2024.01.24

マンション大規模修繕とは?大規模修繕工事の費用相場や修繕費が不足した際の対処法について解説

マンション大規模修繕の工事の費用相場や工事別でかかる費用相場はいくら？中規模修繕と小規模修繕との差は？

マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値を守り、快適な居住環境を維持するために欠かせない取り組みです。建物は経年劣化するため、放置しておくと大きなトラブルに発展することもあります。

特に管理組合は、多くの居住者の安全を確保する義務があるため、適した時期に大規模修繕工事を実施しなければなりません。

修繕費用についても費用相場は数千万円以上にのぼることもあり、修繕積立金が不足するケースも少なくありません。

しかし、マンション大規模修繕を初めて行う場合など、「工事にはどれくらいの費用がかかるのか」「どのような工事内容なのか」と疑問や不安を抱く方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、マンション大規模修繕の費用や具体的な内容、費用を抑える方法について詳しく解説します。

マンションの大規模修繕とは?

大規模修繕とは、経年劣化したマンションの設備や外装を定期的に工事することです。

工事内容のなかでも、建物そのもの（躯体）を維持するための大規模修繕で、定期的に実施することが難しいものや、共用部分の改修などを指します。

実施年数はマンションによって異なりますが、一般的には12～16年に1度が目安です。

マンションの大規模修繕工事の必要性について

大規模修繕が必要な理由として、建物や設備の経年劣化が挙げられます。

新築マンションでも、年月が経てば徐々に様々な部分が汚れたり傷んだりすることは避けられません。

例えば、外壁や屋根は紫外線や風雨にさらされ、乾燥によるひび割れやタイルの剥がれなどが起こります。

大規模修繕の主な目的は、マンションの劣化した部分を定期的にメンテナンスすることにあります。

さらに、マンションの資産価値を保つためにも大規模修繕が必要です。

大規模修繕を行わずにマンションの経年劣化を放置しておくと、雨漏りや設備の故障などで日常生活に支障をきたすほか、外観やイメージが悪化します。

不具合や故障だけではなく、付属設備の仕様が古くなり、生活が不便になることもあるでしょう。

住民にとっての快適性が損なわれると、マンションの価値が下がり、将来売却や賃貸に出す際に、家賃や価格を下げざるを得なくなります。

資産価値を下げないためにも、大規模修繕は非常に重要です。

マンションの大規模修繕工事全体の費用相場を紹介

大規模修繕にかかる費用は、マンションの大きさ、構造で異なります。

一般的な目安として、国土交通省が発表している大規模修繕の費用相場を紹介します。

マンション大規模修繕では一戸あたりの費用は約100万円

大規模修繕は、1戸あたり75万～125万円です。

国土交通省が2021年に実施した「マンション大規模修繕工事実態調査」によると、半数以上のマンションで1戸あたり75万円以上の費用が発生していることがわかりました。

