品川区で中古マンションの中規模修繕工事をお悩みの方へ!大規模修繕・小規模修繕との違いや費用相場・工事内容を解説

中古マンションは新築マンションと比べ、価格が手頃であることが大きな魅力です。
しかし、購入後に発生する維持費や修繕費、とくに「中規模修繕」について深く理解しておくことが、快適で安心できるマンションライフを送るために非常に重要と言えます。
今回の記事では、中規模修繕とはどのようなものかや大規模修繕との違い、費用や工事内容について解説します。
安心安全なマンションライフのためにも、ぜひご一読ください。

中古マンションにおける中規模修繕とは？

マンションの修繕は、規模や内容・頻度によって「小規模修繕」「中規模修繕」「大規模修繕」の3つに分類されます。

小規模修繕とは？

日常的なメンテナンスや比較的小規模な修繕作業が該当します。
例えば、壁紙の補修や照明器具の交換・共用部分の清掃などが挙げられます。
小規模修繕を定期的に行うことには、建物の劣化を早期に発見し、大きな問題に発展するのを防ぐ役割があります。

中規模修繕とは？

中規模修繕は大規模修繕と小規模修繕の中間に位置付けられ、大規模修繕ほど広範囲ではなく、小規模修繕よりも大掛かりな修繕作業を行うものです。
具体的には、屋根の部分的な修理・葺き替え、外壁の部分的な修理・塗り替え、配管や電気設備の一部の交換などが挙げられます。
中規模修繕では大規模修繕ほどの費用はかかりませんが、建物の状態を良好に保つために重要な役割を担っていると言えるでしょう。

大規模修繕とは？

建物の老朽化に対応するために、大規模な修繕作業を行うものです。
おおむね12年から15年程度の周期で行われるのが一般的で、外壁や屋根の補修・塗装、給排水管の交換などが主な工事対象箇所です。
大規模修繕は、建物の寿命を延ばすために必要な工事ですが、多額の費用がかかるため、計画的な積立が重要です。

中古マンションはすでに一定期間が経過しているため、新築マンションと比べて経年劣化が進んでいる場合も多く、中規模修繕を行う必要性が高くなります

なぜ中規模修繕工事が重要なのか？

中規模修繕工事は、大規模修繕工事と日常的なメンテナンスの間に位置する修繕工事であり、建物の寿命を延ばし、突発的な修繕コストを抑えるために非常に重要です。マンションやビルの管理において、適切なタイミングで中規模修繕を行うことで、大規模修繕の際の負担を軽減し、建物の資産価値を維持することができます。

なぜ中規模修繕工事が重要なのか？

中規模修繕とは、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するために欠かせない工事です。日常的なメンテナンスでは対応しきれない部分の補修を行い、次の大規模修繕までの間に必要なメンテナンスを実施することで、建物の寿命を延ばし、修繕費用の平準化を図ることができます。適切なタイミングで中規模修繕を行うことで、突発的なトラブルを防ぎ、住環境を快適に保つことが可能になります。

建物の劣化を未然に防ぐ

経年劣化は、建物のさまざまな部分に影響を及ぼします。特に、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、鉄部の錆などは、劣化が進行すると修繕費用が高額になるだけでなく、安全性の問題にもつながります。

• 外壁のひび割れ・クラック補修
  外壁にできた小さなひび割れは、放置すると雨水が浸入し、内部のコンクリートや鉄筋が劣化する原因になります。早期に補修を行うことで、建物の耐久性を維持できます。
• 鉄部の防錆処理
  手すりや外階段などの鉄部は、塗膜が剥がれると錆が発生しやすくなります。錆が進行すると強度が低下し、事故の原因になるため、定期的な塗装と防錆処理が重要です。
• 防水層の点検と補修
  屋上防水やバルコニーの防水層が劣化すると、雨漏りのリスクが高まります。水が建物内部に侵入すると、構造体の劣化を早めるだけでなく、カビや腐食の原因にもなります。定期的な点検と部分補修を行うことで、大規模な修繕を防ぐことができます。

大規模修繕までの負担軽減

大規模修繕は、多くの住民にとって大きな負担となる工事です。工事の規模が大きくなると、費用負担も増えるため、中規模修繕を適切に行い、大規模修繕の際の負担を軽減することが重要です。

