マンション防水工事とは？役割や必要性・劣化症状・工法の違い・費用相場まで詳しく解説

マンション防水工事は、屋上やバルコニー、外廊下などから雨水が侵入しないよう建物を守るために欠かせない工事です。

防水層が劣化すると雨漏り、鉄筋の腐食、コンクリートのひび割れなど深刻なトラブルに発展することがあり、放置すれば修繕費も大きく膨らみます。

「マンションの防水はいつ必要？」「防水工事の費用はいくらかかる？」「単価や一件あたりの価格の目安を知りたい」という疑問を持つ管理組合・オーナーの方も多いでしょう。

本記事では、マンション防水工事の役割、工法の違い、劣化のサイン、費用相場、業者選びのポイントまで総合的に解説します。

初めての方でも正しく判断できるよう、重要なポイントをわかりやすくまとめました。

マンションの防水工事とは？基本の役割と必要性

マンションの防水工事は、屋上やバルコニー、外壁などに防水層を形成し、水分の侵入を防ぐことで建物の耐久性を高める重要な工事です。

風雨・湿気の影響を受けるこれらの部分は、劣化が進むと雨漏りや躯体腐食を引き起こすため、定期的な点検と施工が欠かせません。

マンションの防水とは何を指す？

マンションの防水とは、屋上・バルコニー・外廊下・外壁など、外部環境にさらされる箇所に水を侵入させないように処理を施すことです。
防水層が正常に機能していることで、建物内部の鉄筋コンクリートが保護され、長寿命化につながります。

防水工事が必要な理由と劣化を放置したリスク

防水層の劣化を放置すると、以下のようなトラブルが発生します。

初期の劣化は小さなひび割れ程度でも、放置すれば修繕範囲が拡大し、結果的に工事費が大きく跳ね上がります。

マンション防水工事の実施タイミングは何年ごと？

工法によって異なりますが、防水工事の目安は次のとおりです。

防水工法	耐用年数の目安
ウレタン防水	約10〜15年
シート防水（塩ビ）	約12〜20年
アスファルト防水	約15〜25年
FRP防水	約10〜12年

大規模修繕と合わせて実施されるケースも多く、適切な時期に対策することが建物の長寿命化に直結します。

マンションの防水工事が必要な場所はどこ？

マンションの防水工事が必要になる場所は、屋上・バルコニー・共用廊下・外壁など多岐にわたります。

これらの部位は雨水や紫外線、日常的な摩耗の影響を強く受けるため、劣化が進むと雨漏りや構造体の腐食につながります。
なかでもマンションの防水は部位ごとに役割や劣化の進み方が異なるため、正しく把握しておくことが重要です。

ここでは防水工事が特に必要となる主要箇所をわかりやすく解説します。

マンションの防水工事が必要な場所｜屋上・屋根

屋上はマンションの防水で特に劣化しやすい部位で、紫外線・風雨・温度変化の影響を強く受けます。防水層が傷むとひび割れや膨れが発生し、内部へ雨水が浸透して雨漏りにつながります。

屋上の劣化は放置すると補修範囲が広がり、マンション防水工事費用が大きく上昇することもあります。早めの点検と適切な工法選定が建物保全の重要ポイントです。

マンションの防水工事が必要な場所｜バルコニー・ベランダ

バルコニーは居住者の往来が多いため、防水層が摩耗しやすい特徴があります。排水口の詰まりや勾配不良があると水が滞留し、下階への漏水リスクが高まります。

小さなひび割れでも放置すると修繕規模が大きくなるため、早めの補修が結果としてマンション防水工事費用の節約につながります。状態により工法が変わるため、マンション防水工事単価の違いにも注意が必要です。

マンションの防水工事が必要な場所｜共用廊下・階段

共用廊下や階段は雨水が吹き込みやすく、滑り事故防止のため防滑性のあるマンションの防水工事が必要になります。防水層の劣化により水たまりや浸水が起きると、設備への影響や安全面の問題も発生します。

共用部は広い面積を施工することが多く、選ぶ工法によってマンション防水工事単価が変わるため、劣化状況に応じた計画が重要です。

マンションの防水工事が必要な場所｜外壁・シーリング

外壁やシーリングの劣化は見落とされがちですが、雨水浸入の大きな原因になります。シーリングの破断や外壁クラックから水が入り込むと、断熱材の腐食や内部構造の劣化が進み、修繕範囲が拡大してマンション防水工事費用が増えるケースもあります。

目立ちにくい部分だからこそ、マンションの防水工事の診断では必ず確認すべき重要なポイントです。

マンション防水工事の種類と特徴｜工法の違いを紹介

マンションの防水工事には複数の工法があり、場所・状態・予算によって適した施工方法が異なります。マンションの防水工事を検討する際は、それぞれの工法の特徴と適性を理解して比較することが重要です。

