大規模修繕の費用相場はいくら？1戸あたり・マンション全体の目安を解説！払えない時の対処法も紹介

マンションの大規模修繕を検討する際、多くの管理組合が最初に悩むのが「費用はいくらかかるのか」という点です。

大規模修繕の費用は決まった金額があるわけではなく、マンションの規模や修繕回数、工事内容によって大きく変わります。数千万円からマンションの規模によっては1億円を超えることもある大きな工事です。
判断を誤れば、修繕積立金が不足したり、住民間のトラブルに発展したりする可能性もあります。

費用を考える際は「1戸あたりの負担額」と「マンション全体の総額」の両方を把握することが重要です。総額だけを見ると高額に感じやすく、1戸あたりだけを見ると全体像を見誤ることもあります。

この記事では、マンション大規模修繕の費用相場を把握するための基準として、修繕回数別・マンション規模別・専有面積（㎡単価）の視点から費用目安を詳しく解説します。
さらに、払えない時の対処法や費用を抑える方法も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

大規模修繕の費用相場｜1戸あたり・マンション全体の目安を解説

マンションの大規模修繕を検討する際、まず把握しておきたいのが費用相場です。

費用は「1戸あたりの負担額」と「マンション全体の総額」の両面から考える必要があり、どちらか一方だけを見ていると判断を誤りやすくなります。

ここでは国土交通省の調査データをもとに、修繕回数別・規模別の費用目安を紹介し、見積もりの妥当性を判断するための基準を解説します。

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンションの大規模修繕の費用相場は、1戸あたりおおよそ75万〜125万円前後が目安とされています。

以下は、修繕回数ごとに見た1戸あたり・マンション全体の費用目安です。

修繕回数	1戸あたりの費用目安	マンション全体の費用目安	備考
1回目の大規模修繕	約100万～125万円	約4,000万～6,000万円	分譲時の修繕積立基金が活用されるケースが多く、比較的負担感は小さい
2回目の大規模修繕	約75万～125万円	約6,000万～8,000万円	防水更新や設備改修が増え、内容により差が出やすい
3回目以上	約75万～100万円	約6,000万～1億5,000万円	建替え検討や工事範囲縮小により金額が抑えられるケースもある

なお、これらの費用相場は、外壁や防水の劣化状況、過去の修繕履歴、足場の設置条件などによって前後します。同じ規模のマンションであっても、建物の状態次第で総額に差が出る点は理解しておく必要があります。

大規模修繕の費用相場｜マンション規模別の目安

マンションの規模によっても費用は大きく異なります。戸数が多いマンションほど1戸あたりの負担額は抑えられる傾向にありますが、その一方で工事総額は高額になります。

100戸規模を超える場合、1回の大規模修繕で1億円を超えるケースも珍しくありません。重要なのは「総額の大きさ」ではなく、「1戸あたりで見たときに妥当な水準かどうか」を判断することです。

管理組合としては、近い規模・築年数の事例と比較しながら、相場から大きく乖離していないかを確認する視点が欠かせません。

以下の表は、マンション規模別の費用目安です。

マンション規模	1戸あたり費用目安	総費用目安	備考
小規模（50戸未満）	約80万～120万円	約3,000万～4,000万円	1戸あたりの負担が大きくなりやすい
中規模（50～100戸）	約70万～110万円	約4,000万～8,000万円	最も事例が多いボリュームゾーン
大規模（100戸以上）	約60万～100万円	約1億5,000万円以上	総額は高いが1戸あたり単価は抑えやすい

50戸以下の小規模マンションでは3,000万～4,000万円、100戸未満の中規模マンションでも同程度、100戸以上の大規模マンションでは1億5,000万円以上が一般的な相場です。

大規模修繕の費用相場｜占有面積別（㎡単価）の目安

専有面積とは、マンションの住戸ごとに区分所有者が単独で使用できる面積のことです。居室やキッチン、浴室、トイレなどの室内部分が含まれ、バルコニーや共用廊下などの共用部分は含まれません。

マンション管理において、専有面積は重要な指標のひとつです。管理費や修繕積立金は専有面積に応じて按分されるケースが多く、大規模修繕における1戸あたりの費用負担を考える際の基準としても用いられます。

