2024.04.10

マンションの屋上防水工事の費用相場はいくら？耐用年数や計上方法などを解説

マンションの屋上防水は、建物を守るためにも必要な工事です。

しかし、耐用年数や費用相場などがわからないという方も多いのではないでしょうか。

今回は、そんなマンションの屋上防水工事について、費用相場や耐用年数、工事を実施するタイミングや計上方法などを詳しく解説していきます。

マンションの屋上防水工事について詳しく知りたい方や工事を検討している方などは、ぜひ参考にしてみてくださいね。

マンションの屋上防水工事の費用相場と耐用年数

マンションの屋上防水工事の費用相場と耐用年数は、施工する防水工事の種類によって異なります。

マンションの屋上防水工事は、主に以下の種類で行われます。

• ウレタン防水
• シート防水
• FRP防水
• アスファルト防水

ここでは、それぞれの防水工事の種類ごとに費用相場と耐用年数を紹介していきます。

ウレタン防水

ウレタン防水は、液体状のウレタン防水材を使用して防水層を形成する工事です。

複雑な形状にも施工できることが特徴で、マンションの屋上防水としても非常によく使用されています。

ウレタン防水の耐用年数は10〜12年程度、費用は6,500〜12,000円/㎡程度が目安です。

紫外線に弱く劣化すると亀裂が入ってしまうことがあるため、防水層を保護するためのトップコートを塗布するメンテナンスを定期的に行うことが重要です。

トップコートの塗り替え工事は、5年に一度を目安に実施することをおすすめします。

シート防水

シート防水は、防水シートを貼り付けることで防水層を形成する工事です。

合成ゴムや塩化ビニールでできた防水シートを、接着剤やビスなどを使用して固定します。

シート防水の耐用年数は10〜15年程度、費用は8,000〜15,000円/㎡程度が目安です。

防水シートを使用するため品質が安定していて、耐久性にも優れています。

しかしシートが剥がれると防水性能を失ってしまうため、強風の影響を受けやすい場所では注意が必要です。

また、シート防水は単純な形状で障害物のない床面にしか施工することができません。

障害物がなく平らな床面の屋上でよく使用される工法です。

メンテナンスがほとんど必要ないため、メンテナンスにかかる費用を節約することができるでしょう。

FRP防水

FRP防水は、繊維強化プラスチック（Fiber Reinforced Plastics）を使用して防水層を形成する工事です。

FRPは、軽量かつ強度が高く、浴槽やロケットなどの素材としても使用されています。

FRP防水の耐用年数は10〜12年程度、費用は6,500〜10,000円/㎡程度が目安です。

FRP防水は強度が高く重みや衝撃に強いというメリットを持っていますが、伸縮性が劣るため地震などの揺れで防水層が割れやすいことに注意が必要です。

防水層が軽量で建物への負担が少ないため、高層マンションの屋上防水でよく使用されている工法です。

アスファルト防水

アスファルト防水は、溶かして液体状にしたアスファルトを浸透させたルーフィングシートを使用して防水層を形成する工事です。

日本でも最も古くから使用されている防水工事で、信頼性が高い工法だといえます。

アスファルト防水の耐用年数は15〜25年程度、費用は11,000〜22,000円/㎡程度が目安です。

防水性・耐久性ともに優れていて、費用は高額ですが一度施工すると長く使用することができます。

アスファルトを溶融する工程で煙やにおいが発生するため、周辺環境への配慮が必要です。

また、アスファルトを使用するため防水層が重く建物への負担が大きいため、耐荷重が十分かどうか確認することが重要になります。

マンション屋上防水工事の内訳

マンションの屋上防水工事にはいくつもの工程があり、それぞれの工程ごとに費用が発生します。

工事全体にかかる費用は建物の規模や既存防水層・下地の状態などさまざまな要因によって変動するものですが、主な工程ごとの費用相場を下記の表にまとめたので参考にしてみてください。

