っておこう

大規模修繕の周期を考える上で、建築基準法で定められた外壁調査の義務を理解することは非常に重要です。

この法的義務が、実質的に修繕周期の判断に大きな影響を与えているのです。

特定建築物定期調査（12条点検）とは

建築基準法第12条では、一定規模以上の建築物の所有者に対して、建物の敷地や設備・構造などについて定期的に調査・報告する義務を定めています。

対象となる「特定建築物」は各自治体によって異なりますが、一般的には以下のような建築物が該当します。

調査はおおむね3年ごとに実施し、その結果を特定行政庁に報告する必要があります。

報告を怠ったり虚偽の報告をした場合、100万円以下の罰金が科される可能性があります。

竣工後10年で必須の全面打診調査

特に重要なのが、外壁タイルやモルタル等の劣化・損傷状況の調査です。

平成20年の国土交通省告示により、以下の条件に該当する建築物は全面打診調査が義務付けられています。

全面打診調査では、外壁全体を打診棒やテストハンマーで叩いて、タイルやモルタルの浮きの有無を確認します。

この調査には足場の設置が必要になるため、多額の費用（数百万円～）がかかります。

ここが12年周期が広まった大きな理由です。竣工後10年を超えると全面打診調査が必要になり、その調査だけで足場費用が発生します。

それならば、調査と修繕工事を同時に実施すれば、足場費用を二重に負担せずに済むという経済的合理性から、12～13年での大規模修繕が選ばれることが多いのです。

ただし、「調査のために修繕時期を早める」のではなく、「建物の状態を見極めた上で、調査と修繕のタイミングを最適化する」という視点が重要です。

もっと詳しく大規模修繕における建築基準法について知りたい方はこちら記事でも解説しています。

周期別の特徴と費用相場｜12年・15年・18年の違い

ここからは、実際に選択肢となる周期別に、その特徴と大規模修繕の費用相場を詳しく見ていきましょう。

それぞれにメリット・デメリットがあり、マンションの状況に応じて最適な選択は異なります。

国土交通省の令和3年度調査によると、戸あたり工事金額は「100～125万円/戸」が最も多く、次いで「75～100万円/戸」「125～150万円/戸」の順となっています。

12年周期｜最も一般的なスタンダードプラン

12年周期は、最も実績が多く、管理会社や施工会社も対応しやすい標準的な周期です。建築基準法の外壁調査とのタイミングも合わせやすいという利点があります。

費用相場（1回目の工事）

項目	金額
戸あたり工事費用	75万円～125万円
50戸のマンション総額	3,750万円～6,250万円
100戸のマンション総額	7,500万円～12,500万円

15年周期｜バランス重視の選択肢

近年、国土交通省のガイドラインでも「12年～15年程度」と幅を持たせた表現になっており、15年周期を選択するマンションも増えています。

費用相場（1回目の工事）

項目	金額
戸あたり工事費用	100万円～150万円
50戸のマンション総額	5,000万円～7,500万円
100戸のマンション総額	10,000万円～15,000万円

18年周期｜長周期化で総コスト削減を目指す

材料・工法の進化により、高耐久性の仕様を採用することで18年周期も実現可能になってきました。

ただし、まだ実績は限定的です。

費用相場（1回目の工事）

項目	金額
戸あたり工事費用	120万円～180万円
50戸のマンション総額	6,000万円～9,000万円
100戸のマンション総額	12,000万円～18,000万円

大規模修繕費用を左右する要因

大規模修繕工事の費用は一律ではなく、建物条件や工事環境によって大きく左右されます。特に築年数や規模、立地、工事内容など複数の要因が重なり合い、総工事費に差が生じます。

費用を左右する要因を以下にまとめました。

これらの要因を正しく把握せずに見積もりを比較すると、適正価格を見誤る原因になります。

費用の妥当性を判断するためにも、条件ごとの影響を理解した上で計画を立てることが重要です。

大規模修繕における周期を延ばすメリットとデメリット

大規模修繕の周期を延ばすという選択は、単なる工事回数の削減ではなく、コスト、居住環境、管理運営体制にまで影響を及ぼします。

長期的な支出を抑えられる一方で、劣化管理や施工会社選定の難易度が高まる点には注意が必要です。

ここでは、周期延長によって得られるメリットと、見落としやすいデメリットの両面を整理し、判断材料として活用できるよう解説します。

周期延長のメリット1.長期的な修繕コストの削減

最も大きなメリットは、修繕回数の減少による総コストの削減です。

例えば、60年間の修繕計画を比較すると以下のようになります。

1回の工事が数千万円～億単位になるため、回数を1回減らすだけで大幅なコスト削減につながります。

周期延長のメリット2.居住者への負担軽減

大規模修繕工事中は、以下のような負担が居住者にかかります。

周期を延ばすことで、こうした不便を経験する回数を減らすことができます。

周期延長のメリット3.修繕積立金の資金計画の柔軟性向上

大規模修繕の周期を延ばすことで、修繕積立金の資金計画に余裕を持たせやすくなります。
短期間で高額な工事を繰り返す必要がなくなるため、一時的な積立金の大幅な値上げを回避できる可能性があります。