大規模修繕の費用はマンション全体で決まりますが、負担額の目安を把握する方法として、「専有面積（㎡）× ㎡単価」で概算する考え方があります。

一般的な工事単価の目安は、専有面積1㎡あたり1万〜1万5,000円前後で、平均すると約1万3,000円前後がひとつの基準とされています。

以下の表に平均単価をもとにした専有面積別の費用目安をまとめました。

専有面積	1戸あたり費用目安（平均）	備考
50㎡	約65万円	単身・DINKS向けが中心で、相場より負担は低め
60㎡	約78万円	比較的多い専有面積で、相場判断の下限目安
70㎡	約91万円	ファミリー向けの標準的な広さで相場の中心
80㎡	約104万円	ファミリー向けで多い上限帯、基準にしやすい
90㎡	約117万円	専有面積が広く、1戸あたり負担が高くなりやすい
100㎡	約130万円	高専有面積帯で、費用差が出やすい

ただし、これらの金額はあくまで目安です。実際の大規模修繕費用は、築年数や劣化状況、立地条件、工事内容（外壁・防水・設備改修など）によって大きく変動します。

同じ戸数・同じ築年数のマンションであっても、過去の修繕履歴や工事範囲の違いにより、総額が数千万円単位で変わることも珍しくありません。

そのため、費用相場を判断する際は「1戸あたり費用」だけでなく、「専有面積や延床面積をもとにした㎡単価」もあわせて確認することが重要です。

複数の視点から相場を把握することで、見積金額が妥当かどうかをより現実的に判断しやすくなります。

大規模修繕で行う主な工事内容と費用相場｜施工別の単価目安・内訳

マンション大規模修繕工事の費用は、単純な面積だけで決まるわけではありません。

大規模修繕では、外壁補修や防水工事、鉄部塗装など、複数の工事が同時に行われます。
費用相場を正しく把握するためには、総額だけでなく「どの工事に、どれくらいの費用がかかるのか」を理解することが重要です。

ここでは、大規模修繕で実施される主な工事内容ごとに、施工別の単価目安や費用内訳を解説していきます。

工事項目	費用割合の目安	内容・補足
仮設工事	約20〜30％	足場設置・養生・現場事務所など。工事全体の前提となる費用で削減しにくい
外壁塗装工事	約25〜35％	外壁塗装、タイル補修・張替えなど。劣化状況により変動幅が大きい
防水工事	約15〜25％	屋上・バルコニー防水。全面改修か部分補修かで費用差が出やすい
設備工事	約5〜15％	給排水管、照明、エレベーター等。更新内容により大きく変動
その他工事	約5〜10％	共用廊下・階段・鉄部塗装・雑工事など
諸経費	約5〜10％	現場管理費、共通仮設以外の間接費

具体的な工事別の費用単価を見ていきましょう。

大規模修繕の工事内容と費用内訳｜仮設工事

仮設工事は、大規模修繕工事を安全かつ円滑に進めるために欠かせない準備工事です。

主に足場の設置や養生、現場事務所の設営などが含まれます。
とくに建物全体を覆う足場は、外壁補修や塗装、防水工事を行うために必須であり、工事品質や作業員の安全性を左右します。

仮設工事の費用はマンション全体の工事費の2～3割を占めることもあり、見積もりでは金額の妥当性を確認しておくことが重要です。

たとえば大規模修繕の総工事費が4,000万円の場合、仮設工事費は約800万～1,200万円、1億円規模のマンションでは約2,000万～3,000万円程度になるケースが一般的です。

足場設置は建物規模や階数の影響を強く受けるため、戸数が多い・高層になるほど金額も高くなります。

大規模修繕の工事内容と費用内訳｜外壁塗装工事

外壁工事は、マンションの外観と防水性能を維持するための重要な工事です。外壁塗装やタイルの補修・貼り直しなどが含まれます。外壁の劣化を放置すると、雨水の浸入によって建物の躯体にまで影響が及ぶ可能性があります。

外壁塗装の費用相場（㎡単価）

塗料の種類	費用相場（㎡単価）	耐用年数
アクリル	1,500円前後	5～8年
ウレタン	2,500円前後	7～10年
シリコン	3,000円前後	10～13年
ラジカル	3,500円前後	12～15年
フッ素	4,500円前後	13～15年

