2024.09.13

建物の大規模改修とは？大規模修繕との違いや耐用年数と修繕費の減価償却の仕組みを解説

マンションに住むということは、快適な生活を送るだけでなく、共有財産を適切に維持・管理する責任を負うということでもあります。
なかでも大規模修繕は建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するうえで避けては通れません。
しかしその費用は高額になりがちで、住民にとって大きな負担となることも事実です。

また似た言葉として「大規模改修」というものがあり、大規模修繕と混同されがちですが、実際には違う意味であることをご存じの方も多くないのではないでしょうか。

この記事では、マンションの大規模改修とはどのようなものかや、大規模修繕との違い、また耐用年数・減価償却方法などに焦点を当て、その重要性と費用対効果、そして長期的な視点に立った戦略的な対応について詳しく解説していきます。
快適な住環境を維持しながら、資産価値を最大限に高めるための情報を提供することで、マンション所有者および居住者の皆様にとって、大規模改修・修繕がより身近で納得のいくものとなるようサポートいたします。

大規模改修とは？ 工事と資産価値の関係

近年、マンションに求められる機能や快適性能はより高まっています。
また防犯対策や共用施設の高機能化・IoT化などにより、これまでの設備では必要な機能を賄えなくなることも考えられるでしょう。
これらに応えるために行われるのが「大規模改修」で、居住者の満足度アップやより高い生活水準に対応することが主な目的です。
また、大規模改修を行うことにより物件の魅力がアップすれば市場価値の向上も見込め、居住者の資産形成にも影響を与えるでしょう。

大規模「修繕」と大規模「改修」の違いとは？

修繕と改修には、意味の違いがあることをご存じでしょうか。
それぞれ、以下のような違いがあります。

修繕

修繕はさまざまな要因により劣化や不具合が生じた建物やその一部などを修理・入れ替えなどを行い対処することです。
例としては屋根の防水機能低下による防水工事や、外壁の劣化による塗装工事などがあたります。

改修

これまでの機能では不十分とされる場合に、機能を補ったり最新の機器を導入したりすることで、より良い状態にすることを指します。
マンションであれば、エレベータの新設やオートロックの導入などが「改修」にあたります。

以上のように、修繕と改修では施工内容や目的が異なります。
ご自身の住む建物にはどちらが必要なのかを見極めたうえで、計画を立てることが重要だと言えるでしょう。

大規模修繕費は経費？ 減価償却の仕組みとメリット

減価償却とは？ 固定資産の費用計上と節税効果

減価償却とは、建物や設備など長期にわたって使用する固定資産の取得費用を、その使用期間に応じて経費として計上していく会計処理のことです。
つまり、高額な費用を一度に計上するのではなく、数年間に分けて少しずつ経費化していくことで、税負担を軽減できるというメリットがあります。

例えば2,000万円の建物を建築した場合、これを減価償却せずに一度に経費計上すると、その年の利益が大幅に減少し、多額の税金を支払うことになります。
しかし減価償却を利用すれば、この2,000万円を建物の耐用年数（例えば47年）にわたって分割し、毎年一定額を費用として計上できます。
これにより、毎年の税負担を抑えながら、長期的な経営計画を立てやすくなるのです。

資本的支出と修繕費：大規模修繕費の分類と判断基準

大規模修繕費はその内容によって「資本的支出」と「修繕費」に分類され、それぞれ異なる会計処理が必要となります。
この分類を誤ると、税務上のペナルティを受ける可能性もあるため、正確な理解が不可欠です。

資本的支出とは？

資本的支出とは、建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする目的で行われる大規模な修繕費用を指します。
具体的には、以下のような工事が該当します。

• 建物の増築: 階数を増やしたり、部屋数を増やすなど、建物の規模自体を拡大する工事
• 新たな設備の取り付け: エレベーターやスプリンクラーなど、これまでなかった設備を新たに設置する工事
• 用途変更のための改装: 店舗を住居に改装するなど、建物の用途を大きく変更するための工事
• より性能を向上させる部品への取替え: 従来の設備よりも高性能な設備に交換する工事

修繕費とは？

一方修繕費とは、建物を現状の状態に回復させたり、損傷部分を修理したりする目的で行われる修繕費用です。
こちらは、資本的支出のように建物の価値を向上させるものではなく、あくまで現状維持のための費用と捉えられます。
具体的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 外壁の塗装: 経年劣化による色あせやひび割れを補修し、外観を美しく保つための工事
• 雨漏りの修理: 雨漏りしている箇所を特定し、防水処理などを施すことで、雨水の侵入を防ぐ工事
• 給湯器の交換: 故障した給湯器を新しいものと交換する工事

