2024.09.13

賃貸アパートの大規模修繕工事の周期や費用相場やメリットを紹介

賃貸アパートのオーナーにとって重要な「大規模修繕工事」。資産価値の維持や入居者満足度の向上に欠かせないため、適切なタイミングでの実施が求められます。

この記事では、修繕工事の周期や費用相場、さらにはメリットについて詳しく解説します。多くの入居者が求める安心・快適な居住環境を維持し、空室対策にも効果的な大規模修繕。

競合物件との差別化を図り、収益向上に直結させるためのポイントを知っておくことが大切です。修繕工事を計画中の方、あるいは検討中の方に役立つ情報が満載ですので、ぜひご参考ください。

大規模修繕工事の基礎知識

大規模修繕を効果的に行うためには、まずその基本的な概念と重要性を理解することが不可欠です。ここでは、大規模修繕の定義や種類、主な対象箇所について詳しく見ていきましょう。

大規模修繕の定義は？

大規模修繕とは、建物の主要構造部分や設備全体に対して行う大規模な補修・改修工事のことを指します。通常10〜15年ごとに実施され、建物の長寿命化と資産価値の維持・向上を目的としています。

修繕工事の種類｜賃貸アパートやマンションは大きく３つの工事がある

建物の修繕は、その規模や目的によって以下の3つに分類されます。

大規模修繕工事の主な対象箇所

大規模修繕では、建物のさまざまな箇所が対象となります。主な対象箇所には以下のようなものがあります。

• 屋根
• 外壁
• バルコニー
• 共用部（廊下、階段）
• 給排水設備
• 電気設備
• エレベーター
• 駐車場・駐輪場

賃貸アパートでの大規模修繕の必要性とメリット

大規模修繕は多額の費用がかかるため、その必要性やメリットについて十分に理解することが重要です。ここでは大規模修繕を行う理由と、それによってもたらされる具体的なメリットについて詳しく解説します。

大規模修繕の必要性

大規模修繕が必要とされる主な理由は以下の通りです。

• 建物の劣化防止
• 安全性の確保
• 法令遵守（建築基準法、消防法など）
• 資産価値の維持・向上

大規模修繕のメリット

適切な時期に大規模修繕を実施することで、さまざまなメリットが得られます。まず、建物の外観や共用部分が改善されることで物件の魅力が向上し快適な住環境を提供できるため、入居者の満足度が高まり結果として入居率の向上が期待できます。また、建物の価値が高まることで周辺の相場に合わせた賃料設定が可能となり、高品質な物件として評価されることで賃料の維持や向上が実現できます。

さらに、大規模修繕を計画的に行うことで小規模な修繕の頻度が低下し、建物の断熱性やエネルギー効率の改善により運営コストを削減することができるため長期的なコスト削減にもつながります。安全性を確保するための修繕を行うことで事故やトラブルのリスクが減少し、最新の建築基準法や関連法令に適合することで法的リスクも低減されます。これにより、オーナーの心理的負担も軽減され、突発的な修繕依頼が減少して計画的な資産管理が可能になります。

このように、適切なタイミングでの大規模修繕は建物の価値を最大限に引き出し、長期的な資産価値の維持・向上に大きく貢献します。

大規模修繕を行わないリスク

一方で、大規模修繕を適切に行わない場合、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

• 建物の急速な劣化
• 入居率の低下
• 賃料の下落
• 突発的な高額修繕の発生
• 法的トラブルの可能性増大

大規模修繕工事の費用と周期や時期｜賃貸アパートは定期的に工事！

大規模修繕を成功させるためには、適切な時期に必要な費用を準備することが不可欠です。ここでは、大規模修繕にかかる費用の目安と、修繕時期の判断基準について解説します。

費用の目安

大規模修繕の費用は、建物の規模や状態、工事内容によって大きく異なります。以下の表は、20戸規模のアパートにおける築年数別の大規模修繕費用の一般的な目安です：

適切な修繕時期の判断基準

大規模修繕の適切な時期を判断するには、いくつかのポイントを考慮する必要があります。

まずは築年数が重要で、一般的に10〜15年ごとに修繕を検討するのが目安です。次に、外壁のひび割れ・防水層の劣化・給排水管の問題など、建物の状態をチェックします。こうした不具合が増えてきた場合は修繕のタイミングといえます。

