2024.09.13

中古マンションの小規模修繕工事（中規模・大規模修繕を含む）の費用や流れ

近年、新築マンションの高騰を背景に、中古マンション人気が高まっています。条件の良い物件を、新築よりもリーズナブルな価格で購入できる点は大きなメリットといえるでしょう。 しかし、中古マンションを購入する際には、新築にはない考慮事項も存在します。その一つが「小規模修繕」です。

この記事では、中古マンションの小規模修繕について詳しく解説していきます。中古マンションの購入を検討している方、中古マンションのオーナー様はぜひ参考にしてみてください。

中古マンションにおける小規模修繕

小規模修繕とは、マンションの快適な居住環境を維持するために、日常的に発生する比較的小規模な修繕のことです。

「経常修繕」とも呼ばれ、電球の交換・パッキンの交換・クロスの張替えなど、日常的に発生する軽微な修繕が該当します。小規模修繕を軽視すると、将来的に大きなトラブルに発展する可能性あるため注意しましょう。

小規模修繕・大規模修繕・中規模修繕との違い

マンションの修繕は小規模以外にも、大規模修繕や中規模修繕があります。それぞれの違いは、修繕箇所や実施頻度・規模・目的などです。以下に、それぞれの違いについてまとめています。

小規模修繕が必要な理由

中古マンションの小規模修繕は、単に見た目を美しく保つためだけのものではありません。適切な小規模修繕はマンションの安全性や快適性はもちろん、資産価値を維持・向上させるうえで極めて重要な役割を果たします。

ここでは、小規模修繕が必要な具体的な理由とその効果について詳しく説明します。

建物の構造保全と安全性の確保

小規模修繕は建物の構造を健全に保ち、居住者の安全を確保するうえで重要です。

例えば外壁のひび割れを放置すると、雨水が浸入し鉄筋を腐食させる可能性があります。最悪の場合、大規模な修繕や建て替えが必要になる場合もあるでしょう。小規模修繕で早期にひび割れを補修することで、このようなリスクを大幅に軽減できます。

居住環境の快適性を維持

小規模修繕を行うことで、防音性能の維持や温熱環境の改善・衛生環境の確保などができます。このように、マンションの居住環境の快適性を維持するうえでも重要な工事です。

防犯性と安全性の向上

小規模修繕は、マンションの防犯性と安全性を高める重要な手段です。例えば、共有部分にある照明器具の交換や増設・防犯カメラの設置などが挙げられます。これらの小規模修繕を適切に行うことで、不審者の侵入を防ぎ、居住者の安全を確保できます。とくに照明の改善は夜間の防犯効果を高めるだけでなく、転倒事故の防止にもつながります。

資産価値の維持・向上

適切な小規模修繕は、マンションの資産価値を維持・向上させる重要な要因となります。定期的に小規模修繕を行っているマンションは、そうでないマンションに比べて以下のような利点があります。

• 高い売却価格
• 賃貸需要の向上
• 住宅ローンの審査が通りやすい
• 将来の大規模修繕費用の抑制

中古マンションにおける小規模修繕のタイミングを見極めるポイント

小規模修繕は基本的に必要に応じて実施されますが、そのタイミングを見極めることは容易ではありません。 ここでは、小規模修繕の実施を見極めるための4つのポイントを紹介します。

緊急度

小規模修繕が必要かどうかを判断するうえで、最も重要な要素の一つが「緊急度」です。 日常生活に支障が出ている場合や放置すると被害が拡大する可能性がある場合は、緊急性の高い修繕といえます。

例えば給水ポンプの故障や消防設備の不具合などは、居住者の生活や安全に直結する問題であるため、早急に修繕を行う必要があります。 一方、共用廊下の壁の小さなひび割れなどは、緊急性は低いといえるでしょう。

マンションの景観への影響

マンションの美観を損なうような傷や汚れは、修繕が必要かどうか迷うケースが多いでしょう。 景観を損なうかどうかは客観的な判断が難しいですが、一般的には、ひび割れの大きさや汚れの程度・場所などを考慮して判断されます。

例えば、エントランスなど人目につきやすい場所にある大きなひび割れや汚れは、マンションの印象を大きく左右するため、早めに修繕を検討する必要があるでしょう。一方、共用廊下など人目につきにくい場所にある小さな傷や汚れであれば、修繕の優先度はやや下がります。

長期修繕計画との整合性

小規模修繕を実施する際には、マンション全体の長期修繕計画との整合性を考慮することが重要です。

例えば外壁塗装や防水工事など、足場が必要となる工事は、大規模修繕時にまとめて実施した方が効率的です。一方、照明の交換や排水ポンプの修理のように単独で実施可能な工事は、大規模修繕を待たずに必要に応じて実施しても問題ないでしょう。

築年数と劣化状況

建物の劣化は築年数が経過するほど進行するため、小規模修繕の必要性も高まります。とくに配管や防水層など、劣化が目に見えにくい箇所は、定期的な点検と早めの修繕が重要です。

定期的な点検を行うことで劣化の兆候を早期に発見し、大規模な修繕に至る前に対応できる可能性があります。また劣化が軽微なうちに修繕を行うことで、修繕費用を抑えられるでしょう。