耐用年数が短い塗料を選ぶと、一度の工事費用は安く抑えられますが、塗装回数が増えるため長期的には高額になる可能性があります。

塗装費用は単価だけでなく、耐用年数も含めて総合的に判断することが重要です。

大規模修繕の工事内容と費用内訳｜防水工事

屋上やバルコニーの防水工事は、雨漏りを防ぐために欠かせません。防水層は紫外線や温度変化によって徐々に劣化するため、定期的なメンテナンスが必要です。防水工事を怠ると、漏水事故が発生し、想定以上の費用がかかることもあります。

防水工事の費用相場（㎡単価）

工法の種類	費用相場（㎡単価）	特徴
シート防水	4,000～7,000円	広い面積を一度に施工できる
ウレタン防水	5,000～6,000円	複雑な形状でも施工しやすい
アスファルト防水	4,500～7,000円	防水効果が長く持続する
FRP防水	5,000～7,000円	建物への負担が少なく防水性・耐久性が高い

工事の種類が同じでも、具体的な工法によって耐用年数やメンテナンスの頻度が異なります。施工業者とよく話し合い、施工場所や予算に適した方法を選ぶことが大切です。

大規模修繕の工事内容と費用内訳｜設備工事

給排水管の交換やエレベーターの修繕など、マンションの設備に関する工事です。給排水パイプの耐用年数は約20年とされており、大規模修繕のタイミングで交換するのが効率的です。

給排水設備の交換費用は、1棟あたり約70万～200万円といわれています。ただし、パイプの太さやマンションの規模により大きく異なるため、正確な見積もりには事前の調査が必要です。

給排水パイプの耐用年数は約20年ですが、交換工事は大がかりになるため、大規模修繕工事にあわせて実施するのが効率的です。工事中は水道が使えなくなるため、スケジュールが決まったら早めに入居者へ説明しておくことが重要です。

大規模修繕の工事内容と費用内訳｜その他工事

その他工事とは、共用廊下や階段の塗装、手すり・扉などの鉄部塗装、軽微な補修や雑工事を指します。

建物の安全性や美観、日常の使いやすさを保つ役割を担い、大規模修繕では欠かせない工事項目です。
費用の目安は全体の約5〜10％で、範囲や劣化状況により増減します。

計画段階で内容を精査することで、大規模修繕の費用を過不足なく配分しやすくなります。

大規模修繕の工事内容と費用内訳｜諸経費

諸経費は、現場管理費や安全管理、共通仮設以外の間接費など、工事を円滑に進めるための費用です。

直接工事費には見えにくいものの、品質と安全性を支える重要な項目で、費用相場は全体の約5〜10％が一般的です。

内訳が不明瞭な場合は説明を求め、内容に見合った金額か確認することが、大規模修繕の費用管理において重要となります。

この費用割合を把握しておくことで、「外壁工事だけ異常に高い」「仮設工事の比率が不自然」といった見積もりの違和感を早期に発見できます。

大規模修繕の費用が払えない時の対処法｜不足の原因とは？

修繕積立金が不足し、大規模修繕の費用を賄えないという悩みは多くのマンションで発生しています。その原因は、積立金の初期設定額や増額計画、物価や人件費の上昇などさまざまです。

ここでは、修繕積立金が不足する主な理由を整理したうえで、「費用が払えない」と感じたときに検討すべき現実的な対処法を解説します。

初期設定額の低さ

分譲時の販売促進を目的に、修繕積立金が低めに設定されているマンションは少なくありません。購入時の負担を軽く見せる効果はありますが、将来的な資金不足につながりやすくなります。

段階増額方式の限界

段階増額方式は、当初の負担を抑えつつ将来的に積立額を増やす仕組みです。しかし、合意形成が進まず計画どおりに増額できないケースも多く、結果的に資金不足に陥ることがあります。