下地補修費は、施工面積の広さはもちろん劣化状況によって費用が大きく変動します。

劣化が激しかったり施工面積が広大な場合は、数百万円の費用が必要になることもあるでしょう。

廃棄物処理費は廃棄物の量によって変動しますが、一度の防水工事で最低でも30,000円程度かかることが多いようです。

このように、工事全体にかかる費用は現場によってさまざまなので、正確な費用が知りたい場合には専門業者に見積もりを依頼するといいでしょう。

マンション屋上のメンテナンス費用

マンションの屋上のメンテナンスとしては、主にトップコートの塗り替えが挙げられます。

トップコートとは、防水層を保護するためのコーティングです。

トップコートの塗り替えは防水性能を上げる防水工事ではありませんが、トップコートを塗布して防水層を保護することで、防水層を長持ちさせる効果が期待できます。

トップコートの塗り替え工事にかかる費用相場は、2,000円～3,500円/㎡程度が目安です。

トップコートも劣化していってしまうものなので、防水層をより長持ちさせるためには5年に一度を目安としてメンテナンスを行うことをおすすめします。

また、このトップコートの塗り替え工事は防水性能を向上させるためのものではないので注意が必要です。

すでに雨漏りを起こしていたり、防水層にひび割れが生じたりしている場合には、トップコートの塗り替えだけでは対応することができません。

防水層が劣化している場合には、トップコートの塗り替えだけではなく、防水工事や防水層の劣化部分の補修を行うことが重要です。

マンションの屋上に防水工事が必要なタイミング

マンションの屋上に防水工事が必要となるタイミングは、主に以下の2つです。

• 劣化症状が現れたとき
• 耐用年数を超えたとき

適切なタイミングで防水工事を行うことで、建物を雨漏りから守ることができます。

ここでは、防水工事が必要となるタイミングの目安についてさらに詳しく紹介していきます。

劣化症状

防水層に以下のような劣化症状が現れてきたときは、防水工事を検討するべきだといえます。

• 色褪せ
• ひび割れ・亀裂
• 防水層の膨らみ・浮き
• 水たまり
• 雨漏り

それぞれの劣化症状について、さらに詳しく解説します。

色褪せ

色褪せは、防水層の劣化の初期症状です。

すぐに雨漏りにつながるような劣化症状ではありませんが、放置すると劣化が進んでしまうため、防水工事の検討を始めることをおすすめします。

この段階で工事を依頼すれば大きな劣化は見られないため、トップコートの塗り替えのみで対応できる場合もありますし、防水工事を行うとしても費用を抑えることができるでしょう。

できるだけ劣化が軽い状態でメンテナンスや補修、防水工事などを行うことが、費用の節約にもつながります。

ひび割れ・亀裂

防水層が紫外線によるダメージを受けたり乾燥収縮を繰り返したりすることで、ひび割れや亀裂が生じることがあります。

小さなひび割れであっても、防水層の柔軟性が失われているサインなので、防水工事を検討しましょう。

防水層にひび割れや亀裂が生じると、その部分が雨漏りの侵入経路となってしまうため、雨漏りや内部への浸水などが生じるリスクが高いです。

目に見えない内部に浸水し腐食が起きる場合もあるので、雨漏りが起きていないからといって放置するのは危険です。

雨漏りが生じたり内部に浸水していたりすると、防水工事にかかる費用に加えてその部分を補修するための費用がかかります。

ひび割れや亀裂がトップコートのみに生じている場合はトップコートの塗り替えだけで対応できる場合もあるので、ひび割れや亀裂を発見したらできるだけ早く工事を依頼することをおすすめします。

