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50年を超えるマンションに必要な大規模修繕工事は?

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50年を超えるマンションに必要な修繕工事は?

築50年を超えるマンションでは、構造体設備や老朽化がかなり進んでいる為、以下の大規模な修繕工事が必要となります。

  1. 構造体の大規模補強工事 鉄筋コンクリートの中性化や塩害による劣化、ひび割れの進行などから、柱・梁・壁・基礎の構造補強工事がかかります
  2. 設備の全面更新工事
    電気設備、給排水設備、空調設備、昇降機設備など、ほとんどの設備が使用限界を迎えているため、全面的な設備更新工事が必要です
  3. 外装の全面改修工事 タイルやクラック、サッシの劣化など、外壁・屋根・サッシなどの外装全般の更新が求められます
  4. 内装の全面改修工
    床・壁・天井のクラックや浮き、防水層の劣化などから、内装全面の改修が必要となります
  5. 耐震補強工事 昭和56年前の古い耐震基準で建設された場合は、耐震性能が低下しているため、耐震補強工事も検討が必要です

このように50年超のマンションでは、構造体から内部外装、設備まで全面的な大規模修繕の必要性が出てきます。

建物の状態次第では、修繕費用がかさみすぎたり状態が悪くて建替えを選択せざるを得ないケースも出てきます。

50年を超えるマンションに必要な修繕費用は?

50年を超えるマンションで大規模修繕を行う際の修繕費用は、一般的に以下の程度と見積もられています。

【中規模マンション(3,000㎡)の場合】

  • 構造体補強工事:1億5,000万円~2億円
  • 設備更新工事:1億円~1億5,000万円
  • 内部外装改修工事:7,500万円~1億2,500万円
  • 合計:4億円~6億5,000万円程度

【大規模マンション(10,000㎡)の場合】

  • 構造体補強工事:5億円~6億円
  • 設備更新工事:3億円~4億円
  • 内部外装改修工事:2億5,000万円~4億円
  • 合計:10億5,000万円〜14億円程度

これらの金額は一般的な目安ですが、条件や工事内容、物価上昇率などにより前後する可能性があります。

国土交通省の調査によると、築50年を超えるマンションの修繕費用は、平均で180万円/戸と試算されています(参考:国交省「マンション修繕統計調査」)。※この金額は、構造体補強、設備更新、内部外装改修を含む大規模修繕の臨時値です

修繕費用の内訳を見てみると、構造体補強工事が全体の30%前後を占める割合が最も大きくなっています。

このように、築50年を超えるマンションでは億単位の莫大な修繕費用が見込まれるため、建替えとの費用対効果を十分に比較検討する必要があります。

50年を超えたマンションの建て替えか修繕かの判断基準

50年を超えるマンションで、建て替えか修繕判断する際の主な基準は以下の通りです。

  1. 修繕費用と建替え費用の比較 修繕費用と建替え費用(新築費用と建設補助金無償後)を比較し、費用対効果を検討します
  2. 立地条件の良し悪し立地条件に優れている場合は、修繕を選択するケースが多くなります
  3. 構造・設備の状況 構造体や主要設備の劣化が少ない場合は、建て替えを選択せざるを得ない場合があります
  4. 耐震性能の確保の要否 旧耐震基準のマンションでは、耐震補強工事に莫大な費用がかかるため、建て替えを選択するケースがあります
  5. 区別するすべての人が高齢化や資金力、将来の売却を見据えた検討も検討されます

国交省の調査では、築50年を超えるマンションで半数が建替えを選択しています(参考:国交省「マンション修繕実態調査」)。

建替えの場合も補助金の活用など、様々な手立てが検討されます。

50年を超えるマンションの大規模な修繕費用を考える方法

50年を超えるマンションで、大規模修繕費用を考慮した方法として以下のポイントが挙げられます。

  1. 計画的な修繕積立金の確保 毎月の修繕積立金を適切な計画に設定し、長期的に積み立てておくことが重要です
  2. 部分修繕の段階的実施を優先順位をつけて部分的に修繕するフェーズ工事を検討します。長期に分散する分、資金の平準化が図れます
  3. 補助制度の有効活用 国や自治体による建替え・修繕補助制度を最大限に活用することで、費用負担が抑えられます
  4. 工事業者の適切な選定 複数の工事業者から見積りを取り、価格や工事内容を比較検討します
  5. 借入資金の有効活用 長期のローンを活用して、一時的な資金負担を分散させることも一つの選択肢です

このように、限られた資金の中で最大限の効果を引き出す工夫が求められます。

50年を超えるマンションの大規模修繕時の注意点

50年を超えるマンションの大規模修繕時の注意点について、解説していきます。

構造体の劣化状況の綿密な調査

構造体の劣化状況の綿密な調査 50年を超えるマンションの場合、構造体である鉄筋コンクリートの劣化が著しく進行している可能性が高くなります。

そのため、大規模修繕に先立ち、構造体の劣化状況を専門家により綿密に調査・診断することができません。

主な調査項目としては、中性化による鉄筋の腐食状況、コンクリートのひび割れ・剥離の度合い、基礎・柱・梁の傾きや変形など、構造体全般の健全性を精査する必要があります。

国土交通省によると、築50年を超えるマンションの7割以上で、構造大規模な補修・補強工事が必要とされています(参考:国交省「マンション修繕全体調査」)。

各設備の更新の正しいなタイミング

築50年を超えると、電気設備、給排水設備、空調設備、昇降機設備など、ほとんどの主要設備が使用限界を迎えています。

そこで、それぞれの設備の劣化状況と重要性を見極め、優先順位を付けて段階的に更新工事を行うことが重要です。

  • 優先1位:給排水設備
  • 優先2位:昇降機設備
  • 優先3位:空調設備
  • 優先4位:電気設備

各設備の最新の状態と、更新にかかるコストなども考慮し、最適なタイミングを判断する必要があります。

長期に渡る工事への配慮

通常のマンション大規模修繕工事でも数ヶ月から1年程度を要しますが、築50年を超える場合はその倍以上の長期工事になることが予想されます。

長期にわたる大規模な修繕工事が行われる場合、以下の点に十分配慮することが重要です。

  • 入居者の生活への影響(騒音・振動・臭気対策)
  • 仮設計画(エレベーター・通路・作業ヤード等)
  • 資材の搬入経路と影響範囲
  • 防音・防塵・環境対策
  • 緊急時の避難経路の確保
  • 工事による事故防止対策

事前に十分なシミュレーションと対策を講じ、入居者の安全と生活環境に最大限配慮する必要があります。

安全管理体制の徹底

50年を超えると、大がかりな解体工事を伴う場合が多くなります。

壁や床の撤去、設備の撤去など、広範囲で作業が行われるため、工事における安全管理体制の徹底が必要です。

具体的には、以下の安全対策が求められます。

  • 石綿などの有害物質対策
  • 足場や仮設の転落防止対策
  • 資材の継続防止対策
  • 火災予防対策
  • 緊急時の避難経路の確保
  • 定期的な安全パトロールの実施

それに加えて、施工会社の安全管理や体制を十分に確認し、安全面で万全の体制を構築することが重要です。

長期にわたる大規模修繕工事では、想定外のトラブルにも備える必要があり、細心の注意とが求められます。

構造対策や設備の状況に加え、安全面でのリスク管理が大きなポイントとなります。

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