工法	耐用年数	費用目安（1㎡）	特徴
ウレタン防水	約10〜15年	3,500〜6,500円	柔軟・複雑形状に対応
シート防水（塩ビ）	約12〜20年	4,500〜7,000円	耐久性が高く広範囲向き
アスファルト防水	約15〜25年	5,000〜9,000円	高耐久・大規模向き
FRP防水	約10〜12年	5,000〜8,000円	高強度・ベランダ向き

マンション防水工事の種類｜ウレタン防水（密着工法・通気緩衝工法）

液状のウレタン樹脂を塗り重ねて防水層を作る工法です。複雑な形状の屋上やベランダにも対応でき、継ぎ目のない仕上がりが特徴です。

マンション防水工事の種類｜シート防水（塩ビ・ゴムシート）

工場で生産されたシートを貼り付けて施工する防水工法です。品質が一定で耐候性に優れており、広い屋上に向いています。

マンション防水工事の種類｜アスファルト防水

もっとも歴史のある防水工法で、耐久性が非常に高いのが特徴です。大規模マンションの屋上に採用されることが多く、過酷な環境下でも性能を発揮します。

マンション防水工事の種類｜FRP防水

繊維強化プラスチックを用いた高強度の防水工法です。耐衝撃性に優れ、ベランダなど歩行頻度の高い場所に最適です。

マンション防水工事の費用相場｜単価や1件あたりの総額はどれくらい？

マンション防水工事の費用は、工法・面積・下地の状態などによって大きく変動します。まずは各工法の単価の目安と、マンション1件あたりの総額感を把握しておきましょう。

マンション防水工事の費用相場｜工法別の単価目安

防水工法による単価の違いは次のとおりです。

防水工法	単価（1㎡）の目安	特徴
ウレタン防水	3,500〜6,500円	中規模の屋上・バルコニーに多い
シート防水（塩ビ）	4,500〜7,000円	広い屋上で高耐久を求める場合に最適
アスファルト防水	5,000〜9,000円	大規模マンション向け。耐久性が高い
FRP防水	5,000〜8,000円	ベランダなど歩行頻度の高い場所に対応

同じ工法でも下地の状態（ひび割れ・爆裂・陥没など）で補修費が追加されるため、実際の見積もりは単価だけで判断しないことが大切です。

マンション防水工事は一件あたりいくら？

総額の目安は施工面積と工法で大きく変わります。以下は、マンションでよくある規模別の費用イメージです。

施工箇所・規模	費用の目安	備考
ベランダ20〜30㎡	10〜25万円	FRPまたはウレタンが中心
共用廊下・階段50〜100㎡	20〜60万円	防滑仕様の仕上げが必要
屋上100㎡前後	40〜80万円	ウレタンまたはシート防水が一般的
屋上300〜500㎡	120〜350万円	大規模マンション向け。工法により差が大きい

大規模修繕として行う場合は、屋上だけでなくベランダ・廊下など複数部位を同時施工するため、合計数百万円〜数千万円になるケースもあります。

マンション防水工事の費用が高くなる要因

防水工事は単価だけで判断すると想定より高額になることがあります。以下の追加費用につながる要因を把握しておくと安心です。

見積もり比較の際は、これらの項目が適切に含まれているかを必ず確認しましょう。

マンション防水工事の施工手順と工期

防水工事の進め方を理解しておくと、管理組合の準備や居住者対応がスムーズに進みます。工法により多少の違いはありますが、基本的な流れは次のとおりです。

1. STEP

   建物診断・現地調査

   最初に専門業者が建物を調査し、ひび割れ・膨れ・排水不良などの劣化状況を確認します。調査内容は写真付きの報告書として提出されることが一般的です。工法選定や工期算出の基礎となる非常に重要な工程です。

2. STEP

   工事計画の策定・見積もり説明

   調査結果をもとに、施工範囲・工法・材料・工程表が作成されます。管理組合やオーナー向けに説明会を行い、工事の目的や期間、注意点を共有します。居住者への周知もこの段階で準備します。

3. STEP

   高圧洗浄・下地補修

   施工前には既存の汚れや劣化部分を除去し、ひび割れ補修や段差調整を行います。下地の状態が不十分だと防水層が密着せず、早期劣化が起きやすくなります。

4. STEP

   防水材の施工

   選定した防水工法に沿って材料を塗布・貼り付けします。ウレタン防水であれば複数回の塗り重ね、シート防水であればシートの溶着など、工法ごとの厳密な施工管理が求められます。