• 劣化部分の先行補修
  外壁や鉄部の部分補修、防水工事を適宜実施することで、大規模修繕の際に行う工事の範囲を縮小できます。その結果、トータルの修繕費用を抑えることが可能になります。
• 修繕積立金の平準化
  大規模修繕の際に一度に大きな費用が必要になると、修繕積立金が不足し、追加徴収が発生することもあります。中規模修繕を行うことで、修繕費用を分散し、資金計画を安定させることができます。
• 居住者への影響を最小限に
  大規模修繕では、長期間にわたり足場が組まれ、工事の騒音や塗装の臭いなどが発生し、居住者の負担が大きくなります。事前に部分補修を進めておくことで、工期を短縮し、住民のストレスを軽減できます。

住環境の快適性を維持

マンションの管理は、建物の外観を美しく保つだけでなく、居住者の快適な住環境を守ることも目的としています。適切なタイミングで中規模修繕を行うことで、日常生活への影響を最小限に抑えながら、安全で快適な環境を維持することができます。

• 美観の維持と資産価値の向上
  外壁の汚れや塗装の劣化は、建物の印象を大きく左右します。定期的なクリーニングや塗装の塗り替えを行うことで、マンションの資産価値を維持し、将来的な売却や賃貸募集の際にも有利になります。
• 設備の維持管理
  エントランスや共用廊下、駐輪場などの共用部分の補修や清掃を定期的に行うことで、居住者の満足度を向上させることができます。また、手すりや階段の補修を適宜行うことで、事故を未然に防ぐことができます。
• 防犯・安全対策の強化
  外灯や防犯カメラの点検・交換、エントランスの鍵システムの更新なども、中規模修繕の一環として行うことができます。これにより、マンション全体の安全性を向上させ、住民が安心して暮らせる環境を整えることが可能になります。

中規模修繕工事は、建物の劣化を防ぎ、大規模修繕の負担を軽減するために欠かせないメンテナンスの一つです。適切なタイミングで補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、住環境の快適性を維持することができます。特に、資金計画や修繕スケジュールを見直しながら、計画的に実施することで、住民の負担を抑えながら効率的な修繕が可能になります。

中規模修繕を適切に実施することで得られるメリット

• 突発的な修繕費用の削減
  劣化が進行してからの修繕は費用がかさむため、早めの補修でコストを抑えられる。
• 大規模修繕のスムーズな実施
  大規模修繕時に大掛かりな補修が不要となり、計画通りの修繕が可能になる。
• 資産価値の維持
  定期的なメンテナンスが行われているマンションやビルは、売却時や賃貸市場において評価が高まりやすい。

中規模修繕工事は、長期的なコスト管理と建物の健全な維持に欠かせない工程です。適切なタイミングで実施することで、建物の寿命を延ばし、居住者の満足度を向上させることが可能になります。

中古マンションの中規模修繕では具体的にどのような工事を行う？

中古マンションの中規模修繕は、建物の寿命を延ばし、安全で快適な住環境を維持するために欠かせない作業です。中規模修繕では、建物の劣化状況や必要な修繕内容に応じて、以下のようにさまざまな工事が行われます。

代表的な中規模修繕工事の内容

ここでは中規模修繕工事で行われる工事内容についてそれぞれ工事の種類ごとに紹介していきます。

外壁の補修と塗装

外壁は雨風や紫外線にさらされることで、ひび割れや塗装の剥がれなどが発生しやすくなります。
外壁の補修・塗装を行うことで、建物の美観を回復させると同時に、建物の構造を守る役割も果たします。
これらの工事を行うことで、外壁からの雨水・風の浸入を防ぎ、室内の快適性もアップするでしょう。

屋根の点検と補修

屋根は、雨風や紫外線から建物を守る重要な役割を担っています。
屋根の劣化を放置すると、雨漏りの原因となる可能性があり、建物の構造に深刻な影響を与えることも考えられます。
とくに、台風や長雨のシーズン前後に状態を確認しメンテナンスを進めることで、居住者の心理的不安の払拭にもつながるでしょう。

防水工事

中古マンションに多く見られるバルコニーや屋上などの防水層の劣化は、雨漏りの原因となります。
防水工事を行うことで屋上からの雨水の浸入を防ぎ、建物を湿気から守ります。
防水機能が落ちたまま放置すると、漏電やカビの発生による健康被害などにつながり、非常に危険です。

