マンション大規模修繕は建築基準法に注意｜2025年改正で変わるポイント

マンションの大規模修繕を計画する際、工事内容が建築基準法にどのように関係するのかを正確に把握することは欠かせません。

大規模修繕は、建物の性能を維持・回復するための工事として広く行われていますが、建築基準法では工事の内容や範囲によって、法的な扱いが大きく変わります。

特に「大規模の修繕」や「大規模の模様替え」に該当するかどうかは、確認申請の要否や行政手続きに直結する重要な判断ポイントです。

建築基準法への理解が曖昧なまま工事を進めると、後から法令違反と判断され、是正工事や工事中止を求められる可能性もあります。

本記事では、大規模修繕と建築基準法の関係を整理し、どのような工事が注意対象となるのか、実務上どの段階で確認すべきかといった判断の考え方を解説します。

また、大規模修繕に関連する法律や、大規模修繕の確認申請が必要なのか、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事も併せてご覧ください。

大規模修繕における建築基準法の基本定義

建築基準法とは、昭和25年（1950年）に制定された、建築物の敷地・構造・設備・用途について最低基準を定めた日本の法律です。
その第一条で「国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資する」ことを目的として明記されています。

具体的には、建物が地震や火災に耐えられる構造であること、適切な採光や換気が確保されていること、災害時の避難経路が確保されていることなどを規定しており、私たちの安全な暮らしを守るための基本ルールとなっています。

大規模修繕工事を計画する際、まず理解しておきたいのが建築基準法における「大規模の修繕」の正確な定義です。一般的に使われる「大規模修繕」という言葉と、法律上の「大規模の修繕」には実は大きな違いがあります。

ここでは、建築基準法が定める定義を正確に理解し、実務での判断に活かせる知識を整理していきます。

建築基準法が定める「大規模の修繕」とは

建築基準法第2条第14号では、「大規模の修繕」を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義しています。

この定義を正確に理解するには、「主要構造部」「一種以上」「過半」という3つのキーワードを押さえる必要があります。

まず「主要構造部」とは、建築基準法第2条第5号で定められた建物の構造上重要な部分を指します。具体的には以下の6つの部位です。

ただし、構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段などは主要構造部から除外されます。

次に「一種以上」とは、上記6つの主要構造部のうち、どれか1つ以上の部位を対象とすることを意味します。例えば「屋根」だけを修繕する場合も、「壁と屋根」の両方を修繕する場合も、この条件を満たします。

そして最も重要なのが「過半」という基準です。これは対象となる主要構造部の50%を超える範囲を修繕することを指します。判定基準は部位によって異なります。

主要構造部	過半の判定基準	具体例
壁	総面積に占める割合	外壁総面積1,000㎡のうち501㎡以上を修繕
柱	総本数に対する割合	柱が10本ある建物で6本以上を修繕
床	水平投影面積に占める割合	床面積800㎡のうち401㎡以上を修繕
はり	総本数に占める割合	はりが20本ある建物で11本以上を修繕
屋根	水平投影面積に占める割合	屋根面積600㎡のうち301㎡以上を修繕
階段	階ごとの総数に占める割合	1階に階段が2基ある場合、2基とも修繕

つまり、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当するためには、主要構造部のいずれか1つについて、その半分以上を修繕する必要があるのです。

参考元:e-Gov「建築基準法」

建築基準法での「修繕」と「模様替え」の違いについて

建築基準法では、「修繕」と「模様替え」を明確に区別しています。この2つの違いを理解することは、工事内容の判断や確認申請の要否を判断する上で非常に重要です。

「修繕」とは、劣化した既存部分を、ほぼ同じ位置・形状・材料で造りかえて、性能や品質を回復させる工事を指します。建物を元の状態に戻すことが目的であり、資産価値の回復を図るものです。

一方、「模様替え」（建築基準法第2条第15号）とは、既存の部分を異なる材料や仕様で造りかえて、性能や品質を向上させる工事を指します。単に元に戻すのではなく、建物の機能向上や資産価値の向上を図るものです。

区分	定義	目的	具体例
修繕	同じ材料・仕様で元の状態に戻す	性能・品質の回復	外壁の塗装塗り替え、屋根防水層の張り替え（同材料）
模様替え	異なる材料・仕様で性能を向上	機能向上・価値向上	木造階段を鉄骨階段に変更、茅葺き屋根をガルバリウム鋼板に変更

