ビルの外壁塗装の費用相場は？時期や目的・施工手順を実例付きで解説

都市部に立ち並ぶ商業ビルやテナントビル。その印象を左右する大きな要素のひとつが、外壁の状態です。外壁塗装は美観の維持はもちろん、建物全体の耐久性や資産価値にも関わる重要な工事です。

本記事ではビルオーナーや不動産管理者の方に向けて、外壁塗装の必要性、適切なタイミング、費用相場、業者選びのポイントまで、検索ニーズに応える内容を詳しく解説します。この記事を読めば、塗装工事を成功させるための判断材料がきっと見つかるはずです。

ビルの外壁塗装はなぜ必要？目的とメリット

外壁塗装には「見た目をきれいにする」だけでなく、建物を守るという本質的な役割があります。以下では、外壁塗装の目的と具体的なメリットについて紹介します。

外壁塗装の主な目的とは？

ビルは日々、雨風や紫外線、大気汚染などの過酷な自然環境にさらされています。時間の経過とともに塗膜は劣化し、外壁材自体の傷みや雨漏りの原因となることもあります。外壁塗装の主な目的は以下の通りです。

• 外壁材の劣化・腐食を防ぐ
• 防水性や断熱性を維持・向上させる
• 建物の景観を保ち、イメージアップにつなげる
• 入居者や来訪者に安心感を与える

特にテナントビルでは第一印象が重要で、見た目が整っていないと空室リスクや賃料交渉の不利要因にもなりかねません。

資産価値を保つためのメンテナンス

外壁塗装はビルの「資産価値」を維持するために欠かせない工事です。見た目の劣化は建物全体の価値を下げる原因となり、売却や再賃貸時にも不利になります。定期的なメンテナンスは、将来的な大規模修繕費用の抑制にもつながります。

建物の寿命を延ばすという本質的な役割

防水機能が失われた外壁は、ひび割れやクラックから雨水が浸入し、鉄筋の腐食やコンクリートの中性化を引き起こすことも。そうなる前に塗装で保護することで、建物の寿命を20〜30年単位で延ばすことが可能です。

ビル外壁塗装のタイミングと塗り替え周期

「いつ外壁塗装をすればいいのか？」という疑問を持つビルオーナーは多いでしょう。ここでは、塗料の耐用年数と劣化サインをもとに、適切な塗り替え時期を解説します。

塗料の種類ごとの耐用年数

塗装に使用される塗料には種類があり、それぞれに耐用年数があります。以下は代表的な塗料の耐用年数の目安です。

塗料の種類	耐用年数（目安）	特徴
アクリル系	約5〜7年	安価だが耐久性はやや低い
ウレタン系	約8〜10年	弾性があり、密着力が高い
シリコン系	約10〜15年	耐候性・コスパに優れる
フッ素系	約15〜20年	高耐久・高価格帯
無機塗料	約20年以上	最高クラスの耐候性

高層ビルや商業施設では、足場の設置コストが高いため、耐用年数が長い塗料を選ぶ傾向があります。

劣化のサインを見逃さない

以下のような現象が見られる場合は、塗り替えの時期が近づいているサインです。

• 壁を手で触ると白い粉が付着する（チョーキング）
• 外壁に細かいひび割れがある
• 塗膜が剥がれている箇所がある
• 外壁が色あせている、艶が消えている
• カビやコケの繁殖が目立つ

初期段階での対応であれば部分補修で済む場合もありますが、放置すると下地材の交換が必要になるなど、費用が一気に跳ね上がる可能性も。

塗装時期を逃すとどうなるか

タイミングを逃した場合、以下のようなリスクが生じます。

• 雨漏りや断熱不良の発生
• 鉄筋のサビによる構造的な損傷
• 修繕工事に伴うテナント退去リスク
• 外壁材自体の張り替えが必要になる

計画的な外壁塗装は、緊急のトラブルや高額な修繕コストを未然に防ぐための「予防投資」といえるでしょう。

ビル外壁塗装の費用相場と内訳

塗装工事を計画するうえで、最も気になるのが「費用」です。ここではビルの規模別の費用目安と、見積もり時に確認すべき内訳項目を詳しく紹介します。

ビル規模別の外壁塗装費用目安

ビルの階数・延床面積	費用相場（概算）
小規模（3〜5階・300〜500㎡）	約300万〜600万円
中規模（6〜10階・500〜1000㎡）	約600万〜1200万円
大規模（11階以上・1000㎡〜）	1200万円以上〜

