2024.09.30

港区で中古マンションの中規模修繕工事をお悩みの方へ!大規模修繕・小規模修繕との違いや費用相場・工事内容を解説

中古マンションは新築マンションと比べ、価格が手頃であることが大きな魅力です。
しかし、購入後に発生する維持費や修繕費、とくに「中規模修繕」について深く理解しておくことが、快適で安心できるマンションライフを送るために非常に重要と言えます。
今回の記事では、中規模修繕とはどのようなものかや大規模修繕との違い、費用や工事内容について解説します。
安心安全なマンションライフのためにも、ぜひご一読ください。

中古マンションにおける中規模修繕とは？

マンションの修繕は、規模や内容・頻度によって「小規模修繕」「中規模修繕」「大規模修繕」の3つに分類されます。

小規模修繕とは？

日常的なメンテナンスや比較的小規模な修繕作業が該当します。
例えば、壁紙の補修や照明器具の交換・共用部分の清掃などが挙げられます。
小規模修繕を定期的に行うことには、建物の劣化を早期に発見し、大きな問題に発展するのを防ぐ役割があります。

中規模修繕とは？

中規模修繕は大規模修繕と小規模修繕の中間に位置付けられ、大規模修繕ほど広範囲ではなく、小規模修繕よりも大掛かりな修繕作業を行うものです。
具体的には、屋根の部分的な修理・葺き替え、外壁の部分的な修理・塗り替え、配管や電気設備の一部の交換などが挙げられます。
中規模修繕では大規模修繕ほどの費用はかかりませんが、建物の状態を良好に保つために重要な役割を担っていると言えるでしょう。

大規模修繕とは？

建物の老朽化に対応するために、大規模な修繕作業を行うものです。
おおむね12年から15年程度の周期で行われるのが一般的で、外壁や屋根の補修・塗装、給排水管の交換などが主な工事対象箇所です。
大規模修繕は、建物の寿命を延ばすために必要な工事ですが、多額の費用がかかるため、計画的な積立が重要です。

中古マンションはすでに一定期間が経過しているため、新築マンションと比べて経年劣化が進んでいる場合も多く、中規模修繕を行う必要性が高くなります。

なぜ中規模修繕工事が重要なのか？

中規模修繕は、中古マンションの資産価値を維持し、快適な住環境を守るうえで、以下の2つの点で非常に重要な役割を担います。

資産価値の維持

中古マンションは、新築マンションと比較して、経年劣化による資産価値の低下が避けられません。
とくに建物の老朽化が目立つようになると、売却価格や賃貸価格に影響が出ることも考えられます。
中規模修繕を適切に行うことで、建物の劣化を抑制し、美観を維持することができます。
その結果、資産価値が維持され、将来的な売却や賃貸時にも有利に働く可能性が高まります。

快適な住環境の維持

建物の劣化は、見た目だけでなく居住者の生活にも影響を及ぼします。
例えば、雨漏りや水漏れ・設備の故障などが発生すると、日常生活に支障をきたす可能性があります。
中規模修繕によってこれらの問題を未然に防ぎ、快適な住環境を維持することが可能になるのです。

中古マンションの中規模修繕では具体的にどのような工事を行う？

中古マンションの中規模修繕は、建物の寿命を延ばし、安全で快適な住環境を維持するために欠かせない作業です。中規模修繕では、建物の劣化状況や必要な修繕内容に応じて、以下のようにさまざまな工事が行われます。

代表的な中規模修繕工事の内容

ここでは中規模修繕工事で行われる工事内容についてそれぞれ工事の種類ごとに紹介していきます。

外壁の補修と塗装

外壁は雨風や紫外線にさらされることで、ひび割れや塗装の剥がれなどが発生しやすくなります。
外壁の補修・塗装を行うことで、建物の美観を回復させると同時に、建物の構造を守る役割も果たします。
これらの工事を行うことで、外壁からの雨水・風の浸入を防ぎ、室内の快適性もアップするでしょう。

屋根の点検と補修

屋根は、雨風や紫外線から建物を守る重要な役割を担っています。
屋根の劣化を放置すると、雨漏りの原因となる可能性があり、建物の構造に深刻な影響を与えることも考えられます。
とくに、台風や長雨のシーズン前後に状態を確認しメンテナンスを進めることで、居住者の心理的不安の払拭にもつながるでしょう。

防水工事

中古マンションに多く見られるバルコニーや屋上などの防水層の劣化は、雨漏りの原因となります。
防水工事を行うことで屋上からの雨水の浸入を防ぎ、建物を湿気から守ります。
防水機能が落ちたまま放置すると、漏電やカビの発生による健康被害などにつながり、非常に危険です。

共用部の設備修繕

エレベーターや照明設備・自動ドアなど、共用部分の設備は多くの居住者が利用するため、定期的な点検・修理・更新が必要です。
このうちエレベーターは、使用頻度に合わせた点検（およそ月1回）と年に1回の法定点検を行い、安全に使用できる状態を保つことが定められています。

給排水管の点検と修繕

中古マンションにおける給排水管の劣化は、水漏れや排水不良の原因となるだけでなく、建物の構造にも影響を与える可能性があります。
給排水管の点検と修繕を行うことで、これらの問題を未然に防ぎます。
日常的に使用する部分のため、不具合が起きないよう点検・対応することが大切です。

中規模修繕の費用はどれくらい？タイミングはいつ？

中規模修繕の費用は、マンションの規模や築年数・劣化状況・工事内容などによって大きく異なります。
一般的には、1戸あたり数十万円から数百万円程度が目安となります。

マンションではこれらの修繕費用に備えるために、区分所有者が毎月「修繕積立金」を積み立てています。
修繕積立金の金額はマンションによって異なりますが、一般的には月額1万円前後が一般的です。