そして「大規模の修繕」と同様に、「大規模の模様替え」も建築基準法で定義されています。

これは「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え」を指し、判定基準は大規模の修繕と同じです。

実務では、例えば外壁材を既存と同じサイディング材で張り替える場合は「修繕」、異なる材質や性能のサイディング材に変更する場合は「模様替え」と判断されます。

防水性能の高い新しい塗料を使用する場合も、性能向上を伴うため「模様替え」に該当する可能性があります。

一般的なマンション大規模修繕と法律上の「大規模の修繕」の違い

ここで重要なポイントがあります。

実務で一般的に行われている「マンション大規模修繕工事」の多くは、建築基準法上の「大規模の修繕」には該当しません。

一般的なマンション大規模修繕工事では、以下のような工事が実施されます。

これらの工事は建物の美観維持や機能回復には不可欠ですが、主要構造部の過半を修繕するものではないため、建築基準法上の「大規模の修繕」には該当しないのです。

つまり、多くのマンション大規模修繕工事では確認申請が不要となります。

一方、国土交通省が公表する「長期修繕計画作成ガイドライン」では、マンションの大規模修繕工事を12～15年周期で実施することを目安としています。

これは建物の劣化状況に応じた適切な維持管理のための推奨周期であり、建築基準法の定義とは別の観点からの指針です。

参考元:国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」(PDF)

また、マンション大規模修繕は何年ごとにするのか？疑問を持たれている方も多いと思います。大規模修繕の周期について詳しく知りたい方はこちらで解説しています。

2025年4月施行｜建築基準法改正が大規模修繕に与える影響とは

2025年4月1日、建築基準法の一部改正が施行されました。この改正は「4号特例の縮小」を柱とするものであり、これまで確認申請が不要だった一部の建築物やリフォーム工事についても、申請が必要となるケースが増えています。

大規模修繕を計画している管理組合やオーナーにとって、この改正内容を正確に理解し、適切な対応を取ることが重要です。

2025年建築基準法改正の概要

今回の建築基準法改正の最大のポイントは、「4号特例の縮小」です。

これは、これまで確認申請において構造審査や一部の審査が省略されていた「4号建築物」の範囲を縮小し、審査内容を厳格化するものです。

この改正は、木造建築物の耐震性や省エネ性能の向上、そして既存建築物の安全性確保を目的としています。

近年、大規模なリフォームや改修工事が増加する中、建築基準法に適合しない工事が行われるリスクが指摘されてきました。

特に構造安全性に影響を与える工事については、行政によるチェックを強化し、建物の安全性を確保する必要があるという認識が背景にあります。

参考元:国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」(PDF)

マンション大規模修繕への具体的な影響

それでは、2025年4月の改正がマンションやビルの大規模修繕工事にどのような影響を与えるのでしょうか。主なポイントを解説します。

確認申請が必要となる範囲の拡大

改正前は確認申請が不要だった木造2階建て住宅等の大規模修繕・大規模模様替えについても、2025年4月以降は確認申請が必要となりました。

ただし、一般的な鉄筋コンクリート造のマンションについては、従来から確認申請が必要な建築物（法6条1項1号～3号）に該当するため、この点での大きな変更はありません。

むしろ重要なのは、審査内容の厳格化です。確認申請時に提出する書類や審査される項目が増え、より詳細な構造安全性の確認が求められるようになりました。

工期への影響

確認申請の審査項目が増えたことで、申請から確認済証の交付までの期間が従来より長くなる可能性があります。通常、確認申請から確認済証の交付までは2～3週間程度ですが、審査の厳格化により1ヶ月程度かかるケースも想定されます。

大規模修繕工事のスケジュールを立てる際は、この確認申請期間を十分に見込んでおく必要があります。

費用への影響

確認申請には申請手数料が発生します。建築物の規模や構造によって異なりますが、一般的なマンションの場合、数万円～数十万円の手数料が必要です。また、申請に必要な設計図書の作成費用や、建築士への報酬も発生します。

さらに、審査の厳格化により、既存建築物が現行の建築基準法に適合していない場合（既存不適格建築物）、追加の補強工事や改修工事が必要となる可能性もあります。

既存不適格建築物への対応

建築基準法は定期的に改正されるため、建築当時は適法だった建物でも、現行法には適合していない場合があります。これを「既存不適格建築物」と呼びます。

2025年改正では、大規模修繕・大規模模様替えを行う際、構造耐力上の危険性が増大しない計画であれば、現行基準への適合が免除されるという規定が引き続き適用されます。