物価・人件費高騰の影響

長期修繕計画作成時には想定していなかった物価や人件費の上昇により、積み立ててきた金額では修繕費用が足りない状況が発生しています。

不足する原因を把握できましたか？理解した上で、費用が払えない時の対処法について詳しくみていきましょう。

費用が払えない時の対処法1.優先順位をつけて工事内容を精査

費用が不足している場合は、すべての工事を一度に行うのではなく、工事内容に優先順位をつけることが重要です。

外壁タイルの剥落は重大事故につながる恐れがあり、漏水も放置すると被害が拡大します。

足場は再設置に高額な費用がかかるため、足場があるうちに実施できる工事をまとめて行うことが合理的です。

安全性や劣化進行に直結しない工事は、状況に応じて後回しにできます。

費用が払えない時の対処法2.区分所有者から一時金を徴収

修繕積立金の不足分を、修繕積立一時金として徴収する方法です（総会決議が必要）。

一時金徴収のメリット・デメリット

項目	内容
メリット	金利がかからず、短期間で資金を確保できる
デメリット	数十万〜数百万円単位の負担となり、合意形成が難しい

支払いが困難な区分所有者が出る可能性もあるため、分割払いの検討や丁寧な説明が欠かせません。

費用が払えない時の対処法3.金融機関から借入れる

金融機関から修繕積立金の不足分を借り入れる方法もあります。こちらも総会決議が必要ですが、一時金徴収よりは議決が通りやすく、現実的な方法だといえるでしょう。

借入額・金利・返済期間を具体的にシミュレーションし、無理のない計画を立てることが重要です。

費用が払えない時の対処法4.修繕積立金を値上げ・工事を延期

毎月の修繕積立金を増額する方法です。総会決議が必要ですが、一時金の徴収と同様に反対意見が出やすい傾向にあります。

また、不足分を補填できるまでにはある程度時間がかかるので、この方法が選べるのは工事が差し迫っていないマンションに限られるでしょう。

上記のいずれの方法もNGだった場合は、大規模修繕を延期せざるを得ません。しかし、「修繕積立金が足りないから」という理由で大規模修繕を先延ばしにするのは、決して望ましいことではありません。

工事を先延ばしにすれば劣化が進み、さらに工事費負担が増えてしまう可能性が高くなります。

できる限りこの方法を選択する状況にならないよう、積立金をしっかりと確保しておくことが大切です。もし延期を検討する場合は、第三者機関による劣化診断を実施し、現時点での工事の必要性を客観的に判断することをおすすめします。

マンション大規模修繕の費用が払えない時の対処法について、こちらの記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

【施工事例】9階建てマンションの大規模修繕工事｜新東亜工業

築年数の経過により外壁や防水層の劣化が進行していた東京都武蔵野市の9階建マンションで、大規模修繕工事を実施した事例をご紹介します。

管理組合・理事会様と綿密に連携し、住民負担を最小限に抑えながら施工を行いました。

費用・期間・調査から完了までの流れを分かりやすく整理しています。

工事の概要｜費用・期間

建物の長期的な保全と資産価値維持のため、外壁補修や防水工事を中心とした大規模修繕を実施しました。

適切なタイミングでの改修により、将来的なトラブルと追加費用の抑制を実現しています。

建物種別	分譲マンション
所在地	東京都武蔵野市
階数・規模	9階建
工事内容	・外壁補修 ・塗装工事 ・屋上・バルコニー防水 ・長尺シート張替え ・シーリング打替え ・仮設足場設置
工期	約170日（6ヶ月半）
工事費用	約8,900万円

本工事は、経年劣化が進む外壁・シーリング・防水層の総合的な改善を目的として実施されました。

管理会社経由では費用が割高になることに不安を感じられていたため、当社では資材直発注と自社施工によりコストを最適化。

住民説明会と工程管理を徹底し、生活への負担を抑えながら高品質な施工を実現しました。

工事中は進行状況を可視化し、住民への配慮を徹底したことで、安心して工事期間を過ごせたとの声を多くいただきました。

お問い合わせ・ご依頼内容

管理会社提示の見積が予算を大きく超過しており、金額の妥当性と工事内容の必要可否に対する判断が難しい状況でのご相談でした。

理事会内でも判断が分かれており、納得材料となる情報整理が急務でした。

管理組合 会計担当者：「複数社から見積を取りましたが、違いが分かりにくく決めかねています。何を基準に判断するべきでしょうか？」
当社担当：「数量・仕様ごとに整理して比較資料を作成します。優先順位や代替案も提示します」
理事長様：「住民説明会で納得してもらうには、数字の根拠が必要です」
当社担当：「透明性のある資料で意思決定をサポートします」