判断に迷う場合の基準

資本的支出と修繕費の分類は、必ずしも明確に線引きできるわけではありません。
判断に迷う場合には、以下の3つの基準を参考にすると良いでしょう。

• 金額基準: 個々の修繕費用が20万円未満の場合は、修繕費として処理されます
• 頻度基準: 3年以内の周期で繰り返し行われる修繕は、修繕費として処理されます
• 価値基準: 修繕によって建物の価値が向上するか、現状回復にとどまるかで判断します

これらの基準を総合的に判断し、大規模修繕費を適切に処理することが重要です。
判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

建物の構造別に見る法定耐用年数

建物の減価償却を行ううえで、重要な要素となるのが「耐用年数」です。
耐用年数とは、建物や設備を減価償却資産として計上する際に、税法で定められた使用可能年数のことを指します。
建物の構造によって耐用年数が異なるため、適切な耐用年数を把握しておくことが重要です。

マンション・アパートの構造別　耐用年数

（参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）」, e-GOV 減価償却資産の耐用年数等に関する省令）

各構造の特徴

• 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）: 鉄骨の強度と鉄筋コンクリートの耐久性を兼ね備えた構造で、高層マンションに多く採用されています。耐震性、耐火性、耐久性に優れている点が特徴です。
• 鉄筋コンクリート造（RC造）: 鉄筋コンクリートのみで構成された構造で、マンションやアパートに広く採用されています。SRC造に比べてコストを抑えながら、高い強度と耐久性を実現しています。
• 鉄骨造（S造）: 鉄骨を主要な構造材とした建物で、工場や倉庫などに多く見られます。柱や梁などの構造体を鉄骨で組み立てるため、広い空間を確保しやすい点が特徴です。
• 木造: 木材を主要な構造材とした建物で、一戸建て住宅や小規模なアパートなどに採用されています。木材は加工がしやすく、温かみのある空間を演出できる点が魅力です。
• 軽量鉄骨プレハブ造: 軽量鉄骨を用いたプレハブ工法で建てられた建物で、アパートや戸建て住宅などに採用されています。工場で部材を生産するため、工期が短く、コストを抑えやすい点がメリットです。

大規模修繕費を減価償却するには？ 会計処理のポイント

大規模修繕費を減価償却するためには、修繕工事が「資本的支出」に該当することが必要です。
資本的支出とは、前述の通り建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする目的で行われた修繕を指します。

資本的支出と認められるための工事内容

具体的に、どのような工事が資本的支出と認められるのか、代表的な例を挙げてみましょう。

• 耐震補強工事: 建物の構造耐震指標を向上させるための工事は、建物の耐用年数を延ばすと判断され、資本的支出として扱われます。 耐震補強工事には、壁を増設する、柱や梁を補強する、基礎を強化するなどの方法があります。
• 防水工事: 屋上やベランダなどの防水層を新設・改修する工事は、建物の劣化を防ぎ、寿命を延ばす効果があるため、資本的支出に該当します。 防水工事には、アスファルト防水、シート防水、ウレタン防水などの工法があります。
• 設備更新: 給排水管や電気配線、エレベーターなどの設備を、より高機能な設備に交換する工事も、建物の価値を高めるものとして、資本的支出と認められます。 設備更新は、老朽化した設備を最新のものに交換することで、居住者の快適性や利便性を向上させる効果も期待できます。

必要な記録と書類：見積書、請求書、工事写真など

大規模修繕費を資本的支出として処理するためには、税務調査に備え、修繕工事の内容を証明できる資料を保管しておく必要があります。
具体的には、以下の書類が挙げられます。

• 見積書: 修繕工事の内容と費用が詳細に記載された見積書は、資本的支出と修繕費を判断する上で重要な資料となります。
• 請求書: 実際に修繕工事が行われたことを証明する書類として、請求書も必ず保管しておきましょう。
• 工事写真: 修繕工事の内容を視覚的に記録するために、工事前、工事中、工事後の写真を撮影しておくと、より説得力が増します。
• 工事日報: 工事の内容や進捗状況を記録した工事日報は、工事の透明性を確保する上で有効です。

