2024.04.17

区分所有法の小規模修繕工事とは？マンションの総会での決議方法・注意点

マンションの小規模修繕工事には、区分所有法に基づく総会での決議が関わることが多く、管理組合やオーナーにとって重要なポイントです。この記事では、区分所有法が定める総会での決議方法や、工事を進める際の注意点を詳しく解説します。

小規模修繕であっても居住者全員に影響を与える場合、合意形成がスムーズに進むことが不可欠です。円滑な修繕を実現し、資産価値を維持するためのポイントを知ることで、安心して工事を進められます。

マンションの管理や修繕計画を検討中の方にとって、有益な情報が詰まった内容ですので、ぜひ参考にしてください。

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区分所有法とは？

区分所有法は、マンションなどの集合住宅における所有権と管理運営のルールを定めた重要な法律です。

この法律により、専有部分(各戸室)と共用部分(エントランスや階段など)の区分が明確化され、適切な管理が義務付けられています。

専有部分は各所有者が個別に維持管理を行いますが、共用部分の維持管理については区分所有者全員が協力する必要があります。

管理の明確化
区分所有法により、専有部分と共用部分の区分が明確になり、適切な維持管理の責任が所有者に課せられます

紛争防止
区分所有者間でのトラブルを未然に防ぐため、権利義務関係が法的に規定されています。例えば、専有部分の模様替えに一定の制限が設けられているのはその一例です

• 管理規約
  区分所有法に基づき、各マンションでは管理規約を定める必要があります。この規約で、具体的な管理運営のルールが決められます。
• 修繕積立金
  大規模修繕を行う際の資金として、区分所有者全員から修繕積立金を徴収することが義務付けられています。

このように区分所有法は、マンション等の適切な維持管理と、区分所有者間の紛争防止を主な目的としています。

集合住宅の所有者にとって、区分所有法を理解しておくことは非常に重要だと言えます。

区分所有法における小規模修繕工事の考え方とは？

マンションの小規模修繕工事を行う際には、「区分所有法」に基づく管理組合と区分所有者の権利・義務の違いを理解することが重要です。修繕の対象が専有部分か共用部分かによって、誰が工事を実施し、費用を負担するのかが変わるため、適切な対応を行う必要があります。

1. 小規模修繕工事の定義とは？

小規模修繕工事とは、大規模な改修工事とは異なり、建物の一部を補修・改修するための比較的軽微な工事を指します。具体的には、以下のような工事が含まれます。

• 外壁の一部補修やひび割れ補修
• 共用廊下やバルコニーの防水工事
• エントランスの軽微な修繕
• 手すりの塗装や一部補修
• 設備の部分的な交換（給排水管の一部修理など）

小規模修繕工事は、大規模修繕工事とは異なり、管理組合の総会を経ずに実施できるケースもあるため、スムーズに進めることが可能です。ただし、共用部分の修繕については管理規約に基づく適切な手続きを踏む必要があります。

2. 修繕の対象が「専有部分」か「共用部分」かで異なる対応

区分所有法では、マンションの構造を「専有部分」と「共用部分」に分けて考えます。この分類により、修繕の責任が区分所有者個人にあるのか、それとも管理組合が対応すべきかが決まります。

（1）専有部分の修繕は所有者が実施

専有部分とは、各区分所有者が所有している部分（基本的に室内）を指します。専有部分の修繕は原則として所有者の判断で行い、費用も自己負担となります。例えば、以下のような修繕が該当します。

• 室内のクロス張り替え・フローリング補修
• 室内の給排水設備や電気設備の交換
• 室内のサッシの調整（管理規約で専有部分と定められている場合）

ただし、窓やバルコニーの仕切り板など、共用部分と一体となっている箇所は、管理組合の許可が必要になる場合があるため、事前に管理規約を確認することが重要です。

（2）共用部分の修繕は管理組合が実施

共用部分とは、全区分所有者が共同で利用する部分を指します。共用部分の修繕は、基本的に管理組合が主体となり、修繕積立金を活用して行われます。例えば、以下のような修繕が該当します。