また、入居率の変化も注意が必要です。周辺物件に比べて入居率が低下している場合、物件価値を上げるための修繕が有効です。さらに、建築基準法や消防法の改正があった場合、その対応を修繕と同時に行うことで効率的な改修ができます。光熱費の上昇が著しい場合には、省エネ改修を含む修繕も考慮すると良いでしょう。

これらの要素を総合的に見て、最適な時期に大規模修繕を行うことが大切です。

長期修繕計画の重要性

大規模修繕を効果的に実施するためには、長期的な視点を持った計画が不可欠です。

まず、修繕計画は30年程度のスパンを念頭に置いて立てることが重要です。また、一度計画を立てた後も、定期的にその計画を見直し、必要に応じて調整を行うことが求められます。さらに、建築士や不動産コンサルタントなどの専門家からアドバイスを受けることで、より信頼性の高い計画を策定することができるでしょう。

大規模修繕工事の具体的な工事内容

大規模修繕では、建物のさまざまな箇所が対象となります。ここでは主な工事内容について、外装関連・設備関連・共用部関連に分けて詳しく解説します。

外装関連

外装の修繕は、建物の美観と耐久性を向上させる重要な工事です。主な工事内容には、外壁塗装・屋上防水・バルコニー防水が含まれます。

外壁塗装

建物の美観向上と劣化防止を目的としています。通常、この工事は洗浄から始まり、下地処理・塗装・仕上げという工程で進められます。外壁塗装を成功させるためには、建物の状態や環境に適した塗料を選択することが重要です。

また、天候への配慮も欠かせません。雨天や高湿度の日は塗装作業に適さないため、天気予報を確認しながら工程を管理する必要があります。

屋上防水

雨漏りを防ぎ、建物の断熱性能を向上させる重要な役割を果たします。一般的な工法としては、シート防水やウレタン塗膜防水などが挙げられます。

屋上防水を効果的に行うためには、適切な排水勾配を確保することが重要です。また、ドレン（排水口）の清掃も忘れてはなりません。これらの点に注意を払うことで、長期間にわたって効果的な防水性能を維持することができます。

バルコニー防水

雨水の室内への浸入を防ぐとともに、美観の向上にも寄与します。一般的な工法としては、ウレタン塗膜防水やFRP防水などがあります。

バルコニー防水を行う際は、既存の防水層との相性に注意を払う必要があります。また、水はけを良くするために適切な勾配を確保することも重要です。これらの点に配慮することで、効果的で長持ちするバルコニー防水を実現することができます。

これらの外装修繕工事を適切に実施することで、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させることができます。ただし、それぞれの工事には専門的な知識と技術が必要となるため、信頼できる業者の選定が成功の鍵となります。

設備関連

設備の修繕は、建物の機能性と安全性を維持するために重要な役割を果たします。主な工事内容には、給排水管の更新、電気設備の更新、そしてエレベーターの更新が含まれます。

給排水管の更新

漏水を防ぎ、水質を改善することを目的としています。この工事では、更生工法（ライニング）や配管の完全交換といった方法が用いられます。更生工法は既存の配管内部に新しい層を形成する方法で、建物への影響を最小限に抑えられる利点があります。

一方、配管の完全交換は、より確実な解決策となりますが、工事の規模が大きくなります。いずれの方法を選択する場合も、居住者の生活への影響を最小限に抑えることが重要です。また、工事完了後は必ず水質検査を実施し、安全性を確認する必要があります。

電気設備の更新

安全性の向上と省エネ化を目的としています。具体的には、分電盤の交換やLED照明への切り替えなどが行われます。分電盤の交換は電気系統の安全性を高め、漏電や火災のリスクを軽減します。LED照明への切り替えは、消費電力の削減と長寿命化によって、維持費の低減にも貢献します。

電気設備の更新を行う際は、最新の法令基準を確認し、それに適合させることが重要です。また、将来の電力需要の増加も見据えて、余裕を持った設計を心がけましょう。

エレベーターの更新

安全性の向上と省エネ化を主な目的としています。この工事では、制御盤の交換・モーターの更新・かご内装の改修などが行われます。制御盤やモーターの更新により、運転の安定性が向上して消費電力も削減されます。かご内装の改修は、利用者の快適性を高めるとともに、建物の印象向上にも寄与します。