また、突発的に発生する漏水補修や設備トラブルなど、緊急性の高い修繕に資金を振り向けやすくなる点もメリットです。
中長期的な視点で資金の使い道を調整できることは、管理組合運営の安定につながります。

周期延長のデメリット1.劣化の進行による修繕範囲の拡大

周期を延ばした結果、劣化が想定以上に進んでしまい、本来は表面的な補修で済んだものが、躯体の補修まで必要になる可能性があります。

特に以下のような環境のマンションは要注意です。

周期延長のデメリット2.大規模修繕1回あたりの工事費用の増加

周期延長を前提とした大規模修繕では、高耐久性の塗料や防水材、長寿命工法を採用するケースが多くなります。その結果、1回あたりの工事費用は従来周期の修繕よりも高額になりやすい点に注意が必要です。

初期費用だけを見ると割高に感じることもあり、十分な説明がないまま進めると合意形成が難しくなる場合があります。

長期的なコストバランスを踏まえた判断が求められます。

周期延長のデメリット3.対応できる施工会社が限られる

18年周期など長周期化を前提とした大規模修繕は、まだ一般的とは言えず、対応できる施工会社が限られます。

長寿命材料の選定や劣化予測、将来を見据えた施工計画には高度な知見と実績が必要なため、十分な経験を持たない会社では適切な提案が難しい場合があります。

施工会社選びを誤ると、周期延長の効果を十分に得られない恐れがあるため、実績や提案内容の見極めが重要です。

周期延長のデメリット4.定期点検・小修繕の重要性が増す

周期を延ばす場合、大規模修繕までの期間が長くなる分、日常的な点検や小修繕の重要性が高まります。

軽微なひび割れや防水層の劣化を放置すると、次回の大規模修繕までに被害が拡大し、結果として修繕範囲や費用が増える恐れがあります。

そのため、3～5年ごとの定期点検や計画的な部分補修を継続的に行う体制が不可欠です。点検と小修繕を怠らないことが、周期延長を成立させる前提条件となります。

周期の延長を成功させるには？

周期の延長を成功させるには、以下の条件を満たす必要があります。

【施工事例】5階建てマンションの大規模修繕工事｜新東亜工業

東京都世田谷区のRC5階建マンションで、隣家火災の影響を機に外壁・屋上・雨樋・バルコニーまで一括改修を実施。

保険活用＋経年劣化対策で、安心して任せられる施工を実現しました。

工事の概要｜費用・期間

調査・保険対応・大規模修繕を一本化し、スムーズな工程と明瞭な費用提示を実現しました。

170日間、8,900万円規模の改修です。

物件所在地	東京都世田谷区
建物規模	RC造5階建てマンション
工事内容	・外壁・屋上防水 ・雨樋 ・シーリング ・タイル補修等 ・全面改修
工期	170日間（約6か月）
工事金額	8,900万円