この費用には足場、下地処理、塗装、付帯部補修などを含みます。建物の立地条件や外壁の状態、使用塗料によって費用は変動します。

外壁塗装の主な費用内訳

見積書で確認すべき代表的な項目を紹介します。

• 足場設置費用：全体の2〜3割を占める。高層ビルでは特に高額。
• 高圧洗浄・下地処理費：旧塗膜や汚れを除去し、仕上がりと耐久性を左右。
• 下塗り・中塗り・上塗りの塗装費：使用塗料の種類・面積によって変動。
• 養生費・安全対策費：歩行者や隣接建物への影響を防止。
• 付帯部分の塗装費：鉄部、雨樋、バルコニー、屋上などの塗装。

これらが不明確な見積書は、後から追加請求のリスクがあるため注意が必要です。

施工費を抑えるためのポイント

• 複数社からの相見積もり取得（最低3社が理想）
• 劣化診断を正確に実施し、工事範囲を明確化
• 高耐久塗料を選び、次回メンテナンス時期を延ばす
• 自治体の助成金制度を活用（後述）

無理なコストダウンは施工品質の低下に直結するため、安さだけで判断しないことが重要です。

ビル外壁塗装の施工手順と期間の目安

外壁塗装は、建物の美観を保つだけでなく、建物の耐久性や機能性を守るためにも欠かせない重要なメンテナンス工事です。単に塗料を塗るだけの作業ではなく、事前準備から仕上げに至るまで、多くの工程を経て丁寧に進められます。それぞれの工程がしっかりと行われることで、塗装の効果と持続性が高まり、長期的な資産保全にもつながります。

外壁塗装の基本的な流れ

1. 事前調査・劣化診断：
   • 建物全体の外壁の状態をチェック。ひび割れ、塗膜の浮きや剥がれ、カビや藻の発生などを確認。
   • 劣化の進行度によって施工方法や塗料の選定が変わるため、的確な診断が欠かせません。
2. 見積り・契約：
   • 調査結果に基づいた適切な施工内容と使用塗料、費用が記載された見積書を作成。
   • 複数社の見積りを比較し、内容の違いや項目の明瞭さ、保証内容をチェック。
3. 足場設置・養生作業：
   • 安全性を確保しながら作業効率を高めるために足場を設置。
   • 塗料の飛散防止のため、養生シートを使用し、近隣建物や植物などを保護。
4. 高圧洗浄：
   • 長年蓄積された埃、汚れ、カビ、旧塗膜を水圧で徹底洗浄。
   • この工程を省略すると、塗料の密着性が低下し、耐久性が著しく落ちます。
5. 下地補修・シーリング打ち替え：
   • クラック（ひび割れ）や欠損部分の補修、シーリング材の打ち替え。
   • 建物の防水性能や美観に関わる重要工程。
6. 下塗り・中塗り・上塗り（3回塗りが基本）：
   • 下塗りで下地との密着性を高め、中塗り・上塗りで機能性と見た目を整える。
   • 塗料の性能を最大限に発揮させるため、塗り重ねごとに乾燥時間を設けます。
7. 完了検査・足場解体・引き渡し：
   • 仕上がりの確認や不具合のチェック。
   • 問題がなければ足場を撤去し、施主への完了報告・引き渡しを行います。

工期の目安

ビルの規模や立地条件、天候などによって工期は前後しますが、おおよその目安は以下の通りです。

• 小規模ビル（3〜5階）：約2〜3週間
• 中規模ビル（6〜10階）：約3〜5週間
• 大規模ビル（11階以上）：約6〜8週間

季節によっては雨や風の影響で作業が中断する可能性もあるため、余裕をもったスケジュール設計が重要です。

実録紹介｜2階建てアパートの外壁塗装工事の流れ【お客様とのやり取り付き】

東京都内の2階建てアパートにて、外壁塗装工事を実施しました。ここでは、お問い合わせから引き渡しまでの流れを、実際のお客様とのやり取りを交えてご紹介します。初めての塗り替え工事で不安だったというオーナー様のご相談に、どのように対応したのか、現場でのリアルなやり取りをご紹介します。