本工事では、管理組合様が抱えていた「見積内容の根拠が示されず判断できない」「住民へ説明できる材料が不足している」という課題を解消するため、数量と仕様に基づく比較資料を作成しました。

一式表記が多い見積では判断が難しいため、必要工事項目の仕分けと代替案の提示によって、コストと効果の違いが見える資料へと再構築。

理事会内の意見統一を実現し、住民説明会でもスムーズな合意形成につながりました。

現地調査から工事開始までの流れ

現地調査では劣化箇所だけでなく、原因や将来的なリスクも整理したうえで修繕計画案を提示。

納得して着工に進めるよう資料を整えました。

当社現場監督：「外壁タイルに広範囲の浮きが見られ、落下リスクが高まっています」
理事会メンバー：「必要範囲を把握したいので、優先順位を教えてください」
当社現場監督：「補修範囲を2パターンで提示します」
住民代表：「洗濯物や生活動線への影響は？」
当社担当：「掲示と配布資料、工区分けで最小限に抑えます」

現地調査では、外壁タイルの打診検査、防水層の状態確認、排水設備のチェックなど、建物全体を徹底的に調査しました。

調査結果は写真付き報告書として提出し、劣化状況の全体像と優先順位を丁寧に整理。

また複数の修繕案を提示し、費用・期間・将来的リスクを比較できる形にすることで、理事会での判断材料として活用いただきました。

工事説明会では生活面への影響点も詳しく共有し、安心して着工できる環境を整えました。

工事中の流れ・やり取り

工事中は週次報告書と掲示物で進捗を共有し、住民とのコミュニケーションを重視しました。

居住者様：「工事中の音や動線変更も事前に知らせてくれて安心できました」
当社現場監督：「工程変更時は即日掲示します」
理事会メンバー：「報告が丁寧で問い合わせも減りました」
当社担当：「小さな不安にもすぐ対応できる体制を取っています」

工事中は、騒音・通行動線・洗濯物への影響など居住者様の生活に関連する要素を最優先に配慮しました。

進捗や翌日の作業内容、注意点について掲示物や週次報告書で周知することで、ストレスや不安を最小限に抑える体制を構築。

また、工程上の追加作業や変更があった場合は即日で掲示および説明を実施することで透明性の高い現場運営を徹底しました。

結果として大きなトラブルなく工期を完了し、多くの方から安心できたとの声をいただきました。

まとめ

仕上がりの品質だけでなく、説明の丁寧さや住民対応の柔軟さについても高く評価をいただきました。

理事長様：「説明が丁寧で安心して任せられました」
居住者代表：「工事中も安心して生活できました」
当社担当：「今後も点検や修繕計画のご相談に対応いたします」

今回の大規模修繕工事では、安全性と美観性の改善に加え、資産価値の向上にもつながる結果となりました。

品質はもちろん、コミュニケーション体制や住民配慮の面でも高く評価いただき、管理組合様・居住者様双方から満足の声を頂いています。

今後もアフターフォローや定期点検を通じて建物の長期維持管理をサポートし、次回修繕の計画立案にも活用できる資料提供を継続して行います。

安心して任せられるパートナーとして、継続した関係を築いていきます。

▶参考元：【実録】マンションの大規模修繕の全てを徹底解説！費用も公開中！

マンション大規模修繕における修繕積立金の目安と適正額の確認方法

自分のマンションの修繕積立金が十分かどうか、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

修繕積立金の適正額は、マンションの規模や設備内容によって異なりますが、国土交通省のガイドラインが一つの目安になります。

ここでは、修繕積立金の目安額と、現在の積立状況を確認する際のポイントを解説します。

国土交通省ガイドラインによる修繕積立金の目安

国土交通省が策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の目安となる金額が示されています。

専有面積あたりの月額目安

地上階数	建築延床面積	平均値（㎡あたり・月額）
20階未満	5,000㎡未満	335円
	5,000㎡以上～10,000㎡未満	252円
	10,000㎡以上～20,000㎡未満	271円
	20,000㎡以上	255円
20階以上	–	388円

