2024.04.24

大規模修繕工事のマンションリニューアルとリノベーションの違いとは？

アパートやマンションに住んでいると、定期的に「大規模修繕工事」という言葉を耳にします。しかし、似たような言葉に「リニューアル」や「リノベーション」もあり、違いが分かりにくいと感じる方も多いのではないでしょうか？

この記事ではマンション大規模修繕工事の内容やリニューアル・リノベーションそれぞれの意味の違いについて解説します。また、それぞれのメリットやデメリットについても触れ、どの工事が自分に適しているのか判断するための情報も提供します。

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マンション大規模修繕工事とは？

マンションの大規模修繕工事とは、建物の劣化や老朽化を防ぐために、外壁や屋上、屋根、共用部などの大規模な修理や改修を行う工事です。通常、築10年を目安に実施され、10年ごとに繰り返し行われることが一般的です。工事内容には、外壁塗装、防水工事、設備の更新などが含まれ、これによりマンションの耐久性を保ち、住環境を改善します。

大規模修繕工事は数ヶ月にわたることが多く、住民の協力が必要です。事前にしっかりと計画を立て、住民に周知することが重要です。

大規模修繕工事の工事内容について

大規模修繕工事は、マンションやビルなどの建物全体を対象に、定期的に行う大規模な改修工事です。建物の老朽化を防ぎ、耐久性・安全性・美観を維持することが目的で、一般的には築12～15年を目安に実施されます。修繕内容は建物の状況に応じて異なりますが、マンション大規模修繕の工事内容には主に以下の工事が含まれます。

1. 外壁補修・塗装工事

外壁は風雨や紫外線の影響を直接受けるため、経年劣化が避けられません。外壁のひび割れや塗装の劣化を放置すると、雨水の浸入によるコンクリートの劣化や鉄筋の腐食につながるため、適切な補修が必要です。

• ひび割れ補修（クラック補修）：コンクリートやサイディングのひび割れを埋め、防水性を回復させる。
• 外壁塗装の塗り替え：耐久性や防汚性を向上させるため、劣化した塗膜を剥がし、新たな塗装を施工。
• シーリング（コーキング）打ち替え：サイディングの継ぎ目や窓枠の防水機能を確保し、ひび割れを防ぐ。

外壁補修は、建物の美観を保つだけでなく、防水機能を維持し、耐久性を向上させる重要な工事です。

2. 屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーは、雨水が直接当たり、経年劣化によって防水層が傷みやすい部分です。防水機能が低下すると、雨漏りの原因となり、建物内部の損傷を引き起こす可能性があるため、定期的な点検と補修が必要です。

• ウレタン防水・シート防水の施工：劣化した防水層を撤去し、新たな防水処理を実施。
• 排水口の清掃・補修：雨水の流れを確保し、排水不良による水溜まりを防ぐ。
• トップコートの再塗装：防水層の表面保護を強化し、耐久性を向上。

屋上やバルコニーの防水性能を維持することで、建物内部への浸水リスクを軽減し、長期的な修繕コストを削減できます。

3. 共用部分の修繕・改修

マンションやビルの共用部分は、居住者や来訪者が日常的に利用するため、経年劣化による安全性の低下や美観の損なわれが気になる部分です。定期的なメンテナンスにより、快適な居住環境を維持できます。

• エントランス・ロビーの改修：床材や壁材の張り替え、照明設備の交換などを実施。
• 廊下・階段の補修：滑り止め処理や床材の補修を行い、安全性を向上。
• エレベーターの点検・更新：耐用年数が近づいたエレベーターの部品交換や制御装置のアップグレードを実施。

共用部分の改修は、建物の印象を左右するだけでなく、住民の安全性と利便性を向上させるために重要です。

4. 給排水設備の修繕・更新

給排水設備は、配管の老朽化や水圧の低下、漏水のリスクを防ぐために適切なメンテナンスが必要です。特に築20年以上経過した建物では、給排水管の劣化が進んでいる可能性が高く、修繕計画を立てることが推奨されます。

• 給排水管の洗浄・更新：配管内部の錆や汚れを除去し、必要に応じて新しい配管に交換。
• 貯水槽・ポンプのメンテナンス：清掃や部品交換を行い、適切な給水機能を維持。
• 排水管のつまり除去：定期的な高圧洗浄で詰まりを防ぎ、水の流れを確保。

