大規模修繕の国土交通省ガイドラインとは？概要から改定点・費用相場・補助金・進め方などを解説

マンションの大規模修繕工事を控えた管理組合の皆様、「いつ実施すべきか」「費用は適正なのか」「どのように進めればよいのか」といった不安を抱えていませんか？

大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を守るために欠かせない重要な取り組みです。

しかし、多額の費用がかかるうえ、専門知識が必要なため、管理組合だけで適切に判断することは容易ではありません。

そこで頼りになるのが、国土交通省が策定したガイドラインです。

国土交通省は、マンション管理の適正化を推進するため、長期修繕計画の作成方法や修繕積立金の目安、大規模修繕工事の実態調査データなど、管理組合が参考にすべき信頼性の高い指針を提供しています。

本記事では、国土交通省ガイドラインの基本的な内容、改定ポイント、費用相場、補助金制度、そして失敗しない進め方まで、マンション管理組合の皆様が知っておくべき情報を網羅的に解説いたします。

大規模修繕工事における国土交通省ガイドラインとは？

国土交通省は、マンション管理の適正化を推進するため、管理組合が参考にすべき複数のガイドラインを策定しています。

これらは法的拘束力はないものの、管理計画認定制度や補助金制度の基準となる重要な指針です。

このガイドラインは「長期修繕計画作成ガイドライン」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の2つに大別されており、それぞれが相互に関連しながら包括的な修繕管理体系を構築しています。

長期修繕計画作成ガイドライン

「長期修繕計画作成ガイドライン」は、平成20年6月に策定され、令和3年9月と令和6年6月に改定された、長期修繕計画の作成・見直しのための標準的な指針です。

このガイドラインは、マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために、将来予想される修繕工事を計画し、必要な費用を算出して月々の修繕積立金を設定することを目的としています。

このガイドラインを活用することで、区分所有者間での合意形成がスムーズになり、計画的な修繕積立金の設定が可能になります。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、平成23年4月に策定され、令和3年9月に改定された、修繕積立金の額の目安を示すガイドラインです。

このガイドラインは、購入予定者や区分所有者、管理組合が修繕積立金についての理解を深め、適正な修繕積立金の設定・積立を促進することを目的としています。

ガイドラインでは、マンションの規模や階数に応じた修繕積立金の目安を㎡単価（月額）で示しています。

このガイドラインを参考にすることで、自マンションの修繕積立金が適正水準にあるかどうかを判断できます。

不足が明らかな場合は、早期に値上げや一時金徴収などの対策を講じることが重要です。

国土交通省が定める大規模修繕工事の定義

国土交通省は、大規模修繕工事を明確に定義しています。理解しておくことで、適切な計画立案が可能になります。

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕工事を以下のようにと定義しています。

「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの」

この定義から分かるように、大規模修繕工事には2つの側面があります。

1. 「修繕工事」▶経年劣化した建物や設備を元の状態に回復させる工事
2. 「改修工事」▶建物や設備の性能を向上させる工事

大規模修繕工事の主な対象となる工事項目は以下の通りです。

分類	主な工事項目
建築系工事	・屋根防水、床防水（バルコニー等） ・外壁塗装、外壁タイル補修 ・シーリング工事 ・鉄部塗装 ・建具・金物等 ・共用内部
設備系工事	・給水設備 ・排水設備 ・ガス設備 ・空調・換気設備 ・電灯設備 ・情報・通信設備 ・消防用設備 ・昇降機設備 ・駐車場設備
その他工事	・外構・付属施設 ・仮設工事

一般的に、1回目の大規模修繕工事では外壁塗装や防水工事などの建築系工事が中心となり、2回目以降は給排水管の更新などの設備系工事の比重が高くなる傾向があります。

また、建築基準法における「大規模修繕」とは異なる概念である点にも注意が必要です。

建築基準法では「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕または模様替え」を大規模修繕と定義しており、この場合は建築確認申請が必要になります。