これらの書類を整理して保管しておくことで、税務調査の際にもスムーズな対応が可能となります。

減価償却費の計算方法：定額法と定率法

減価償却費を計算する方法は、「定額法」と「定率法」の2種類があります。
2016年4月1日以降に取得した建物については、原則として「定額法」を用いることとされています。

マンション大規模修繕に適用される定額法とは

定額法とは、減価償却資産の取得原価を、その耐用年数で均等に分割して、毎年同じ額を減価償却費として計上していく方法です。
計算式は以下の通りです。

定額法の計算式

減価償却費 ＝ (取得価額 - 残存価額) ÷ 耐用年数

• 取得価額: 減価償却資産を取得するために支出した金額のこと。
• 残存価額: 耐用年数が経過した後に見込まれる、減価償却資産の処分価値のこと。
• 耐用年数: 減価償却資産を使用することができると見込まれる年数のこと。

例えば、取得価額1,000万円、残存価額100万円、耐用年数10年の建物であれば、毎年の減価償却費は90万円となります。

定額法の計算式と具体例

マンションの大規模修繕においても、資本的支出に該当する修繕費用は、定額法を用いて減価償却費を計算します。
例えば、築10年のRC造マンションで、大規模修繕工事費用として1,000万円が資本的支出に該当する場合を考えてみましょう。
RC造マンションの耐用年数は47年であるため、残りの減価償却期間は37年となります。
この場合、毎年の減価償却費は、以下のように計算できます。

減価償却費 = 1,000万円 ÷ 37年 ≒ 27万円

つまり、このマンションでは、大規模修繕工事費用として計上した1,000万円を、今後37年間にわたって、毎年約27万円ずつ減価償却していくことになります。

耐用年数を左右する要因とは？

建物の耐用年数は、法定耐用年数を参考に算出しますが、実際には建物の状態や過去の修繕履歴によって、その年数は前後する可能性があります。

• 築年数: 築年数が経過するほど、建物の劣化が進んでいるため、耐用年数は短くなる傾向がある
• 建物の状態: 定期的なメンテナンスが適切に行われていない場合、劣化が進行し耐用年数が短くなる可能性がある
• 修繕履歴: 過去に大規模な修繕工事を行っている場合、その内容によっては耐用年数が延びる可能性がある

専門家による建物診断の重要性

耐用年数を正確に見積もるためには、専門家による建物診断が欠かせません。
建物診断では、建築士などの専門家が、建物の状態を詳細に調査し、劣化状況や耐震性などを診断します。
建物診断の結果に基づいて、適切な修繕計画を立てることで、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持することができます。

適切な修繕計画と長期修繕計画

長期修繕計画とは、マンションの長期的な維持管理計画のことです。
長期修繕計画では、今後予想される修繕工事の内容や時期、費用などを具体的に計画します。
長期修繕計画を策定することで、計画的な修繕工事の実施が可能となり、修繕積立金の不足や突発的な支出を防ぐことができます。

大規模修繕費用の具体例

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や構造、劣化状況、使用する材料などによって大きく異なります。
ここでは、代表的な工事内容別の費用相場を、具体的な金額とともに紹介します。

工事内容別　費用相場

上記の金額はあくまでも目安であり、実際の費用はマンションの規模や状況によって大きく異なる場合があります。

外壁修繕工事

外壁修繕工事は、マンションの外観を美しく保つだけでなく、建物を雨風から守る役割も担っています。
ひび割れや剥離を放置すると、雨水が浸入し建物の劣化を招く可能性があるため、定期的な修繕が必要です。
外壁修繕工事には、主に以下の工事があります。

• 外壁塗装: 500万～1,000万円
• タイル補修: 100万～500万円
• シーリング工事: 50万～200万円

屋上防水工事

屋上防水工事は、雨水の浸入を防ぎ、建物の劣化を防ぐために非常に重要な工事です。
防水層の劣化を放置すると雨漏りの原因となり、建物の構造躯体を傷つけてしまう可能性があります。
屋上防水工事には、主に以下のような工事があります。

• アスファルト防水: 300万～500万円
• シート防水: 400万～700万円
• ウレタン防水: 500万～800万円

給排水管更新工事

給排水管更新工事は、老朽化した給排水管を新しいものに交換する工事です。
給排水管の劣化を放置すると、漏水や赤水の原因となり、衛生面や健康面にも悪影響を及ぼす可能性があります。
給排水管更新工事には、主に以下の工事があります。