エレベーターの更新を行う際は、最新の安全基準に適合させることが不可欠です。また、高齢者や障がい者にも使いやすいバリアフリー設計を取り入れることも重要な検討事項となります。

これらの設備修繕工事を適切に実施することで、建物の機能性と安全性が大幅に向上し、入居者の満足度アップにもつながります。

ただし、各工事は専門的な知識と技術を要するため、経験豊富で信頼できる業者の選定が成功の鍵となります。また、工事中は入居者への十分な配慮と丁寧な説明が必要となりますので、コミュニケーションにも注力しましょう。

共用部関連

共用部の修繕は、建物の快適性と安全性を向上させる重要な工事です。主な工事内容には、廊下・階段の改修とエントランスの改修が含まれます。

廊下・階段の改修

建物の安全性向上と美観改善を目的としています。この工事では、床材の交換・手すりの設置・照明の更新などが行われます。床材の交換時には、耐久性の高い材料を選択するとともに、滑り止め対策を講じることが重要です。手すりの設置は、特に高齢者や身体の不自由な方の安全な移動をサポートします。

照明の更新は視認性を向上させ、事故防止に寄与するとともに省エネ効果も期待できます。これらの改修を行う際はバリアフリー化を意識し、段差の解消や十分な通路幅の確保にも配慮する必要があります。

エントランスの改修

建物のセキュリティ向上と、印象改善を主な目的としています。オートロックシステムの導入は、不審者の侵入を防ぎ、居住者に安心感を提供します。内装のリニューアルは、建物の第一印象を大きく左右するため、居住者や来訪者に快適さと高級感を感じさせる設計が求められます。

エントランスの改修を行う際は、使いやすさとデザインのバランスを取ることが重要です。例えば、オートロックシステムは高度なセキュリティ機能を持ちつつも、居住者が簡単に操作できるものを選択すると良いでしょう。また、防犯カメラの設置も検討に値します。カメラは犯罪抑止効果があり、万が一の際の証拠としても役立ちます。

これらの共用部修繕は、建物全体の価値を高め、居住者の満足度向上にも大きく貢献します。しかし、工事中は居住者の日常生活に影響を与える可能性があるため、工事のスケジュールや内容について事前に十分な説明を行い、理解と協力を得ることが不可欠です。

また、高齢者や障がい者をはじめ小さな子供がいる家族など、様々な居住者のニーズに配慮した設計を心がけることで、より多くの人にとって快適で安全な共用空間を創出することができます。

賃貸アパート・マンション大規模修繕工事における資金準備の方法

大規模修繕には多額の費用がかかるため、計画的な資金準備が不可欠です。ここでは、資金を準備するための主な方法と、活用できる制度について解説します。

修繕積立金

修繕積立金は、大規模修繕に備えて計画的に資金を貯める最も一般的な方法です。

• 毎月の家賃収入から一定額を積み立てる
• 目安：家賃収入の5〜10%程度

積立金の算出には、長期修繕計画に基づいた詳細な試算が必要です。専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

リフォームローン

修繕積立金だけでは不足する場合、金融機関からの借入も選択肢の一つです。

• 金利や返済期間の比較検討が重要
• 物件の収益性や将来の家賃収入を考慮して借入額を決定

ローンを組む際は、返済計画を慎重に立てることが大切です。過度の借入は経営を圧迫する可能性があるため注意が必要です。

補助金・助成金の活用

自治体や国が提供する補助金や助成金を活用することで、修繕費用の一部を賄える可能性があります。

• エネルギー効率化に関する補助金
• 耐震改修に関する助成金
• バリアフリー化に関する補助金

これらの制度は地域や時期によって異なるため、最新の情報を確認することが重要です。

税制優遇措置の活用

大規模修繕に関連する税制優遇措置を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。

• 耐震改修促進税制
• バリアフリー改修促進税制
• 省エネ改修促進税制

これらの税制優遇措置を適用するには、一定の条件を満たす必要があります。詳細は税理士や専門家に相談することをおすすめします。

大規模修繕の進め方を紹介

大規模修繕を成功させるためには、適切な計画と実行が不可欠です。ここでは、準備段階から実施、そしてアフターフォローまでの流れを詳しく解説します。

準備段階

大規模修繕を始めるにあたり、まず建物診断を実施することが重要です。

専門業者に依頼し、建物の詳細な調査を行うことで、現在の劣化状況を正確に把握し、修繕の優先順位を適切に決定することができます。

この診断結果を基に、次のステップとして修繕計画の策定に移ります。ここでは、具体的な工事内容を決定し、それに応じた予算と工期を設定します。

計画が固まったら、実際に工事を担当する業者の選定に入ります。この段階では、複数の業者から見積もりを取得し、それぞれの実績や信頼性を慎重に確認します。これらのプロセスを丁寧に進めることで、効果的かつ効率的な大規模修繕の実施が可能となり、建物の長寿命化と資産価値の維持・向上につながります。