防水層の膨らみ・浮き

防水層と下地の間に水が侵入すると、その水分が太陽熱で蒸発し水蒸気となり防水層に膨らみや浮きが生じます。

防水層が膨らんでいたり浮いていたりする場所は破れやすく、さらに大きな劣化症状につながります。

それ以外にも、防水工事の施工時に下地が水を含んでいる状態のまま防水層を形成してしまった場合に、膨らみや浮きの症状が出るケースもあるでしょう。

どちらの原因の場合でも防水性能が低下しているサインであるため、できるだけ早く防水工事を行うようにしてください。

水たまり

屋上に水たまりが生じている場合、一時的ではなく時間が経っても解消されない場合は注意が必要です。

防水層が劣化して、排水口に雨水を誘導するために必要な勾配が十分ではなくなっている可能性が考えられます。

水たまりができている部分は防水層が劣化しやすく、そこに亀裂などの劣化症状があれば雨水が侵入するため雨漏りにもつながる症状です。

そのため、なかなか解消されない水たまりが気になった際には、できるだけ早めに防水工事を行いましょう。

この症状は、とくにシート防水で見られやすいため注意して点検してみてください。

雨漏り

防水層の劣化が進むと、雨漏りが生じることがあります。

雨漏りが生じたときは、早急に防水工事を行うようにしましょう。

マンションで発生した雨漏りを放置すると、内部に浸水して鉄骨が錆びて劣化し、耐震性が下がってしまいます。

マンションの鉄骨が一度錆びると、現在の技術では修復することができません。

建物全体の寿命を縮める重大な劣化症状につながるので、雨漏りは放置せず早急な対応を心がけましょう。

耐用年数

雨漏りや大きな劣化症状がみられなくても、耐用年数を目安にして防水工事を行う必要があります。

防水層の耐用年数は、防水工事の種類によっても異なります。

• ウレタン防水：10〜12年程度
• FRP防水：12〜20年程度
• シート防水：10〜15年程度
• アスファルト防水：15〜25年程度

上記の耐用年数を参考に、10年ごとを目安として防水工事を行うことをおすすめします。

実際に雨漏りが発生してしまったり劣化が重症化したりしてからでは補修にかかる余分な費用が発生するので、10年を目安に防水工事を実施すると安心です。

耐用年数が長い防水工事では10年ごとの工事が必要ない場合もありますが、その場合でも10〜15年ほどで異常がないかどうかしっかりと点検するといいでしょう。

点検で異常が見つかれば、雨漏りが生じる前の早い段階でメンテナンスや補修を行うことができます。

マンション屋上防水の費用を安くするコツは？

マンションの屋上防水には高額な費用がかかるため、できるだけ安く抑えたいと考えている方が多いのではないでしょうか。

ここでは、屋上防水の費用を安くするためのコツを5つ紹介します。

相見積もりをとる

防水工事を施工できる業者は数多くあり、費用は業者によっても異なります。

まったく同じ工事内容を依頼したとしても、業者によって費用がかなり変わる可能性があります。

そのため、できるだけ費用を抑えるためには、相見積もりをとって業者ごとの費用を比較することが重要です。

相見積もりをとることで、簡単に費用の安い業者を見つけることができるでしょう。

この際に重要なのが、すべての業者に同じ工事内容で見積もりを依頼することです。

防水工事の費用は種類や工法などによって異なるため、同じ内容で見積もりをとらなければ比較するのが難しくなってしまいます。

業者によって数万円以上の差が出ることも珍しくないため、一社の見積もりのみで決めずに相見積もりをとることをおすすめします。

補助金や助成金を活用する

マンションの屋上防水工事には積み立て修繕金を使用することが一般的ですが、積み立て修繕金が足りずに困っているオーナーさんも多いようです。

そのような場合には、補助金や助成金が活用できるかどうか調べてみましょう。

自治体によっては、大規模修繕費の一部を補助してくれたり、低金利の融資が受けられたりする場合があります。

補助金や助成金の条件や内容については、各自治体の制度をよく確認してください。

火災保険が利用できるか確認する

マンションの屋上防水には、火災保険を利用できるケースがあります。

台風・竜巻・地震などをはじめとする自然災害によって被害を受けた場合には、火災保険を利用して防水工事を実施できる可能性が高いです。

自然災害で被害を受けた場合には、火災保険が利用できるかどうかを確認してみましょう。

火災保険が利用できれば、防水工事にかかる費用を全額賄える場合もあります。

リフォームローンの利用を検討してみる

マンションの屋上防水工事には、リフォームローンを利用することができます。

積み立て修繕金が十分に貯まっていない状態でも、雨漏りの発生などで早急に修理が必要となる場合もあります。

このような場合には、リフォームローンを利用した防水工事を検討してみるといいでしょう。

ただし、リフォームローンを借りた後は当然お金を返していく必要があるので、返済計画をしっかり立ててから利用するようにしてくださいね。

自社施工の業者に依頼する

防水工事を依頼された場合に、自社で施工する業者と他社に依頼する業者があります。

マンションの管理会社や防水工事の大手業者に防水工事を依頼した場合、施工は別のリフォーム会社や下請け会社に依頼し、施工費に加えて業者への紹介料や手数料を請求されることが多いです。