• 配管更生: 400万～700万円
• 配管交換: 700万～1,000万円

資金計画の重要性

大規模修繕を行うためには、多額の費用が必要となります。
そのため、計画的に資金を準備しておくことが重要です。
マンションの修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて、適切な金額を設定し、計画的に積み立てていく必要があります。

長期修繕計画に基づいた資金計画

長期修繕計画では、今後予想される修繕工事の内容や時期、費用などを具体的に計画します。
長期修繕計画に基づいて、必要な修繕積立金の総額を算出し、各戸が負担する修繕積立金の額を決定します。

修繕積立金の不足と対応策

マンションによっては、修繕積立金が不足している場合があります。
修繕積立金が不足する主な原因は、以下の通りです。

• 当初の修繕積立金の金額設定が低い
• 修繕費用の高騰
• 想定外の修繕工事が必要になった

修繕積立金が不足した場合の対応策としては、以下の方法が考えられます。

• 修繕積立金の値上げ: 各戸が負担する修繕積立金の額を引き上げることで、不足分を補填します
• 一時金の徴収: 修繕工事の際に、各戸から一時金を徴収することで、不足分を補填します
• 借入: 金融機関から借入を行い、修繕費用に充当します

大規模修繕における税金対策

大規模修繕費は、適切な手続きを行うことで、税金対策に繋げられる場合があります。
しかし、税金に関する知識がないまま自己判断で処理を行うと、思わぬペナルティを受ける可能性もあるため注意が必要です。

専門家によるアドバイスを受けるメリット

大規模修繕費の税金対策については、税理士に相談することをおすすめします。
税理士は、専門知識に基づいて、以下のようなアドバイスを行うことができます。

• 大規模修繕費を資本的支出または修繕費のどちらで処理すべきか
• 減価償却の計算方法
• 税務調査に対応するために必要な書類

税理士に依頼することで、税務リスクを最小限に抑えながら、最適な税金対策を講じることができます。

税務調査への備え

税務調査が行われた場合、修繕工事の内容や費用に関する資料を提出するよう求められます。
税務調査に備えて、以下の書類を整理して保管しておきましょう。

• 見積書
• 請求書
• 工事写真
• 工事日報

これらの書類をきちんと保管しておくことで、税務調査の際にもスムーズな対応が可能となります。

修繕工事会社選びのポイント

大規模修繕工事を依頼する際には、複数の修繕工事会社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
修繕工事会社を選ぶ際には、以下のポイントを考慮しましょう。

• 実績: これまでにどのような修繕工事の実績があるのかを確認しましょう。特に、マンションの大規模修繕工事の実績が豊富な会社を選ぶことが重要です
• 技術力: 修繕工事には専門的な知識や技術が求められます。資格を持った技術者が在籍しているか、最新の技術を導入しているかなどを確認しましょう
• 費用: 見積もり内容を比較し、費用が適正かどうかを確認しましょう。安すぎる場合は、手抜き工事のリスクも考慮する必要があります
• アフターフォロー: 修繕工事後のアフターフォロー体制が充実していることも重要です。工事完了後の保証期間や定期点検の有無などを確認しましょう

相見積もりと比較検討

複数の修繕工事会社から見積もりを取ることで、費用や工事内容を比較検討できます。
相見積もりを取る際には、同じ条件で見積もりを依頼することが重要です。

住民への丁寧な説明と合意形成

大規模改修・修繕工事には、住民の理解と協力が不可欠です。
工事の内容や費用・スケジュールなどについて、住民に丁寧に説明する必要があります。
また住民の意見を聞き取り、合意形成を図りながら進めることが重要です。

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まとめ

大規模改修は、居住者や社会の生活水準に合わせた新たな設備やシステムを導入し、利便性や居住性だけでなく資産価値の向上にも寄与する重要な工事です。
また大規模修繕は、建物の寿命を延ばし資産価値を維持するために不可欠な工事と言えます。
しかしいずれも多額の費用がかかるため、計画的な準備と適切な実施が重要です。

今回ご紹介した情報を参考に、計画的な大規模改修・修繕工事を実施することで、快適な住環境を維持しながら、大切な資産を守っていきましょう。

本稿の内容は、作成時の一般的な情報に基づいて構成されています。
法律や税制、市場環境などは常に変化する可能性があるため、最新の情報については、公的なサイトにて確認してください。

参考：国税庁「減価償却費」の計算について