• エントランス・廊下・外壁の補修
• 屋上防水やバルコニーの防水工事
• 給排水設備の共用部分の修繕
• エレベーターや駐車場設備のメンテナンス

小規模修繕であっても、共用部分の修繕工事を行う場合は、管理組合が適切な手続きを踏む必要があります。特に、修繕費用が一定額を超える場合や、住民に影響を及ぼす工事は、理事会の承認や総会での決議が必要になることが一般的です。

3. 小規模修繕工事を進める際の注意点

小規模修繕工事を行う際には、以下の点に注意する必要があります。

• 管理規約の確認：修繕工事が専有部分か共用部分かを明確にし、管理組合の承認が必要かを確認する
• 工事の影響を考慮：共用部分の修繕では、工事期間や騒音対策を考慮し、住民の理解を得ることが大切
• 施工業者の選定：費用だけでなく、工事の品質やアフターサービスも考慮して信頼できる業者を選ぶ
• 修繕積立金の活用：共用部分の修繕は、修繕積立金の適用範囲を確認し、資金計画を立てる

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小規模修繕工事の決議方法｜共用部分は区分所有者の合意が必要

共用部分の小規模修繕工事を行うためには、区分所有者の合意が必要不可欠です。

区分所有法では、以下の2つの方法で決議することができます。

適切な決議を経ることで、円滑に小規模修繕工事を実施できます。

集会での決議
出席者の4分の3以上の賛成で決議できます
※区分所有法第39条第1項

総会や臨時集会で工事内容を説明し、議決を経て賛否を確認し要件を満たせば工事実施が可能となります。

書面での決議
区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成で決議できます
※区分所有法第39条第2項

書面で工事計画と経費の概要を通知し、書面により各区分所有者の賛否を確認します。

このように、集会または書面の方法により、適切な手続きを踏めば小規模修繕工事の実施は可能です。

しかし、一定数の反対者がいる場合は調停の申立てによって工事が留保される可能性もあります。

小規模修繕工事を行う前の注意点

小規模修繕工事を円滑に進めるためには、事前の十分な準備が重要です。以下の4点に留意しましょう。

1.工事内容と費用の正確な見積もり
対象の修繕箇所や内容、使用資材など細かく検討し、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

2.修繕積立金の確認
修繕積立金で工事費用を賄えるか確認し、不足する場合は一時金の徴収を検討しましょう。

修繕積立金の確認は、非常に重要です。

3.区分所有者への情報共有
工事概要はもちろん、必要性や経費負担についても丁寧に説明し、理解を得ることが大切です。

4.生活への配慮
作業時間や経路、騒音対策などを組むことで、入居者の生活への影響を最小限に抑えましょう。

このように事前の準備が不可欠で、特に経費負担については同意を得ることが欠かせません。

小規模修繕工事業者の選定方法

小規模修繕工事を円滑に進めるには、適切な業者選定も重要なポイントです。

選定の際は以下の点に留意しましょう。

1.実績と信頼性
工事実績や第三者評価など、業者の実績や信頼性を確認します。

2.費用対効果
見積金額の妥当性を複数業者で比較し、費用対効果を検討します。

3.対応力
現場対応力や連絡体制など、業者の作業態勢も重要なポイントです。

4.アフターフォローの体制
工事後の保証内容や点検体制など、アフターフォローの体制を確認します。

適切な業者選定は工事の成否を左右します。

複数の業者を比較検討し、管理組合として最適な業者を選ぶことが肝心です。

以上のように、小規模修繕工事を円滑に進めるには、様々な準備と適切な業者選定が不可欠です。

管理組合として丁寧な対応を心がけることが求められます。

小規模修繕工事と区分所有法まとめ

小規模修繕工事は、区分所有法に基づいて区分所有者が共有部分の修繕を行う工事のことです。総会での決議が必要であり、工事の内容と費用について話し合われます。

決議が可決されたら、管理組合が業者を選定して工事を行います。小規模修繕工事は、マンションを良好な状態に保つために必要な工事です。必要に応じて適切なタイミングで小規模修繕工事を行うことで、マンションの価値を維持することができます。