給排水設備の適切な維持管理を行うことで、住環境のトラブルを未然に防ぎ、快適な暮らしを支えることができます。

5. 外構・駐車場・駐輪場の整備

建物の外構や駐車場・駐輪場も、時間の経過とともに劣化し、安全性の確保や利便性向上のために定期的な整備が必要です。

• アスファルト舗装の補修：駐車場や通路のひび割れや陥没を修繕し、歩行や車両通行の安全性を向上。
• 駐輪場の整備：ラックの交換やスペースの拡張を行い、利便性を向上。
• フェンスや外灯の交換：老朽化したフェンスの張り替えや防犯性の向上を目的とした照明の設置。

外構部分の整備は、建物全体の安全性向上だけでなく、資産価値の維持にもつながります。

大規模修繕工事は、外壁・屋上防水・共用部分・給排水設備・外構といったさまざまな工事を組み合わせ、建物の機能と美観を維持するために実施されます。

修繕計画を適切に立て、定期的に点検を行うことで、長期的なコスト削減や住環境の向上が可能になります。特に、劣化の初期段階で適切なメンテナンスを実施することで、大掛かりな補修を回避し、建物の資産価値を維持することができます。

マンションのリニューアルとは？

マンションのリニューアルとは、既存のマンションを現代のニーズに合わせて改修する工事のことです。築年数が経過したマンションは、老朽化や設備の陳腐化が進み、住環境の悪化や資産価値の低下につながることがあります。そこで、マンションの価値を維持・向上させるために実施されるのがリニューアル工事です。

リニューアル工事は、大規模修繕工事とは異なり、住環境の改善を目的としています。具体的には、共用部分の改修（エントランスやエレベーターの改装、バリアフリー化）、設備の更新（給排水設備や電気設備の交換）、間取り変更や内装のリノベーションなどを行います。

リニューアル工事は、マンションの価値を高め、入居率の向上や資産価値の維持に貢献します。また、住環境の改善によって、居住者の満足度も向上します。

大規模修繕の主な工事内容には、以下のようなものがあります。

• 防水工事(屋上、ベランダ)
• 外壁改修工事
• 給排水管の更新
• 電気設備の改修

リニューアル工事は、マンションの資産価値を維持し、居住者の安全と快適性を守るために欠かせない工事です。

適切な時期に計画的に実施することが重要です。

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マンションのリノベーションとは？

リノベーションとは、既存の建物を大規模に改修し、機能や性能を向上させることを意味します。単なる修繕や改装とは異なり、建物の構造や設備を根本的に見直し、現代のニーズに合わせた快適で安全な住空間へと生まれ変わらせることを目的としています。

リノベーションには、耐震補強や断熱性能の向上、バリアフリー化など、様々な目的があります。また、住む人のライフスタイルに合わせて、間取りや設備を変更することも可能です。

リノベーションを行うことで、古い建物の価値を向上させ、快適で安全な住環境を実現することができます。さらに、建物の寿命を延ばす効果も期待できます。

• 間取り変更(壁の撤去、増築など)
• インテリア(内装)の全面改修
• 設備機器(キッチン、浴室など)の入替え
• バリアフリー化(手すり設置、段差解消など)

リノベーションにより、新しい時代のライフスタイルに合わせた理想的な住まいを実現できます。

居住者のニーズに合った改修を行うことで、マンション価値の向上も期待できます。

大規模修繕工事のリニューアルとリノベーションの違い

上記でも述べてきたようにリニューアルとリノベーションは、建物の改修工事の種類を表す用語ですが、その規模と目的が異なります。

大規模修繕工事はマンションなどの集合住宅の長期修繕計画に基づき、建物の安全性や居住性を維持する目的で行われる大がかりな工事です。

一方、リノベーションは住宅やオフィスビル個別に行う、間取りの変更や内装の模様替えなど、建物の価値を高めることを目的とした改修工事のことを指します。

違いを分かりやすく表で比較してみましょう。

大規模修繕工事とリノベーションは、建物の寿命や資産価値に与える影響が大きく異なります。

大規模修繕は建物の維持保全が主目的で、リノベーションはより良い居住環境を実現することが目的です。

建物の状態や所有者のニーズに合わせて、適切な工事の選択が重要になります。

リニューアルとリノベーションは相互に補完し合う関係にあります。

建物の寿命を延ばしつつ、暮らしの質を高める観点から、両者の適切な組み合わせが重要です。

リニューアルやリノベーションを取り入れるタイミングは？

大規模修繕工事は、建物の劣化を回復させる「原状回復」が主な目的ですが、同じタイミングでリニューアル（改修）やリノベーション（刷新）を取り入れることで、資産価値や快適性を高めることが可能になります。