例えば、15階建てマンションで総床面積4,000㎡、部屋の専有面積70㎡の場合、335円×70㎡=月額23,450円が目安となります。

もし実際の積立金額がこれより大幅に少ない場合は、修繕積立金が不足している可能性があります。

参考元：国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」

機械式駐車場がある場合の加算額

マンションに機械式駐車場がある場合は、その分修繕工事に多額の費用を要するため、通常の修繕積立金に以下の金額を加算します。

加算額=機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費用×台数÷マンションの総専有床面積（㎡）

機械式駐車場の種類	修繕工事費（1台あたり月額）
2段（ピット1段）昇降式	6,450円
3段（ピット2段）昇降式	5,840円
3段（ピット1段）昇降横行式	7,210円
4段（ピット2段）昇降横行式	6,235円
エレベーター方式（垂直循環方式）	4,645円
その他	5,235円

例えば、総床面積4,000㎡のマンションに2段（ピット1段）昇降式の機械式駐車場が20台ある場合、6,450円×20台÷4,000≒32円（㎡あたり）を加算します。

駐車場使用料や維持修繕費用を管理費や修繕積立金と区分して経理している場合や、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄っている場合は、加算は不要です。

また、大規模修繕の国土交通省ガイドラインについてこちらの記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

大規模修繕の費用を抑える4つの方法

大規模修繕は多額の費用がかかる工事ですが、進め方次第で無駄なコストを抑えられる可能性があります。

保証制度の活用や補助金の利用、業者選定の工夫など、知っているかどうかで費用負担に差が出るポイントも少なくありません。

ここでは、管理組合が実践しやすい費用削減の考え方と具体策を紹介します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

大規模修繕の費用を抑える方法1.アフターサービス・保証を活用する

築10年目までのマンションであれば、アフターサービスチェックを実施することをおすすめします。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分について、10年間の保証が義務付けられています。

具体的には、コンクリート躯体の亀裂や損傷、屋上・外壁・開口部などの雨漏れについて保証されています。

保証期限が切れる前に点検を実施し、もし不具合が確認された場合は無償で補修してもらえる可能性があります。10年という期限を過ぎてしまうと、同じ不具合でも費用負担が発生します。

築10年前後のマンションでは、大規模修繕の前に必ずアフターサービスの活用を検討しましょう。

大規模修繕の費用を抑える方法2.助成金・補助金を利用する

大規模修繕工事の内容によっては、国や自治体から補助金・助成金を受けられる場合があります。

例えば、東京都墨田区では「分譲マンション計画修繕調査支援制度」を実施しており、補助限度金額は1件50万円です。
江東区の「マンション計画修繕調査支援事業」では、60戸以下のマンションの場合、助成限度金額は21万9,000円となっています。

バリアフリー化や防音工事を行う場合、長期優良住宅化リフォームとして支援を受けられる可能性があります。

補助金はあらかじめ枠数が決まっているため、枠が埋まってしまうと受け取れない可能性があります。

早めに情報収集し、申請期限や枠数をしっかりと確認することが大切です。

大規模修繕の費用を抑える方法3.複数業者から相見積もりを取る

複数の業者に見積もりを依頼すること（相見積もり）で、おおよその相場を把握できます。相見積もりをすれば、工事にかかる各項目の費用を比較できるでしょう。

ただし、過信は禁物です。業者間でつながっており、各社協議したうえで相場とかけ離れた費用を提示されたり、ある一社だけがお得に見えるような見積もりを提出されたりする可能性もあります。

見積もりの妥当性を判断するためには、工事内容の詳細と単価を確認することが重要です。単に総額だけを比較するのではなく、各工事項目の内訳をしっかり確認しましょう。

また、極端に安い見積もりには注意が必要です。安価な材料を使用していたり、必要な工程が省略されていたりする可能性があります。

大規模修繕の費用を抑える方法4.管理会社任せにせず第三者の専門家に相談

管理会社を通して大規模修繕工事を依頼すれば、手間がかからず楽かもしれません。

しかし、管理組合が自主性をもって施工会社を吟味しないことで工事コストが高くなったり、管理会社への紹介料が発生したりするなど、費用が高額になる場合があります。

第三者の専門コンサルタントに依頼することで、以下のメリットがあります。

管理会社に依頼する場合、管理会社と関係のある施工会社が選ばれる可能性が高く、競争原理が働きにくくなります。

一方、第三者のコンサルタントは利害関係がないため、管理組合の利益を最優先に考えたアドバイスが期待できます。

管理会社から提出される予算書や見積書を見て、妥当性を判断できる場合はよいですが、そうでない場合は、第三者の専門家にアドバイスをもらいながら管理組合主導で大規模修繕を進めることをおすすめします。