マンションの大規模修繕全体にかかる費用目安は、約7,600万円～8,700万円です。

なお、金額には共通仮設費用は含まれていません。

大規模修繕工事でマンションの規模別にかかる費用相場

マンションの規模に応じた、大規模修繕工事の平均費用を紹介します。

「小規模マンション」と「大規模マンション」の価格帯を紹介するため、マンションの規模に応じて工事価格を確認してみてください。

小規模マンションの場合

小規模マンションとは、50戸以下の場合を指します。

小規模マンションの大規模修繕工事にかかる平均費用は約3,240万円～4,000万円です。

入居者が少ないものの、費用は高額になります。

大規模マンションの場合

100戸以上の場合は、大規模マンションに該当します。

大規模マンションの場合、大規模修繕工事の平均費用は約1億6,200万円～2億円です。

つまり、工事費が1億円を超えることが多いでしょう。

そのため、大規模修繕工事には十分な資金を確保しておく必要があります。

修繕積立金の平均金額

国土交通省の「マンション総合調査（2018年）」によると、駐車場使用料等からの充当額を除く修繕積立金の平均は、1戸あたり12,268円でした。

大規模修繕工事の場合、「工事の時期、内容、費用」は長期修繕計画によってある程度決定されます。

修繕積立金は、着工までに工事費が確保できるように逆算して決めることが一般的です。

参考：国土交通省 平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

大規模修繕でのコンサルティングの費用相場

マンションの大規模修繕では、建物の調査、診断、設計、施工業者の選定協力、工事監理などを外部の設計コンサルタントに委託するケースがあります。

第三者に依頼する場合、別途コンサルタント料を支払わなければなりません。

コンサルタント報酬は、コンサルタントの人数や期間に応じて累計で計算されることが「国土交通省告示第98号」に定められています。

コンサルティング会社によっても異なり、委託業務の内容や工期によって関与する期間も異なることがポイントです。

具体的な金額は一概にはいえませんが、数十戸のマンションで数百万円、数億円というケースもあります。

大規模マンションでは、1,000万円以上かかることもあるでしょう。

マンション大規模修繕工事の費用相場を紹介【工事内容別】

大規模修繕の際には、工事ごとにどの程度の費用がかかるのか、内訳を把握しておくことが大切です。

ここでは、工事内容ごとの費用相場を紹介します。

マンション大規模修繕の劣化診断の費用

大規模修繕には多額の費用がかかるため、無駄な費用をかけないことが重要です。

本当に修繕が必要な箇所を見極めるためにも、大規模マンションは専門家による劣化診断（建物診断）を受けましょう。

施工業者やマンション管理士が行う無料劣化診断もありますが、無料診断は主に目視と打診のみです。

試験機を用いてコンクリートの耐久性を診断するためには、有償で劣化診断を行う必要があります。

劣化診断の費用目安は次のとおりです。

劣化診断を受けることで、無駄なく修繕工事を行うことができ、より良い状態を長く維持できるでしょう。

マンション大規模修繕の工事の諸費用

大規模修繕工事には、外壁工事、防水工事、給排水工事などの修繕工事以外にも、複数の費用がかかります。

足場の設置、現場事務所を仮設する費用、産業廃棄物処理、安全対策にかかる費用などです。

例えば、1,000万円～3,000万円程度の大規模修繕の場合、諸費用の金額は次のとおりです。

現場事務所とは、長期間にわたる大規模修繕工事を円滑に進めるために設置します。

マンションのエントランスの一角に間仕切りを設けたり、会議室を利用したりすることが多いです。

安全対策費は、工事期間中の安全を確保するために配置する警備員の人件費や、工事関係者以外の人が工事現場に入らないようにする柵などを指します。

マンション大規模修繕の仮設工事の費用相場

仮設工事とは、工事をスムーズに行うための設備や施設の設置工事のことで、足場工事が大半を占めます。

仮設工事費の平均は、中小規模マンションで600万円～800万円、大規模マンションで3,000万円～5,000万円が相場です。

足場工事の平均的な費用は1平方メートル当たり700～1,500円ですが、足場の種類によって価格帯は異なります。

特に、高層マンションの工事で使用するゴンドラや可動昇降式足場は高額です。

マンション大規模修繕の防水工事の費用相場

屋上防水工事の平均的な費用は、アスファルト防水工法で1㎡あたり約5,000～8,000円、シート防水工法で約3,000～6,500円です。

アスファルト防水工法は水漏れが少なく耐久性・信頼性が高いですが、重量があるため鉄筋コンクリート造のマンションの屋上に使用されます。

屋上を防水せずに放置しておくと、雨漏りや漏水が発生し、マンションの鉄筋を腐食させ、建物の耐久性を低下させる危険性があります。

適切な時期に、屋上防水工事を行いましょう。

一般的な防水工事のメンテナンス期間は10～15年程度なため、多くのマンションでは最初の大規模修繕として行われます。

マンション大規模修繕の外壁工事の費用相場

外壁に関する修繕工事は多くのマンションで実施されており、大規模修繕のメインとなる工事です。

外壁関連工事の平米単価は、塗装工事が約3,000～7,000円、鉄部の防錆工事で約1,000～3,000円、修繕工事が約1,500～6,500円です。