ただし、耐震補強など構造に影響を与える工事を行う場合は、現行基準への適合が求められる可能性があります。

2025年4月以降に計画すべき対応

法改正を踏まえ、大規模修繕を計画する管理組合やオーナーが取るべき対応をまとめます。

工事計画の初期段階で、建築士に依頼して以下の点を確認しましょう。

確認申請が必要な工事の場合、設計段階で行政の建築指導課に事前相談を行うことを強くお勧めします。事前相談では以下のようなことを確認できます。

事前相談を行うことで、申請後の指摘事項や修正を最小限に抑え、スムーズな審査につながります。

2025年4月以降の大規模修繕では、以下のようなスケジュール調整が必要です。

法改正により、建築士の役割がこれまで以上に重要になっています。大規模修繕を計画する際は、以下の点を確認した上で建築士を選定しましょう。

建築基準法と区分所有法の関係｜大規模修繕における合意形成

マンションの大規模修繕では、建築基準法と区分所有法の両方を正しく理解したうえで進めることが欠かせません。

建築基準法は建物の安全性や法適合性を定め、区分所有法は共用部分の修繕や変更を行う際の意思決定ルールを定めています。

特に大規模修繕では「どの決議が必要か」「確認申請が必要か」を誤ると、工事の中断やトラブルにつながるため、事前の合意形成が重要です。

区分所有法では、工事内容により必要な決議方法が異なります。

建築基準法対応を踏まえた合意形成のポイント

建築基準法対応を踏まえた合意形成では、法令順守が工事の安全性と将来の資産価値を守る前提条件であることを共有する姿勢が重要です。

確認申請の要否や工期・費用への影響を事前に説明し、住民の理解を得ることで、総会決議や工事を円滑に進めやすくなります。

項目	通常の修繕	確認申請が必要な修繕
設計・準備期間	短い	長くなる
申請手続き	不要	必要
工事開始	総会後すぐ	確認済証後

区分所有法に沿った決議と、建築基準法への対応を丁寧に説明することが、トラブルを防ぐ合意形成の鍵となります。

マンション大規模修繕工事中のトラブルに関して、詳しく解説しているので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

建築基準法違反のリスクと罰則

建築基準法に違反した状態で工事を行うと、工事の中止や罰則だけでなく、建物全体の資産価値や将来の取引にまで影響が及びます。

大規模修繕では「確認申請が必要か」「法的に問題がないか」を事前に確認し、違反リスクを確実に回避することが重要です。

確認申請が必要な工事を無確認で行った場合、次のような処分や影響を受ける可能性があります。

これらは施工業者だけでなく、管理組合や発注者側にも責任が及ぶ点に注意が必要です。

違反建築物とみなされる影響

影響項目	内容
売却	住宅ローンが使えず、売却が困難
融資	金融機関の担保評価が下がる
資産価値	評価額が大きく低下
保険	加入・更新を断られる可能性

適法性を軽視した工事は、結果的に大きな損失を招きます。事前確認と丁寧な対応こそが、リスクを最小限に抑える最善策です。

建築基準法を遵守した大規模修繕を進めるための実務ガイド

建築基準法を守った大規模修繕を実現するには、業者選定・行政対応・管理体制の3点を実務として押さえることが重要です。

知識があっても、確認不足や判断の丸投げがあると、違反リスクは避けられません。ここでは実践的なポイントを絞って解説します。

業者選定時は、価格だけでなく法対応力を重視します。

見積書では、設計監理費・確認申請関連費用・完了検査費用が明確に計上されているかを確認します。

また、確認申請が必要か判断が難しい場合、基本設計が固まった段階で事前相談を行うことが有効です。

確認事項	内容
相談時期	確認申請の3〜6か月前
準備資料	既存図面、改修計画概要
記録	相談内容・回答を文書保存

指摘事項は必ず設計に反映し、再確認を行います。

複数人で確認する体制を整えることで、建築基準法違反を未然に防ぐことができます。

大規模修繕と建築基準法に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、大規模修繕と建築基準法に関して、管理組合や管理会社から寄せられる代表的な質問にお答えします。実務での疑問解決にお役立てください。

建築基準法を正しく理解して安全な大規模修繕を実現しよう｜まとめ

大規模修繕工事を安全かつ適法に実施するためには、建築基準法の正確な理解が不可欠です。

本記事で解説した重要なポイントを振り返りましょう。

建築基準法を遵守することは、単なる法律対応ではなく、居住者の安全を守り、建物の資産価値を長期的に維持するための重要な取り組みです。

法律の定義や技術基準を正しく理解し、確認申請の要否を適切に判断することで、後々のトラブルや追加費用を防ぐことができます。

確認申請の要否判断に迷う場合や専門的な確認が必要な場合は、必ず一級建築士や行政の建築指導課に相談しましょう。

適切な知識と事前準備、そして専門家との連携により、法令を遵守した安全で確実な大規模修繕を実現し、居住者の安心と建物の価値を守り続けることができます。