マンション管理における大規模修繕工事とは、対象範囲や手続きが異なることを理解しておきましょう。

また別記事で、「大規模修繕の確認申請」や「大規模修繕の建築基準法」について詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

長期修繕計画作成ガイドラインの改定点

長期修繕計画作成ガイドラインは、社会経済情勢の変化や技術革新を反映するため、令和3年9月と令和6年6月に改定されました。

主要な改定点を理解することで、より実態に即した長期修繕計画の作成が可能になります。

改定点1：修繕周期の見直しと幅を持たせた設定

令和3年9月の改定では、修繕周期の考え方が大きく見直されました。

従来のガイドラインでは、各工事項目について具体的な年数（例：外壁塗装12年）が示されていましたが、改定後は一定の幅を持たせた修繕周期に変更されています。

例えば、外壁塗装の場合、改定前は「12年」と明示されていましたが、改定後は「12～15年」という幅のある表現になりました。

これは、マンションの立地条件（海沿い、山間部など）、使用材料の種類、日常的なメンテナンス状況によって劣化の進行度が異なることを考慮したものです。

この改定により、画一的な周期ではなく、個々のマンションの実態に応じた柔軟な計画策定が可能になりました。

管理組合は、定期的な建物調査・診断の結果に基づいて、最適な修繕周期を判断することが求められます。

改定点2：マンション管理計画認定制度への対応

令和2年6月のマンション管理適正化法の改正により、管理計画認定制度が創設されました。

これに伴い、令和3年9月の改定では、認定基準を満たす長期修繕計画の作成方法が明確化されました。

管理計画認定を受けるためには、以下の要件を満たす長期修繕計画が必要です。

管理計画認定を受けたマンションは、固定資産税の減税措置や住宅ローン金利の優遇など、様々なメリットを享受できるため、ガイドラインに沿った長期修繕計画の作成がより重要になっています。

改定点3：推定修繕工事項目の追加と見直し

令和6年6月の改定では、新たな設備や技術の普及に対応するため、推定修繕工事項目が追加・見直しされました。

具体的には、以下のような項目が追加または詳細化されています。

これらの設備は、近年のマンションで普及が進んでおり、適切なメンテナンスと将来の更新費用の計上が必要です。

また、既存マンションにおいても、性能向上を目的とした改修工事として導入を検討するケースが増えています。

この改定により、最新の設備・技術に対応した、より実態に即した長期修繕計画の作成が可能になりました。

マンションの修繕積立金に関するガイドラインの改定点

マンションの修繕積立金に関するガイドラインも、令和3年9月に重要な改定が行われました。

適正な修繕積立金の設定に役立つ内容となっています。

改定点1：修繕積立金の目安の見直し

令和3年9月の改定では、修繕積立金の目安となる㎡単価が見直されました。

改定前のガイドラインでは、平成23年度時点のデータに基づく目安が示されていましたが、その後の建設コストの上昇や消費税率の変更などを反映し、より実態に即した目安に更新されています。

改定後のガイドラインで示されている修繕積立金の目安は以下の通りです。

建物の階数・規模	平均値（円/㎡・月）
15階未満	218円
20階以上	255円

ただし、この数値はあくまで目安であり、マンションの立地条件、建物の仕様、機械式駐車場の有無、過去の修繕履歴などによって適正額は異なります。

特に機械式駐車場がある場合は、その維持・更新費用として追加の積立が必要になります。

改定点2：段階増額積立方式に関する注意喚起の強化

改定後のガイドラインでは、段階増額積立方式（分譲時の負担を軽減するため、当初の修繕積立金を低く設定し、段階的に値上げする方式）について、より明確な注意喚起が行われています。

段階増額積立方式は、新築分譲時に購入者の負担感を軽減できるメリットがある一方で、以下のようなリスクがあります。

改定後のガイドラインでは、均等積立方式を基本とし、段階増額積立方式を採用する場合は、値上げ時期と額を明確にし、確実に実施できる体制を整えることが推奨されています。