コンサルタントへの報酬は発生しますが、不適切な工事や過剰な費用を防ぐことで、結果的にトータルコストを抑えられる可能性があります。

マンション大規模修繕は何年ごと？適切な修繕周期とタイミング

大規模修繕を「いつ実施すべきか」は、費用計画にも大きく影響します。

国土交通省が策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」では、マンション大規模修繕の周期として「おおむね12年ごと」という目安が示されています。

多くのマンションが12年周期を採用している背景には、主要な建材や塗装の耐用年数が関係しています。外壁塗装に使われるシリコン系塗料の耐用年数が10～13年程度であることから、劣化が顕著になる前に修繕を行うという考え方です。

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、実際の平均修繕周期は以下のとおりです。

修繕回数	平均修繕周期	備考
1回目の大規模修繕	15.6年	分譲後、初回修繕としてはやや遅めの実施傾向
2回目の大規模修繕	14.0年	防水・外壁の劣化進行により周期が短縮
3回目の大規模修繕	12.9年	設備更新や劣化加速により早期実施が増加
全体平均	15.2年	ガイドライン（12年）よりやや長い実態

実態としては、12年よりもやや長い周期で実施されているマンションが多いことがわかります。

ただし、10～12年で実施するマンションも多く存在するため、マンションの状況に応じた判断が求められます。

もっと修善周期について知りたい方は「マンションの大規模修繕は何年ごと？12年周期の根拠と判断基準を解説」の記事を参考にしてみてください。

大規模修繕の確認申請が必要なケース・不要なケース

マンションの大規模修繕工事では、「確認申請が必要になると費用が増えるのではないか」と心配されることがあります。
しかし実務上、多くの大規模修繕では確認申請は不要です。

確認申請が不要となる主なケース

以下のような工事内容であれば、原則として建築確認申請は不要です。

これらは一般的なマンションの大規模修繕で多く採用される工事内容であり、大規模修繕の費用を抑えながら実施しやすい範囲といえます。

確認申請が必要になる可能性があるケース

一方、次のような工事を含む場合は、確認申請が必要になる可能性があります。

工事内容	確認申請の可能性
柱・はり・耐震壁の過半を修繕	高い
階段の架け替えや位置変更	高い
屋根構造の全面的な変更	高い
増築や床面積の増加を伴う工事	必要

これらの工事は設計・申請業務が追加されるため、大規模修繕の費用が想定より膨らむ要因になります。

大規模修繕における建築基準法の定義を正しく理解しておくことで、「本来不要な確認申請を避ける」「過剰な工事内容にならないよう調整する」といった判断が可能になります。

その結果、以下のようなメリットが得られます。

判断に迷う場合は、行政窓口や大規模修繕に精通した専門家へ事前相談を行うことで、法令面・費用面の両方でリスクを抑えた工事計画につながります。

大規模修繕の法律関連についてこちらの記事で詳しく解説しているので、興味のある方はぜひご覧ください。

大規模修繕の業者選びと施工方式の選択｜責任施工方式と設計監理方式の違いとは？

大規模修繕の結果を左右する重要な要素が、業者選びと施工方式の選択です。

責任施工方式と設計監理方式では、費用の透明性や管理組合の関与度が大きく異なります。

ここでは、それぞれの方式の特徴やメリット・デメリットを解説し、優良業者を見極めるポイントもあわせて紹介します。

責任施工方式と設計監理方式の違い

大規模修繕工事には、大きく分けて2つの方式があります。

方式	概要	メリット	デメリット	適したマンションのタイプ
責任施工方式	設計から施工までを 管理会社や施工会社に一括で依頼	・手続きが簡単 ・管理組合の負担が少ない	・費用の内訳が分かりにくい ・中間マージンが含まれる可能性がある ・施工内容のチェック機能が弱くなりやすい	・管理会社との信頼関係が厚い ・小規模で工事内容が比較的シンプル
設計監理方式	設計・工事監理を第三者コンサルタントに依頼し、 施工会社とは別契約	・費用の透明性が高い ・第三者によるチェックが入る ・複数業者比較がしやすい	・コンサルタント費用が発生 ・管理組合の関与が必要	・透明性を重視したい ・複数業者を比較検討したい ・中～大規模マンション