マンションは戸建てとは異なり、形や高さ、窓の数や玄関の大きさなどが様々で、単純な計算式で平米数を決めることはできません。

単純な長方形のマンションであれば比較的簡単に面積を割り出すことができますが、複雑な形状のマンションでは業者による入念な採寸が必要となります。

マンション大規模修繕の給排水管工事の費用相場

設備工事としては、給排水設備が挙げられます。

工事費用は、1棟あたり約70万～200万円です。

 配管の太さやマンションの規模によって大きく異なることから、概算を知るには調査を行わなければなりません。

給排水管の耐用年数は約20年と長いものの、大規模な工事となるため、大規模修繕工事と合わせて交換することをおすすめします。

建物の老朽化に伴い、給排水管も経年劣化し、放置しておくと水道水の変色や水量の減少などのトラブルにつながるため、給水管の状況に応じた工事を行わなければなりません。

また、工事中は、水道が使えません。

トラブルを避けるため、工事日程が決まったら早い段階で入居者に通知をしましょう。

マンション大規模修繕の共用部補修工事の費用相場

エントランス、会議室、屋内廊下などの共用部分は、建物の老朽化に伴い、設備の老朽化や機能の低下により修繕が必要です。

例えば、オートロック機能を新たに追加する、手動ドアから自動ドアに交換する、照明をLEDに変えるなどがあります。

え

共用部の改修工事の平均費用は、次のとおりです。

共用部は毎日多くの人が利用する場所なため、居住者の年齢や時代のニーズに合わせて柔軟に改修しましょう。

2回目以降の大規模修繕の費用とポイント

マンションの2回目以降の大規模修繕は、初回修繕とは異なる視点や考慮点が必要です。以下に、押さえておくべきポイントを表を使いつつ解説します。

修繕内容の見直しと優先順位の設定

初回修繕後の経過年数や使用状況に応じて、修繕内容を見直すことが重要です。また、緊急性や重要性に応じて優先順位を設定します。

修繕費用の確保と資金計画

大規模修繕には多額の費用がかかるため、事前に修繕積立金の状況を確認し、資金計画を立てることが重要です。

業者選定と契約

信頼できる修繕業者を選定し、適切な契約を結ぶことが大切です。業者選定時には複数の業者から見積もりを取り、比較検討します。

居住者への説明と合意形成

修繕工事に伴う居住者への影響や費用負担について、事前に説明し、合意を得ることが重要です。説明会やアンケートを実施し、意見を反映させます。

修繕後のメンテナンス計画

修繕工事が完了した後も、定期的なメンテナンスを行うことで、次回修繕までの劣化を最小限に抑えることができます。

以上が、マンションの2回目以降の大規模修繕で押さえておくべきポイントです。修繕計画を立てる際には、これらのポイントを考慮し、適切な対応を行うことで、建物の寿命を延ばし、居住環境の維持・向上を図ることができます。

マンション2回目の大規模修繕工事の費用相場

マンションの2回目の大規模修繕工事には、初回修繕とは異なる費用がかかることが多いです。修繕内容や規模、物価の変動などが影響し、費用は変動します。以下に、一般的な費用相場と具体的な内訳を表を使って解説します。

2回目の大規模修繕工事の費用相場について

2回目の大規模修繕工事の費用相場は、1戸あたり100万円から150万円程度が一般的とされています。ただし、建物の規模や修繕内容によって大きく異なる場合があります。

マンション大規模修繕工事の具体的な費用内訳

修繕工事の具体的な内訳について、以下の表に示します。これはあくまで一例であり、実際の費用は個別のマンションの状況により異なります。

マンション大規模修繕の費用を左右する要因について

修繕工事の費用を左右する要因についても押さえておくことが重要です。

以上が、マンション2回目の大規模修繕工事の費用相場とその内訳についての解説です。修繕工事を計画する際には、これらのポイントを参考にし、事前に十分な資金計画を立てることが重要です。

マンションの3回目以降の大規模修繕の費用とポイント

マンションの3回目以降の大規模修繕は、建物の老朽化が進んでいるため、より綿密な計画と管理が求められます。以下に、押さえておくべきポイントを表を使いつつ解説します。

修繕履歴の確認と長期修繕計画の見直し

過去の修繕履歴を確認し、長期修繕計画を見直すことが重要です。過去の工事内容や結果を踏まえ、必要な修繕項目を再評価します。

予防保全と延命措置の強化

建物の老朽化が進む中で、予防保全や延命措置を強化することが求められます。これにより、次回修繕までの期間を延ばし、修繕費用の抑制を図ります。

修繕費用の見積もりと資金計画の再検討

修繕費用の見積もりを正確に行い、資金計画を再検討します。修繕積立金の残高や追加の資金調達方法を確認し、必要な資金を確保します。

高齢化対策とバリアフリー化の推進

居住者の高齢化に伴い、バリアフリー化や高齢者に配慮した修繕を行うことが重要です。これにより、居住者の安全性と快適性を向上させます。

環境対策とエネルギー効率の向上

環境対策やエネルギー効率の向上も重要なポイントです。省エネルギー設備の導入やリニューアルにより、環境負荷を低減し、居住者の光熱費を抑制します。

居住者とのコミュニケーション

修繕工事の計画段階から、居住者とのコミュニケーションを密に行い、理解と協力を得ることが重要です。説明会やアンケートを通じて、意見を反映させます。

以上が、マンションの3回目以降の大規模修繕で押さえておくべきポイントです。建物の老朽化や居住者のニーズに応じた適切な対応を行い、快適で安全な住環境を維持することが求められます。