実施段階

大規模修繕工事を円滑に進めるためには、まず工事説明会を開催し、入居者に対して丁寧な説明を行うことが重要です。この説明会では、工事の目的や内容、予想される影響などを詳しく説明し、入居者の理解と協力を得ることが目的となります。同時に、具体的な工事スケジュールを共有し、入居者が事前に準備できるようにすることも大切です。

説明会の後、実際の工事が開始されます。工事期間中は、定期的な進捗確認を行い、計画通りに作業が進んでいるかを確認します。同時に、品質管理を徹底することで、高い水準の仕上がりを確保します。予期せぬ問題が発生した場合には、迅速に対応し、必要に応じて入居者に情報を提供することも忘れてはいけません。

工事が完了した後は、専門家による完了検査を実施します。この検査では、すべての工事が適切に行われたか、安全基準を満たしているかなどを綿密にチェックします。検査の結果、問題が見つかった場合には、必要に応じて補修や調整を行います。これにより、工事の品質を最終的に確認し、入居者に安心して生活してもらえる環境を整えることができます。

この一連のプロセスを通じて、入居者とのコミュニケーションを大切にし、工事の透明性を確保することで、スムーズな大規模修繕の実施が可能となります。

アフターフォロー

工事完了後も、継続的なフォローアップが建物の維持管理において重要な役割を果たします。特に注意すべき点は、定期点検の実施と長期修繕計画の見直しです。

定期点検は、通常年に1回程度行われ、建物の状態を総合的に評価する機会となります。この点検では、修繕工事後の経過を観察し、新たな不具合や予期せぬ劣化がないかを確認します。早期に問題を発見することで、小規模な対応で済む段階で修繕を行うことができ、結果的に大きな費用負担を避けることができます。また、定期的な点検は、居住者に対して建物の適切な維持管理が行われているという安心感を提供する効果もあります。

一方、長期修繕計画の見直しも欠かせません。大規模修繕工事を実施した後は、その内容を長期修繕計画に反映させる必要があります。実施した工事の範囲や使用した材料、新たに導入した設備などの情報を計画に盛り込むことで、より精度の高い将来予測が可能になります。

同時に工事中に発見された予期せぬ劣化や、技術の進歩による新たな修繕方法の登場など、様々な要因を考慮して将来の修繕計画を調整します。この見直しにより、次回の大規模修繕に向けてより適切な準備を進めることができ、建物の長期的な維持管理の質を高めることができるでしょう。

賃貸アパートの大規模修繕工事のまとめ

賃貸アパートの大規模修繕は、建物の長寿命化と資産価値の維持・向上のために不可欠な取り組みです。

本記事では、以下の点について詳しく解説してきました。

• アパートの大規模修繕は建物の老朽化や劣化を防ぐため一定のサイクルで実施される
• 費用は建物の規模や状態により異なるものの目安として数千万から数億円に及ぶ
• 修繕のタイミングは通常10〜15年ごとに計画されることが多く事前にしっかりとした準備が必要
• 工事内容は外壁の補修・防水工事・屋上の防水加工・給排水管の更新・エレベーターのメンテナンスなどがある
• 毎月の修繕積立金を通じて資金を蓄えるほか大規模な修繕の場合は一時的な追加負担や金融機関からの借り入れも検討する
• 長期修繕計画に基づき段階的に必要な工事を実施することで費用の無駄を防ぎ効率的に進められる
• 建築士や不動産コンサルタントなどの専門家のアドバイスを受けることでより確実な修繕につながる

大規模修繕は大きな投資ですが、適切に実施することで長期的には大きなリターンをもたらします。本記事の内容を参考に、計画的かつ効果的な大規模修繕を実施し、賃貸経営の安定と成功につなげていただければ幸いです。