責任施工方式とは、設計から施工までを管理会社や施工会社に一括して依頼する方式です。責任施工方式の費用は表面上の費用が安く見えますが、管理会社への紹介料や中間マージンが含まれている可能性があります。

一方、設計監理方式とは、設計コンサルタントに建物の調査・診断、設計、施工会社選定への協力、工事監理などを委託し、施工会社とは別に契約する方式です。

設計監理方式ではコンサルタント費用が発生しますが、全体の費用が適正化され、結果的にコストを抑えられるケースもあります。

大規模修繕の工事業者の選び方

マンション大規模修繕を成功させるためには、施工実績や価格だけでなく、見積もりの透明性や工事後の対応まで含めて業者を見極めることが重要です。

表面的な金額に惑わされず、信頼できるパートナーかどうかを総合的に判断しましょう。

マンション大規模修繕を安心して任せるためには、以下のポイントを基準に業者を比較・検討することが重要です。

東京都内の業者ランキングや選び方のコツを知りたい方は、以下の記事で詳しく解説しています。
「マンション大規模修繕工事業者ランキング！失敗しない選び方のポイントを紹介」

大規模修繕の費用に関するよくある質問（FAQ）

大規模修繕の費用については、「誰が負担するのか」「延期しても問題ないのか」など、多くの疑問が寄せられます。これらの疑問を放置したまま進めると、後々トラブルにつながることもあります。

ここでは、管理組合や区分所有者からよく寄せられる費用に関する質問と、その考え方をQ&A形式でまとめました。

大規模修繕の費用相場について｜まとめ

大規模修繕の費用相場は、マンションごとに条件が異なるため一概には語れません。しかし、相場感を正しく理解しておくことで、見積金額が妥当かどうかを判断する基準を持つことができます。

大規模修繕には多額の費用がかかりますが、事前の準備と適切な判断により、無駄なコストを削減し、質の高い工事を実現することができます。

「費用が払えないかもしれない」という不安を抱えている管理組合の方も、本記事で紹介した対処法を参考に、具体的な解決策を見つけていただければと思います。

この記事のポイントを以下にまとめました。

大規模修繕は管理組合だけの問題ではなく、住民全体で取り組むべき重要な課題です。理事や修繕委員会のメンバーだけに任せるのではなく、区分所有者一人ひとりが関心を持ち、積極的に情報を共有し、協力していくことが成功の鍵となります。

もし大規模修繕について不安や疑問を感じたら、一人で悩まず、早めに第三者の専門家に相談することをおすすめします。劣化診断や見積もりの妥当性チェック、コンサルティングサービスなど、利害関係のない専門家の客観的なアドバイスは、管理組合の適切な意思決定を強力にサポートしてくれます。

計画的な修繕と適切な資金管理により、皆様のマンションが長く安心して暮らせる住まいであり続けることを心から願っています。

新東亜工業が東京都内で大規模修繕工事に対応できるエリア

新東亜工業は東京都内の全エリアで大規模修繕工事に対応しています。

23区から多摩地域の市まで幅広く施工可能で、建物の規模や用途に合わせた適切な修繕プランを提案しておりあす。

東京都
千代田区	中央区	港区	新宿区	文京区
台東区	墨田区	江東区	品川区	目黒区
大田区	世田谷区	渋谷区	中野区	杉並区
豊島区	北区	荒川区	板橋区	練馬区
足立区	葛飾区	江戸川区	八王子市	立川市
武蔵野市	三鷹市	青梅市	府中市	昭島市
調布市	町田市	小金井市	小平市	日野市
東村山市	国分寺市	国立市	福生市	狛江市
東大和市	清瀬市	東久留米市	武蔵村山市	多摩市
稲城市	羽村市	あきる野市	西東京市

新東亜工業は、東京都内を中心に外壁補修・タイル改修・屋上防水・設備更新など総合的な大規模修繕工事を提供しています。

地域特性や建物の状況に合わせた最適な工法を選定し、長期的な耐久性と安全性を重視した施工を行います。

現地調査・見積りは無料のため、東京都内で修繕をご検討中の方はぜひお気軽にお問い合わせください。