マンション3回目の大規模修繕工事の費用相場

マンションの3回目の大規模修繕工事は、初回や2回目と比較してさらに費用がかかることが一般的です。これは建物の老朽化が進んでいるため、修繕箇所が増えたり、修繕内容が複雑化したりするためです。以下に、3回目の大規模修繕工事の費用相場とその内訳を表を使って解説します。

3回目の大規模修繕工事の費用相場について

3回目の大規模修繕工事の費用相場は、1戸あたり150万円から200万円程度が一般的です。ただし、建物の規模や修繕内容によって大きく異なる場合があります。

大規模修繕工事の具体的な費用内訳

3回目の修繕工事では、修繕箇所が増え、内容が複雑になるため、以下のような内訳が考えられます。

大規模修繕で修繕費用を左右する要因

3回目の修繕工事では、以下の要因が費用に影響を与えます。

以上が、マンション3回目の大規模修繕工事の費用相場とその内訳についての解説です。修繕工事を計画する際には、これらのポイントを参考にし、事前に十分な資金計画を立てることで、適切な修繕を行うことができます。

マンション大規模修繕1戸にかかる単価平均は？

マンションの大規模修繕工事は、建物全体の維持管理を行うために不可欠な作業です。その費用はマンション全体の規模や修繕内容によって異なりますが、1戸あたりの単価を知ることで、各居住者が負担する費用の目安を把握することができます。以下に、マンション大規模修繕の1戸あたりの単価について解説します。

大規模修繕の工事内容

大規模修繕の費用は、以下のような項目から構成されます。

マンション大規模修繕1戸あたりの単価の目安

1戸あたりの単価は、修繕工事の規模や内容、地域によって異なりますが、一般的な目安として以下のように分類できます。

初回の場合75万円〜120万円ほどが、マンション1戸にかかる費用相場です。

ですので、10戸ある場合は750~1200万円前後かかる計算となります。

マンション大規模修繕費用を左右する要因

1戸あたりの単価に影響を与える要因には以下のようなものがあります。

マンション大規模修繕の費用負担の方法

大規模修繕の費用負担は、修繕積立金を利用する場合が一般的ですが、積立金が不足する場合は追加徴収や借入れを検討する必要があります。

以上が、マンション大規模修繕の1戸あたりの単価についての解説です。修繕計画を立てる際には、これらのポイントを参考にし、適切な費用負担方法を検討することが重要です。