お問い合わせと現地調査｜工事の必要性や予算感を丁寧にヒアリング

お客様からのご相談は、「アパートを購入して初めての塗り替えで、何をすればいいのかわからない」というものでした。

お客様とのやり取り
お客様：「外壁塗装って、どのくらいのタイミングでやるものなんですか？」
新東亜工業：「立地や前回の施工状況によって異なりますが、今回は10年以上経過していますし、塗膜の劣化が進んでいる状態です。一度現地を拝見して詳細をお伝えしますね」

調査の結果、外壁塗装のほかにもシーリングや鉄部に劣化が見られたため、付帯工事も含めたご提案を行いました。

見積もり提案と施工内容の説明｜プランの違いと必要性をわかりやすく解説

2種類の塗料グレードによる見積もりを提示し、それぞれの耐用年数や費用感の違いを比較しながら説明しました。

お客様とのやり取り
お客様：「価格に開きがありますが、何が違うんですか？」
新東亜工業：「使用する塗料の耐用年数と保証期間が異なります。長く持たせたいならグレードの高いプランをおすすめしますが、ご予算に応じて柔軟に対応可能です」

ご相談の結果、コストパフォーマンスと将来のメンテナンス負担を考慮し、グレード高めの塗料プランを採用することに決定しました。

契約から工事前打ち合わせ｜色選びや工事中の対応を丁寧に確認

ご契約後、工事前の打ち合わせでは、建物の印象を左右する「色選び」に時間をかけました。色見本を用いて、実際の外壁に近い条件で色を確認していきます。

お客様とのやり取り
お客様：「この色、見本で見るのと実際に塗ったときでは印象変わりますよね？」
新東亜工業：「はい、そのためA4サイズの大きめの見本もご用意できますし、光の当たり方でも変わるので現地で一緒に確認しましょう」

さらに、工事中の洗濯物への影響、入居者様への通知方法など、生活への配慮についても細かく確認し、トラブルのない進行を計画しました。

工事中の対応｜報告と進捗共有で安心感を提供

足場の設置から洗浄、塗装、完了検査まで、各工程ごとに写真付きの報告書をお送りし、工事の進捗を常に共有しました。

お客様とのやり取り
お客様：「今どの工程まで進んでいるんですか？」
新東亜工業：「現在は中塗り作業中です。仕上がり具合は写真でもご確認いただけますのでご安心ください」

また、万が一の雨天や予定変更の際も、即時ご連絡し、スケジュールに影響が出ないよう柔軟に対応しました。

引き渡しと今後のフォロー｜完了後も安心して任せられる体制

工事完了後は、塗装箇所の最終チェックをお客様と一緒に行い、気になる点がないか丁寧に確認。保証内容のご説明と書面の交付を行いました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当に思った通りの色になって満足です！」
新東亜工業：「こちらこそ、色選びで時間をかけたぶん、仕上がりにご満足いただけて良かったです。今後のアフターフォローもお任せください」

このように、実際のやり取りを通して生まれた信頼関係が、スムーズな工事と高い満足度につながりました。初めての塗り替えに不安がある方も、ぜひお気軽にご相談ください。

工事金額・期間

今回の2階建てアパートの外壁塗装工事では、現地調査・見積り説明・工事中の調整対応などを含め、丁寧なプロセスを経て工事が実施されました。

工事金額は323万円（税込）、工事期間は約30日間（実働：約20日）でした。

初回のお問い合わせから引き渡しまで一貫して透明性のある説明と、柔軟な対応が評価され、オーナー様からも高い満足の声をいただいています。

新東亜工業の施工事例ではさらに詳しい流れで解説しておりますので工事をご検討の方は是非ご覧ください。

ビルの外壁に適した塗料の選び方と特徴

ビルの外壁塗装に使用する塗料は、その性能や特性によって建物の寿命やメンテナンス周期に大きく影響します。単に価格だけで選ぶのではなく、建物の構造や立地環境、使用目的に応じた塗料を選ぶことが求められます。