5. STEP

   乾燥・養生期間

   防水材が硬化するまでの養生期間が必要です。工法によっては1日〜数日かかるため、天候に左右されることもあります。

6. STEP

   完了検査・引き渡し

   最終的に漏水試験や仕上げ確認を行い、管理組合とともに施工状態をチェックします。問題がなければ保証書を発行し、工事完了となります。

工期の目安

施工内容	工期の目安
ベランダ防水（20〜30㎡）	3〜5日
共用廊下・階段	5〜10日
屋上防水100㎡前後	2週間〜1ヶ月

工期は天候や下地状況によって変動します。梅雨時期や真冬は乾燥不良のリスクが高く、工期が長くなることもあります。

マンション防水工事の劣化チェックリスト

マンションの防水工事が必要かどうかは、専門家の診断だけでなく、日常のちょっとした気付きからも判断できます。

ここでは、管理組合やオーナーの方が共用部や屋上・バルコニーを見回る際に確認しておきたいポイントをまとめました。

定期的にチェックしておくことで、雨漏りや大掛かりなマンション防水工事を行う前に、劣化の兆候を早めに掴むことができます。

これらの症状は、いずれも防水性能が低下し始めているサインです。ひび割れや膨れが少し見える程度でも、内部ではすでに水が回り始めているケースがあります。

特に、水たまりが残る状態や、下階の天井にシミが出ている場合は、マンションの防水工事を本格的に検討すべきタイミングです。

チェック項目に複数当てはまるようであれば、早めに専門業者へ調査を依頼し、現状を数値や写真で把握しておくと安心です。

初期の段階で対応できれば、工事範囲を最小限に抑え、結果的に工事費用や居住者への負担も軽くすることができます。

マンション防水工事を依頼する際の注意点｜信頼できる業者を選ぶには？

マンション防水工事は高額になりやすく、施工品質が建物の寿命や資産価値に大きく影響します。

特にマンションでは共用部が多く、防水範囲も広いため、信頼できる防水工事業者を選ぶことがトラブル防止と品質確保の鍵となります。

適切な業者選定と事前準備を行うことで、不要な追加費用や施工不良を避け、安心して工事を進めることができます。

マンション防水工事業者選びの注意点1.相見積もりで比較することが基本

複数の防水工事業者から見積もりを取得することで、費用・工法・補修範囲・保証内容の違いを明確に把握できます。1社のみでは適正価格が判断できず、過剰な工事提案や追加費用のリスクもあります。以下のポイントを比較することが重要です。

価格だけで判断せず、内容の透明性と説明力を重視しましょう。

マンション防水工事業者選びの注意点2.資格・施工実績の確認は必須

マンション防水工事は専門性が高く、技術力により仕上がりや耐久性が大きく変わります。信頼できる業者は調査から施工管理まで丁寧に行い、その根拠を示せます。

マンションでの施工経験が豊富な業者ほど、共用部対応や騒音配慮など現場判断が正確です。

マンション防水工事業者選びの注意点3.保証内容とアフターフォロー

工事後の保証期間・保証範囲は業者により大きく異なります。保証が曖昧な業者は避けるべきで、書面で保証条件を明確にする会社を選びましょう。

保証内容が明確な業者は、工事品質にも自信を持っている傾向があります。

マンション防水工事業者選びの注意点4.住民への周知とトラブル防止対策

マンション防水工事は騒音・臭気・ベランダ使用制限など、居住者への影響を避けられません。工事前の丁寧な周知によりトラブルを大幅に減らすことができます。

住民説明がしっかりしている業者は、現場トラブルが少ない傾向があります。

信頼できる業者選びのチェックポイントまとめ

最後に、信頼できる防水工事業者を選ぶための重要項目をまとめます。

これらを満たす業者は施工品質・アフターサポートともに信頼性が高く、安心してマンションの防水工事を任せることができます。

マンション防水工事に関するよくある質問（FAQ）

マンション防水工事は専門性が高く、管理組合やオーナーから「いつ工事が必要なのか」「費用はいくらかかるのか」「工事中の生活への影響は？」といった相談が多く寄せられます。

ここでは、マンション防水工事を検討する際によく挙がる疑問にわかりやすく回答します。工事の判断材料として、住民説明や理事会での共有にも役立つ内容です。

マンション防水工事は建物寿命と資産価値を守る重要工事｜まとめ

マンション防水工事は、雨漏りや躯体劣化を未然に防ぎ、建物の安全性と資産価値を維持するために欠かせない工事です。

屋上・バルコニー・共用廊下などの防水層は、紫外線・風雨・経年劣化により必ず性能が低下するため、適切なタイミングで診断と修繕を行うことが重要です

。また、防水工法によって費用や耐久性が大きく異なるため、建物の状態に合わせた最適な工法選定が求められます。

この記事の内容を以下にまとめました。

マンション防水工事を成功させるには、早めの劣化発見、精度の高い建物診断、信頼できる業者選びの3つが欠かせません。

適切に工事を行えば、長期的な修繕費削減にもつながり、安心して暮らせる環境を維持できます。建物の将来を見据えた計画的な防水メンテナンスを心がけましょう。