既に段階増額積立方式で運用しているマンションでは、早期に均等積立方式への移行を検討することが望ましいとされています。

大規模修繕工事の周期は何年ごと？

大規模修繕工事の実施周期は、管理組合が最も気になるポイントの一つです。

国土交通省のデータから、実態を見ていきましょう。

国土交通省が令和3年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の平均修繕周期は12～15年が約70％を占めています。

最も多いのは「13年」で23.1％、次いで「12年」が18.8％、「15年」が15.4％となっています。

工事回数別に見ると、以下のような傾向があります。

工事回数	平均修繕周期	中央値	12～15年の割合
1回目	15.6年	14年	63.4%
2回目	14.0年	13年	63.3%
3回目以降	12.9年	13年	66.1%

この表から、工事回数が増えるほど修繕周期が短くなる傾向が見て取れます。

これは、築年数が経過するほど建物の劣化進行が早まること、また1回目の工事で対応しきれなかった箇所が2回目以降に表面化することなどが理由です。

ただし、この12～15年という周期はあくまで目安であり、すべてのマンションに当てはまるわけではありません。

実際の修繕周期は、以下の要因によって大きく変わります。

• 立地条件▶︎ 海沿いのマンションは塩害により劣化が早い
• 使用材料▶︎ 高品質な材料を使用している場合は周期が長くなる
• 日常管理の状況▶︎ こまめなメンテナンスで劣化を遅らせることが可能
• 前回工事の品質▶︎ 高品質な工事ほど次回までの期間が長い

したがって、長期修繕計画で設定した周期にこだわるのではなく、定期的な建物調査・診断を実施し、実際の劣化状況に基づいて判断することが最も重要です。

国土交通省のガイドラインでも、5年程度ごとの長期修繕計画の見直しと必要に応じた修繕周期の調整が推奨されています。

また、別記事「マンションの大規模修繕は何年ごと？」もぜひ参考に一読してみてください。

国土交通省の実態調査から見る大規模修繕工事の費用相場

「大規模修繕工事の費用っていくらぐらいが相場？」と疑問に思っている方も多いでしょう。

正確な費用相場を把握することは、管理組合にとって非常に重要です。

国土交通省の実態調査データから、信頼性の高い費用情報を見ていきましょう。

令和3年度実態調査の概要

国土交通省は、令和3年7月から10月にかけて「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」を実施しました。

この調査は、200社から818件の工事事例（すべて完了済み）を収集し、工事費用、工事内容、修繕周期などを統計的に整理したものです。

この調査結果は、自マンションの工事費用が適正かどうかを判断するための重要な参考資料として活用できます。

管理組合は、同規模・同築年数のマンションのデータと比較することで、見積もり金額の妥当性を確認できます。

工事回数別の費用相場と単価表

国土交通省の実態調査によると、大規模修繕工事の費用は工事回数によって以下のような傾向があります。

まず、マンション全体の工事金額（中央値・平均値）を見てみましょう。

工事回数	中央値	平均値	下位25%値	上位25%値
1回目	7,660万円	11,702.7万円	4,943.8万円	19,825万円
2回目	8,665万円	15,237.4万円	4,858.5万円	13,806.8万円
3回目以降	8,703万円	14,758.6万円	5,753万円	16,785万円

次に、最も重要な指標である戸あたり工事金額を見ていきます。

実態調査では、以下のような分布となっています。

• 1回目▶︎ 100～125万円/戸が最多（27.0%）、次いで75～100万円/戸（24.7%）
• 2回目▶︎ 75～100万円/戸と100～125万円/戸がほぼ同率
• 3回目以降▶︎ 75～100万円/戸が最多

また、㎡単価で見ると、1回目は約10,000～15,000円/㎡、2回目以降は約12,000～18,000円/㎡が一般的な範囲となっています。

工事内訳の割合を見ると、総工事金額に対して以下のような構成になっています。

工事分類	割合	主な内容
建築系工事	約60%	外壁塗装、防水工事、タイル補修、シーリング工事など
仮設工事	約23%	足場設置、養生、仮設トイレなど
設備系工事	約1.5%	給排水設備、電気設備など
その他・諸経費	約15%	現場管理費、一般管理費、法定福利費など