では、どのような場面・条件でそれらを検討すべきなのでしょうか。ここでは、取り入れるべきタイミングの目安を紹介します。

大規模修繕と同時に実施するのが最も効率的

足場の設置や仮設工事が必要な外装工事は、複数の目的を同時に進めることでコスト削減と工期短縮が可能になります。たとえば、

• 外壁塗装時にデザインカラーの変更を行う（景観向上）
• 共用部の照明器具をLEDに交換（省エネ化）
• 宅配ボックスやオートロック設備の導入（利便性向上）

大規模修繕の際は、外観や設備の見直しをまとめて検討できるチャンスです。

築20年以降は「更新＋改善」の視点が必要

築20年を超えると、建物の劣化だけでなく、機能や設備が時代に合わなくなっているケースも増えてきます。

• エントランスの防犯性が不十分
• エレベーターに段差がありバリアフリーではない
• 屋外照明が暗く、安全性に不安がある

このような場合は、修繕だけでなく「今のニーズに合わせた改善」＝リニューアルやリノベーションの導入が望まれます。

空室リスク・資産価値の低下が気になり始めたら検討を

マンションの築年数が進むと、中古市場での競争力が落ちやすくなるため、以下のような兆候があれば検討タイミングといえます

• 賃貸・分譲物件の空室が目立つ
• 購入希望者から「古さ」が指摘される
• 周辺マンションがリニューアルしている

こうした場合、共用部の意匠や設備を見直すことで、住民満足度と資産価値の両面で効果を得られる可能性があります。

合意形成・住民説明の準備が整っていることが前提

リニューアルやリノベーションは、通常の修繕より費用が大きくなりやすく、合意形成のハードルも上がります。
そのため、以下のような準備が整っていることも、実施タイミングを見極めるポイントです。

• 十分な修繕積立金がある、または一時金への理解がある
• 管理組合内での方向性が固まっている
• 住民向け説明会やアンケートを通じて意見集約が進んでいる

タイミングとしては「やれる時に、まとめてやる」ことがコスト面・管理面の両面で合理的です。

大規模修繕は建物を治す工事、リニューアル・リノベーションは未来に備える工事。
両者をうまく組み合わせて実施することで、長期的なマンション価値の維持・向上に繋げることができます。

リニューアルに活用できる補助金・減税制度

マンションの大規模修繕工事に合わせて実施するリニューアル工事は、居住性や資産価値の向上に大きく貢献します。しかし、通常の修繕に比べて費用がかさむことが多いため、補助金や減税制度の活用を視野に入れることが重要です。

ここでは、代表的な制度や支援策について解説します。

省エネ改修に対する補助金（国・自治体）

共用部照明のLED化や断熱性能の向上など、省エネルギー性の向上を伴うリニューアルに対しては、国や自治体による補助制度が用意されています。特に、以下のようなリニューアル工事が対象となる傾向があります。

• 共用部のLED照明化
• 高効率空調の導入
• 外壁・屋上の断熱改修
• 高断熱サッシへの交換

申請のタイミングや条件は自治体によって異なるため、着工前に制度内容の確認と事前申請が必須です。

長寿命化に関する支援制度

老朽化対策として実施される長寿命化リフォームについても、一定の基準を満たす場合には補助対象となることがあります。国土交通省や自治体の関連施策では、以下のような取り組みが例として挙げられます。

• 外壁や屋上の高耐久仕上げ
• 配管更新などインフラの強化
• バリアフリー対応

これらのリニューアルは、単なる維持にとどまらず、将来的な修繕コスト削減にもつながります。

税制優遇（固定資産税の軽減など）

一部の省エネ改修や耐震補強工事については、固定資産税の減額措置が適用されることがあります。たとえば、省エネ性能向上を目的とした改修を行った場合、翌年度の固定資産税が一定割合軽減されるケースがあります。

ただし、こちらも個別申請と条件確認が必要であり、設計・施工業者や行政への事前相談が望まれます。

補助金・減税制度を活用するための注意点

補助制度の多くは以下のような条件を満たす必要があります。

• 工事前に申請を行うこと（事後申請は不可の場合が多い）
• 工事内容が制度の趣旨に合致していること
• 登録業者または資格を有する施工者による工事であること

また、申請手続きが煩雑な場合もあるため、経験豊富な施工会社に制度活用のサポートを依頼するのが現実的です。

リニューアルに補助制度をうまく組み合わせることで、費用負担を抑えながら建物価値を高めることが可能です。管理組合としては、修繕計画の初期段階から補助金活用を見据えた検討を行うことが望ましいでしょう。