本工事では隣家の火災による直接被害と、経年劣化による外壁・屋上防水の複合的な課題が確認されました。

保険活用を交えた計画で、通常の修繕よりも効率的にコストを抑えつつ、建物全体の耐久性を向上させています。

お問い合わせ・ご依頼内容

管理組合様より、隣家火災を契機に修繕を検討したいというご相談を頂きました。

実際の最初のやり取りをご紹介します。

事務員：お電話ありがとうございます。新東亜工業でございます。

お客様：マンションの大規模修繕の見積をお願いしたいのですが、可能でしょうか。

事務員：もちろん可能です。現状把握のため、築年数・規模等をお伺いし、担当より折り返しご連絡いたします。

受付段階から丁寧にヒアリングを行い、管理組合様に安心感を持ってご相談いただける流れを構築しました。

初動対応の速さが、信頼獲得の鍵となりました。

現地調査から工事開始までの流れ

現地調査では、屋上・雨樋・外壁タイル・階段長尺シートなど多岐にわたる劣化を確認。

お客様との会話の一部を抜粋します。

高井：こんにちは。新東亜工業の高井です。本日はよろしくお願いします。

お客様：よろしくお願いします。

高井：火事が移ったところってどこらへんですか？

お客様：あそこですね！

高井：ここですね。雨樋も完全に割れていて、屋上も劣化進行しています。ウレタン通気緩衝工法を予定しています。

調査時に、お客様立会いのもと劣化箇所を実物写真で確認しながら、提案工法・下地補修の必要性・見積り条件を共有しました。

透明性ある説明が、理事会決議時の理解促進にも貢献しています。

工事中の流れ・やり取り

足場の組み立てが完了した後、外壁タイルの浮き補修・シーリングの打ち替え・屋上防水工事・長尺シートの張り替えと順を追って工事を進めました。

工事中は、共用廊下やバルコニーの利用制限、洗濯物の制限、騒音が出る作業日など、住民様に配慮しながら工程管理を行っています。

毎朝の作業前には担当者が必ず挨拶とその日の作業内容を説明し、安心して日常生活を送っていただける環境づくりを徹底しました。

また、掲示板やポスティングによる事前告知によって、予期せぬトラブルを防止しています。

熊倉：おはようございます。本日は屋上防水の2層目塗布と、共用部の長尺シートの施工に入ります。歩行スペースは確保していますのでご安心ください。


お客様：ありがとうございます。昨日よりも臭いが少ない気がしますね。


熊倉：はい、今日は低臭タイプの材料に切り替えています。また、雨が予想されていたので早めに作業を進め、安全第一で進めています。


お客様：細かく説明してもらえるので助かります。住民への掲示も見やすくて安心できます。


熊倉：ありがとうございます。何か気になる点があればいつでも声を掛けてください。

工事中は住民様ができるだけ普段通りの生活を送れるよう、工程変更や時間調整にも柔軟に対応しました。

共用部の利用制限は最低限に抑え、ベビーカーの通行や配送業者の荷物搬入など、生活動線への配慮を徹底しています。

騒音・臭気・粉じんなどの懸念点については、事前説明と迅速な対応体制によって不安を解消し、住民満足度の高い工事運営を実現しました。

工事完了から引き渡しまでの流れ

各工程の施工完了後は、自社検査（一次検査）を丁寧に行い、仕上がりの精度確認と細部の補修を徹底しました。

防水層の厚みの確認、シーリングの仕上げ状態、塗装面のムラや塗り残しの確認など、細かな品質チェックを行っています。

その後、管理組合様立会いによる竣工検査（二次検査）を実施し、現場の状況を写真・図面とあわせて説明し、合意を得たうえで引き渡しへと進みました。

さらに、保証内容の説明や、メンテナンス計画の案内も合わせて実施しています。

お客様：本当に綺麗に仕上がりましたね。タイル部分も前よりきれいになっていて驚きました。


熊倉：ありがとうございます。全体の確認が完了しましたので、来週保証書と竣工図書をお届けいたします。


お客様：住民からも工事中の対応が丁寧だったと声が上がっていました。安心して任せられました。


熊倉：そう言っていただけて嬉しいです。今後気になる点や不具合があれば、いつでもご連絡ください。

引き渡し後も、定期的なアフターメンテナンスを行うことで、防水性能と外装品質を長期的に維持できる仕組みを整えています。

特に屋上防水やシーリング部分は、劣化が進行する前に早期発見することで、工事の延命につながります。

工事が完了して終わりではなく、「長く守るパートナー」としての姿勢を重要視しています。

まとめ

本修繕事例は、火災被害と経年劣化を同時に捉え、保険活用から全面改修まで一貫した対応がなされました。

実際のお客様の声をご紹介します。

お客様：こちらこそ、綺麗にしていただきありがとうございました。また今後ともよろしくお願いします。

「早期相談」「透明な提案」「住民対応の丁寧さ」が、管理組合様の安心と施工品質の両立につながりました。

大規模修繕をご検討中の方は、ぜひこの流れを参考にしてください。

▶参考元：【実録】保険活用でお得に修繕！世田谷区マンションの大規模修繕の流れを完全公開！

最適な周期はどう決める？判断基準と診断の重要性

ここまで見てきたように、周期には様々な選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。では、自分のマンションに最適な周期はどのように判断すればよいのでしょうか。

マンションの立地・環境・築年数による違い

周期の判断では、マンション固有の条件を考慮することが極めて重要です。

環境	劣化への影響	推奨される対応
海岸近く	塩害により劣化が早い	やや短い周期、または高耐久仕様
交通量が多い	排気ガス・振動の影響	外壁の劣化状況を重点的に確認
日当たり良好	紫外線による塗膜劣化	高耐候性塗料の採用を検討
湿気が多い	カビ・藻の発生、防水層劣化	防水工事を重点的に計画
内陸の温暖な地域	比較的劣化が穏やか	周期延長の検討余地あり