建築系工事の中では、外壁塗装が約25%と最も大きな割合を占めており、次いで床防水（約18%）、シーリング工事（約10%）、外壁タイル補修（約10%）となっています。

これらのデータは、見積もり金額の妥当性を判断する際の重要な指標となります。

ただし、マンションの規模や立地条件、劣化状況によって費用は大きく変動するため、複数社から見積もりを取得し、実態調査データと照らし合わせながら総合的に判断することが重要です。

大規模修繕工事で利用できる補助金・助成金制度

大規模修繕工事には多額の費用がかかりますが、活用できる補助金・助成金制度があります。

これらを上手に活用することで、管理組合の財政負担を軽減できます。

マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）

令和5年4月1日に創設された「マンション長寿命化促進税制」は、長寿命化に資する大規模修繕工事を実施したマンションに対する固定資産税の減税措置です。

この制度は令和9年3月31日まで適用されます。

減税の内容は、工事完了の翌年度分の建物固定資産税が1/6～1/2の範囲で減額されます。

減額割合は市町村の条例によって異なりますが、多くの自治体で1/3程度の減額が適用されています。

対象となるのは、1戸あたり建物100㎡相当分までです。

申請方法は工事完了後に市町村に申告する形で、必要書類には工事証明書、管理計画認定通知書のコピーなどが含まれます。

まずは管理計画認定を取得することが前提となるため、早めの準備が重要です。

マンションの寿命についてもっと詳しく知りたい方は、別記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

地方自治体の補助金・助成金

多くの地方自治体が、マンションの大規模修繕工事に対する独自の補助金・助成金制度を設けています。

主な支援制度の種類は以下の通りです。

支援制度の種類	内容
劣化診断調査費の助成	建物調査・診断にかかる費用の一部を助成
長期修繕計画作成費用の助成	長期修繕計画の作成・見直し費用の一部を助成
省エネ改修工事への補助	断熱改修、LED照明導入などの省エネ工事に対する補助
耐震改修工事への補助	耐震診断や耐震補強工事に対する補助
バリアフリー改修工事への補助	エレベーター設置、段差解消などに対する補助

自治体によって制度の内容、対象要件、補助金額が大きく異なるため、必ず自マンションの所在地の自治体窓口に問い合わせることが必要です。

補助金申請時の重要な注意点として、以下の3つを押さえておきましょう。

• 事前申請が原則▶︎ 工事着工前に申請が必要。工事完了後の申請は認められない
• 予算枠の確認▶︎ 先着順の場合が多く、年度当初に予算が埋まることもある
• 総会決議が必要▶︎ 大規模修繕工事の実施と合わせて、補助金申請についても総会で承認を得る