小規模修繕にかかる費用

ここでは、小規模修繕にかかる費用相場や資金調達の方法について紹介します。

費用相場

小規模修繕の費用相場は、修繕内容や規模・使用する材料などによって大きく異なります。一般的な費用相場は、1戸あたり数万〜数十万円程度です。

資金調達の方法

小規模修繕の費用は、一般的にはマンションの管理費から支出されます。ただし、高額な修繕費用が発生する場合には、修繕積立金を活用したり一時金を徴収したりするケースもあります。 管理費・修繕積立金・一時金については、下記にまとめています。

マンションの小規模修繕工事を行う流れ

小規模修繕の依頼から工事完了までの流れを見てみましょう。

1. STEP

   管理組合による協議・決定

   大規模修繕工事はマンションの総会で決定されるのが一般的ですが、小規模修繕工事は管理組合や管理会社が協議・決定を行います。小規模修繕工事を行うことが決定したら、マンションの入居者に周知し、同意を得ておくと安心です。

2. STEP

   現地調査・見積り

   工事計画が策定されたら、専門の調査業者に依頼して現地調査を行います。損傷の状態や修繕の必要性を確認し、見積りを取りましょう。もし見積りに不明瞭な箇所があれば、事前に確認しておくと安心です。

3. STEP

   契約

   見積り内容を確認し、管理組合からの合意が得られたら業者と契約します。しっかりと契約書を取り交わしておくことで、両者が納得した条件でスムーズに工事が進められるでしょう。

4. STEP

   工事の実施・完了検査

   契約が完了後は、契約内容に基づき工事が行われます。 工事が終了したら、管理組合や住民により完了検査が行われます。問題がなければ、工事は完了です。

小規模修繕工事を円滑に進めるには

工事を円滑に進めるには、住民との合意形成を図ったり専門知識が必要な場合は専門家に相談したりすると良いでしょう。

ここでは、この2つについて詳しく説明します。

住民間の合意形成

小規模修繕を実施する際には、修繕内容や費用・実施時期などについて、住民間で合意形成を図ることが重要です。合意形成が円滑に行われていない場合、修繕工事が遅延したりトラブルに発展したりする可能性もあります。

合意形成を円滑に進めるためには、透明性の高い情報開示を心がけることが大切です。修繕の必要性や費用・工期などを明確に開示することで、住民の信頼を得られるでしょう。また専門家の意見を積極的に取り入れ、客観的な判断材料を提供することも効果的です。

管理会社や専門コンサルタントへの相談

小規模修繕の実施や資金計画など、専門知識が必要となる場合には、管理会社や専門コンサルタントに相談することも有効です。

マンション管理に精通した専門家に相談することで、適切なアドバイスやサポートを受けられます。また相談する際は複数の専門家の意見を聞き、総合的に判断することで、より適切な判断ができるでしょう。

中古マンションを購入する際の注意点

適切に修繕を行うためにも、中古マンションを購入する際は、以下のような点に注意しましょう。

管理組合の活動状況を確認

中古マンションを購入する際には、管理組合の活動状況をしっかりと確認することが重要です。 とくに修繕履歴の透明性や長期修繕計画の内容は、将来的な修繕費用を予測するうえで重要な判断材料となります。

活動状況を確認する方法としては、以下のような項目が挙げられます。

• 修繕履歴の開示請求 過去の修繕履歴を管理組合に開示請求することで、どのような修繕が行われてきたのか・修繕費用の積立状況はどうなっているのかなどを確認できます。
• 総会資料の確認 過去の総会資料を確認することで、長期修繕計画の内容や変更履歴・修繕に関する議題や決議内容などを把握できます。
• 管理組合へのヒアリング 管理組合の理事長や理事などに直接ヒアリングを行い、修繕に関する考え方や今後の計画などを確認することも有効です。

購入前の建物診断

中古マンションを購入する際には、専門家による建物診断を受けることをおすすめします。 建物診断では、専門家がマンションの劣化状況や欠陥の有無などを詳しく調査し、修繕の必要性や費用などを診断します。

また建物診断を受けることで、購入前に建物の状態を把握し、将来的な修繕費用を予測できます。欠陥が見つかった場合には、売主に対して修繕の要求も可能です。

まとめ

本記事では、中古マンションの小規模修繕について解説しました。

• 小規模修繕は、マンションの快適な居住環境を維持するために行われる修繕工事のこと
• 大規模修繕や中規模修繕とは、修繕箇所や実施頻度・規模・目的などが異なる
• 小規模修繕はマンションの安全性や快適性をはじめ、資産価値を維持・向上させるために必要
• 小規模修繕は、緊急度や長期修繕計画との整合性などをもとにタイミングを決めると良い
• 小規模修繕の費用相場は、修繕内容や規模・使用する材料などによって異なる
• 適切に修繕を実施するためにも、中古マンションを購入する際は、管理組合の活動状況を確認や購入前の建物診断を行う

小規模修繕は中古マンションの寿命を延ばし、快適な生活環境を維持するために欠かせないものです。小規模修繕はマンションの価値を守り、向上させる重要な投資といえます。適切なタイミングで適切な修繕を行うことで、安心・安全・快適なマンションライフを実現できるでしょう。

また小規模修繕を軽視すると大規模な修繕が必要となり、結果的に費用が嵩んでしまう可能性があります。建物の劣化が進むことで資産価値が低下し、売却時や賃貸時に不利になる場合もあるため、適切なタイミングで工事を行いましょう。

中古マンションと上手に付き合うためには、小規模修繕についての正しい知識と早めの対策が重要です。この記事が、皆様の快適なマンションライフの一助となれば幸いです。