共用部の設備修繕

エレベーターや照明設備・自動ドアなど、共用部分の設備は多くの居住者が利用するため、定期的な点検・修理・更新が必要です。
このうちエレベーターは、使用頻度に合わせた点検（およそ月1回）と年に1回の法定点検を行い、安全に使用できる状態を保つことが定められています。

給排水管の点検と修繕

中古マンションにおける給排水管の劣化は、水漏れや排水不良の原因となるだけでなく、建物の構造にも影響を与える可能性があります。
給排水管の点検と修繕を行うことで、これらの問題を未然に防ぎます。
日常的に使用する部分のため、不具合が起きないよう点検・対応することが大切です。

中規模修繕の費用はどれくらい？タイミングはいつ？

中規模修繕の費用は、マンションの規模や築年数・劣化状況・工事内容などによって大きく異なります。
一般的には、1戸あたり数十万円から数百万円程度が目安となります。

マンションではこれらの修繕費用に備えるために、区分所有者が毎月「修繕積立金」を積み立てています。
修繕積立金の金額はマンションによって異なりますが、一般的には月額1万円前後が一般的です。

中規模修繕はいつ行われるのか？

中規模修繕は、一般的に5年から7年程度の周期で実施されます。
しかし建物の劣化状況によっては、工事を早める必要があると判断される場合もあります。
専門家による建物診断を行い、適切な実施時期を判断することが重要です。

中規模修繕における「分散方式」とは？

中規模修繕では、「分散方式」と呼ばれる手法が用いられることがあります。
これは、一度にすべての工事をまとめて行うのではなく、緊急性の高い箇所から段階的に修繕していく方法です。

分散方式のメリット

• 経済的負担の軽減: 一度に多額の費用が発生することがなく、修繕積立金の負担を平準化できる
• 建物の寿命の延長: 定期的なメンテナンスを行うことで、建物の劣化を抑制し寿命を延ばすことができる
• 居住者への影響の最小化: 工事を分散させることで、騒音や振動などの影響を最小限に抑えられる

中古マンション購入時に確認すべき中規模修繕のポイント

中古マンションの購入を検討する際には、中規模修繕に関する以下のポイントを事前に確認しておくことが重要です。

長期修繕計画の内容

中規模修繕の実施時期や費用、積立金の計画などが記載されている「長期修繕計画」を必ず確認しましょう。
長期修繕計画は、マンションの資産価値や快適性を維持するために重要なものであり、購入予定のマンションで、定期的に見直しがされているかや、近々見直しの予定があるかなどを必ず確認しましょう。
とくに、長期修繕計画がないマンションは注意が必要です。

修繕履歴の確認

過去の修繕履歴を確認することで、計画通りに修繕が行われているか、管理体制に問題がないかなどを判断することができます。
大規模修繕工事が未実施のマンションの場合は、その理由をしっかりと確認する必要があります。
また過去に同じ場所が何度も修繕された記録がある場合、構造上の問題がある可能性があるため、中古マンションを購入する判断の重要な要素となるでしょう。

修繕積立金の状況

修繕積立金の残高や今後の見通しを確認し、積立金不足の可能性がないかなどを確認しましょう。
とくに、修繕積立金の当初の設定額が低いマンションは注意が必要です。
いざ工事を行う際に資金が不足していると、修繕積立金の値上げや一時金の徴収、管理組合による借り入れなどが発生する可能性があります。

修繕委員会の活動状況

修繕委員会が活発に活動しているマンションは、修繕に関する情報公開や住民への説明などが適切に行われている可能性が高いと言えます。
開催頻度や議事録がきちんと管理されているかなどを確認し、住民の意見を反映した委員会の運営が行われているかを判断しましょう。