そのため、工事にかかる費用が高額になりがちです。

このような中間マージンを節約するためにも、自社施工を行っている業者に直接依頼することをおすすめします。

付き合いのあるマンションの管理会社にリフォームを相談するオーナーさんが多いですが、費用節約のためには自社施工の業者を探すことがポイントです。

地域密着型の業者は自社施工を行っていることが多いので、業者選びの参考にしてみてください。

屋上の防水工事はDIYは可能？

ホームセンターなどで簡単に専門的な道具や材料が手に入るので、費用節約のために防水工事をDIYで行おうと考えている方もいるのではないでしょうか。

マンションの屋上防水工事は、基本的にDIYで行うことはおすすめできません。

防水工事は、塗装業者や工務店でも対応していないことがある、専門性が高く難しい工事です。

施工に慣れていない一般の方が防水工事を行うことは難しく、失敗すれば状態を悪化させることにもつながります。

防水工事の失敗は雨漏りにつながり、建物全体に大きなダメージを与えてしまうため、DIYは避けるようにしましょう。

また、DIYで防水工事を行って雨漏りが発生した場合、保証が受けられなくなるというリスクもあるので注意が必要です。

マンションの防水工事にかかった費用の計上方法

マンションの防水工事にかかった費用について、修繕費とするのか資本的支出とするのか、計上方法がわからず悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

計上方法を判断するためのポイントは、防水工事の目的です。

雨漏りや防水層の劣化の修繕など、現状回復を目的とした防水工事の場合は、修繕費に該当します。

一方で、耐久性の向上やデザインの変更など、資産価値を高める目的で行う防水工事の場合は、資本的支出に該当します。

防水工事は防水性能を維持して建物を守るために定期的に必要となる工事であるため、修繕費に該当するケースがほとんどです。

防水層の劣化の補修や耐用年数を目安とした防水工事などは、すべて修繕費に該当します。

修繕費として費用計上する場合は全額その年の費用となりますが、資本的支出として形状する場合は資産として計上し、規定の年数をかけて減価償却することになるので注意が必要です。

防水工事業者を選ぶ際の注意点

防水工事を成功させるためには、工事業者選びが重要なポイントです。

ここでは、防水工事業者を選ぶ際の注意点を3つのポイントから解説します。

業者選びにお悩みの方は、ぜひ参考にしてくださいね。

防水工事専門の業者に依頼する

防水工事は、防水工事専門の業者に依頼することが重要です。

防水塗料を塗布する工事などは、塗装業者でも引き受けてくれることがあります。

しかし、塗装業者は塗装を専門としているため、防水に関する知識をほとんど持っていない場合も多いです。

防水工事は、防水塗料をうまく塗布するだけではなく、既存防水層の劣化状態を判断して必要な補修を行う必要があります。

防水層を長持ちさせて建物を守るためにも、防水工事に関する知識や経験が豊富な専門業者に依頼するようにしましょう。

アフターサービスや保証を確認する

防水工事を行う際には、工事の技術や完成度はもちろん重要ですが、アフターサポートが充実しているかどうかも重要なポイントのひとつです。

防水層は経年劣化が避けられないため、定期的に点検をしてくれたり保証をしてくれたりすることがとても大切になります。

施工不良によって施工後すぐに雨漏りなどのトラブルが生じるケースもあるため、アフターサービスや保証がしっかりしている業者に依頼すると安心です。

口コミのいい業者や施工実績が豊富な業者だったとしても思わぬトラブルが生じる場合もあるので、アスターサービスや保証の期間が長い業者がおすすめです。

施工実績や資格の有無を確認する

完成度の高い防水工事をしてもらうためには、施工実績や資格の有無を確認することがポイントです。

依頼するものと同様の工事の施工実績が豊富な業者は、知識や経験が豊富であるため信頼できるでしょう。

施工実績は、業者のホームページから簡単に確認できる場合が多いです。

また、「防水施工技師」の資格を持っている職人が在籍している業者を選ぶこともおすすめです。

資格は、高い技術や技術や豊富な知識を持っていることがわかる明確な判断材料になります。

まとめ

今回は、マンションの屋上防水工事について詳しく紹介しました。

• マンションの屋上防水は、主にウレタン防水・シート防水・FRP防水・アスファルト防水の4種類で行われる
• 防水工事の種類によっては、5年に一度を目安にトップコートの塗り替えを行うメンテナンスが必要
• 防水工事は、耐用年数を超えたとき・劣化症状が現れたときの2つのタイミングを目安に定期的に実施する
• 劣化を放置するとダメージを受けた部分の補修が必要になり、かえって防水工事にかかる費用が高額になる
• 自然災害による被害を受けた場合には、火災保険を利用して防水工事を実施できるケースがある
• マンションの防水工事のほとんどが、修繕費に該当する
• 防水工事のDIYはお勧めできないので、防水専門業者に依頼しよう

マンションの防水工事は、雨漏りを予防して建物全体を守るためにも欠かせないものです。

適切なタイミングで、定期的に防水工事を実施しましょう。

今回の記事が、マンションの屋上防水を検討している方の参考となれば幸いです。