中規模修繕はいつ行われるのか？

中規模修繕は、一般的に5年から7年程度の周期で実施されます。
しかし建物の劣化状況によっては、工事を早める必要があると判断される場合もあります。
専門家による建物診断を行い、適切な実施時期を判断することが重要です。

中規模修繕における「分散方式」とは？

中規模修繕では、「分散方式」と呼ばれる手法が用いられることがあります。
これは、一度にすべての工事をまとめて行うのではなく、緊急性の高い箇所から段階的に修繕していく方法です。

分散方式のメリット

• 経済的負担の軽減: 一度に多額の費用が発生することがなく、修繕積立金の負担を平準化できる
• 建物の寿命の延長: 定期的なメンテナンスを行うことで、建物の劣化を抑制し寿命を延ばすことができる
• 居住者への影響の最小化: 工事を分散させることで、騒音や振動などの影響を最小限に抑えられる

中古マンション購入時に確認すべき中規模修繕のポイント

中古マンションの購入を検討する際には、中規模修繕に関する以下のポイントを事前に確認しておくことが重要です。

長期修繕計画の内容

中規模修繕の実施時期や費用、積立金の計画などが記載されている「長期修繕計画」を必ず確認しましょう。
長期修繕計画は、マンションの資産価値や快適性を維持するために重要なものであり、購入予定のマンションで、定期的に見直しがされているかや、近々見直しの予定があるかなどを必ず確認しましょう。
とくに、長期修繕計画がないマンションは注意が必要です。

修繕履歴の確認

過去の修繕履歴を確認することで、計画通りに修繕が行われているか、管理体制に問題がないかなどを判断することができます。
大規模修繕工事が未実施のマンションの場合は、その理由をしっかりと確認する必要があります。
また過去に同じ場所が何度も修繕された記録がある場合、構造上の問題がある可能性があるため、中古マンションを購入する判断の重要な要素となるでしょう。

修繕積立金の状況

修繕積立金の残高や今後の見通しを確認し、積立金不足の可能性がないかなどを確認しましょう。
とくに、修繕積立金の当初の設定額が低いマンションは注意が必要です。
いざ工事を行う際に資金が不足していると、修繕積立金の値上げや一時金の徴収、管理組合による借り入れなどが発生する可能性があります。

修繕委員会の活動状況

修繕委員会が活発に活動しているマンションは、修繕に関する情報公開や住民への説明などが適切に行われている可能性が高いと言えます。
開催頻度や議事録がきちんと管理されているかなどを確認し、住民の意見を反映した委員会の運営が行われているかを判断しましょう。

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新東亜工業における港区の施工事例

新東亜工業では大規模修繕、中規模修繕工事や防水工事、外壁補修や外壁塗装など多くの工事を取り扱っています。

港区での施工実績をご覧になりたい方は以下を参考にしてください。

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港区の中規模修繕工事の対応エリア

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港区について

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大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕で10戸のマンションではどのくらいが費用目安？

A

A: 10戸のマンションの大規模修繕の費用は、規模や建物の状態、修繕内容によって異なりますが、一般的には1000万円から1,500万円程度が目安とされています。具体的な費用は、外壁や共用部分の修繕内容、使用する材料の種類によって変動するため、詳細な見積もりを施工業者で確認しましょう

Q

マンション大規模修繕時にエアコンは使用できる？室外機はどうする？

A

大規模修繕中でも基本的にはエアコンの使用は可能ですが、外壁塗装や防水工事の際には一時的に使用を控える必要がある場合があります。室外機は、作業に支障がない限りそのまま設置された状態で保たれることが一般的です。ただし、工事の進捗によっては室外機を一時的に移動させる場合もあるため、管理組合や施工業者からの指示に従ってください。

Q

マンション大規模修繕の際のベランダの荷物やアンテナはどうすればいい？

A

大規模修繕の際には、ベランダの荷物は一時的に室内に移動させる必要があります。特に、外壁塗装や防水工事の影響を受けやすいものは、工事開始前に片付けてください。また、テレビアンテナや物干し竿も取り外しが必要になる場合がありますので、事前に管理組合や施工業者の指示に従い、適切に対応してください。

Q

大規模修繕の際に洗濯物は外に干せる？

A

大規模修繕期間中は、外壁工事や塗装の影響でベランダに洗濯物を干すことが制限されることがあります。工事用のネットやシートが張られるため、日光が遮られたり、塗料やホコリが付着する可能性があります。管理組合や施工業者からの案内に従い、洗濯物は室内で乾かすか、コインランドリーの利用を検討してください。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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港区の中古マンションの中規模修繕工事は新東亜工業へ

今回は中古マンションの修繕工事について解説しました。

中古マンションの中規模修繕は、建物の資産価値と居住者の快適な暮らしを守るために非常に重要なものです。 中規模修繕に限らず、すべての修繕工事は建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせません。

購入前に中規模修繕に関する情報を十分に収集し、理解を深めておくこと、そしてマンションの管理組合や修繕委員会が適切に機能しているかを確認することが、快適なマンションライフを送るために非常に重要です。

大規模修繕工事・防水工事・外壁塗装・外壁補修参引用、参考サイト
国土交通省
特定非営利活動法人集合住宅管理組合センター
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
一般社団協会マンション管理業協会
一般社団法人日本防水協会
日本ペイント
独立行政法人都市再生機構（ＵＲ都市機構）
一般社団法人 マンション大規模修繕協議会
日本ウレタン建材工業会
FRP防水材工業会
株式会社ダイフレックス（シーカ・ジャパン株式会社）