前述のデータでも示したように、1回目の修繕は平均15.6年、2回目は14.0年、3回目は12.9年と、回数を重ねるごとに周期が短くなる傾向があります。

これは、建物の経年劣化が進むにつれて、より頻繁なケアが必要になるためです。

建物診断で劣化状況を正確に把握する

周期を判断する上で最も重要なのが、専門家による建物診断です。

診断は、大規模修繕の2～3年前に実施するのが理想的です。これにより、以下のような判断が可能になります。

修繕積立金の状況と資金計画との兼ね合い

いくら建物の状態が良好でも、修繕積立金が不足していては工事を実施できません。

逆に、積立金が潤沢にあるからといって、必要以上に早い周期で修繕を行うのも適切ではありません。

長期修繕計画は、5年ごとに見直すことが推奨されています。

建物の状態、資金の状況、社会情勢（物価上昇など）を反映した現実的な計画に更新しましょう。

最適な大規模修繕工事業者の選び方｜周期の延長を成功させよう

周期が決まったら、次に重要なのはその周期を確実に実現できる大規模修繕工事業者の選定です。
実は、12年・15年・18年と選ぶ周期によって、求められる業者の専門性や技術力は大きく異なります。

標準的な12年周期なら施工実績の豊富さが重要ですが、18年周期を目指すなら高耐久性仕様の施工技術と長周期化の実績が必須条件になります。

ここでは、周期別に最適な大規模修繕工事業者を見極めるポイントと、業者選定で失敗しないための具体的なチェック項目を解説します。

周期別に適した業者の選び方｜12年周期の場合

12年周期を選択する場合は、標準的な仕様での施工となるため、施工実績の豊富さを最優先に選びましょう。同規模マンションでの実績が50棟以上ある業者なら、安定した品質が期待できます。

一般的な塗料・防水材を使用するため、多くの大規模修繕工事業者が対応可能です。

周期別に適した業者の選び方｜18年周期の場合

一方、18年周期を目指す場合は、高耐久性仕様の施工技術が必須です。長周期化の実績がある業者、つまり「18年持つ仕様を提案し、実際に施工した経験」がある大規模修繕工事業者を選ぶべきです。

高耐久塗料や特殊防水工法に精通した技術者が在籍しているか、過去の長周期化案件で不具合が出ていないかを必ず確認してください。

周期別に適した業者の選び方｜15年周期の場合

15年周期はその中間で、実績と技術力のバランスを見て判断します。

標準仕様よりやや高品質な材料を使用するため、両方の経験がある大規模修繕工事業者が適しています。

信頼できる大規模修繕工事業者を見極めるチェックポイント

大規模修繕工事業者を選定する際、周期に関わらず確認すべき基本的なポイントがあります。

確認項目	チェック内容
建設業許可	国土交通大臣または都道府県知事の許可を取得しているか
施工実績	同規模・同築年数のマンションでの実績が豊富か
有資格者の在籍	一級建築士、一級建築施工管理技士が在籍しているか
保険加入	工事保険、賠償責任保険に加入しているか
保証内容	工事後の保証期間と内容が明確か（最低5年以上推奨）

「安さ」だけで選ぶのは危険です。極端に安い見積もりを出す業者は、必要な工程を省略していたり、低品質な材料を使用している可能性があります。

特に18年周期を目指す場合、適正価格で高品質な施工をする業者を選ぶことが、長期的なコスト削減につながります。

周期の選択と大規模修繕工事業者の選定は、セットで考えることが成功への近道です。周期が決まったら、その周期を実現できる技術力と実績を持つ業者を慎重に選びましょう。

東京都内の業者ランキングや選定時のポイントについては、下記の記事で詳しく紹介しています。
「マンション大規模修繕工事業者ランキング！失敗しない選び方のポイントを紹介」

大規模修繕の周期でよくある質問（FAQ）

マンションの大規模修繕における周期については、管理組合の理事や区分所有者の方から多くの質問が寄せられます。

ここでは、周期に関して特に多く寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

あなたのマンションの状況に当てはまる質問を見つけて、最適な周期の判断にお役立てください。

大規模修繕の周期について｜まとめ

マンション大規模修繕の周期について、国土交通省の最新データや建築基準法との関係、費用相場から判断基準まで詳しく解説してきました。

周期に絶対的な正解はありませんが、適切な判断をするための根拠と基準は明確に存在します。

この記事のポイントを以下にまとめました。

最も重要なのは、「他のマンションがそうしているから」という理由だけで周期を決めるのではなく、自分マンションの立地環境、築年数、劣化状況、資金状況を総合的に判断することです。

長期修繕計画は5年ごとに見直し、大規模修繕の2～3年前には必ず建物診断を実施しましょう。専門家の意見を聞きながら、管理組合全体で納得できる判断を目指してください。

適切な周期の選択は、マンションの資産価値を守り、居住者の快適な暮らしを支える重要な意思決定です。

この記事が、あなたのマンションの大規模修繕計画を考える上で確かな指針となれば幸いです。