中規模修繕工事の施工事例｜新東亜工業

実際の施工事例を通じて、中規模修繕工事の具体的な流れと内容をご紹介します。

東京都港区のマンションで実施された階段天井塗装工事を例に、ご相談から完工までのプロセスと、工事の詳細をご覧いただけます。

ご相談から現地調査までの流れ

中規模修繕工事は、まずお客様からのご相談を受けて、現地調査の日程調整を行うところから始まります。

新東亜工業では、管理組合様や個人オーナー様からの問い合わせに対し、専門の担当者が迅速に対応します。

現地調査では、一級建築士や一級建築施工管理技士などの有資格者が、劣化状況を詳細に確認します。

本事例では、共用階段天井部に発生していたひび割れ（クラック）、鉄筋爆裂、塗膜の剥がれなどを入念に調査しました。

調査結果をもとに、適切な補修方法と使用材料を選定し、詳細な見積書を作成します。

見積内容についてはお客様に丁寧に説明し、工事範囲や工期、費用について合意形成を図ります。

契約締結後、工事着手前には近隣住民への事前通知を行い、工事中の騒音や作業時間について理解を得た上で施工をスタートします。

施工内容と工事金額

東京都港区マンションの階段天井塗装工事は、総工費42万円、工期5日間で完了しました。

具体的な施工内容と手順は以下の通りです。

工事項目	施工内容	使用材料・工法
下地補修工事	ひび割れ補修 鉄筋爆裂補修 塗膜脆弱部補修	エポキシ樹脂注入 防錆処理 モルタル充填
洗浄工事	高圧洗浄による汚れ・粉塵除去	高圧洗浄機使用
塗装工事	下塗り（シーラー） リシン吹付け 透湿性塗料2回塗り	透湿性高耐久塗料 （日本ペイント製）

下地補修では、まずひび割れ部分にエポキシ樹脂を注入し、構造体の強度を回復させます。

鉄筋爆裂箇所は、錆びた鉄筋を露出させて防錆処理を施し、モルタルで平滑に仕上げます。

塗膜の脆弱部は丁寧に除去し、健全な下地のみを残すことで、新たな塗装の密着性を高めます。

洗浄工事では高圧洗浄により表面の汚れを徹底的に除去し、塗料の吸着性を確保します。

塗装工事では、透湿性の高い塗料を使用することで、内部の湿気を逃がしながら外部からの水分侵入を防ぎ、塗膜の膨れや剥がれを長期間防止します。

仕上がりについて

仕上がりについては、施工前に見られた天井のひび割れや変色が完全に解消され、均一で美しい仕上がりとなりました。

透湿性塗料の採用により、階段室特有の湿気がこもりやすい環境下でも、長期間にわたり塗膜の劣化を抑制できる見込みです。

工事後の定期点検サービスも提供しており、施工後1年間は無償で状態確認を行います。

本事例のように、中規模修繕工事は比較的短期間・低コストで建物の美観と機能性を回復できるため、計画的なメンテナンスの一環として有効です。

豊富な施工実績と確かな技術力で、お客様のマンションの資産価値向上をサポートいたします。

お問い合わせはお電話またはホームページの専用フォームから、お気軽にご連絡ください。

中古マンションの中規模修繕に関するよくある質問【FAQ】

中古マンションの中規模修繕では、工事内容や費用、実施のタイミングなど、購入前の段階で疑問を抱く方が多くいます。

特に東京都では築年数が進んだ物件が多く、劣化の進み具合によって必要な修繕が異なるため、正しい知識を持つことが重要です。

ここでは、実際に寄せられる代表的な質問に丁寧に回答します

品川区の中古マンションの中規模修繕工事は新東亜工業へ

今回は中古マンションの修繕工事について解説しました。

中古マンションの中規模修繕は、建物の資産価値と居住者の快適な暮らしを守るために非常に重要なものです。 中規模修繕に限らず、すべての修繕工事は建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせません。

購入前に中規模修繕に関する情報を十分に収集し、理解を深めておくこと、そしてマンションの管理組合や修繕委員会が適切に機能しているかを確認することが、快適なマンションライフを送るために非常に重要です。

新東亜工業が東京都内で中古マンションの中規模修繕工事に対応できるエリア

東京都内では中古マンションの老朽化が進み、外壁補修・防水工事・設備の部分改修といった「中規模修繕」のニーズが増加しています。

新東亜工業では、23区から多摩エリアまで幅広い地域で対応しており、築年数や劣化状況に応じた最適な修繕プランをご提案しています。

マンション規模や構造に左右されず、都内全域で安定した品質の工事が可能です。

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東村山市	国分寺市	国立市	福生市	狛江市
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稲城市	羽村市	あきる野市	西東京市

劣化診断から工事提案、施工管理までワンストップで提供しているため、築古マンションでも安心してご依頼いただけます。

中規模修繕をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。