補助金ありきの計画は危険です。不採択の場合も想定し、補助金なしでも工事が実施できる資金計画を立てておくことが賢明です。

大規模修繕工事の進め方｜国土交通省推奨の手順

大規模修繕工事を成功させるためには、正しい手順で計画的に進めることが不可欠です。

国土交通省のガイドラインに基づいた標準的な進め方を解説します。

大規模修繕工事は、準備期間に1～2年、工事期間に3～6ヶ月を要します。

全体の流れは以下の8つのステップで構成されます。

1. STEP

   修繕委員会・協議会の設置（1～3ヶ月）

   まず、理事会とは別に、大規模修繕工事を専門的に検討する「修繕委員会」または「協議会」を設置します。

   理事の任期に左右されない継続的な体制を整えることで、スムーズな検討が可能になります。

   委員会は、理事2～3名と一般区分所有者3～5名で構成し、必要に応じて建築士やマンション管理士などの専門家を加えます。

2. STEP

   建物調査・診断の実施（2～4ヶ月）

   建物の劣化状況を正確に把握するため、専門家による建物調査・診断を実施します。

   調査方法には、目視調査、打診調査（タイルの浮きや外壁の剥離等）、詳細調査（赤外線調査、コア抜き調査など）があります。

   調査項目は、屋根防水、床防水、外壁、シーリング、鉄部、給排水設備など多岐にわたります。調査費用は50～150万円程度が目安です。

3. STEP

   長期修繕計画の見直しと工事計画の策定（2～3ヶ月）

   建物調査の結果を踏まえて、長期修繕計画を見直します。

   国土交通省の「長期修繕計画標準様式」を活用し、推定修繕工事項目、修繕周期、推定修繕工事費を再検討します。

   また、今回実施する工事の範囲、優先順位、仕様（グレード）を決定し、概算予算を算定します。

   修繕積立金の残高を確認し、不足する場合は値上げ、一時金徴収、借入などの対策を検討します。

4. STEP

   発注方式の選定（1ヶ月）

   大規模修繕工事の発注方式には、主に3つの方式があります。

   発注方式	特徴	向いているマンション
   設計・監理方式	・設計コンサルタントが設計・監理を担当 ・透明性が高いが、コンサルタント費用 ※（工事費の5～10%）が必要	・大規模 ・専門知識不足の管理組合
   管理会社発注方式	・管理会社が窓口となり手続きが簡便だ ・競争性の確保が課題	・中小規模 ・信頼できる管理会社がある場合
   責任施工方式	・施工会社が設計から施工まで一貫担当 ・コスト削減の可能性 ・第三者チェックが不在	・小規模 ・建築知識のある理事がいる場合

   それぞれの方式にメリット・デメリットがあるため、自マンションの状況に合わせて選択します。

5. STEP

   施工会社の選定（3～4ヶ月）

   最低3～5社から相見積もりを取得します。

   見積書のチェックポイントは、工事項目の網羅性、単価の妥当性、法定福利費の明示、諸経費の内訳、保証内容です。

   価格だけでなく、実績、技術力、財務状況、提案内容を総合的に評価することが重要です。

   極端に安い見積もりには、必要な工事項目の漏れや手抜き工事のリスクがあるため注意が必要です。

6. STEP

   総会での承認決議（1ヶ月）

   総会で、大規模修繕工事の実施、工事内容と範囲、工事費用と資金計画、施工会社の選定、修繕積立金の取り崩し、補助金申請などについて決議を得ます。

   事前に居住者説明会を開催し、質問や意見を収集しておくことで、総会での合意形成がスムーズになります。

7. STEP

   工事説明会と準備（1ヶ月）

   工事開始前に、全居住者向けの工事説明会を開催します。

   工事内容、スケジュール、ベランダ使用制限、騒音・振動への配慮、緊急連絡先などを丁寧に説明します。

   居住者の理解と協力を得ることが、工事を円滑に進めるための鍵となります。

8. STEP

   工事実施と完了検査（3～6ヶ月）

   工事中は、定期的な工事報告（月1～2回）を受け、進捗状況や変更事項を確認します。

   完了後は、施工会社による自主検査、第三者による検査（設計・監理方式の場合）、修繕委員会・理事会による確認を行います。

   不具合箇所があれば手直しを求め、すべて完了したら引渡しとなります。

   完成図書や保証書を受領し、アフターサービス内容も確認しておきましょう。

これらの手順を着実に進めることで、適正な費用で高品質な大規模修繕工事を実現できます。

大規模修繕・国土交通省ガイドラインに関するよくある質問【FAQ】

大規模修繕工事や国土交通省ガイドラインについて、管理組合から寄せられることの多い質問にお答えします。

まとめ

大規模修繕工事を成功させるために、国土交通省のガイドラインと実態調査データを最大限に活用しましょう。

大規模修繕は、多額の費用と長い準備期間を要する重要な取り組みです。

公的なガイドラインや実態データを正しく活用し、補助金制度も視野に入れながら、拙速にならず計画的に進めることが成功の鍵となります。

管理組合として十分な検討と合意形成を重ね、将来にわたって安心して暮らせる住環境を整えていきましょう。