マンションのリニューアル(大規模修繕)の施工事例｜新東亜工業

新東亜工業のマンションのリニューアル(大規模修繕)の施工事例を、いくつか紹介していきます。

ぜひ各施工事例のページをご確認ください。

事例1：東京都世田谷区Ｎビル　大規模修繕工事

シーリング工事 下地補修工事仮設足場工事

塗装工事 洗浄工事 防水工事

工事詳細を見る

防水工事のビフォーアフターとなります。

事例2：東京都豊島区Ｍビル　大規模修繕工事

シーリング工事 下地補修工事 仮設足場工事 塗装工事 洗浄工事 防水工事

工事詳細を見る

鉄筋階段の塗装工事のビフォーアフターです。

事例3：東京都中央区Ｐマンション　大規模修繕工事

シーリング工事 下地補修工事 仮設足場工事 塗装工事 洗浄工事 消火栓ボックス交換工事 長尺シート工事 防水工事

工事詳細を見る

通気口の塗装工事のビフォーアフターです。

事例4：東京都豊島区Ｄマンション　大規模修繕工事

シーリング工事 下地補修工事 仮設足場工事 塗装工事 洗浄工事 長尺シート工事 防水工事

工事詳細を見る

バルコニー腰壁の塗装工事のビフォーアフターです。

大規模修繕は、大掛かりなものが多く目に見えてはっきりと変化があります。

多くの事例がありますので、ぜひ工事の参考にしていただければと思います。

マンション大規模修繕での補助金や助成金の種類と条件を紹介

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかりますが、国や地方自治体からの補助金を利用することで、経済的負担を軽減することができます。ここでは、主要な補助金の種類とそれぞれの条件について詳しく解説します。

以下の表にまず簡単にまとめました。

それぞれの内容を詳しく解説します。

省エネ改修補助金

まず、省エネ改修補助金についてです。この補助金は、建物の断熱性能を向上させたり、省エネルギー設備を導入したりする場合に支給されます。具体的には、断熱材の追加や高効率給湯器の設置、LED照明への交換などが対象となります。この補助金を受けるための条件として、断熱材の追加や省エネルギー設備の導入を行うことが求められ、さらに一定のエネルギー効率改善が見込まれることが必要です。

※参考資料：国土交通省マンションの省エネ改修事例・支援制度

耐震改修補助金

次に、耐震改修補助金があります。この補助金は、建物の耐震性を向上させるための工事に対して支給されます。対象となる工事には、耐震補強工事や柱や梁の補強などがあります。補助金を受けるためには、耐震診断の結果に基づいた改修であることが条件となります。これは、建物の耐震性を確保し、住民の安全を守るために非常に重要です。

バリアフリー改修補助金

最後に、バリアフリー改修補助金です。この補助金は、高齢者や障害者のためにバリアフリー化を行う場合に支給されます。対象となる工事には、スロープの設置、エレベーターの設置、手すりの設置などが含まれます。この補助金を受けるための条件としては、高齢者や障害者のためのバリアフリー化を行うこと、そして公共性が認められることが必要です。バリアフリー化は、高齢者や障害者が安全に快適に暮らせる環境を整えるために重要です。

以上のように、マンション大規模修繕に対する補助金にはさまざまな種類があり、それぞれに特有の条件があります。適切な補助金を選び、条件に合った工事を行うことで、補助金を有効に活用することができます。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

まとめ｜大規模修繕工事とリニューアル・リノベーションの違い

リノベーションは、古くなった建物を現代のニーズに合わせて改修し、性能や価値を高める工事です。間取り変更、設備更新、デザイン変更などを行い、住み心地や機能性を向上させることを目的としています。

一方、大規模修繕工事は、建物の老朽化対策が主な目的です。防水、耐震、外壁などの修繕を行い、建物の耐久性や安全性を確保します。

リノベーションは、建物の性能や価値を向上させることを目的としているため、大規模修繕工事よりも費用がかかります。大規模修繕工事は老朽化対策が主な目的のため、リノベーションよりも費用を抑えることができます。

どちらの工事を選択するかは、建物の状態や予算、目的によって異なります。建物の老朽化が進んでおり、性能や価値を向上させたい場合はリノベーション、老朽化がそれほど進んでおらず、補修のみで済ませたい場合は大規模修繕工事を検討すると良いでしょう。