マンション大規模修繕費用を抑える方法

マンションの大規模修繕費用は、工夫次第で抑えることが可能です。

修繕費用が不足するといった事態自体を避けるためにも、修繕費用を抑える方法をチェックしておきましょう。

業者に一任しない

一棟マンションの修繕は、管理会社、設計会社、施工業者等の主導で行われることがあります。

依頼すること自体は問題ないですが、すべて任せきりにするとコスト意識が希薄になりがちです。

また、業者任せにするのではなく、オーナーが内容をチェックすることも重要です。

工事箇所の確認

大規模修繕の対象となる箇所は、以下のように複数箇所あります。

• 屋根
• 外壁
• 階段・廊下
• 給湯器
• エアコン
• 給排水管

修繕箇所は、必ずしも長期修繕計画に基づいて修繕する必要はありません。

状態を確認し、修繕の必要がないと判断することで、大規模修繕の費用を抑えることができます。

ただし、必要な修繕は遅滞なく行うことが重要です。

建物診断を実施

大規模修繕工事を行う際には、建物の点検を行い、状態を確認する必要があります。

工事の効果を効率よく上げるためには、建物の状態を正確に把握することが何よりも大切です。

適切な内容を工事や見積もりに反映させるためにも、マンションの状態を診断し、補修が必要な箇所を考えるようにしましょう。

信頼できる業者に依頼

初めて大規模修繕を行う場合は、見積書を見ても専門用語が多く、すべてを理解するのは難しいかもしれません。

分からない点をアドバイスしてくれるような、信頼できる施工業者にお願いすることが大切です。

大規模修繕は、準備段階から施工まで2年以上かかる大掛かりな工事です。

2年以上かかる大工事のため、工事の詳細設計や見積もりなどの段階で何度も打ち合わせをする必要があります。

信頼できない施工業者に依頼をすると、後々トラブルに発展することもあるため、必ず信頼できる会社に依頼しましょう。

相見積もりを取る

適正価格を得るために最も重要なことは、相見積もりです。

最低でも3社から見積もりを取ることで、適正価格を確認できます。

修理内容の内訳、価格の比較などを行うことで、大まかな相場を知ることが可能です。

同じような会社に依頼しても、同じような見積もりになってしまうため、できるだけバラつきのないように、様々なタイプの会社に見積もりを依頼しましょう。

見積もりを取り、適正価格を把握したら、検討段階に移ります。

中間マージンをなくす

大規模修繕工事の費用を抑えるためには、中間マージンを可能な限り少なくすることが重要です。

中間マージンとは、施工業者が下請け業者に依頼をする場合に支払う仲介手数料を指します。

余計な中間マージンを払わないためには、下請け業者を利用していない施工業者を選びましょう。

工事内容を再検討

大規模修繕工事の内容を再検討することで、コストを抑えることができます。

再検討すべき工事内容は、主に足場の設置方法です。

外壁塗装の場合、足場を組まないブランコ工法があります。

塗装する場所にもよりますが、足場の設置費用が抑えられるため工事費は安くなります。

ただし、建物の構造によっては工法を変更ができないことから、検討する際は施工業者と相談することが大切です。

定期的なメンテナンス

定期的な建物のメンテナンスは、劣化を遅らせ、損傷を防ぐことにつながります。

劣化や破損が少なければ、大規模修繕時の手間も省けるでしょう。

一方、定期的なメンテナンスを受けていないマンションの場合、大規模修繕の際に工事すべき場所が増える可能性が高いです。

工事量が増え、工期が長くなれば、当然修繕費も高くなります。

そのため、定期的なメンテナンスを心がけましょう。

大規模修繕工事費用が不足した際の対処法

大規模修繕工事の内容が増える、資金計画が適切ではないなどの理由で、費用が不足することがあります。

万が一工事費用が不足した場合、どのように対処すればよいのでしょうか。

ここでは、費用の補填方法を紹介します。

一時金を徴収

修繕積立金の不足分を 「一時金」 として徴収する方法ですが、総会決議が必要です。

金額によっては各区分所有者の負担が大きくなるため、多数決で否決される可能性があります。

一括徴収のメリットは、利息がかからず、不足分をすぐに補填できることです。

不足分の借り入れ

修繕積立金の不足額を金融機関から借り入れる方法もあります。

総会決議が必要ですが、一時金で回収するよりも決議しやすく、現実的な方法といえるでしょう。

ただし、お金を借りるため、当然利息がかかります。

返済のために、修繕積立金の増額が必要になることも理解しておきましょう。

積立金の値上げ

毎月の修繕積立金を増やす方法で、不足分をカバーできます。

総会決議を行いますが、一時金徴収と同様、反対運動が起きやすいでしょう。

また、不足額の補填には時間がかかるため、工事が差し迫っていないマンションに限られます。

工事の周期を調整

大規模修繕自体を延期する方法もあります。

しかし、修繕積立金が足りないからといって大規模修繕を先延ばしにすることは、決して良いことではありません。

マンションの状況にもよりますが、工事を先延ばしにすると劣化が進み、工事費がさらにかさむ可能性が高くなります。

そのため、大規模修繕の延期を選択せざるを得ない事態を極力避けることが重要です。

十分な積立金を確保し、マンションが古くならない時期から計画的に適切な修繕を行うようにしましょう。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

マンション大規模修繕費用を抑えるなら優良業者に依頼しよう

マンションを良好な状態に保つためには、大規模修繕工事を約12年ごとに定期的に実施する必要があります。

修繕に着手するには、計画や業者選定を含めて2年以上かかるため、長期的な視点も大切です。

定期点検や小修繕と違い、1戸あたり約100万円と非常に高額になるため、信頼できる業者との連携が欠かせません。

費用を抑えたいのであれば、工事内容を丁寧に説明し、アドバイスをしてくれる優良業者を選びましょう。