塗料の種類とそれぞれの特徴

塗料名	耐用年数	特徴・おすすめポイント
アクリル	5〜7年	価格が安く手軽。短期的な塗り替えや仮設建物に適している
ウレタン	8〜10年	柔軟性が高く、ひび割れのある外壁に強い。中低層ビルに多用される
シリコン	10〜15年	耐候性・防汚性に優れ、コストと性能のバランスが良い
フッ素	15〜20年	高い耐久性と防汚性を兼ね備え、長期的なメンテナンスコスト削減に貢献
無機塗料	20年以上	無機成分による圧倒的な耐候性。高価格だが最も長寿命

建物の立地・使用環境で選ぶポイント

• 海沿いや湿気が多い地域：塩害やカビに強い防藻・防カビ性塗料を選択
• 都心部や交通量が多い地域：排気ガスやPM2.5などの汚れに強い塗料がおすすめ
• 日当たりや風通しの良さ：紫外線に強く、塗膜の劣化を防ぐ性能を重視
• 遮熱・断熱機能付き塗料の活用：夏場の空調費削減や環境対策に有効

また、塗料にはメーカー保証や施工業者の保証期間もあるため、保証内容も選定基準の一つとなります。

ビルの外壁塗装に活用できる補助金・助成金（2025年版）

外壁塗装には数十万円から数百万円の費用がかかるケースもあるため、国や地方自治体が提供する補助金・助成金制度を活用することで、費用の一部を軽減することができます。

自治体による主な補助制度

自治体	補助内容	条件例
東京都品川区	最大30万円まで補助	築10年以上、外壁や屋根の塗装が対象、事前申請が必要
横浜市	最大20万円	省エネ効果のある断熱・遮熱塗料を使った外壁改修
大阪市	最大25万円	中小ビル所有者対象。リフォーム全般に対応した制度

上記は一例であり、年度によって内容の変更や終了となる制度もあるため、最新情報は自治体のホームページを確認してください。

補助金を活用する流れと注意点

1. 自治体の補助金制度の有無と内容を確認
2. 条件に合致しているかを確認（築年数、面積、対象工事など）
3. 業者に協力を依頼し、見積書・工事内容書を準備
4. 自治体に申請書類を提出（着工前が原則）
5. 審査後、承認通知を受けたら工事を開始
6. 工事完了後、報告書と領収書を提出し、補助金が交付

補助金は予算枠に達すると募集が終了するため、早めの情報収集と申請が重要です。また、対象となる施工業者の条件もあるため、実績のある業者に依頼することをおすすめします。

ビル外壁塗装業者の選び方と注意点

外壁塗装の成功は、依頼する施工業者の技術力と対応力によって大きく左右されます。施工不良やトラブルを防ぐためにも、業者選びは慎重に行う必要があります。

信頼できる業者の見極め方

• 塗装工事専門業者であること：総合リフォーム業者よりも専門性が高い傾向
• ビルの施工実績が豊富：ホームページや施工事例を確認し、実績のある業者を選ぶ
• 施工内容と見積明細が詳細でわかりやすい：項目が不明瞭な見積書は注意
• アフターサービス・保証内容が明記されているか：5〜10年の保証が一般的
• 現地調査の丁寧さと提案力：要望に対して柔軟な提案ができるかもポイント

避けるべき業者の特徴

• 極端に安い価格提示、詳細な説明なしで即決を迫る業者
• 施工内容が抽象的で曖昧な表現が多い
• 訪問営業で「今だけ割引」「助成金が使える」といった煽り文句
• 口コミ評価が極端に低い、または不自然に高評価ばかり

見積りは最低でも3社以上から取り、価格だけでなく内容や対応を比較することが、安心して任せられる業者選びにつながります。

ビルの外壁塗装に関するよくある質問（FAQ）

まとめ｜ビルの外壁塗装は長期的な資産価値の維持に直結します

ビルの外壁塗装は、単なる「見た目の改善」にとどまらず、防水性や断熱性の向上、構造保護、テナント満足度の向上など多くのメリットがあります。施工時期を見極め、適切な塗料を選び、信頼できる業者に依頼することで、メンテナンスコストの抑制と資産価値の最大化が期待できます。

また、各自治体の補助金制度を上手く活用することで、コスト面の負担を軽減することも可能です。定期的な点検と計画的な工事によって、あなたのビルをより長く、安心して使い続けるための基盤を築いていきましょう。